TJ 13055, 27 avr. 2026, RG 25/03069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 27 Avril 2026 - Délibéré prorogé

Président : Mme MORALES, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, greffier
Greffier lors du prononcé : Madame LEREBOURG, greffier

Débats en audience publique le : 15 Décembre 2025

N° RG 25/03069 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6UHH

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société BPY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société ELYOTT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Luca MAS, avocat au barreau de TOULON

Grosse délivrée le 27/04/2026
À
-Maître [L] [G]
-Me Luca MAS

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 23 juillet 2025, la SAS BPY IMMOBILIER a fait attraire la SARL ELYOTT IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 12 août 2025, aux fins de :
- Condamner la société défenderesse à remettre les documents suivants, et ce à peine d'une astreinte journalière d'un montant de 1.000 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir et ce pendant un délai d'un mois à compter duquel l'astreinte pourra être liquidée et une plus forte astreinte fixée :
. La situation de trésorerie ;
. Les références des comptes bancaires du syndicat ;
. Les coordonnées de la banque ;
. Le numéro ICS de la copropriété ;
. La feuille de présence listant les lots et propriétaires de l'immeuble, liste des différentes clefs de répartition ;
. L’ensemble des contrats et archives de la copropriété ;
. Le solde des copropriétaires, ainsi que la situation de trésorerie ;
. Mettre à disposition le budget voté lors de la dernière assemblée générale ;
. Plans, diagnostics, dossier des AG et procès-verbaux, contrats ;
. Dossiers contentieux dont décompte à zéro des copropriétaires débiteurs ;
. Dossiers sinistres clôtures et en cours tant multirisque que dommages ouvrage ;
. Fiche synthétique et immatriculation ;
. Carnet d'entretien à jour ;
. Clés, bips, codes, dossiers de travaux en cours et à venir, liste des intervenants ;
. Pour les 5 derniers exercices et exercices en cours ;
o Journal des appels de fonds,
o [Localité 1] Livre,
o Relevé général des dépenses et factures,
o Annexes comptables,
o Décomptes annuels de charges individuels,
o Montant du fonds travaux détenu par lot de copropriété et par copropriétaire,
o Répartition par copropriétaire de l'avance de trésorerie permanente,
o Mode de calcul des appels de fonds déjà lancés sur l'exercice (budget, travaux et régularisation éventuelles),
o Deux dernières répartitions d'eau et chauffage avec indication des forfaits (état des consommations),
o Relevés de compte bancaire courant et rapprochement,
o Relevés de compte (s) livret (s) et rapprochement,
o Mutations en cours et clôturées,
o Factures à régler et factures non comptabilisées,
o Factures comptabilisées sur tout exercice non clôturé,
o Détail de tous les comptes d'attente figurant au grand livre depuis le solde à 0 à ce jour, y compris comptes 408, 461, 462, 471, 472, et 486,
o L’information de la société archivage sur l'identité du nouveau syndic ;
- Condamner la société défenderesse à payer les intérêts au taux légal sur le montant des fonds qui aurait dû être reversé au syndicat, et ce jusqu'à la remise complète des archives conformément à l'article 18-2 alinéa 3 ;
- Condamner la société défenderesse à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dans lesquels seront inclus le coût de la sommation dressée par le Commissaire de Justice Maître [I] en date du 25 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 août 2025 et, après quatre renvois, a été retenue à l'audience du 15 décembre 2025, la SARL BPY IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, sollicitant de :
- Débouter la SARL ELYOTT IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la société défenderesse à remettre les documents suivants, et ce à peine d'une astreinte journalière d'un montant de 1.000 euros par jour à compter de l'ordonnance à intervenir et ce pendant un délai d'un mois à compter duquel l'astreinte pourra être liquidée et une plus forte astreinte fixée :
. Liste des différentes clefs de répartition ;
. L'ensemble des archives de la copropriété ;
. Plans, diagnostics, dossier des AG et procès-verbaux ;
. Dossiers contentieux dont décompte à zéro des copropriétaires débiteurs ;
. Clés, bips, codes, dossiers de travaux en cours et à venir, liste des intervenants ;
. Pour les 5 derniers exercices et exercices en cours ;
o Journal des appels de fond,
o [Localité 1] livre de 2020,
o Relevé général des dépenses et factures des années 2020 à 2023,
o Annexes comptables des années 2020 et 2021,
o Décomptes annuels de charges individuels des années 2020, 2021, 2022, 2024 et 2025,
o Montant du fonds travaux détenu par lot de copropriété et par copropriétaire,
o Rapprochement bancaire,
o Détail des factures à régler et factures non comptabilisées,
o Factures comptabilisées sur tout exercice non clôturé des années 2022 et 2023,
Et tous les documents précisément listés au pages 9 et 10 des conclusions ;
- Condamner la société défenderesse à payer les intérêts au taux légal sur le montant des fonds qui aurait dû être reversé au syndicat, et ce jusqu'à la remise complète des archives conformément à l'article 18-2 alinéa 3 ;
- Condamner la société défenderesse à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dans lesquels seront inclus le coût de la sommation dressée par le Commissaire de Justice Maître [I] en date du 25 juin 2025.

En défense, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions, demande au juge de :
In limine litis,
- Prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance délivrée le 23 juillet 2023 par la SAS BPY IMMOBILIER à la SARL ELYOTT IMMOBILIER ;
A titre principal,
- Prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SAS BPY IMMOBILIER présentées à l’encontre de la SARL ELYOTT IMMOBILIER ;
A titre subsidiaire,
- Débouter la SAS BPY IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre de la SARL ELYOTT IMMOBILIER ;
En toute hypothèse,
- Condamner la SAS BPY IMMOBILIER à verser à la SARL ELYOTT IMMOBILIER la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 février 2026, prorogée au 27 avril 2026.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

En vertu de l'article 54 du code de procédure civile, la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.
Lorsqu'elle est formée par voie électronique, la demande comporte également, à peine de nullité, les adresse électronique et numéro de téléphone mobile du demandeur lorsqu'il consent à la dématérialisation ou de son avocat. Elle peut comporter l'adresse électronique et le numéro de téléphone du défendeur.
A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L'objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;
b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;
5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative ;
6° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, la SARL ELYOTT IMMOBILIER fait valoir que l’assignation a été délivrée à la demande de la SAS BPY IMMOBILIER au capital de 10.000 euros, alors qu’aucune société BPY IMMOBILIER n’existe sous la forme d’une société par actions simplifiées avec un capital de 10.000 euros et encore moins en qualité de syndic de l’ensemble immobilier CAP FUTURA, une SARL BPY IMMOBILIER ayant été désigné en qualité de second syndic par une assemblée générale litigieuse du 21 mai 2025.
Elle ajoute que de telles irrégularités constituent un grief pour elle, la société requérante n’étant pas identifiée ce qui rend impossible de déterminer s’il s’agit bien de la société ayant été désignée comme le second syndic en exercice par l’assemblée générale du 21 mai 2025 et ce qui ne la met pas en capacité d’identifier le demandeur ni même de pouvoir lui adresser les documents.
Elle indique que la SARL BPY IMMOBILIER est représentée par Monsieur [N] [E] alors que la SAS BPY IMMOBILIER est représentée par Monsieur [W] [E], de sorte que ni la dénomination, ni la forme sociale, ni le capital social, ni l’identité du dirigeant ne correspondent entre ces deux sociétés.

La SARL BPY IMMOBILIER soutient que la mention du capital social n’est pas obligatoire sur l’assignation, qu’elle était initialement constituée en SAS et qu’elle a adopté la forme de la SARL, qu’une seule société BPY IMMOBILIER est inscrite au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro 951 164 938, que le représentant légal de la société est Monsieur [N] [W] [E], [W] étant son prénom d’usage, que cette erreur de dénomination n’a causé aucun préjudice à la société défenderesse qui a pu constituer avocat et qui a adressé à la société demanderesse des courriers électroniques accompagnés de pièces les 29 août et 26 septembre 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SARL et la SAS BPY IMMOBILIER sont une seule et même personne morale dont la forme juridique a été modifiée, la SAS étant devenue une SARL.

L'erreur purement matérielle entachant la forme juridique attribuée à la société qualifiée de SAS et non de SARL dans l'assignation du 23 juillet 2025 est sans incidence sur l'existence de la personne morale qui l'a délivrée et sa qualité à agir en justice, de même que le montant du capital social de cette société. Par ailleurs, l’assignation a été délivrée par la société BPY IMMOBILIER, agissant en la personne de son représentant légal, de sorte qu’elle est régulière.

En conséquence, la SARL ELYOTT IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de nullité de l’assignation.

Sur le fondement juridique de la demande

L'article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l'espèce, il résulte des pièces de la procédure que l'obligation de l'ancien syndic de communiquer au nouveau syndic un certain nombre de pièces résulte de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de la SARL BPY IMMOBILIER de voir ordonner à la SARL ELYOTT IMMOBILIER de lui communiquer des informations pour poursuivre la gestion de la copropriété, s'analyse donc comme une obligation de faire fondée, en référé, sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dès lors qu'il appartient au juge d'examiner les faits et de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il y a lieu de vérifier si les conditions d'application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sont remplies en la cause.

Sur l'obligation de faire sous astreinte

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il convient ainsi de rappeler que l'obligation mise à la charge de l'ancien syndic par les dispositions de l'article 18-2 précité est impérative et que ce syndic ne peut s'en exonérer en indiquant simplement qu'il n'est plus en possession des pièces requises, sans s'expliquer dans le cadre d'un débat contradictoire, sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession des dites pièces.

En outre, l'ancien syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises : le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d'une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d'une délégation de pouvoirs.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l'article 9-1 du présent décret, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic.

Selon l’article 33-1 du même décret, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Sur la recevabilité de l'action initiée par le nouveau syndic

L'ancien syndic doit remettre à son successeur l'ensemble des documents et archives du syndicat en sa possession.

Concernant les modalités d'exécution de l'obligation de restitution, trois délais doivent être combinés. Tout d'abord, un délai de 15 jours à compter de la cession de ses fonctions par le syndic pour remettre la situation de trésorerie, les références bancaires du syndic et les coordonnées de la banque. Ensuite, un délai d'un mois à compter de la même cessation de ses fonctions pour la remise des archives. Enfin, un délai de deux mois, qui commence à courir à compter de l'expiration du précédent délai, soit trois mois au plus tard après la cessation des fonctions du syndic, pour transmettre l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement de la clôture.

Concernant les sanctions en cas de non-respect des modalités de restitution, le dernier alinéa de l'article 18-2 susvisé prévoit la nécessité d'une mise en demeure préalable.

En vertu de l'article 34 du décret du 17 mars 1967, l'action contre l'ancien syndic peut être introduite devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble après une mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l'article 64 du même décret ou par acte d'huissier de justice, adressée à l'ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours.

Les articles 64 et suivants du décret énoncent que toutes les mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, papier ou électronique, ou encore au moyen d'un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données.

En l'espèce, la SARL ELYOTT IMMOBILIER fait valoir que la demande de remise des documents de la copropriété est irrecevable en l’absence de mise en demeure préalable telle que la loi le prévoit, les demandes adressées par la demanderesse à son encontre par les courriers des 12 et 24 juin 2025 ne constituant pas des mises en demeure au vu de leur absence de portée interpellative suffisante ou d’un caractère comminatoire en cas d’inexécution.
Elle ajoute que le demandeur n’a pas respecté les délais prescrits par les textes à l’issue desquelles les documents prévus deviennent exigibles, la cessation de ses fonctions de syndic étant intervenue le 11 juin 2025 de telle sorte qu’elle disposait de délais expirant le 26 juin 2025 pour remettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, le 11 juillet 2025 pour remettre l’ensemble des documents et archives du syndicat et le 11 septembre 2025 pour remettre l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Elle explique que les courriers des 12 et 24 juin 2025 sont antérieurs aux délais prévus par les textes, les documents n’étant pas encore exigibles à ce moment-là.
Elle affirme enfin que l’assignation était également prématurée, ayant été signifiée le 23 juillet 2025 alors que les délais légaux n’étaient pas expirés.

La SARL BPY IMMOBILIER soutient quant à elle que les termes de la lettre du 12 juin 2025 sont dépourvus d’ambiguïté et que cette lettre a également été signifiée par commissaire de justice le 24 juin 2025, constituant ainsi une mise en demeure régulière.
Elle ajoute qu’à la date de la signification de l’assignation, les deux premiers délais de transmission fixés au 26 juin 2025 et au 11 juillet 2025 étaient déjà expirés et qu’elle avait donc un intérêt à agir.

Dès lors que les dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas prescrites à peine d'irrecevabilité d'une action en justice, l'action initiée par la SARL BPY IMMOBILIER devant le président du tribunal statuant en référé afin d'obtenir la restitution de documents ne peut être déclarée irrecevable.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SARL ELYOTT IMMOBILIER.

Sur le bien-fondé de la demande de communication de pièces

En l'espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 21 mai 2025 que la résolution de révocation du cabinet ELYOTT IMMOBILIER a été rejetée et que la résolution de désignation du cabinet BPY IMMOBILIER a été adoptée.

Le contrat de syndic de la SARL ELYOTT IMMOBILIER a pris fin le 10 juin 2025 et n’a pas été reconduit.

La SARL BPY IMMOBILIER soutient que la SARL ELYOTT IMMOBILIER lui a communiqué certains des documents sollicités le 29 août 2025 alors qu’elle aurait dû transmettre la situation de trésorerie, les références du compte bancaire du syndicat et les coordonnées de la banque avant le 26 juin 2025 et l’ensemble des documents et archives du syndicat, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion des immeubles ou aux lots gérés mentionnés à la ligna A11 du I dans un format téléchargeable et imprimés, ainsi que la justification, si les archives étaient confiées à un prestataire spécialisé, d’information du prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic avant le 11 juillet 2025.
Elle affirme que malgré une nouvelle communication de documents par la société défenderesse le 26 septembre 2025, il manque encore des documents.

La SARL ELYOTT IMMOBILIER fait valoir qu’elle a communiqué les documents prévus par la loi par voie électronique selon les formes requises par l’article 18-2 le 29 août 2025 et qu’elle a à nouveau transmis les documents le 26 septembre 2025.
Elle affirme prouver avoir communiqué l’intégralité des documents en sa possession.

Comme le souligne à juste titre la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la cessation de ses fonctions de syndic est intervenue le 11 juin 2025 de telle sorte qu’elle disposait de délais expirant le 26 juin 2025 pour remettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, le 11 juillet 2025 pour remettre l’ensemble des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable et le 11 septembre 2025 pour remettre l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Il ne ressort pas des termes du courrier du 12 juin 2025 qui a été envoyé par lettre recommandée et signifié par exploit de commissaire de justice le 24 juin 2025, une interpellation suffisante pour être qualifié de mise en demeure et ce d’autant plus que, si la SARL BPY IMMOBILIER vise expressément l’article 18-2 la loi du 10 juillet 1965, il n'en demeure pas moins que le courrier a été adressé avant l'expiration des délais légaux impartis à l'ancien syndic pour remettre les informations et documents de la copropriété, et notamment avant l'expiration du premier délai de 15 jours à compter de la cession de ses fonctions par le syndic, lequel expirait le 26 juin 2025.

En l'absence de preuve d'une mise en demeure régulière délivrée préalablement à la citation en justice, il y a lieu de considérer que la demande en justice, en date du 23 juillet 2025, contenant une interpellation, vaut mise en demeure.

Le bordereau de remise des pièces du 29 août 2025 mentionne :
Les index 2022 et 2023,Les annexes 2022 et 2023,Les relevés bancaires,Les balances 2022 à 2025,Le budget 2025,L’état des dépenses 2022 à 2025,Les grands livres 2021 à 2025,Le projet de répartition 2023, Les clés de répartition.
Le bordereau de remise de pièces du 26 septembre 2025 mentionne :
Un dossier contentieux ;Un dossier contrats, comprenant les ascenseurs, l’assurance MRI, la chaufferie ECS, les compteurs d’eau, les espaces verts, la fibre, le gaz, l’incendie, le ménage, les platines et badges, le portail et la porte du garage, la station de relevage et la [Etablissement 1] ;Les factures 2025 non comptabilisées ;Les documents communiqués par l’ancien syndic, FONCIA, à savoir, la comptabilité 2021, les grands livres de 2021 à 2024, l’état des dépenses 2021 à 2023 et l’état des consommations ;Les rapprochements de décembre 2023, des années 2024 et 2025 ;Un dossier ventes-mutations.
Le bordereau de remise de pièces du 13 novembre 2025 mentionne les dossiers sinistres.

Ainsi, les pièces sollicitées ont été délivrées à l’exception du dossier des AG et procès-verbaux, du grand livre 2020, des annexes comptables des années 2020 et 2021.

Toutefois, il convient de rappeler que l'article 18-2 précité n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenu préalablement, pas plus qu'à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n'appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

La SARL ELYOTT IMMOBILIER soutient que toutes les pièces en sa possession ont été remises.

Ainsi, il apparait que la demande de la SARL BPY IMMOBILIER se heurte à des contestations sérieuses qui justifient qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de communication de pièces et sur sa demande subséquente de paiement des intérêts au taux légal sur le montant des fonds qui auraient dû être reversés au syndicat.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, les entiers dépens de l’instance seront laissés à la charge de la SARL BPY IMMOBILIER.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,