TJ 13001, 27 avr. 2026, RG 23/02606

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

27 avril 2026

ROLE : N° RG 23/02606 - N° Portalis DBW2-W-B7H-L3RA

AFFAIRE :

S.A.S. LA COURONNE IMMO

C/

[Q] [X]

GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Me Philippe RULLIER
Me Fabrice BATTESTI
COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Philippe RULLIER
Me Fabrice BATTESTI

N°2026/ CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

S.A.S. LA COURONNE IMMO, exerçant sous le nom commercial IMMOBILIERE COTE BLEUE, inscrite au RCS d’ [Localité 1] sous le n° 820097202, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de Président Me [E] [H] domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué et plaidant à l’audience par Me VANEHEMES GARCIA, avocat

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [X]
né le 15 avril 1970 à [Localité 2]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté et plaidant à l’audience par Me Fabrice BATTESTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 09 février 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCEDURE

La SAS La Couronne Immo est une agence immobilière exerçant sous l’enseigne Immobilière [Adresse 3].

Le 5 avril 2022, Monsieur [Q] [X] a signé avec elle, un mandat de vente non exclusif n°1513 concernant son bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 3], au prix de 955 000 euros.
Le mandat a été consenti pour une durée de vingt-quatre mois avec des honoraires de 45 000 euros à la charge du vendeur.

Dans ce cadre, la SAS La Couronne Immo a fait visiter le bien à M. [K], le 19 août 2022, lequel a transmis à l’agence le 22 août 2022, une offre d’achat d’un montant de 790 000 euros, puis le 25 août 2022, une nouvelle offre d’un montant de 820 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er novembre 2022, la SAS La Couronne Immo a mis en demeure M. [Q] [X] de lui payer la somme de 45 000 euros au titre de ses honoraires dès lors qu’il avait manqué à ses obligations contractuelles en concluant la vente avec M. [K].

Par lettre en réponse, M. [Q] [X] s’est opposé à la demande expliquant que la vente avait été conclue avec M. [K], par l’entremise d’une autre agence immobilière.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, la SAS La Couronne Immo a fait citer Monsieur [Q] [X] devant la présente juridiction.
Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 décembre 2025, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 et suivants du code civil, la SAS La Couronne Immo sollicite de la juridiction qu’elle :
- condamne M. [Q] [X] à lui payer la somme de 45 000 euros en principal en application de la clause pénale et à titre subsidiaire, en dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- déboute M. [Q] [X] de l’ensemble de ses prétentions,
- condamne M. [Q] [X] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que Monsieur [Q] [X] a oeuvré afin de l’évincer du règlement de sa commission, en faisant intervenir dans la transaction une autre agence, violant la clause pénale stipulée dans le contrat qui les liait. A titre subsidiaire, elle demande à ce que la faute de M. [X] soit retenue, celui-ci ayant exécuté de manière déloyale le contrat.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 octobre 2025, M. [Q] [X], au visa des articles 1231-5 du code civil, sollicite de la juridiction qu’elle :
- rejette les prétentions formulées par la SAS La Couronne Immo à son encontre,
- à titre subsidiaire :
- réduise le montant de la clause pénale,
- écarte l’exécution provisoire,
- en tout état de cause :
- condamne la SAS La Couronne Immo à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamne la M. [Q] [X] aux dépens, distraits au profit de Me Fabrice Battesti, avocat.

Il soutient que le mandat de vente étant en l’espèce non assorti d’une clause d’exclusivité, l’agence immobilière ne peut percevoir aucun honoraire si la transaction est finalisée sans son aide, et ce, même si l’acquéreur a initialement été présenté par elle. Il ajoute que ce principe est valable même si l’acquéreur avait été antérieurement présenté au vendeur par un autre agent immobilier et en dépit d’une clause du mandat interdisant au mandant de traiter directement avec l’acquéreur présenté par le mandataire, dès lors que cette clause n’interdit pas au mandant de traiter, à des conditions différentes par l’intermédiaire d’un autre agent. Il explique que sa responsabilité ne peut être engagée à défaut de démonstration en l’espèce d’abus ou de faute de sa part.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025 avec effet différé au 1er février 2026 et fixée à l’audience de plaidoirie du 9 février 2026.

MOTIFS

Sur l’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que le 5 avril 2022, Monsieur [Q] [X] a signé avec la SAS La Couronne Immo, un mandat non exclusif n°1513 concernant la vente de son bien immobilier sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 4] au prix de 955 000 euros, et avec une rémunération au bénéfice de la SAS La Couronne Immo de 45 000 euros.
Le mandat a été consenti pour une durée de deux ans.
Il est stipulé au titre des conditions générales du mandat, en son paragraphe XI intitulé “OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE MANDANT” “pendant la durée du mandat, nous propriétaire(s) nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez, acceptant les prix et conditions des présentes, et à libérer les lieux pour le jour de l’acte authentique. (...) Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, directement ou via un autre intermédiaire, à un acquéreur à qui vous auriez présenté le bien pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration. “
Dans les paragraphes XVI et XVII intitulés “OPTION”MANDAT [Localité 5]” et “VENTE SANS VOTRE CONCOURS”, il est stipulé “ Le présent mandat vous est consenti sans exclusivité. En conséquence, nous gardons toute liberté de vendre par nous-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence, sauf à un acquéreur à qui vous auriez présenté le bien.(...) Dans le cas éventuellement autorisé aux présentes de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration ; nous devrons également obtenir de notre acquéreur l’assurance écrite qu’il n’a pas connu le bien par votre entremise.
CLAUSES PENALES : EN CAS DE NON RESPECT DE LA CLAUSE CI-DESSUS , LE MANDANT VERSERA UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE CORRESPONDANT A LA MOITIE DES HONORAIRES CONVENUS. PAR AILLEURS, EN CAS DE VENTE A UN ACQUÉREUR AYANT [Localité 6] CONNAISSANCE DE LA VENTE DU BIEN PAR L’INTERMÉDIAIRE DE L’AGENCE, OU DE REFUS DE VENDRE A UN ACQUÉREUR QUI AURAIT ETE PRESENTE PAR L’AGENCE; OU EN CAS D’INFRACTION A UNE CLAUSE D’EXCLUSIVITE, LE MANDANT VERSERA UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFETAIRE EGALE AUX HONORAIRES PREVUS AU PRESENT MANDAT. EN CAS DE PRESENTATION DU BIEN A VENDRE A UN PRIX DIFFERENT, EN CONTRADICTION AVEC LE PARAGRAPHE XI, ET SI CETTE PRESENTATION EST FAITE A UN PRIX INFERIEUR A CELUI QUI EST PREVU AU PRESENT MANDAT, LE MANDANT VERSERA UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE CORRESPONDANT A LA MOITIE DES HONORAIRES CONVENUS, LE MANDATAIRE SUBISSANT UN PREJUDICE PAR LA PERTE D’UNE [Localité 7] DE VENDRE LE BIEN. “

Il est justifié par la signature d’un bon de “reconnaissance d’indications et de visite” que M. [U] [K] a visité le bien immobilier le 19 août 2022 par l’entremise de la SAS La Couronne Immo, le prix de vente étant de 920 000 euros.
Il a formulé par mail adressé à l’agence, le 22 août 2022, une offre d’achat à hauteur de 790 000 euros augmentée à 820 000 euros le 25 août 2022.
Par mail en réponse de M. [X] du 19 août 2022, le prix de vente était abaissé à la somme de 880 000 euros.

Or, par acte authentique du 22 décembre 2022, M. [Q] [X] a vendu à M. [U] [K] et Mme [F] [N], le bien immobilier, au prix de 840 000 euros, l’acte notarié précisant que la vente avait été négociée par l’agence Just You Immobilier titulaire d’un mandat de vente n°18 donné par M. [Q] [X] le 13 août 2022 et selon une rémunération à la charge du vendeur de 8 000 euros.

Il est ainsi produit par M. [Q] [X], un mandat de vente exclusif N°5 d’une durée de trente jours, confié par ses soins le 2 mars 2022 à l’agence immobilière Just You Immobilier portant sur le bien litigieux, au prix de vente de 995 000 euros, avec des honoraires à la charge du vendeur de 10 000 euros.

Le 13 août 2022, il est justifié d’un bon de visite de la société Just You Immobilier au bénéfice de la “société MIPONT” dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de M. [U] [K], le prix proposé pour le bien immobilier, frais d’agence inclus étant de 890 000 euros.

Le 5 septembre 2022, M. [X] a accepté l’offre d’achat formulée par M. [K], au prix de 840 000 euros avec des honoraires à la charge de M. [Q] [X] d’un montant de 8 000 euros au bénéfice de l’agence Just You Immobilier.

Il est aussi produit le mandat de vente sans exclusivité N°18, contesté par la SAS La Couronne Immo et signé le 13 août 2022 entre lui et l’agence immobilière Just You Immobilier et auquel est annexé le registre des mandats de transactions immobilières sur lequel figurent les mandats de vente confiés par M. [Q] [X] à cette agence les 2 mars 2022 et le 13 août 2022.

Ainsi, lorsque une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a effectivement été conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.

Toutefois, une clause pénale stipulée au mandat peut valablement prévoir qu’une
indemnité sera due si le mandant conclut la vente sans l’intermédiaire du mandataire, avec un acquéreur antérieurement présenté par celui-ci, une telle clause n’étant pas abusive dès lors qu’elle est limitée dans le temps, et doit donc recevoir application si le mandant ne respecte pas les obligations contractuelles ainsi sanctionnées.

Par ailleurs, il ne saurait être ajouté des conditions à la mise en oeuvre d’une telle clause, notamment en exigeant une faute du mandant distincte du seul manquement contractuel visé à la clause.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des éléments au dossier que la clause pénale contenue dans le mandat de vente non exclusif signé avec l’agence immobilière La Couronne Immo stipulait l’interdiction pour M. [Q] [X], pendant la durée du mandat et les 24 mois suivants sa résiliation, de vendre directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par la SAS La Couronne Immo.

La SAS La Couronne Immo soulève des incohérences présentes sur le mandat de vente produit aux débats qui aurait été confié par M. [X] au bénéfice de l’agence Just You Immobilier et relatives notamment à sa date de résiliation, de même que des incohérences sur le bon de visite du 13 août 2022 qui ne mentionne pas le numéro du mandat de vente, ainsi que sur le registre des mandats.
Toutefois, ces éléments sont insuffisants pour démontrer une falsification du mandat de vente conclu le 13 août 2022 entre la société Just You Immobilier et M. [X] et l’absence de visite de M. [K] effectuée par son intermédiaire le même jour.

La concomitance entre la signature du second mandat de vente avec l’agence Just You Immobilier et la visite du bien litigieux est en outre insuffisante pour écarter la validité du mandat de vente donné à cette agence, quelques jours avant que la SAS La Couronne Immo ne procède à la visite avec l’acquéreur, de sorte qu’il est établi que l’acquéreur, en la personne de M. [K] n’a pas été présenté à M. [Q] [X] par la SAS La Couronne Immo, mais l’a été initialement par l’agence Just You Immobilier par l’intermédiaire de laquelle, la transaction a finalement été réalisée.

En conséquence, la demande de la SAS La Couronne Immo tendant à condamner M. [Q] [X] à lui payer la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale est rejetée.

Sur la demande en dommage et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, et pour les raisons précédemment exposées, il n’est pas démontré la volonté de M. [X], ou une entente entre la société Just You immobilier et ce dernier, destinée à éluder la perception par la SAS La Couronne Immo de sa commission.
Il ne résulte par ailleurs pas des débats, la démonstration d’une déloyauté de M. [X] dans l’exécution de son contrat le liant avec cette dernière, dès lors que, s’agissant d’un mandat de vente non exclusif, il lui était possible de mener des négociations, sur la base de conditions économiques pouvant être différentes au regard des honoraires contractuellement fixés, avec d’autres agences immobilières, sans être tenu à une obligation d’information envers elles, tant que la transaction n’était pas réalisée.

En conséquence, à défaut d’établir une faute imputable à M. [X], en lien de causalité avec le préjudice allégué, à savoir la non perception de ses honoraires, la demande de la SAS La Couronne Immo en condamnation de M. [X] à lui payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts est rejetée.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

La SAS La Couronne Immo, succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance distraits au profit de Maître Fabrice BATTESTI, avocat.

M. [Q] [X] ayant été contraint d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que la SAS La Couronne Immo soit condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,