TJ 69123, 27 avr. 2026, RG 25/01423

ORDONNANCE DU : 27 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01423 - N° Portalis DB2H-W-B7J-26YG
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [K] sis [Adresse 1] à [Localité 1] C/ S.C.I. “[Adresse 2]"

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [K] sis [Adresse 1] à [Localité 1],
représenté par son syndic en exercice la société [E] [U],
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. “LE 101",
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Emilie RONCHARD, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 23 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] est soumis au régime de la copropriété.

L’immeuble situé [Adresse 5] à Lyon 3ème, voisin de la copropriété, est la propriété de la SCI LE 101. L’accès à cette propriété s’effectue au moyen d’une servitude de passage grevant le terrain de la copropriété. Un portail voiture et piétons a été installé au point d’accès de ce passage, partagé par les deux fonds.

En réponse à la plainte d’un copropriétaire tenant à l’existence d’infiltrations dans un garage en sous-sol, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a fait intervenir la société PEAGE, spécialisée dans la recherche de fuites, qui a dressé un rapport le 8 février 2023 concluant à l’existence d’un défaut d’étanchéité du sol de la cour du [Adresse 7] à l’origine du désordre.

Par courriel puis par courrier recommandé en date du 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé à la SCI LE 101 de procéder aux interventions nécessaires pour faire cesser les infiltrations.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] a fait assigner la SCI LE 101 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de réalisation des travaux mettant fin aux infiltrations en sous-sol et de paiement provisionnel d’une part des frais d’entretien et réparations du portail d’accès commun.

L’audience a eu lieu le 23 février 2026.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement ses conclusions n°1 notifiées par RPVA le 19 février 2026, demandant au juge des référés de :

CONDAMNER la SCI LE 101 à prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les venues d’eau au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] en procédant à l’exécution des travaux requis, conformément aux conclusions du rapport d’intervention du 8 février 2023 ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte journalière de 300 € par jour de retard, à courir dans un délai de quinze jours à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SCI LE 101 à s’acquitter, auprès du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [K] sis [Adresse 9], de la somme provisionnelle de 740,39 € TTC, au titre des travaux effectués sur le portail d’accès commun ;

CONDAMNER la SCI LE 101 à s’acquitter dans les mêmes conditions de la somme provisionnelle de 1 307,50 €, au titre du contrat d’entretien annuel du portail d’accès commun;

CONDAMNER la SCI LE 101 à payer au demandeur la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

La SCI LE 101 a, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA au demandeur le 20 février 2026 et reprises oralement à l’audience, demandé au juge des référés de :

JUGER irrecevables et mal fondées les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires [K] à l’encontre de la SCI LE 101, et, en conséquence,

A titre principal,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [K] de sa demande tendant à voir condamner la SCI LE 101 à faire cesser les venues d’eau au sein de la copropriété en procédant à l’exécution des travaux requis, conformément aux conclusions du rapport d’intervention du 8 février 2023 ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [K] de sa demande tendant à voir assortir la condamnation d’une astreinte ;

JUGER que la SCI LE 101 est tenue de régler, au syndicat des copropriétaires [K], la somme de 493,60 € au titre des factures de réparation de la société AGESCA ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [K] de sa demande tendant à voir condamner la SCI LE 101 au règlement de la somme de 1.307,50 € au titre du contrat d’entretien annuel du portail d’accès commun ;

A titre subsidiaire,

ACCORDER un délai de 6 mois à la SCI LE 101 afin d’identifier l’origine des venues d’eau et de procéder aux travaux de reprise ;

JUGER que la SCI LE 101 est tenue de régler, au syndicat des copropriétaires [K], la somme de 493,60 € au titre des factures de réparation de la société AGESCA ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [K] de l’intégralité de ses autres demandes ;

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

JUGER que chacune des parties conservera la charge des frais qu’elle a exposés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures des parties précédemment rappelées pour plus ample exposé de leur prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la réalisation de travaux en vue de mettre fin aux infiltrations

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de condamnation de la SCI LE 101 sur l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, qui suppose l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, seuls à même de justifier une condamnation sans examen des contestations même sérieuses.

En l’espèce, l’immeuble sis [Adresse 6] fait déjà l’objet d’infiltrations et aucun élément ne permet d’affirmer qu’un autre dommage ou une aggravation du dommage existant serait imminent.

L’illicéité du trouble suppose quant à elle la violation manifeste d’une norme juridique obligatoire (loi, règlement, contrat…). Le syndicat des copropriétaires invoque les articles 1240 et 1241 du code civil qui supposent l’existence d’une faute, d’une négligence ou d’une imprudence. Au cas particulier, la seule justification de l’origine des eaux infiltrées dans la cour de la défenderesse est insuffisant à cette fin, et la société PEAGE, qui n'a procédé qu’à une recherche d’origine d’infiltration et non à une étude approfondie de ses causes, conclut de manière vague à un défaut d’étanchéité de la cour, sans envisager plus avant les causes du sinistre et l’imputabilité à la SCI LE 101. Le fait que les infiltrations soient en lien avec la dégradation de la cour de l’immeuble situé [Adresse 5], et donc avec une négligence du propriétaire, ne ressort d’aucun élément produit. Enfin l’absence de réalisation de travaux réparatoires de la part de la SCI LE 101 est sans lien avec la survenance du désordre pour des raisons chronologiques évidentes.

La demande de condamnation de la SCI LE [Cadastre 1] à réaliser les travaux de nature à mettre fin aux infiltrations ne relève donc pas du pouvoir du juge des référés.

Sur l’entretien et les réparations du portail d’accès

Le syndicat des copropriétaires invoque l’application du règlement de copropriété applicable aux [Adresse 10], englobant le tènement du demandeur (section BM numéro [Cadastre 2]) mais non celui de la défenderesse (section BM numéro [Cadastre 3]). Le propriétaire du fonds appartenant désormais à la SCI LE [Cadastre 1] est toutefois intervenu à l’acte pour fixer les conditions de la servitude de passage dont il bénéficie. A cet égard, l’acte précise que « l’entretien continuel en bon état de viabilité de l’ensemble de l’assiette du droit de passage et du portail d’accès incombera à frais partagés à raison de 50 % (cinquante pour cent) chacun, entre le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant ».

Le courriel du 21 décembre 2017 adressé par le gérant de la SCI LE [Cadastre 1] au syndic de la copropriété des [Adresse 1] et évoquant une répartition à raison de deux tiers à la charge du syndicat des copropriétaires et d’un tiers à la charge de la SCI LE 101 ne constitue pas une contestation sérieuse, s’agissant d’un élément provenant de la défenderesse, qui ne peut se constituer preuve à elle-même.

Il n’est pas contesté que les factures de réparation et de maintenance du portail ont été prises en charge par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1].

La SCI LE 101 ne conteste pas devoir une part de la facture de réparation mais conteste devoir participer au financement du contrat de maintenance du portail en l’absence d’acceptation de celui-ci. Toutefois, « l’entretien continuel en bon état de viabilité » du portail stipulé dans le règlement de copropriété sous-tend nécessairement un contrat de maintenance, la contestation de la défenderesse étant par conséquent dépourvue de caractère sérieux.

En conséquence, la SCI LE 101 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, à titre provisionnel, la somme de 740,39 € au titre des travaux réparatoires et 1 307,50 € au titre du contrat de maintenance.

La SCI LE 101, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.
En revanche, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS