TJ 69123, 27 avr. 2026, RG 25/01693

ORDONNANCE DU : 27 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01693 - N° Portalis DB2H-W-B7J-27DZ
AFFAIRE : [C] [K] C/ S.A.R.L. [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [K]
né le 19 Juillet 1956 à [Localité 1] (TUNISIE),
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Charlotte MALLE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Christian FOURIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [V],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Audrey-elise MICHEL de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 23 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [K] est propriétaire d’un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Par acte sous seing privé en date du 27 février 2020, il a donné à bail ce local à la SARL [V] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020 et moyennant un loyer mensuel annexé, hors taxes et hors charges, de 3.645 €. Ce bail stipule en son article 21 que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux.

La société [V] a fait réaliser par une société spécialisée le gainage du conduit de cheminée desservant son local. Elle a également fait remplacer le tubage par la société [M] au printemps 2024 et a procédé à l’entretien et au nettoyage de l’installation.

Plusieurs occupants de l’immeuble, à usage mixte et soumis au régime de la copropriété, se sont plaints de nuisances olfactives.

La société [V] et Monsieur [K], propriétaire bailleur, ont été mis en demeure par le conseil de la SCI PAT, propriétaires d’un appartement situé au quatrième étage, de faire cesser lesdites nuisances.

La société [V] a fait deviser par la société ZEPHIR le 3 janvier 2024, la réalisation d’un conduit en extérieur sur façade de la cour intérieure de l’immeuble, impliquant la réalisation de travaux sur parties communes nécessitant l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Selon procès-verbal du 9 décembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la mise en place d’un nouveau conduit d’extraction de fumée en façade.

Par assignation du 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d’un expert judiciaire et la condamnation de la société [V] à cesser son activité sous astreinte de 500 € par jour.

Par lettre du 31 octobre 2024, la société [V] a été de nouveau mise en demeure de cesser immédiatement d’utiliser le conduit de cheminée de l’immeuble.

Un expert judiciaire a été désigné par ordonnance du 31 mars 2025 et les opérations d’expertise sont en cours.

La société [V] a interrompu son activité en janvier 2025 et a cessé de payer le loyer commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, Monsieur [C] [K] a fait signifier à la SARL [V] un commandement de payer la somme de 8.797,98 € visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, Monsieur [C] [K] a fait assigner la SARL [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 19 février 2026, de :

Constater le défaut de paiement des loyers dus par la Société [V] à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial à la date du 23 juin 2025 ; Dire et juger que la Société [V] est devenue, à compter du 24 juin 2025, occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 4].
En conséquence,

Ordonner l’expulsion sans délais de la Société [V] et de toute personne dans les lieux sis [Adresse 4] de son fait, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier si besoin est ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tout autre lieu de son choix et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues ; Condamner à titre provisionnel la Société [V] à verser à Monsieur [C] [K] une indemnité d’occupation à égale au montant du loyer TVA et charges comprises, à compter du 24 juin 2025, et ce jusqu’à libération effective des lieux ; Condamner à titre provisionnel la Société [V] à verser Monsieur [C] [K] la somme de 41.463,91 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2026 inclus, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date du commandement de payer ; Débouter la Société [V] de ses demandes.
En cas d’octroi d’un échéancier pour le règlement de l’arriéré locatif, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Décider que, faute de paiement à bonne date, des loyers courants ou d’une seule des mensualités, • Le surplus de la dette locative deviendra immédiatement exigible ;
• La clause résolutoire sera acquise ;
• La Société [V] devra verser une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer principal, augmentée des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux ;
• Il pourra être procédé à l’expulsion immédiate du Preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique des locaux commerciaux sis [Adresse 5].

Condamner enfin la Société [V] à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
La SARL [V] demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 17 février 2026, de :

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 27 février 2020,Autoriser la société [V] à suspendre le règlement des loyers échus et à tenir compte tenu de défaut de délivrance imputable au bailleur,
A défaut,

Autoriser la société [V] à s’acquitter de la dette locative en 23 mensualités de 1 000 € et règlement du solde à la 24ème échéance,Rejeter toutes demandes, fins et prétentions formulées contre la société [V],Condamner Monsieur [K] à payer à la société [V] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,L’audience a eu lieu le 23 février 2026. Les parties ont repris à l’audience l’ensemble de leurs demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures des parties précédemment rappelées pour plus ample exposé de leur prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [C] [K] et la SARL [V] stipule que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux.

Le 23 mai 2025, Monsieur [C] [K] a fait signifier à la SARL [V] un commandement de payer la somme de 8.797,98 € dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.

La SARL [V] admet ne pas s’être acquitté des causes du commandement dans le délai imparti. Elle invoque l’exception d’inexécution, sollicitant la suspension du paiement des loyers échus et à échoir en raison du défaut de délivrance du bailleur.

Il n’appartient toutefois pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’évaluer l’existence ou non d’un défaut de délivrance du bailleur lié à l’absence alléguée de système d’évacuation des fumées de cuisine.

Ladite demande de suspension sera donc rejetée et l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juin 2025 sera constatée.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que la SARL [V] est redevable d’une somme de 41 343,91 € arrêtée au 5 février 2026 (déduction faite de la provision sur charge de février 2026, en doublon).

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, la SARL [V] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle justifie avoir repris le paiement du loyer courant depuis le 5 février 2026, par deux versements de la somme de 4.398,99 €, ce qui est confirmé par le décompte actualisé produit par le bailleur.

Les travaux ont été réalisés, permettant la reprise de l’activité de la SARL [V].

Il y a donc lieu de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire et de lui octroyer des délais de paiement.

La SARL [V] devra respecter les délais de paiement précisés au dispositif de l’ordonnance et devra en outre s'acquitter, chaque mois et conformément aux stipulations contractuelles, du montant du loyer courant et des charges courantes, taxes comprises.

Si la SARL [V] s'acquitte de l'arriéré de loyers et charges selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance et règle à la date prévue contractuellement chacune des échéances mensuelles au titre des loyers et charges courants, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été exécutée et le contrat de bail commercial conclu entre la Monsieur [C] [K] et la SARL [V] continuera de s'exécuter.

Faute pour la SARL [V] de s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance ou de régler intégralement à la date prévue contractuellement une des échéances mensuelles au titre des loyers et charges courants, le contrat de bail commercial conclu entre la Monsieur [C] [K] et la SARL [V] sera résilié à la date du 23 juin 2025, le solde de la dette locative devenant immédiatement exigible et la SARL [V] étant débitrice, à compter de cette date de résiliation, d'une indemnité d'occupation fixée au montant contractuel du loyer et des charges.

Les lieux loués devront alors être restitués dans le délai de 15 jours suivant la réception ou la première présentation de la mise en demeure d'avoir à y procéder, faite par lettre recommandée et précisant les conditions de la déchéance des délais de paiement consentis. A défaut pour la SARL [V] de s'exécuter spontanément, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie par Monsieur [C] [K] avec, autant que de besoin, le concours de la force publique, à l'expiration de ce délai de 15 jours.

La SARL [V], qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

La SARL [V] sera en outre condamnée à payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS