TJ 69123, 28 avr. 2026, RG 23/00873

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 23/00873 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XSNG

Jugement du 28 avril 2026

Grosse à :

Maître Virginie BAUJARD - 1568
la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS - 659

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 28 avril 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 janvier 2026 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. POMPES FUNEBRES ROZIER
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume BELLUC de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. SAINT RAMBERT PIERSEB
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Virginie BAUJARD, avocat au barreau de LYON, et Maître Sophie DELON du cabinet IDEOJ AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

EXPOSE DU LITIGE

La société SAINT RAMBERT PIERSEB est propriétaire en vertu d’un acte authentique du 15 janvier 2008 d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Ce local était antérieurement la propriété de la CONGREGATION PETITES SOEURS DES PAUVRES, laquelle l’a donné en location à la société POMPES FUNEBRES ROZIER.

Le preneur commercial, exerçant sous l’enseigne « Pompes Funèbres Rivière », exploite présentement le local en vertu d’un contrat de bail commercial conclu le 27 octobre 2005 ayant pris effet le 1er juillet 2005.

En l’absence d’acte de renouvellement, ce bail s’est poursuivi à compter du 1er juillet 2014 sous le régime de la tacite prolongation.

Le loyer actuellement appliqué s’établit à 12.232,24 € hors taxes et hors charges par an.

Par acte extra-judiciaire du 25 février 2020, la société SAINT RAMBERT PIERSEB a fait délivrer à la société POMPES FUNEBRES ROZIER un congé avec offre de renouvellement à effet au 30 septembre 2020 proposant, à compter du 1er octobre 2020, un loyer déplafonné établi à 18.000 € HT et HC par an.

A réception de ce congé, la société preneuse s’est rapprochée de son bailleur dans le but de trouver un accord amiable sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société POMPES FUNEBRES ROZIER se proposait de procéder à une rénovation du local commercial, devenu vétuste, en contrepartie de la fixation du loyer à un montant inférieur à celui proposé aux termes du congé.

Un contentieux est né entre les parties relativement aux travaux de rénovation entrepris par le preneur et qui n’auraient pas été préalablement autorisés par le bailleur.

Le 27 décembre 2022 la SCI SAINT RAMBERT PIERSEB a fait délivrer à la société POMPES FUNEBRES ROZIER un commandement d’avoir à remettre la façade dans l’état antérieur dans lequel il se trouvait dans un délai d’un mois et sommation d’avoir à justifier de l’ensemble des travaux intérieurs réalisés.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 27 janvier 2023, la société POMPES FUNEBRES ROZIER a fait citer devant le tribunal judiciaire de LYON la SCI SAINT RAMBERT PIERSEB à effet d’entendre juger nul et de nul effet le commandement qui lui a été délivré le 27 décembre 2022 par le bailleur.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 23 avril 2024, la société POMPES FUNEBRES ROZIER sollicite qu’il plaise :

Vu l’article L.145-41 du Code de Commerce,
Vu l'article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016,
Vu l’article 1228 du même code,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
A titre principal,
REJETER l’intégralité des demandes de la société SAINT RAMBERT PIERSEB,
JUGER nul et de nul effet le commandement délivré le 27 décembre 2022 à la société POMPES FUNEBRES ROZIER à la requête de la société SAINT RAMBERT PIERSEB,
A titre subsidiaire,
ACCORDER à la société POMPES FUNEBRES ROZIER un délai pour remettre les lieux en l’état,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant le délai imparti à la société POMPES FUNEBRES ROZIER pour remettre les lieux en l’état,

En tout état de cause,
CONDAMNER la société SAINT RAMBERT PIERSEB à payer à la société POMPES FUNEBRES ROZIER une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la même aux entiers dépens

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 10 octobre 2024, la sci SAINT RAMBERT PIERSEB sollicite qu’il plaise :

DEBOUTER la société POMPES FUNEBRES ROZIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
JUGER régulier et valable le commandement visant la clause résolutoire du 27.12.2022,
CONSTATER que la clause résolutoire contenue dans le bail du 27.10.2005 renouvelé le 01.10.2020 pour les locaux situés à [Adresse 4] est acquise depuis le 27 janvier 2023,
CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,
Reconventionnellement et subsidiairement,
PRONONCER la résolution judiciaire du bail du 27.10.2005 renouvelé le 01.10.2020 pour les locaux situés à [Adresse 4],
ORDONNER l'expulsion de la société POMPES FUNEBRES ROZIER et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
CONDAMNER la société POMPES FUNEBRES ROZIER au paiement d'une somme égale au montant des loyers et charges conventionnels, par mois, à titre d'indemnité d'occupation, à compter rétroactivement de la date d’effet de la résiliation et jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,
REJETER les demandes de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la société POMPES FUNEBRES ROZIER,
Subsidiairement,
FIXER à un mois maximum à compter de la signification du jugement à intervenir le délai imparti à la société POMPES FUNEBRES ROZIER pour remettre les lieux dans leur état antérieur tant à l’extérieur (façades, devantures, store banne et enseigne) qu’à l’intérieur (ouvertures, percements, changements de distribution, moteur de climatisation …),
RAPPELER qu’en cas de non-respect du délai, la clause résolutoire sera définitivement acquise,
CONDAMNER la société POMPES FUNEBRES ROZIER à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société POMPES FUNEBRES ROZIER aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement,
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 juin 2025, l’affaire ayant été fixée pour plaider à l’audience du 20 janvier 2026, puis mise en délibéré au 31 mars 2026 avant d’être prorogée au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du commandement du 27 décembre 2022 visant la clause résolutoire

La société POMPES FUNEBRES ROZIER se prévaut de la nullité du commandement visant la clause résolutoire du 27 décembre 2022 en arguant de ce qu’il a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse.

Sur ce,

La clause résolutoire insérée au bail doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et c’est à la date de délivrance du commandement que s’apprécie la bonne foi.

Ainsi, un commandement ne peut produire effet qu’à condition d’avoir été délivré de bonne foi par le bailleur et que celui-ci n’ait pas renoncé auparavant à se prévaloir des infractions qui pourraient être imputées au preneur.

La bonne foi se présume et il incombe à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver.

Il doit être liminairement observé que le commandement dont la nullité est poursuivie ne vise que les travaux réalisés par le preneur sur la façade, les travaux intérieurs litigieux n’étant visés au commandement qu’afin d’en connaître le détail.

En application des articles 8-2 et 8-5 du bail liant les parties, le preneur est contractuellement tenu aux travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation. Il s’agit donc d’une obligation contractuelle qui ne souffre aucune contrepartie de la part de la bailleresse.

Il résulte des pièces versées au débat, que dans le prolongement du congé, des discussions ont eu lieu entre les parties en mars 2021 quant au montant du loyer, sans pour autant aboutir et sans qu’à aucun moment ne soit sollicité l’autorisation du bailleur pour la réalisation de travaux soumis à son agrément préalable.

La société POMPES FUNEBRES ROZIER ne verse en tout cas aucune pièce tendant à démontrer qu’elle se serait proposée « de procéder à une rénovation du local commercial devenu vétuste en contrepartie de la fixation du loyer à un montant inférieur à celui proposé aux termes du congé. »

Il n’est pas discuté que la société POMPES FUNEBRES ROZIER occupe le local depuis 1996.

Dans la mesure où l’entretien du local lui incombe, en ce compris la vétusté, il n’y a aucun fondement à une contrepartie. La vétusté n’aurait donc pas pu être un élément de négociation à la baisse du montant du loyer puisqu’il témoignerait du manquement de la preneuse à son obligation contractuelle d’entretien.

La preneuse ne verse aucune pièce de nature à démontrer que sa bailleresse a été informée et que son autorisation préalable a été sollicitée par la preneuse pour la réalisation en février 2021 de travaux modificatifs de la façade.

Pour autant, la bailleresse n’a pas cru devoir remettre en cause l’exécution par la preneuse des travaux litigieux. La modification de la façade et en particulier le changement de coloris des murs et des volets était visible depuis l’extérieur. La bailleresse était donc en mesure de constater ces changements ou de les faire constater par son mandataire de gestion.

En tout cas, à supposer qu’elle n’ait pas été en mesure de le constater elle-même dès le début de l’année 2021, elle a eu connaissance des travaux modificatifs de la façade au plus tard en juillet 2021 lors de la réception du rapport amiable commandé au cabinet IFC EXPERTISE. C’est du reste le 05 juillet 2021 qu’elle adressait un courriel à son mandataire de gestion pour lui faire part de ce que : « A notre grande surprise la façade du local commercial a été modifiée, et des changements de destinations intérieurs ont été a priori réalisés ».

Elle n’a visiblement pas entendu se prévaloir de cette infraction aux clauses du bail puisqu’elle a attendu quasiment un an et demi, soit le 27 décembre 2022 pour faire délivrer à sa locataire commandement visant la clause résolutoire et ce, alors qu’était pendante la procédure devant le juge des loyers commerciaux.

Il s’ensuit que le commandement du 27 décembre 2022 visant la clause résolutoire ne peut produire aucun effet comme n’ayant pas été délivré de bonne foi par la bailleresse dont l’objectif était manifestement de contraindre sa preneuse à accepter un loyer plus élevé.

Il convient en conséquence de juger nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire délivré le 27 décembre 2022 par la société SAINT RAMBERT PIERSEB à la société POMPES FUNEBRES ROZIER et ce, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens relatifs aux travaux intérieurs, surabondants.

La clause résolutoire n’est pas acquise et la demande de la bailleresse tendant à entendre prononcer la résiliation du bail au 27 janvier 2023 doit être rejetée.

Sur la résolution judiciaire du bail

Vu l’article 12 du code de procédure civile ;

Vu l'article 1184 du Code Civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

En vertu de l'article 1184 ancien susvisé, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est pas résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il appartient au juge d'apprécier si le manquement allégué à l'appui d'une telle demande revêt une gravité suffisant à justifier la résolution judiciaire

Il n’est pas discuté et cela ressort du reste des factures produites par la locataire et des photographies versées au débat, que cette dernière a fait procéder à des travaux modificatifs de la façade de l’immeuble avec un changement de coloris pour passer du gris Windsor au vert olive pour les fenêtres et les stores et du blanc cassé au beige pour les murs et en obstruant la partie haute des fenêtres.

Or, aux termes des stipulations contractuelles du bail, si la preneuse est tenue à entretenir la façade, elle n’est pas autorisée à effectuer de telles modifications, l’article 8.3 2° « Occupation jouissance » stipulant que « le preneur n’a aucun droit sur les façades ». En outre, l’immeuble litigieux se situe dans un secteur protégé impliquant que le projet de travaux modificatifs de la façade soit soumis à l’avis préalable de l’architecte des bâtiments de France, qui n’a manifestement pas pu être sollicité en l’espèce faute d’autorisation préalable du bailleur.

En outre, aux termes de l’article 8.2 du bail « Améliorations », le preneur ne peut faire dans les lieux loués « aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloisons, aucun changement de distribution, aucune implantation de moteur de climatisation (…), sans l’autorisation préalable expresse et par écrit du bailleur ».

Or, il résulte des pièces versées au débat et en particulier de l’expertise judiciaire du 07 décembre 2023, que la preneuse a percé des cloisons, modifié la distribution et installé un moteur de climatisation, étant précisé qu’ont été créés 4 espaces d’exposition au lieu de deux, une kitchenette et installée une climatisation avec création d’un local technique. Il ne s’agit pas de simples modifications démontables, mais bien de travaux ayant nécessairement entraîné des démolitions de cloisons et des percements de murs et cloisons avec un changement de distribution et l’implantation d’un moteur de climatisation.

Le manquement de la société POMPES FUNEBRES ROZIER aux stipulations du bail apparaît donc suffisamment établi et d’une gravité suffisante pour emporter la résolution du bail liant les parties.

La résolution du bail du 27 octobre 2005 renouvelé le 1er octobre 2020 portant sur les locaux sis à [Adresse 5] sera prononcée, à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais pour remise en état des lieux

Eu égard aux circonstances de la cause, il apparaît justifié d’accorder à la société POMPES FUNEBRES ROZIER un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement pour remettre les lieux en état dans leur état antérieur tant à l’extérieur s’agissant des façades, devantures, store banne et enseigne qu’à l’intérieur s’agissant des ouvertures, percements, changement de distribution, moteur de climatisation.
Les effets de la résolution seront suspendus pendant ce délai, étant précisé qu’en cas de non respect du délai, la résolution du bail sera acquise, sans nécessité d’une mise en demeure préalable.

Sur les décisions de fin de jugement

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions respectives, sera condamnée à payer la moitié des dépens.

Aucun motif d’équité ne fonde l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties. Les demandes à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS