TJ 92050, 28 avr. 2026, RG 25/02035

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 avril 2026

N° RG 25/02035 - N° Portalis DB3R-W-B7J-26K7

N° de minute :

SCI PARDES PATRIMOINE

c/

S.A.S. KT MEDIA

DEMANDERESSE

SCI PARDES PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E.51

DEFENDERESSE

S.A.S. KT MEDIA
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Papa mamaille DIOCKOU, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2024, la SCI PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société SAS KT MEDIA un local commercial situé [Adresse 3] à Nanterre (92000).

Par acte du 06 mai 2025, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 34.875,56 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société SAS KT MEDIA n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI PARDES PATRIMOINE a, par acte du 21 août 2025, assigné la société SAS KT MEDIA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, pour l’audience du 13 janvier 2026, aux fins de voir :

-Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3],
-Ordonner l’expulsion de la société SAS KT MEDIA des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
-Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,
-Condamner la société SAS KT MEDIA au paiement de la somme provisionnelle de 45.409,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus jusqu’au 3ème trimestre 2025 inclus,
-Condamner la société SAS KT MEDIA au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux,
-Condamner la société SAS KT MEDIA à payer une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la société SAS KT MEDIA aux dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et du commandement délivré en date du 06 mai 2025.

A l'audience du 13 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée à la demande de la partie défenderesse ayant constitué avocat, pour le dépôt de ses propres conclusions écrites. En outre, le président a rendu une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur dans les conditions prévues par l’article 1533 du code de procédure civile.

Lors de l'audience du 17 mars 2026, l’affaire a été retenue pour être plaidée, les parties n’ayant pas entendu donné suite à la proposition de médiation.

La SCI PARDES PATRIMOINE expose que sa créance s’élève désormais à la somme de 85.636,81 euros, dont elle réclame le paiement. Elle confirme par ailleurs l’intégralité de ses autres demandes et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, la société SAS KT MEDIA qui n’a finalement pas déposé de conclusions écrites conclut au rejet des demandes, faisant valoir qu’elle est dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués, au vu de son activité qui comprend une partie « Événementiel », en raison des plaintes des autres occupants de l’immeuble et du fait qu’elle subit des dégâts des eaux. Elle fait état par ailleurs du meurtre du précédent titulaire du bail dans les lieux même, de sorte que chaque organisation d’évènement dans le local commercial entraîne l’intervention de la police.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail, notamment pour défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité.

Il est constant que la SCI PARDES PATRIMOINE a fait signifier à la société SAS KT MEDIA un commandement d’avoir à payer la somme de 34.875,56 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 06 mai 2025.

En l’occurrence, la société SAS KT MEDIA ne justifie pas d’avoir, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance de ce commandement, réglé les causes de celui-ci.

Il convient de rappeler qu’en matière de bail, le preneur ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution, pour refuser de payer ses loyers, seulement dans le cas où le manquement du bailleur à ses obligations serait de nature à rendre les lieux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’occurrence, au soutien de son argumentation énoncée précédemment, la société KT MEDIA se contente de produire l’attestation d’un témoin mentionnant l’intervention de la police à l’occasion d’une fête de mariage organisée dans les lieux loués.

Or, à la lecture du contrat de bail, les lieux loués étaient destinés exclusivement à une activité de « Production et d’édition d’œuvres audiovisuelles en tous genres ».

Partant, il importe peu que l’objet social de cette société pouvait comprendre des activités de type évènementiel, alors que le contrat de bail lui-même n’a pas prévu que les lieux loués pouvaient être utilisés à ce titre.

Du reste, il ne résulte pas de son extrait Kbis versé aux débats que l’organisation de fêtes de mariage entre manifestement dans le périmètre de son objet social, de la définition duquel il apparaît que les évènements évoqués sont uniquement à vocation artistique.

D’autre part, la société KT MEDIA ne fournit aucun élément permettant d’établir la réalité des sinistres qu’elle dénonce, ni le fait qu’elle les aurait signalées à la bailleresse avant la délivrance du commandement de payer.

Dans ces conditions, la société défenderesse ne justifiant pas d’un manquement de la part de la bailleresse en son obligation de délivrance de la chose louée, le défaut de paiement des loyers et charges a vocation à entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 07 juin 2025, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société SAS KT MEDIA doit être considérée comme occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 07 juin 2025, ce qui constitue pour la SCI PARDES PATRIMOINE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de la société SAS KT MEDIA causant un préjudice à la SCI PARDES PATRIMOINE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI PARDES PATRIMOINE produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 85.636,81 euros à la date du 10 mars 2026.

Cependant, ce décompte comptabilise le coût du commandement de payer en date du 06 mai 2025, à hauteur de la somme de 284,03 € qui doit être intégré dans les dépens et qu’il convient donc de déduire.

Dès lors, la part non sérieusement contestable de cette créance s’élevant à 85.352,78 euros, la société SAS KT MEDIA sera donc condamnée au paiement de ladite somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 mars 2026 – échéance du 1er trimestre 2026 inclue. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

L'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société SAS KT MEDIA sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 14.964,99 €) augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er avril 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SAS KT MEDIA.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SAS KT MEDIA à verser à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 1500 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS