TJ 69264, 14 avr. 2026, RG 25/00423

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 25/00423
N° Portalis DB2I-W-B7J-C4ME

Minute :

JUGEMENT DU
14 Avril 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[C] [Z]
[J] [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 10 février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 14 avril 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2],
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 713, substituée par Me Coraline PINAR, avocate au barreau de Lyon.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 3],
non comparante.

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 3]
comparant.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 mai 2024, la société IN'LI AURA a donné à bail à 2 colocataires
Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S], un immeuble à usage d’habitation et
un parking situés [Adresse 4], moyennant un loyer
mensuel révisable d’un montant initial de 657,00 € hors charges.
Le bailleur a souscrit le 14 mai 2024, un contrat de cautionnement VISALE auprès de la SAS
ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’il a actionné dès les premiers impayés.
En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a
indemnisé le bailleur des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des
montants correspondants.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 8 avril 2025 à Madame [C]
[Z] et Monsieur [J] [S] un commandement de payer les loyers échus pour un
arriéré de 5 825,92 €.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 avril 2025, la SAS ACTION
LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des
Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n°
2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 16 juin 2025, la SAS ACTION
LOGEMENT SERVICES a attrait Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] devant
le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux
fins :
– de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des
loyers et charges, ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;
– d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] ;
– de condamner solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] au
paiement des sommes suivantes :
– 7 179,52 € au titre de sa créance locative arrêtée au 4 juin 2025 incluant le mois
de mai ;
– une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus
charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;
– 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers
dépens.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par
lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 17 juin 2025.
Une première audience s’est tenue le 14 octobre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 9
décembre 2025. Suivant réouverture des débat, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10
février 2026 pour mettre aux locataires de justifier de la reprise des paiements. Le dossier a
été retenu à l’audience du 10 février 2026.
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La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil , a maintenu l’ensemble
de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 5 861,91 €. Elle a expliqué au
soutien des prétentions : qu’elle n’est pas informée d’une reprise des paiements par le
locataire et sollicite de pouvoir transmettre un décompte actualisé du montant de la créance
locative. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience.
Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] n'ont contesté ni le principe ni le
montant de la dette locative et ont demandé au tribunal :
– d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 250,00
€ par mois en plus du loyer courant ;
– la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] soutiennent notamment avoir procédé
à des paiements en janvier et février, ils produisent des avis de virement effectués au bailleur
pour en justifier.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture
de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026. Une note en délibéré a été accordée afin que
le bailleur puisse fournir le dernier décompte actualisé. Aucun élément n’est parvenu à la
juridiction.
MOTIFS DE LA DÉCISION
S [Localité 2] LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est
subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause
résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement
des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le
17 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de
l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet
2023.
Par ailleurs, il est démontré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a bien saisi la
Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX)
de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
L’action est donc recevable.
S [Localité 2] LA RÉSILIATION DU BAIL , LA DETTE ET LES DÉLAIS DE PAIEMENT
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Selon l’article 2306 du Code civil, auquel fait expressément référence le contrat de
cautionnement VISALE conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits
qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle
au titre de la garantie.
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la
résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des
charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet
que six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 après un commandement de payer demeuré
infructueux. ».
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet
2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la
condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le
versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de
paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de
l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »
En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 8 avril 2025 soit postérieurement à
l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité et laisse un délai de
6 semaines au locataire pour s’acquitter de sa dette locative.
Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le
contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et
accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de 6
semaines, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des
loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame
[C] [Z] et Monsieur [J] [S] le 8 avril 2025 pour un arriéré de loyers vérifié
de 5 825,92 €.
L’analyse des éléments comptables démontre également qu’au 10 février 2026, la dette
locative demeure impayée et se monte à la somme de 5 861,91 €, incluant le mois de février
2026 (d’après le dernier décompte du bailleur déposé à l’audience), et que Madame [C]
[Z] et Monsieur [J] [S] sollicitent des délais de paiement.
Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [C]
[Z] et Monsieur [J] [S] est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont
réunies à la date du 20 mai 2025, soit 6 semaines après la délivrance dudit commandement.
Il convient donc de condamner solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [J]
[S] à payer la somme de 5 861,91 € à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, outre intérêts
au taux légal à compter du présent jugement.
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Toutefois, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de
l'audience par Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S], de la situation du
locataire, de son engagement, et des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il
convient d'accorder à Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] des délais de
paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de
la présente décision.
S [Localité 2] LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023
prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la
condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de
l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le
cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de
sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités
de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment
suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans
le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée
ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
En l'espèce, Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] ont sollicité la suspension
des effets de la clause résolutoire et il apparaît qu’ils ont repris le versement intégral de son
loyer courant avant l'audience. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire
pendant le délai accordé précédemment.
Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas
avoir joué.
Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
• la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
• Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] devront régler à la SAS ACTION
LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du
loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du
mois de juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux
caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des
sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre
et justifiées par une quittance subrogative ;
• et faute par Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] d’avoir libéré les
lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois
après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant
mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous
occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin
est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira
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à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, aux frais et aux risques et périls de Madame
[C] [Z] et Monsieur [J] [S], dans les conditions prévues par l’article
L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Il sera rappelé que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un
apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions
règlementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives
pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en
copie à la caisse d’allocations familiales.
S [Localité 2] LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner
solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] au paiement des entiers
dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8
avril 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Il convient de condamner solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [J]
[S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150,00 € au titre de
l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée
contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2024
entre la société IN'LI AURA et Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S]
concernant l’immeuble à usage d’habitation et le parking situés au [Adresse 5]
[Localité 3] sont réunies à compter du 20 mai 2025 ;
CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] à payer à la
SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 861,91 € au titre de la dette locative
arrêtée au 10 février 2026, incluant le mois de février 2026 outre intérêts au taux légal à
compter du jour du présent jugement ;
AUTORISE Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] à se libérer en 23
mensualités de 250,00 €, la 4ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de
chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont
accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente
décision ;
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SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;
RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la société IN'LI AURA
sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à
raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ;
DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-
dessus rappelée est acquittée par Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] dans
le délai précité ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre
du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une
mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié à compter du 20 mai
2025 ;
• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
• Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] devront régler à la SAS ACTION
LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du
loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du
mois de juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux
caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des
sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre
et justifiées par une quittance subrogative ;
• faute par Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] d’avoir libéré les lieux
de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après
la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de
la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de
leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le
transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SAS
ACTION LOGEMENT SERVICES, aux frais et aux risques et périls de Madame [C]
[Z] et Monsieur [J] [S] ;
CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] à payer à la
société IN'LI AURA la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [J] [S] au
paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du
8 avril 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;
REJETTE les autres demandes ;
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RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU
PRONONCÉ.
LE GREFFIER LA JUGE