TJ 06069, 27 avr. 2026, RG 24/03712

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 EXP Me MANIN
1 EXP Me LADOUCE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

DÉCISION N° 26/301

N° RG 24/03712 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PZMO

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [P] [S] [L]
né le 21 Mars 1967 à HELSINKI
11 Rue Meynadier
06400 CANNES

Madame [X] [M] [D]
née le 14 Mai 1966 à JOENSUU (FINLANDE)
11 Rue Meynadier
06400 CANNES

représentés par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, substitué par Me PHAN PHAM

DEFENDERESSE :

S.N.C. 2BCL, immatriculée au R.C.S. de ROMANS-SUR-ISÈRE sous le n° 897 604 815, dont le siège social est situé 6B Avenue Jean Moulin - 26100 ROMANS SUR-ISÈRE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant, substitué par Me MARINO

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DURAND, Vice-président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 08 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 09 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 27 Avril 2026.

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 28 juillet 2009, Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] ont acquis un bien immobilier sis à Mougins, 308 avenue de Tournamy, villa 121, au moyen d’un prêt bancaire consenti par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE.

A la suite d’échéances impayées de ce prêt, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE a engagé une procédure de vente forcée du bien. Par jugement d’orientation du 21 juillet 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de céans a autorisé la vente amiable du bien jusqu’à la l’audience de renvoi du 10 novembre 2022.

Par acte authentique du 3 novembre 2022, Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] (promettants) ont consenti à la société 2BCL (bénéficiaire) une promesse de vente portant sur le bien immobilier pour un prix de 1.268.906€, valable jusqu’au 10 février 2023. Ladite promesse prévoyait notamment des conditions suspensives de droit commun et une condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt pour un montant maximal de 1.000.000€ au taux d’intérêt maximal fixe hors assurance de 2% au plus tard dans un délai de 60 jours.

Par jugement du 29 décembre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de céans a accordé un délai supplémentaire de trois mois à Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] pour régulariser l’acte authentique de vente des biens et droits immobiliers saisis.

La vente n’a finalement jamais été réitérée.

Par jugement en date du 27 avril 2023, le juge de l’exécution a constaté qu’aucune vente amiable n’avait eu lieu dans les délais prescrits, ordonné la reprise de la procédure de saisie immobilière et la vente forcée du bien à l’audience du 13 juillet 2023

Par acte authentique du 27 juin 2023, Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] ont finalement vendu le bien à la société SMEB pour un prix de 1.100.000€.

Par acte du 27 juin 2024, Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] ont fait assigner la société 2BCL devant le tribunal judiciaire de Grasse au visa de l’article 1103 du code civil aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 20 mars 2025, Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] sollicitent :
- la condamnation de la société 2BCL à leur payer la somme de 126.890€ à titre d’indemnité d’immobilisation avec intérêts légaux à compter de l’assignation,
- le rejet des demandes reconventionnelles formées par la société 2BCL,
- la condamnation de la société 2BCL à leur payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Claude MANIN.

Au soutien de leurs prétentions, ils concluent à la validité de la promesse de vente, affirmant qu’ils n’ont eu aucune intention dolosive et que les informations n’avaient aucun caractère déterminant pour la société 2BCL, qui n’avait soulevé aucune difficulté durant la validité de la promesse. Ils concluent par ailleurs à l’absence de caducité de la promesse du fait de la réalisation des conditions suspensives et réclament l’indmnité d’immobilisation contractuellement prévue. Ils contestent toute demande de requalification de la clause ou de modération.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 7 janvier 2026, la société 2BCL sollicite quant à elle, au visa des articles 1103, 1130, 1131 et 1226 du code civil, 12 du code de procédure civile :
à titre principal :
- la nullité de la promesse de vente du 3 novembre 2022,
- le rejet des demandes formées par Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D],
à titre subsidiaire :
- le rejet des demandes formées par Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D],
à titre infiniment subsidiaire :

- la requalification de la clause prévoyant une indmenité d’immobilisation en clause pénale,
- la réduction de la pénalité à de plus justes proportions sans que cette somme ne puisse dépasser la somme de 45.000€,
en tout état de cause :
- la condamnation solidaire de Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle sollicite à titre principal la nulluté de la promesse de vente pour vice du consentement, relevant que les promettants ont omis de porter à sa connaissance un certain nombre d’éléments déterminants.
Elle conclut à titre subsidiaire à l’absence d’exigibilité de l’indemnité d’éviction relevant que les conditions suspensives de droit commun aux quelles éteients tenus les promettants doivent être réputées non réalisées.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite enfin la requalification de la clause en clause pénale et une réduction.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2025 avec effet différé au 8 janvier 2026 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur la nullité de la promesse de vente :

La SNC 2BCL soutient que son consentement a été vicié dès lors que Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] ont omis de porter à sa connaissance des éléments déterminants. Elle affirme que les promettants ne pouvaient ignorer qu’elle exerçait une activité de marchand de biens et qu’elle avait le souhait de rénover et apporter des modification au bien avant de le revendre. Elle précise que la régularité de l’ensemble des éléments du bâti déterminait la faisabilité de son projet, mais avoir découvert après la promesse que la piscine et le local technique, le vide sanitaire et les combles avaient été réalisés sans autorisation d’urbanisme. Elle rappelle que le vendeur était légalement tenu de l’informer sur ce point, quand bien même ces travaux auraient été réalisés il y a plus de 10 ans, ce qui n’est pas démontré et qu’en toute hypothèse, leur illégalité a des conséquences directes sur l’octroi de nouvelles autorisations ou le droit à reconstruire en cas de destruction de l’immeuble. Elle affirme que les vendeurs étaient parfaitement informés de cette illégalité et se sont gardés de l’en informer en toute connaissance de cause.
Elle indique en tout état de cause que les clauses de la promesse de vente étaient de nature à l’induire en erreur sur les qualités substantielles du bien.

Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] concluent à la validité de la promesse de vente. Ils affirment que la société 2BLC ne démontre aucune manoeuvre, aucun mensonge, ni aucune réticence dolosive de leur part. Ils ajoutent que la société ne démontre pas en quoi les informations auraient eu un caractère déterminant et relèvent qu’elle n’a jamais soulevé le moindre problème concernant la promesse de vente ou la situation juridique de l’immeuble dans le temps de la promesse. Ils soulignent que la situation de l’immeuble au regard de l’urbanisme n’était pas une condition déterminante pour la signatuire de la promesse de vente mais uniquement une condition suspensive à la réalisation de la vente. Ils ajoutent que le projet de la société 2BCL n’étant pas mentionné dans ladite promesse, étant précisé que cette dernière est un professionnel de l’immobilier et qu’elle-même aurait pu vérifier la situation.
Ils indiquent que les constructions n’ont pas été réalisées par leurs soins mais par un prédécesseur, qu’ils ne disposaient eux-mêmes d’aucune information, et que ces irrégularités sont manifestement prescrites et ne peuvent faire l’objet d’aucune contestation. Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient donner aucune information dont ils ne disposaient pas eux-mêmes.
Ils relèvent que la société 2BCL a découvert ces irrégularités quand elle a pris connaissance de la vente à un tiers dans le cadre de la présente procédure, et qu’elle ne précise nullement l’impact qu’auraient eu ces irrégularités sur son projet. Il soulignent que la vente a d’ailleurs été réalisée au profit d’un autre marchand de biens sans difficulté.

En droit, l’article 1130 du code civil dispose quant à lui que “l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné”.

L’article 1137 précise que “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation”.

Il résulte enfin des dispositions des articles 1178 et suivants du code civil qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

Pour être caractérisé, le dol suppose deux éléments cumulativement réunis : un élément matériel caractérisé par les manoeuvres, mensonges ou dissimulations, voire même le silence ou la réticence dolosive et un élément moral consistant dans l’intention de tromper le contractant pour le déterminer à conclure le contrat.

Par aplication des principes généraux du droit de la preuve, le dol ne se présume pas et doit être prouvé. La charge de la preuve, de la pertinence et de la gravité des faits allégués comme constitutifs de dol et du fait qu’ils ont été la cause déterminante du consentement, pèse sur celui qui se prétend victime du dol. L’existence du dol s’apprécie au moment de la formation du contrat. La preuve du dol peut cependant être déduite d’indices tirés de faits postérieurs à la conclusion du contrat dès lors qu’ils sont de nature à établir l’existence du vice lors de la conclusion dudit contrat.

En l’espèce, il résulte des éléments communiqués que plusieurs aménagements du bien vendu (piscine, local technique, aménagement du vide-sanitaire, aménagement des combles) avaient été réalisés sans autorisation administrative.

Cette irrégularité n’a nullement été évoquée par les vendeurs dans la promesse de vente.

Pour autant, force est de constater que la description du bien faite dans leur propre acte d’acquisition du 28 juillet 2009 correspond à la description faite dans la promesse de vente et qu’ils n’ont manifestement pas réalisé eux-mêmes de travaux d’aménagements complémentaires. Cet acte d’acquisition n’évoque par ailleurs aucune réserve sur la régularité du bâti. Il y était ainsi mentionné en page 17 au paragraphe “Urbanisme” que le vendeur avait déclaré que la propriété n’avait fait l’objet d’aucune modification de son état extérieur depuis son acquisition et depuis moins de dix ans, ni d’adjonction, de constructions supplémentaires ou de tous travaux assimilables pouvant nécessiter une quelconque autorisation d’urbanisme administrative et qu’il n’existait aucun contentieux d’urbanisme. Dans ce contexte, il n’est donc pas établi que Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] étaient à l’origine des travaux irréguliers ou même avaient connaissance de leur caractère irrégulier.

Par ailleurs, la promesse de vente en date du 3 novembre 2022 prévoit en page 11 une condition suspensive de droit commun relative à la vérification des titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme et autres, ce qui démontre qu’à la date de la promesse, ces éléments n’avaient pas été vérifiés ni discutés entre les parties.

Le seul élément émanant des services de l’urbanisme de la mairie est un courrier du 7 avril 2023, retranscrit pour partie dans l’acte authentique du 27 juin 2023, qui est manifestement postérieur à la promesse de vente.

Dans l’acte authentique du 27 juin 2023, Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] ont d’ailleurs expressément déclaré que la piscine, le local technique, l’aménagement du vide sanitaire en cuisine, deux chambres, un bureau, une salle de bains, une buanderie, une salle de jeux et une cave, ainsi que l’aménagement des combles en trois chambres, deux salles de bains, un bureau, une terrasse existaient depuis leur acquisition en 2009 et qu’ils n’avaient aucun justificatifs des anciens propriétaires d’une quelconque autorisation.

La connaissance de l’irrégularité des aménagements de la part de Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] au moment de la promesse de vente n’est donc pas démontrée. Il ne peut en conséquence être considéré qu’ils ont sciemment caché cette information à la société 2BCL dans le cadre de la promesse de vente conclue le 3 novembre 2022.

Dans ces conditions et en l’absence de démonstration d’un quelconque dol, il convient de débouter la société 2BCL de sa demande tendant à la nullité de la promesse de vente.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] soutiennent que les conditions suspensives sont réputées accomplies. Ils relèvent concernant la condition suspensive de droit commun que la société 2BCL n’a jamais invoqué la moindre difficulté à ce titre durant la validité de la promesse et n’a d’ailleurs donné aucune justification quand elle s’est rétractée. Ils soulignent que la société 2BCL n’a d’ailleurs fait aucune diligence pour tenter de réaliser les conditions suspensives et qu’en toute hypothèse, les irrégularités n’avaient aucune incidence sur la vente, un autre marchand de biens ayant acheté l’immeuble litigieux avec les mêmes “problèmes d’urbanisme”. Ils ajoutent concernant la condition suspensive particulière que la société 2BCL n’a jamais justifié d’aucun dépôt de demande de prêt pour son financement.
Ils rappellent que la société 2BCL n’a pas levé l’option d’achat en sa faveur et ne justifie d’aucune diligence effectuée afin de réaliser les conditions suspensives et en déduisent qu’elle rest redevable de l’indemnité d’immobilisation contractuelle d’un montant de 126.890€.
Ils s’opposent à la demande de modération faite par la partie adverse, la clause litigieuse ne pouvant être qualifiée de clause pénale et correspondant au prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. A titre subsidiaire sur ce point, et si la clause devait être qualidiée de clause pénale, ils concluent à l’absence de caractère excessif de son montant, qui correspond au prix usuel de 10% du prix de vente. Ils indiquent avoir immobilisé leur bien entre le 3 novembre 2022 et le 27 avril 2023 et avoir couru le risque d’une vente aux enchères avec perte significative au niveau de sa valeur.

La société 2BCL conclut à l’absence d’exigibilité de l’indemnité d’éviction. Elle relève que dans la mesure où il est apparu que certains aménagements étaient illégaux, les conditions suspensives de droit commun auxquelles étaient tenus les promettants doivent être réputés non réalisées, le vice rendant le bien impropre à la destination qu’elle entendait lui donner et diminuant sensiblement sa valeur. Elle ajoute que les promettants ont volontairement omis de lui fournir les informations essentielles sur le bien.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la requalification de la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation en clause pénale visant à assurer l’exécution de la convention et la modération du montant de la pénalité. Elle souligne à cet égard que l’immobilisation n’a duré que trois mois et que les promettants ont signé moins de deux mois plus tard une nouvelle promesse pour vendre le bien en juin 2023. Ils relèvent enfin que l’indemnité d’immobilisation prévue à la deuxième promesse ne s’élevait qu’à la somme de 45.000€.

En droit, l’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1231-5 du code civil mentionne par ailleurs que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts , il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’aliéna précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sans inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.
La qualification de la clause ne résulte pas tant de la qualification donnée par les parties dans le contrat, que de son objet réel.

En l’espèce, la promesse de vente conclue entre les parties prévoit en page 10 une indemnité d’immobilisation de 126.890€ que le promettant est dispensé de verser immédiatement, étant précisé que “dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et, à faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes”.

Elle prévoit par ailleurs, en page 11 :
- la condition suspensive de droit commun suivante :“les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible”;
- une condition suspensive d’obtention de prêt par la société 2BCL dans un délai de 60 jours de la signature, pour un montant de 1.000.000€ au taux d’intérêt fixe hors assurance de 2% l’an.

Sur ce, il est établi que des irrégularités administratives affectant certains aménagements ont été découvertes après la promesse de vente. Il en résulte que la première condition suspensive de droit commun n’est pas réalisée et ne peut pas être réputée réalisée.

Cette condition était prévue en faveur du bénéficiaire, qui était seul à pouvoir s’en prévaloir. Il était par ailleurs clairement prévu dans la promesse de vente que la partie en faveur de laquelle était stipulée une condition suspensive était libre d’y renoncer, cette renonciation devant intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représentait dans le délai prévu pour sa réalisation. Il n’est pas justifié que la société 2BCL ait renoncé à cette condition. Le fait qu’elle n’ait pas donné de justification à son refus de réitération de l’acte est donc inopérant à ce stade et n’empêche pas la non-réalisation de cette condition.

Il est de la même manière inopérant sur ce point de relever que la société 2BCL ne justifie avoir entrepris aucune démarche pour obtenir un prêt bancaire dans les délais impartis.

En l’absence de réalisation de la condition suspensive de droit commun, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due. Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit de du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu de provision.

Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] et Madame [X] [D] étant déboutés au principal, ils seront condamnés solidairement aux entiers dépens. Il n’y a donc pas lieu d’accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à leur conseil.

Par ailleurs, et pour des raisons d’équité, les parties seront déboutées de leur demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :