TJ 19031, 28 avr. 2026, RG 25/00028

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00028 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C4ML
Décision : Contradictoire
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. [V], dont le siège social est sis M [G] [M] - [Adresse 1]

Représentée par Me Nadège POUGET BOUSQUET, avocat au barreau de TULLE, substituée par Me Agathe COUDERT, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [H], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Manon Alizée GILLET, avocat au barreau de BRIVE

Copie certifiée conforme Me Gillet + copie exécutoire Me Pouget Bousquet le 28/04/2026

SAISINE : Assignation en référé du 20 Juin 2025

DÉBATS : Audience Publique du 17 Février 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 24 Mars 2026, délibéré prorogé au 28 Avril 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 15 septembre 2020, la SCI LULOU a donné en location à Madame [D] [H] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre la somme de 35 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 21 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 5.845,40 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, la bailleresse a, par acte d’huissier du 20 juin 2025, fait assigner en référé Madame [D] [H] devant ce tribunal, auquel elle demande de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 5.600,51 euros au titre des loyers et charges impayés,
- condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges et autre accessoires, soit la somme mensuelle qui aurait dû être payée si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la défenderesse aux dépens.

Madame [D] [H] a déposé un dossier de surendettement le 29 août 2025.

Le 25 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 1] a déclaré le dossier recevable et a décidé de l’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par décision du 18 décembre 2025, la commission a décidé d’imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire c’est à dire un effacement total des dettes. La dette de la SCI [V] figure dans le tableau des créances annexé à la décision et actualisé au 18 décembre 2026 pour un montant de 6.354 euros.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 février 2026.

La SCI [V], représentée par son avocat, s’est rapportée aux termes de ses conclusions et a demandé de :
Vu l’article 24, VIII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu Civ. 2e, 10 janvier 2019 n°17-21.774,
A titre principal :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- condamner Madame [D] [H] au paiement des loyers et charges postérieurement à la décision de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 1] du 25 septembre 2025,
A titre subsidiaire :
- juger qu’à défaut de paiement intégral et régulier de ces loyers et charges, la clause résolutoire sera réputée acquise de plein droit, avec toutes conséquences de droit attachées, notamment la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupante,
En tout état de cause :
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner Madame [D] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [D] [H] aux dépens.

Représentée par son avocat, Madame [D] [H] s’est rapportée aux termes de ses conclusions n°2 et a demandé de :
Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l’article L.714-1 du code de la consommation,
- constater que la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 1] a ordonné une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son bénéfice,
En conséquence,
- juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus,
- juger qu’elle bénéficiera des plus larges délais de paiement pendant une durée de deux ans,
- débouter la demanderesse de toute autre demande,
- juger que les dépens seront à la charge de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 mars 2026 et prorogé au 28 avril 2026 en raison de la surcharge de la juridiction.

MOTIFS

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

L’article 5 du même code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Sur la demande principale

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La SCI [V] ne demande pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, qui relève des pouvoirs du juge des référés, mais le prononcé de la résiliation judiciaire. Or, le prononcé de la résiliation judiciaire se heurte à une contestation sérieuse. Il n’entre en conséquence pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur cette demande. Il n’y a dès lors pas lieu à référé.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges postérieurement à la décision de la commission de surendettement

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le locataire ayant bénéficié d’un rétablissement personnel reste soumis à l’obligation de payer son loyer. La demande de la SCI LULOU n’est que le rappel des obligations légales pour l’avenir. Or, il n’appartient pas au juge de statuer pour le futur et de condamner une partie à respecter dans l’avenir les obligations qui s’imposent à elle en vertu de la loi. La demande est rejetée.

Sur la demande subsidiaire

L’article VIII du contrat de location dispose que le contrat sera immédiatement résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Par ailleurs, l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, le commandement de payer étant du 21 mars 2025 et étant demeuré infructueux, la clause résolutoire est acquise depuis le 21 mai 2025, soit antérieurement à la décision de recevabilité du dossier de surendettement en date du 25 septembre 2025. Si la SCI [V] le lui avait demandé, le juge aurait pu constater l’acquisition de la clause résolutoire, en suspendre les effets pendant deux ans, dire qu’en cas de paiement du loyer et des charges par Madame [D] [H] pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué, dire qu’en cas d’absence de paiement du loyer et des charges par Madame [D] [H] pendant ce délai de deux ans la clause résolutoire aurait repris son plein effet et dans cette hypothèse, ordonner l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, la SCI [V] demande de “juger qu’à défaut de paiement intégral et régulier de ces loyers et charges, la clause résolutoire sera réputée acquise de plein droit, avec toutes conséquences de droit attachées, notamment la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupante”. Or, la clause résolutoire est déjà acquise depuis le 21 mai 2025 et le défaut de paiement des loyers dans le délai de deux ans n’a pour conséquence de la réputer acquise de plein droit mais de dire qu’elle reprend son plein effet.

Le juge ne pouvant que statuer sur ce qui lui est demandé, la demande est rejetée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI [V] est déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS