TJ 61001, 29 avr. 2026, RG 25/00292

N° RG 25/00292 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CXY4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RG : N° RG 25/00292 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CXY4

LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire d'Alençon

GREFFIER : Hélène CORNIL

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DEMANDEUR :

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]

Non comparante, représentée par Me GUILLOT, avocat au barreau d'ALENCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-61001-2025-816 du 24/03/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Alençon)

DÉFENDEUR :

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

Représentée par Me GIARD, substituée par Me GAUTHIER, avocats au barreau d'ALENCON

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 12 Juin 2025
Première audience : 04 Juillet 2025

DÉBATS
Audience publique du 20 Mars 2026.

ORDONNANCE
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :

N° RG 25/00292 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CXY4

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 avril 2023, l’OPH ORNE HABITAT a donné à bail à Madame [N] [X] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 1] pour un loyer mensuel avec les charges de 589,67 euros plus 30 €au titre du garage et un dépôt de garantie de 303,59 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2025,Madame [N] [X] a fait assigner devant ce Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON, statuant en référé, L’OPH ORNE HABITAT.

Par décision du 15 décembre 2025, ce juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience 16 janvier 2026 à 13 heures 45 afin que l’OPH ORNE HABITAT produise :
- l’état des lieux d’entrée signé par les parties,
- la copie des différentes factures détaillant les différents travaux réalisés mentionnés dans le courrier du bailleur du 22 novembre 2024,
- le rapport de la société ISOLATION ECO CONCEPT auquel il est fait référence dans le courrier du bailleur du 22 novembre 2024.

Par conclusions en réponse après réouverture des débats, soutenues à l’audience, Madame [X] sollicite une expertise afin de constater l’indécence du logement loué (constater l’existence, la nature, l’étendue et l’origine des moisissures affectant le logement, apprécier si le logement respecte les critères de décence imposée par le décret du 30 janvier 2002, déterminer les conséquences sanitaires et structurelles de l’humidité et des moisissures sur l’état du logement et les conditions de vie des occupants, décrire et estimer les préjudices éventuellement subis, indiquer les travaux nécessaires à la remise en état du logement pour le rendre décent, donner un avis sur le montant du loyer eu égard à l’état du logement). Madame [N] [X] demande également la condamnation de l’OPH ORNE HABITAT à lui payer à titre de provision 5.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et la suspension à titre provisoire du versement des loyers. Enfin, elle sollicite sa condamnation à lui verser 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Madame [N] [X] fonde son action sur les articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile et l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [X] soutient qu’elle vit dans le logement avec ses cinq enfants et que quelques mois après son arrivée de la moisissure est apparu à divers endroits du logement: chambres, salon, salle de bains et toilettes. Elle ajoute que des travaux ont été réalisés par le bailleur mais que dès l’automne 2024 la moisissure est réapparue dans tout le logement. Elle fait valoir que l’état du logement a des répercussions sur sa santé et celle de ses enfants. Madame [X] conteste couper la VMC. Elle allègue que le logement n’est pas décent. Madame [N] [X] fait valoir que dans l’état des lieux d’entrée il y a déjà un problème de VMC dans la salle de bains ainsi que dans le complément d’état des lieux. Madame [N] [X] soutient que les travaux réalisés n’ont pas vocation à traiter les problèmes de moisissure et son bailleur ne peut produire le rapport de la société Isolation Eco Concept. Elle ajoute qu’elle subit un préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement.

Par conclusions après réouverture des débats, soutenues à l’audience, l’OPH ORNE HABITAT s’oppose à ces demandes et sollicite la condamnation de Madame [N] [X] à lui payer 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’OPH ORNE HABITAT soutient que le logement a été loué en bon état et qu’il a réalisé les travaux (nettoyage des zones impactées par les moisissures, remplacement des grilles d’aération, intervention sur les gouttières, contrôle de la toiture, réfection des caches moineaux, détalonnage des portes intérieures, intervention sur la VMC par l’entreprise SAPIAN et intervention technique de la société Isolation Eco Concept). Il fait valoir que la société SAPIAN a constaté lors de plusieurs interventions que la locataire coupait volontairement la VMC. Il ajoute que la société Isolation Eco Concept a été consultée sans réalisation d’un rapport. Il argue que si la ventilation est hors d’usage dans la salle de bains, cette pièce est dotée d’une porte-fenêtre permettant l’aération pour éviter l’humidité et la moisissure. L’OPH ORNE HABITAT soutient que l’absence de VMC dans la salle de bain ne justifie pas la présence de moisissures dans les autres pièces de logement. Il expose que Madame [N] [X] est à l’origine de troubles du voisinage. L’OPH ORNE HABITAT argue que le logement est décent. Il fait valoir que le préjudice de jouissance n’est pas démontré. L’OPH ORNE HABITAT soutient que l'inhabitabilité du logement n’est pas plus démontrée. Il prétend qu’il existe une contestation sérieuse.

Il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions sus-visées pour un plus ample exposé des moyens des parties.

DISCUSSION

Sur l’expertise :

Attendu que l’OPH ORNE HABITAT s’oppose à la demande d’expertise ;

Attendu que l’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ;

Que le référé “mesure d’instruction”est totalement indépendant des autres référés et que seule l’existence d’un “motif légitime”constitue la condition à laquelle est soumise la recevabilité de la demande ;

Que les frais de cette mesure ne peuvent être mis qu’à la charge de celui qui la demande; qu’une dispense de versement d’une provision sera accordée car Madame [X] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle ;

Qu’en l’espèce, il existe manifestement une situation litigieuse puisque Madame [N] [X] soutient que son logement n’est pas décent et que des travaux réalisés par le bailleur n’ont pas permis de résoudre la présence de moisissures dans logement ;

Attendu que Madame [N] [X] verse à l’appui de ses prétentions :

- un complément d’état des lieux entrant signé par la locataire le 2 mai 2023, soit moins d’un mois après son entrée dans les lieux, mentionnant : “WC rez-de-chaussée point de moisissure à vérifier, séjour :deux points de moisissures au-dessus des fenêtres à vérifier, cuisine VMC qui ne fonctionne pas ou mal à vérifier”,
- une lettre de Madame [N] [X] du 23 octobre 2024 à son bailleur l’informant que malgré les travaux réalisés (grilles d’aération et gouttières) les moisissures sont réapparues dans tout le logement en raison d’infiltrations non résolues avec des conséquences sur la santé des occupants,
- des photographies de plusieurs pièces du logement portant des traces de moisissures notamment sur les murs et les plafonds,
- deux lettres du 13 novembre 2024 et du 11 janvier 2025 de Madame [X] au Pôle Ornais de lutte contre l’habitat indigne mentionnant la présence de moisissures dans tout le logement,
- une fiche réalisée par la locataire concernant les interventions à son domicile et les récriminations entre autre contre la société SAPIAN chargée du contrôle et de la réparation de la VMC,

Que suite à la réouverture des débats le bailleur produit l’état des lieux entrant du 6 avril 2003 mentionnant dans la salle de bain : « la ventilation est hors d’usage », dans la chambre 1: « la porte-fenêtre à sa grille de ventilation cassée » ;

Que le bailleur produit quant à lui différentes factures (menuiseries ouverture nettoyage du logement) et de rapports d’intervention de la société SAPIAN en décembre 2024 et mars 2025 mentionnant que les locataires coupent la VMC ;
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Qu’il ressort de ces éléments que des travaux promis par le bailleur ne semblent pas avoir été réalisés ; qu’il existe quelques non conformités dont une difficulté quand au système de chauffage ;

Que si l’OPH ORNE HABITAT justifie de la réalisation de travaux, les problèmes de moisissures dans le logement subsistent ; que s’il est mentionné par la société SAPIAN dans deux rapports d’intervention de décembre 2024 et mars 2025 que la locataire coupe la VMC, il ressort de l’état des lieux entrant que la VMC est hors d’usage dans la salle de bains depuis l’entrée dans les lieux de la locataire ; que le bailleur ne justifie pas avoir remis en état cet élément essentiel dans une pièce d’eau même en présence d’une porte-fenêtre permettant d’aérer;
qu’il subsiste des doutes quant à l’origine des moisissures : origine structurelle et/ou mode d’occupation par la locataire ;

Qu’il est donc utile qu’une expertise intervienne avec la mission contenue dans le dispositif;

Sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance et de suspension du versement du loyer :

Attendu qu’en application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ;

Attendu que le juge des référés est le juge de l’évidence ;

Attendu que si Madame [N] [X] évoque l’existence d’un préjudice de jouissance, il est contesté par l’OPH ORNE HABITAT ; que ce dernier a réalisé au moins une partie des travaux nécessaire ; qu’il subsiste un doute quant à l’origine des moisissures ; que Madame [X] sera donc déboutée de sa demande de provision ainsi que de sa demande de suspension du versement des loyers en présence de contestations ;

Sur les autres demandes :

Que les dépens resteront provisoirement à la charge de Madame [N] [X] dans l’attente de l’éventuelle décision au fond ;

Que les demandes au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile seront également réservées ;

PAR CES MOTIFS