TJ 13055, 27 avr. 2026, RG 23/05880

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026
Président : Madame MANACH,
Greffier : Madame FEDJAKH,
Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

GROSSE :
Le 27 Avril 2026
à Me Philippe CORNET
à Me Alexis RUTMAN
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 27 Avril 2026
à Me Anne hélène REDE-TORT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/05880 - N° Portalis DBW3-W-B7H-35RU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [Q]
née le 07 Août 1986 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Entreprise THE AGENCY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [C]
né le 19 Décembre 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Non comparant représenté par Me Alexis RUTMAN, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée conclu le 23 juin 2020, la SCI [I], par l’intermédiaire de son mandataire, l’entreprise individuelle The Agency, a donné à bail à Mme [V] [Q] un appartement de type 2, sis [Adresse 5], [Adresse 6] dans le 8e arrondissement de Marseille. Le prix du loyer a été fixé à 657,48 euros dont 50 euros de charges mensuelles. Un acte de cautionnement des engagements de Mme [V] [Q] a été conclu au nom de M. [T] [C].

Le même jour, les parties ont en outre conclu un contrat de bail portant sur une place de stationnement.
Le loyer a été fixé à 100 euros dont 10 euros de charges mensuelles.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2022, la SCI [I] a délivré à Mme [V] [Q] un commandement de payer la somme de 1.818,58 euros en principal. Le commandement de payer a été dénoncé à M. [T] [C].

Par courrier du 6 mars 2023, Mme [Q] a indiqué à son bailleur avoir quitté les lieux.

Par actes de commissaire de justice du 27 juillet et du 4 août 2023, la SCI [I] a fait assigner M. [T] [C], la société The Agency et Mme [V] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Condamner solidairement Mme [V] [Q] et M. [T] [C] au paiement de la somme de 4.065,87 euros, selon décompte arrêté au 24 avril 2023 et au paiement de la somme de 3.977,05 euros au titre des travaux de reprise des dégradations commises en cours de bail ;A titre subsidiaire, en cas d’annulation du contrat de cautionnement, condamner la société The Agency à payer la somme de 8.042,92 euros au titre de la perte de chance de recouvrer la dette locative et les coûts de réfection de l’appartement à la suite des dégradations constatées ;Condamner toutes parties succombant à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 30 juin 2025.

La SCI [I], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle maintient ses demandes principales sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’acte de cautionnement produit aux débats. A titre subsidiaire, elle soutient que la société The Agency a commis une faute dans l’exécution de son mandat en ne vérifiant pas l’identité de la personne à l’origine de l’écriture manuscrite apposée sur l’acte de cautionnement.

M. [T] [C], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI [I] et sa condamnation à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice, et à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite la suspension du caractère exécutoire de la décision.
Il dénie l’écriture et la signature apposées sur l’acte de cautionnement dont la SCI [I] se prévaut pour fonder sa demande de condamnation solidaire et sollicite ainsi, sur le fondement des articles 287 du code de procédure civile et 1373 du code civil, une vérification d’écriture. A titre reconventionnel, il sollicite, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, la condamnation de la SCI [I] à une amende civile de 10.000 euros. Il s’oppose au caractère exécutoire de la présente décision en indiquant qu’au regard du caractère sérieux de son moyen de défense, une décision définitive est nécessaire avant que le paiement n’intervienne.

La société The Agency, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicite du tribunal le rejet des prétentions de la SCI [I] et sa condamnation à lui payer, outre les dépens, à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir, sur le fondement des articles 1353 et 1991 du code civil que la SCI [I] ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait commis une faute contractuelle dans le cadre de l’exécution de son mandat. A titre subsidiaire, elle soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du montant de sa demande au titre des arriérés de loyer ni des travaux réalisés dans le logement. Au surplus, elle relève que l’indemnisation qu’elle sollicite est relative à des désordres relevant de l’usage normal de l’appartement.

Mme [V] [Q], assignée à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Par jugement du 8 septembre 2025, une réouverture des débats a été ordonnée afin de de procéder à la vérification d’écriture de l’acte de cautionnement du 23 juin 2020.

A l’audience du 9 mars 2026 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI [I] a maintenu ses demandes.

M. [T] [C] n’a pas comparu, son avocat se présentant seul. Celui-ci a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande de procéder à la vérification d’écriture sur la base de la comparaison des documents produits en pièces 3 et 9. Pour le reste, il maintient ses demandes.
Mme [V] [Q] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les demandes de paiement de la SCI [I]
Sur la demande au titre des loyers impayés

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1134 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En cas de manquement à son obligation de payer les loyers aux termes convenus, le locataire engage sa responsabilité contractuelle dans les termes des dispositions des articles 1217 et suivants du code civil.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que la SCI [I] produit deux relevés de comptes, l’un portant sur l’appartement et l’autre sur la place de stationnement. Il en ressort que les soldes de Mme [Q] sont débiteurs à hauteur de la somme de 3 247,39 euros s’agissant du bail d’habitation et de la somme de 818,48 euros s’agissant de la place de stationnement. Les soldes comprennent les paiements réalisés par Mme [V] [Q] après son départ. En outre, les soldes comprennent par ailleurs les taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2021 et 2022 dont le montant est justifié par les deux avis de taxe foncière des années 2021 et 2022 produits par la partie demanderesse.

Dans ces conditions, Mme [V] [Q] sera condamnée à payer à la SCI [I] la somme de 4.065,87 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.

Ainsi, aux termes de l'article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il en résulte que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf.

Par ailleurs, selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans faute de sa part. L'article 1730 ajoute que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il résulte de ces articles que, sauf clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, le locataire, lors de son obligation de restitution des lieux, n'est tenu que des dégradations qui sont imputables à un manquement de sa part à ses obligations d'entretien et de réparation, à l'exclusion de celles imputables à la vétusté. Le locataire répond donc des dégradations des lieux intervenues jusqu'à la date de libération des lieux. Si les dégradations sont établies, c'est au preneur de démontrer qu'elles ont eu lieu sans faute de sa part et de supporter le risque de la preuve.

Enfin, il est constant que le bailleur peut solliciter l'indemnisation de son préjudice sans avoir déjà réalisé les travaux de remise en état.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que la SCI [I] n’apporte pas la preuve de désordres concernant le plafond de la cuisine, du séjour et de la chambre ou le détecteur de fumée qui justifierait son remplacement.

S’agissant des murs de la cuisine et du séjour, force est de relever qu’une partie des désordres constatés par le commissaire de justice existaient dès l’état des lieux d’entrée et notamment la présence de traces noires et d’une fissure. La SCI [I] ne parvient par conséquent qu’à établir l’existence de trous chevillés et non rebouchés sur les murs.

En outre, l’analyse des photographies versées dans le constat permet d’établir qu’ils sont au nombre de 15. Ces désordres ne permettent toutefois pas de justifier l’ampleur des travaux réalisés ni leur coût. Il ressort en effet du devis que l’ensemble de la pièce, mesurant 37 m² a été repeinte avec préparation des supports et deux couches de peintures pour un montant total de 999 euros soit 27 euros le m². Il convient donc d’estimer la surface concernée par les désordres dans de plus justes proportions, soit la somme de 270 euros, étant rappelé que le locataire ne peut se voir imputer la remise à neuf des locaux loués.

Concernant les murs de la chambre, il apparaît que l’ensemble des murs a été repeint pour le prix de 27 euros le m². Or, le commissaire de justice a constaté la présence de trous chevillés non rebouchés dont l’ampleur n’est pas précisée. Dès lors, les travaux réalisés apparaissent disproportionnés et il convient de réduire le coût à la somme de 270 euros.

Par ailleurs, il apparaît que la SCI [I] a procédé à la réfection intégrale de la kitchenette pour un montant de 820 euros HT alors même que certains de ses éléments apparaissaient comme déjà en état d’usage voire en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux tandis que d’autres apparaissant comme en bon état lors de sa sortie. Ainsi, l’évier a été remplacé alors que le commissaire de justice n’a constaté aucun dégât. S’agissant des plaques de cuisson, s’il ressort du procès-verbal de constat qu’elles présentaient des marques de coup, force est de relever qu’elles étaient déjà en mauvais état puisqu’il est indiqué dans l’état des lieux d’entrée qu’elles étaient rouillées et que le témoin était cassé. Dès lors, il convient de ramener le coût des réfections à de plus justes proportions et de les indemniser à hauteur de 250 euros.

Ainsi, Mme [V] [Q] sera condamnée à payer à la SCI [I] la somme de 790 euros au titre des réparations locatives.

Contrairement à ce qu’affirme la société The Agency, la SCI apporte bien la preuve du paiement des travaux ainsi qu’il en ressort du compte rendu de gestion versé en pièce n°11.

Sur la régularité de l’acte de cautionnement

Il ressort de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2022, qu’à peine de nullité de son engagement, la personne qui se porte caution pour l'exécution du contrat de bail, doit faire précéder sa signature, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte, et de la reproduction manuscrite du texte législatif applicable.

En vertu de l’article 1373 du code civil, la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Il y a lors vérification d’écriture conformément aux dispositions des articles 287 et suivants du code de procédure civile.

Selon ces dispositions, le juge doit vérifier l’écrit contesté, à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. La vérification d’écriture par le juge a lieu au vu des éléments dont il dispose. Il peut enjoindre aux parties de produite tous documents lui permettant à comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.
La vérification d’écriture doit être faite au vu de l’original.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, si une réouverture des débats a été ordonnée afin de procéder à une vérification d’écritures au regard des contestations de M. [T] [C] celui-ci n’a pas comparu. Pour sa part, la SCI [I], qui ne justifie pas d'une nouvelle communication de pièces, n'a pas versé aux débats l'original du contrat de cautionnement contesté. Dans ces conditions, la vérification d’écriture ordonnée n'a pu se réaliser, tant du fait de M. [T] [C] qui n'a pas comparu, que du fait de la société demanderesse qui n'a pas transmis en original le document contesté.

Par application de l'article 1353 susvisé relatif à la charge de la preuve, dans le cas où la signature est déniée ou méconnue, c'est à la partie qui se prévaut de l'acte qu'il appartient d'en démontrer la sincérité.

Il a été également jugé que si la vérification opérée par le juge ne lui permet pas de conclure à la sincérité de l'acte, la partie qui fonde ses prétentions sur cet acte doit en être déboutée.

Or, outre qu'elle ne produit aucun original de l'acte de cautionnement du 23 juin 2020, la SCI [I] ne verse aucun élément joint à ces deux actes, tel qu'une copie de pièce d'identité notamment ou tout autre document officiel, propre à justifier de l'identité de la personne qui a signé l’acte litigieux. En l'absence de toute pièce, elle ne démontre pas que M. [T] [C] était bien le signataire.

En tout état de cause, les échanges produits par la société The Agency avec un contact enregistré sous le nom de [G] [K] et sur lesquels la SCI [I] se fonde pour démontrer que M. [T] [C] s’est effectivement porté caution solidaire ne sont corroborés par aucun autre élément permettant d’établir la réalité de l’identité de M. [G] [K] ni la réalité du contenu des messages. En outre, la signature apposée sur l’acte de cautionnement est manifestement distincte de celle de la carte nationale d’identité de M. [T] [C].

En conséquence, faute d'établir la sincérité de l'acte litigieux, l'acte de cautionnement est donc nul et de nul effet pour ne pas avoir été rédigé conformément aux prescriptions légales soit de manière manuscrite par la caution. La SCI [I] sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre de M. [T] [C].
Sur la demande subsidiaire formée à l’encontre de la société The Agency
L’article 1991 alinéa 1 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il en résulte que l'agent immobilier, professionnel, mandataire rémunéré par le bailleur, est tenu de garantir l'efficacité des actes qui lui sont confiés. II lui appartient donc de vérifier les conditions de validité d'un acte de cautionnement solidaire garantissant les engagements du bail.
En l’espèce, l’acte de cautionnement a été déclaré nul faute de pouvoir établir l’identité de son signataire. Il est patent qu'en ne s'assurant pas de la rédaction par la caution elle-même des mentions manuscrites exigées par la loi et donc de la régularité des actes à établir dans le cadre de sa mission, la société The Agency, en tant que professionnel, a commis un manquement à ses obligations contractuelles. Il lui appartenait de procéder à des vérifications sérieuses de l’identité de la caution.
Le comportement fautif de l'agence est donc à l'origine du dommage subi par la SCI [I] qui déplore la perte de chance de recouvrer sa créance. La perte de chance est mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Elle doit ainsi être retenue de l’ordre de 50 % des sommes en cause et indemnisée par l'allocation de dommages et intérêts d'un montant de 2.000 euros.
Il convient donc de condamner la société The Agency à payer à la SCI [I] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de M. [T] [C] pour procédure abusive
L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Cependant, le seul exercice des voies de droit et procédures prévues par la loi ne saurait constituer à lui seul une faute de nature à entrainer une condamnation à dommages et intérêts pour procédure abusive.
En l'espèce, la SCI [I] s'est contentée d'attraire M. [T] [C] en justice afin d'obtenir le paiement de sa créance. Sa mauvaise foi n'est pas démontrée par les faits de la cause. En conséquence, M. [T] [C] sera débouté de sa demande.
Sur demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [Q], la SCI [I] et la société The Agency, parties succombantes, seront condamnées aux dépens.

Par ailleurs, il convient de condamner la SCI [I] à payer à M. [T] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] [Q] et la société The Agency sont condamnées à payer à la SCI [I] la somme de 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS