TJ 39300, 29 avr. 2026, RG 23/00412

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 29 AVRIL 2026

Mise à disposition
du 29 Avril 2026
N° RG 23/00412 - N° Portalis DBYK-W-B7H-CSD2
Suivant assignation du 06 Juin 2023
déposée le : 08 Juin 2023
code affaire : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

PARTIES EN CAUSE :

LA S.C.I. [G] [I] [Z] [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître [F] de la SELARL MAILLOT - VIGNERON, avocat au barreau du JURA

PARTIE DEMANDERESSE

C/

Monsieur [A] [O]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [V] [E] épouse [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentés par Maître Isabelle GRILLON de la SCP C.G.B.G, avocat au barreau de BESANCON

PARTIES DEFENDERESSES

LA S.A.R.L. [D] IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne commerciale 4% IMMOBILIER
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 528 934 656
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non représentée

Madame [P] [D]
prise en sa qualité de liquidateur de la SARL [D] IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 5]

Représentée par Maître Stéphane BILLAUDEL de la SELARL BILLAUDEL - DODANE, avocat postulant au barreau du JURA et Me Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCATS, avocat plaidant au barreau de NANTES

LA S.A. ALLIANZ IARD
immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 542 110 291
Indemnisation IRD
[Adresse 6]
[Localité 7]

Représentée par Me Jean-Yves REMOND de la SELARL REMOND, GUY, LAZARD - AVOCATS, avocat postulant au barreau du JURA et Me Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat plaidant au barreau de LYON

PARTIES INTERVENANTES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge
GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Février 2026 par-devant Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, pour être mise en délibéré au 29 Avril 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 février 2021, Monsieur [A] [O] et son épouse, Madame [V] [E] ont mandaté la SARL [D] immobilier, exerçant sous l’enseigne commerciale « 4% Immobilier », moyennant le versement d’honoraires d’un montant de 4 000 euros à la charge des futurs acquéreurs, aux fins de vente des biens suivants :

- Un bâtiment à rénover situé [Adresse 7] à [Localité 8] (Jura), cadastré sous la section B, n° [Cadastre 1] « [Localité 9] » et n° [Cadastre 2] « [Adresse 8] » d’une contenance de 5 ares et de 21 centiares, comprenant au rez-de-chaussée, une ancienne grande, une cave, ainsi qu’un grenier au-dessus et un jardin non attenant ;
- Un huitième indivis en pleine propriété d’une parcelle en nature de cour situé [Localité 10] sur la commune de [Localité 8] (Jura), cadastré sous la section B, n° [Cadastre 3] « [Localité 11] [Adresse 9] » d’une contenance de 1 are et 12 centiares.

Par acte authentique de vente, dressé le 9 juin 2021 par Maître [M] [R], notaire, la SCI [G] [I] et [N] ont acquis lesdits biens, moyennant le prix de 34 000 euros, en vue de les réhabiliter sous forme de gîtes.

Par courriel du 8 septembre 2021, la SCI [G] [I] et [N] a fait savoir à Maître [M] [R] qu’elle avait reçu des époux [O] un procès-verbal de constat d’huissier daté du 3 juin 2008 faisant état de désordres structurels majeurs affectant l’immeuble contigu (cadastré sous la section B, n° [Cadastre 4]) appartenant à Madame [B] [O].

Invoquant l’impossibilité de réaliser les travaux de réhabilitation initialement projetés au regard du refus des professionnels du bâtiment d’intervenir en raison du risque d’effondrement du bâtiment voisin, la SCI [G] [I] et [N] a, par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, fait assigner les consorts [O] devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins d’annulation de l’acte de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, la SCI [G] [I] et [N] a appelé en cause la SARL [D] immobilier, exerçant sous l’enseigne commerciale « 4% Immobilier ». Celle-ci a néanmoins fait l’objet d’une procédure de liquidation amiable le 1er février 2024. Dès lors, par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, la SCI [G] [I] et [N] a appelé en cause Madame [P] [D] prise en sa qualité de liquidateur de la SARL [D] immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, Madame [P] [D] a appelé en cause la société Allianz IARD afin de la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Le 8 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure numéro RG 23/00902 sous le numéro RG 23/00412.

Le 11 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure numéro RG 24/00116 sous le numéro RG 23/00412.

Le 13 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure numéro RG 24/00329 sous le numéro RG 23/00412.

La clôture est intervenue le 12 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2026, puis à celle du 18 février 2026 pour plaidoiries devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, et mise en délibéré au 29 avril 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 juin 2025 par voie électronique, la SCI [G] [I] et [N] demande, à titre principal, au tribunal de :
- Déclarer que les époux [O] ont fait preuve de mauvaise foi à son égard lors de la signature de l’acte notarié du 9 juin 2021,
- Déclarer que les époux [O] lui ont intentionnellement dissimulé, avant la vente du 9 juin 2021, une information déterminante pour cette dernière,
- Déclarer que les époux [O] ont fait preuve de réticence dolosive à son égard,
Au surplus,
- Déclarer que la SARL [D] immobilier a commis une faute en ne respectant pas son obligation de compétence et son obligation d’informations et de conseils à son égard,
En conséquence,
- Prononcer la nullité de l’acte authentique du 9 juin 2021 et par là même la nullité des suivantes :

* Sur la commune de [Localité 8] (Jura) au [Adresse 10], un bâtiment à rénover comprenant : au rez-de-chaussée, une ancienne grange, une cave ; un grenier au dessus ; un jardin non attenant, le tout cadastré section B n° [Cadastre 1], lieudit [Localité 9] pour 3 ares et 72 centiares et section B, n° [Cadastre 2], lieudit [Adresse 8] pour un are et 49 centiares,
* Sur la commune de [Localité 8] (Jura) 1/8ème indivis en pleine propriété d’une parcelle en nature de cour figurant au cadastre sous les références suivantes : section B n° [Cadastre 3], lieudit [Localité 10] pour 1 are et 12 centiares,
- Condamner solidairement les époux [O] et Madame [P] [D], prise en sa qualité de liquidateur de la SARL [D] immobilier, à lui payer une somme totale de 47 779,16 euros, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 6 juin 2023, jour de la signification de l’acte introductif d’instance,
- Ordonner aux frais des époux [O] et de Madame [P] [D], prise en sa qualité de liquidateur de la SARL [D] immobilier, la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 12] (Jura),
Au surplus,
- Condamner in solidum les époux [O] du fait de leur résistance abusive à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts de droit au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir.
A titre subsidiaire, la SCI [G] [I] et [N] sollicite le tribunal de :
- Ordonner une expertise judiciaire,
- Commettre tel expert en bâtiment qu’il plaira au tribunal de désigner, avec pour mission de :
* Se faire remettre et consulter tous documents utiles à sa mission,
* Se rendre sur les lieux ([Adresse 10], [Localité 13] [Adresse 11]),
* Dire s’il est possible pour elle de faire réaliser sans risque des travaux de rénovation par des entreprises dans la maison acquise, en date du 9 juin 2021, du fait de l’état de vétusté et de délabrement intérieur de l’immeuble contigu,
* Dresser un pré-rapport qui sera communiquer aux parties et recueillir les observations de celles-ci,
- Autoriser l’expert judiciaire à pénétrer à l’intérieur de l’immeuble contigu à la maison acquise par elle et au besoin avec l’aide d’un serrurier, lequel est situé [Adresse 12] à [Localité 8].
En tout état de cause :
- Débouter les époux [O], Madame [P] [D], prise en sa qualité de liquidateur de la SARL [D] immobilier, et la SA Allianz Iard de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,
- Condamner solidairement les époux [O] et Madame [P] [D], prise en sa qualité de liquidateur de la SARL [D] immobilier, à lui verser une somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner solidairement aux dépens, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL [Localité 14] & Vigneron en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale d’annulation de la vente du 9 juin 2021, la SCI [G] [I] et [N] fait valoir que son consentement a été vicié par une réticence dolosive émanant des vendeurs, les époux [O]. Elle expose que ces derniers ont intentionnellement dissimulé l’état de délabrement et de vétusté intérieure de l’immeuble contigu, information dont ils avaient connaissance dès 2008 en raison des fonctions de conseiller municipal de Monsieur [O] et de l’existence d’un procès-verbal de constat. Elle explique que cette information était déterminante puisque l’état structurel du bâtiment voisin rend impossible, selon plusieurs professionnels du bâtiment, les travaux de réhabilitation en gîte projetés. Elle invoque à cet égard la violation des articles 1112-1, 1130 et 1137 du code civil.

Au soutien de sa demande principale de condamnation solidaire en paiement, la SCI [G] [I] et [N] sollicite la condamnation solidaire des époux [O] et de Madame [P] [D], ès qualités de liquidateur de la SARL [D] Immobilier, à lui restituer le prix de vente (34.000 €), les honoraires de négociation (4.000 €) et l'ensemble des frais de notaire et taxes (9.779,16 €). À l'encontre des vendeurs, la SCI [G] [I] et [N] fonde sa demande sur les restitutions consécutives à l'annulation du contrat. À l'encontre de l'agence immobilière, la SCI [G] [I] et [N] invoque un manquement grave au devoir d'information et de conseil. Elle soutient que le professionnel a commercialisé le bien comme une « bâtisse à réhabiliter » sans s'assurer de la faisabilité réelle du projet et sans l'alerter sur les risques manifestes liés à l'environnement immédiat du bien, engageant ainsi sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Elle s'oppose à toute réduction de son indemnisation au titre d'une perte de chance.

Au soutien de sa demande principale de publication du jugement, la SCI [G] [I] et [N] soutient que la publication du jugement permettra de rendre l’annulation de la vente opposable aux tiers et de régulariser la situation cadastrale du bien.

Sur la demande principale de dommages et intérêts pour résistance abusive, la SCI [G] [I] et [N] soutient que le refus des époux [O] de reconnaître une situation dont ils avaient parfaitement connaissance l’a contrainte à une procédure longue et coûteuse, lui causant un préjudice distinct de la seule perte financière liée à l'achat.

Sur sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire, la SCI [G] [I] et [N] considère que cette mesure d'instruction aurait pour mission de vérifier l'impossibilité technique de réaliser les travaux de rénovation sans risque d'effondrement du bâtiment mitoyen.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 13 février 2025 par voie électronique, les consorts [O] demandent au tribunal de :
- Débouter la SCI [G] [I] et [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la SCI [G] [I] et [N] à leur verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI [G] [I] et [N] aux dépens avec distraction au profit de la SCP CGBG en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le rejet de la demande principale d’annulation de la vente, les consorts [O] exposent qu’aucune manœuvre, mensonge ou dissimulation intentionnelle ne peut leur être reproché. Ils affirment n'avoir jamais été en possession du procès-verbal de constat du 3 juin 2008 avant la vente, celui-ci ne leur ayant été remis par l’ancienne propriétaire que le 27 juillet 2021, ainsi qu'en attestent une attestation de tiers et des échanges de SMS produits aux débats. Ils soutiennent que la SCI [G] [I] et [N] a visité le bien et l’immeuble contigu à de multiples reprises et qu’elle a pu constater par elle-même l’état apparent des bâtiments. Ils ajoutent que la SCI, de par sa forme sociale, doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier en mesure d'apprécier la teneur d’un bien vendu « à rénover ». Enfin, ils soulignent que le prix de vente de 34 000 euros, très inférieur au marché, traduisait l’acceptation par l’acquéreur des risques liés à la vétusté.

Sur le rejet de la demande principale en condamnation solidaire, les époux [O] concluent au rejet de cette demande de restitution au motif que la vente est parfaitement valable. Ils soutiennent que la SCI [G] [I] et [N] est défaillante à rapporter la preuve de l’impossibilité de rénover le bien, les courriers d'artisans produits étant jugés insuffisants et non circonstanciés. Ils font valoir qu’en tout état de cause, ils ne sauraient être tenus responsables de l’état d'un immeuble contigu dont ils ne sont pas propriétaires. Ils invoquent subsidiairement la clause d’exonération de garantie contenue dans l’acte authentique, par laquelle l'acquéreur a renoncé à tout recours contre le vendeur en raison du mauvais état des constructions, incluant selon eux les bâtiments contigus indissociables du bien vendu.

Sur le rejet de la demande principale de dommages et intérêts pour résistance abusive, les époux [O] estiment n’avoir commis aucune faute et avoir agi avec une parfaite bonne foi en transmettant à l’acquéreur le procès-verbal de 2008 dès qu’ils en ont eu connaissance après la vente. Ils soutiennent que c’est au contraire la demanderesse qui tente abusivement de se départir de son engagement contractuel.

Sur le rejet de la demande subsidiaire d'expertise judiciaire, les époux [O] s’opposent à l’instauration d’une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile. Ils soutiennent que la SCI [G] [I] et [N] sollicite cette expertise uniquement pour suppléer sa carence dans l’administration de la preuve de l’impossibilité de rénover, laquelle lui incombe exclusivement. Ils ajoutent que si un désordre provenant du voisinage était avéré, l’action de la demanderesse devrait être dirigée contre les propriétaires du bâtiment voisin et non contre les vendeurs.

La société [D] Immobilier n’a pas constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 mai 2025 par voie électronique, Madame [P] [D], ès qualité de liquidateur de la société [D] Immobilier demande, à titre principal, au tribunal de :
- Débouter la SCI [G] [I] et [N] en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
- Condamner la SCI [G] [I] et [N] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI [G] [I] et [N] en tous les dépens.
Subsidiairement, Madame [P] [D], en sa qualité de liquidateur de la société [D] Immobilier sollicite le tribunal de :
- Condamner la société Allianz Iard à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Au soutien du rejet de la demande de condamnation solidaire en paiement, Madame [P] [D] ès qualité de liquidateur de la société [D] Immobilier avance qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’information et de conseil. Elle fait valoir que la société [D] Immobilier, en sa qualité de professionnel de la transaction, et non du bâtiment, n’avait pas compétence pour apprécier la faisabilité technique de la rénovation ou l’état structurel d’un immeuble contigu. Elle affirme que la SCI [G] [I] et [N], en sa qualité de professionnel de l’immobilier, devait s’entourer de ses propres conseils techniques (maître d’œuvre ou expert) pour valider son projet.

Sur l’absence de préjudice indemnisable, le liquidateur souligne que l’agence immobilière ne saurait être condamnée à restituer le prix de vente et les frais d'acte (taxes et frais de notaire) dont elle n’a jamais été la bénéficiaire. Elle précise que seul le vendeur est tenu aux restitutions consécutives à une annulation de vente. Elle ajoute que les taxes de publicité foncière et droits d’enregistrement ont vocation à être restitués par l’administration fiscale en cas de nullité, et ne constituent donc pas un préjudice. Subsidiairement, elle soutient que si une faute était retenue, le préjudice de l’acquéreur ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance, excluant ainsi toute réparation intégrale du prix et des frais.

Sur le rejet de la demande subsidiaire d’expertise judiciaire, le liquidateur considère, au visa de l’article 146 du code de procédure civile, que la SCI [G] [I] et [N] n’apporte aucun commencement de preuve sérieux de l’impossibilité de rénover et que l’expertise sollicitée ne vise qu’à suppléer sa carence dans l’administration de la preuve.

Sur l’appel en garantie à l’encontre de la société Allianz Iard, Madame [P] [D] ès qualité de liquidateur de la société [D] Immobilier conteste, dans l’hypothèse où sa responsabilité était retenue, tout motif d’exclusion de garantie, justifiant par la production d’un contrat de travail et de bulletins de paie que l’intervenante au dossier, Madame [K], était salariée de l’agence et non agent commercial indépendant.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2024 par voie électronique, la société Allianz IARD demande, à titre principal, au tribunal de :
- Débouter la SCI [G] de l’ensemble de ses demandes en toutes fins, moyens et prétentions,
En conséquence,
- Débouter Madame [P] [D] ès qualité de liquidateur de la société [D] Immobilier de ses demandes à son encontre à la relever et garantir des condamnations mises à sa charge.
A titre subsidiaire, la société Allianz Iard sollicite le tribunal de :
- Juger que le taux de perte de chance doit être limité à 2 % au vu de l’état du bien acheté dans une bâtisse à rénover dans son ensemble,
- Débouter Madame [P] [D] ès qualité de liquidateur de la société [D] Immobilier de sa demande de garantie pour la demande de remboursement de la SCI [G] des frais et honoraires de l’assuré,
- Déduire du montant de réparation du préjudice la franchise Allianz de 10 % du montant de réparation du sinistre dont le minimum est de 185 euros.
En tout état de cause, la société Allianz Iard demande de :
- Rejeter la demande d’expertise judiciaire sollicitée par la SCI [G] destinée à suppléer sa carence à rapporter la preuve du bien fondé de ses demandes de condamnation dirigée contre la société [D] Immobilier, assurée auprès de la compagnie Allianz,
- Condamner la SCI [G] ou qui mieux le devra à verser à la société Allianz la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien du rejet de la demande de condamnation solidaire en paiement, la société Allianz IARD soutient que la SCI [G] ne démontre aucune faute délictuelle à l’encontre de l’agent immobilier sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Elle affirme que l’état de vétusté du bâtiment et de l’immeuble contigu était apparent lors des visites et que l’agence, dépourvue de compétences techniques en construction, n’avait pas à déceler des difficultés de rénovation liées à la structure du voisinage. Elle souligne que l’assuré ignorait l'existence du constat d'huissier de 2008. Subsidiairement, la société Allianz IARD fait valoir que le manquement à un devoir d’information ne peut donner lieu qu'à l’indemnisation d’une perte de chance, laquelle doit être limitée en l'espèce à 2 % au regard du prix de vente dérisoire (34 000 euros) traduisant l’acceptation d’un risque par l'acquéreur. Enfin, la société Allianz IARD invoque les clauses d’exclusion de sa police d’assurance concernant le remboursement des honoraires d’agence (4.000 euros). Elle réclame également l’application de la franchise contractuelle de 10 % (minimum 185 €) sur toute condamnation éventuelle.

Sur le rejet de la demande subsidiaire d’expertise judiciaire, la société Allianz IARD soutient, sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile, que cette demande est manifestement destinée à pallier la carence de la SCI [G] [I] et [N] dans l’administration de la preuve et qu’une expertise ne peut être ordonnée pour réaliser une étude de faisabilité que l’acquéreur aurait dû effectuer avant son acquisition.

Sur le rejet de l’appel en garantie formée par Madame [P] [D] ès qualité de liquidateur de la société [D] Immobilier, la société Allianz Iard soutient que, la faute de l’agence immobilière n’étant pas établie, la garantie n’a pas vocation à être mobilisée. Elle réaffirme que les restitutions consécutives à une éventuelle annulation de la vente (prix et frais) ne constituent pas des dommages garantis par la police de responsabilité civile professionnelle.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé plus détaillé de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande principale en nullité de la vente

Au titre de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code définit le dol comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore comme la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, la SCI [G] [I] et [N] sollicite la nullité de l’acte de vente du 9 juin 2021 en soutenant que les consorts [O] lui ont dissimulé des informations capitales relatives à l’état structurel de l’immeuble contigu et à la précarité de l’accès à la cave.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat d’huissier du 3 juin 2008, que l’immeuble cadastré sous la section B, n° [Cadastre 4], contigu au bien vendu, présentait dès cette date des désordres structurels majeurs : déformations « inquiétantes » du pignon, déjointoiement des pierres, humidité massive et rupture d’ancrage des planchers.

Si les vendeurs soutiennent n’avoir « retrouvé » ce document que le 27 juillet 2021, soit postérieurement à la vente, il convient de relever que ce constat avait été diligenté par un membre de leur propre famille, Madame [B] [O], et que les désordres avaient donné lieu à un arrêté municipal de fermeture de la voirie pour mise en sécurité dès 2008. En leur qualité de propriétaires locaux et familiaux, les consorts [O] ne pouvaient ignorer la fragilité structurelle de cet ensemble immobilier, laquelle a nécessairement des conséquences directes sur la faisabilité technique de toute rénovation du bien vendu, ce dernier étant structurellement lié à la bâtisse voisine.

Le caractère déterminant de cette information est également établi par les attestations des sociétés [Y] et VP Maçonnerie, lesquelles indiquent refuser d’engager leur responsabilité décennale et d’établir des devis après lecture du rapport d’expertise de 2008, confirmant ainsi que le projet de réhabilitation du bien en gîtes est techniquement compromis par l’état du voisinage dissimulé.

Au surplus, il est particulièrement étonnant que l’acte de vente soit muet sur les modalités d’accès à la cave, alors que l’attestation de Madame [H] [Q], cousine de la famille [O], du 12 juillet 2021 démontre que ce voisin interdisait tout passage dès la remise des clés. De plus, en s’engageant par SMS du 6 juillet 2022 à créer lui-même une ouverture pour rendre la cave accessible, Monsieur [A] [O] a implicitement reconnu que le bien avait été vendu sans l’accès autonome nécessaire à sa jouissance normale, caractérisant ainsi un défaut de loyauté lors de la formation du contrat.

Les consorts [O] soutiennent que la SCI [G] [I] et [N] est un acquéreur averti au regard de son objet social mentionné dans les statuts du 11 juillet 2005 de cette dernière, objet social prévoyant notamment « l’acquisition, la mise en valeur et l’édification d’un immeuble à usage d’entrepôt et de bureau ».

Toutefois, force est de constater que cet objet social, très spécifique, ne confère pas à la SCI [G] [I] et [N] la qualité de professionnel de la réhabilitation de bâtiments anciens présentant un état de dégradation structurelle avancée. La compétence pour édifier un entrepôt neuf ne saurait valoir expertise pour déceler des vices structurels cachés sur un pignon ancien incliné vers l’intérieur, dont la gravité n’était consignée que dans un procès-verbal d’huissier de 2008 dissimulé par les vendeurs.

En réalité, l’objet social de la SCI [G] [I] et [N] détermine le périmètre dans lequel l’acquéreur peut agir et investir ses fonds. En prévoyant la « mise en valeur » et « l’édification », les statuts démontrent que l’utilité économique de l’acquisition pour la SCI résidait exclusivement dans la possibilité de transformer et de construire sur le terrain.

Or, les dissimulations des consorts [O] ne portent pas sur un simple désagrément esthétique, mais sur la faisabilité même de cette mission sociale. En taisant l’état de ruine du voisinage et l’impossibilité d’obtenir les garanties décennales nécessaires à tout chantier (confirmée par les attestations des sociétés [Y] et VP Maçonnerie), les vendeurs ont transféré à la SCI [G] [I] et [N] un bien qui est, par nature, inexploitable au regard de son objet social.

Dès lors, la réticence dolosive est caractérisée : les époux [O] ont sciemment maintenu l’acquéreur dans l’ignorance d’un risque structurel majeur, alors qu’ils ne pouvaient ignorer que cette information rendait l’opération immobilière radicalement incompatible avec les projets de réhabilitation portés par la SCI [G] [I] et [N].

En conséquence, il convient de prononcer la nullité de la vente intervenue le 9 juin 2021 entre les consorts [O] et la SCI [G] [I] et [N].

Sur la responsabilité de la SARL [D] immobilier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, l’article 1992, alinéa 1, du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

S’il est constant que l’annonce immobilière n’est pas produite aux débats, la mission de la SARL [D] Immobiler est établie par le mandat de vente n° 4080 en date du 4 février 2021 entre l’agence immobilière « 4 % immobilier » représentée par [C] [K] et les époux [O], lequel définit le cadre de l’entremise professionnelle.

En tant que professionnel de la transaction, l’agent immobilier est tenu d’une obligation de loyauté qui lui impose de s’assurer de la réalité des mentions portées à la connaissance de l’acquéreur.

En l’espèce, il ressort que l’agence immobilière, par l’intermédiaire de Madame [C] [K], a conduit les visites en empruntant l’accès à la cave via le fonds voisin. En omettant de vérifier l’existence d’un titre de servitude ou d’un accord écrit garantissant cet accès, et en laissant l’acte de vente demeurer muet sur cette situation précaire, l’agence immobilière a manqué à son obligation de délivrer une information complète sur les qualités substantielles du bien. Ce défaut de vérification est d’autant plus fautif que l’attestation de Madame [H] [Q] confirme que le blocage de cet accès était immédiat dès la remise des clés du bien litigieux.

Il convient par ailleurs de relever que l’agent immobilier se doit de signaler tout désordre environnemental notoire pouvant impacter l’usage du bien. Or, l’immeuble contigu présente un état de délabrement tel qu’il a nécessité par le passé des mesures de sécurité juridique (fermeture de voirie relatée dans le compte-rendu municipal du 29 mai 2008).

Indépendamment du maintien ou non de cet arrêté au jour de la vente, la dangerosité structurelle de l’immeuble voisin, dont l’origine (tassement de terrain et rupture d’ancrage) est consignée dans le procès-verbal d’huissier du 3 juin 2008, constitue une information capitale. En ne procédant à aucune vérification sur la stabilité du pignon Est, portant visuellement lié au bien vendu, l’agence immobilière a failli à son devoir d’information. Cette carence est d’autant plus fautive qu’elle a empêché l’acquéreur d’anticiper le refus des entreprises de maçonnerie (sociétés [Y] et VP Maçonnerie) d’intervenir sur le site, rendant ainsi le projet de la SCI [G] [I] et [N] irréalisable.

Ce défaut de conseil a directement concouru à l’erreur de la SCI [G] qui a acquis un bien inexploitable au regard de son objet social de « mise en valeur ». Cette faute délictuelle oblige la SARL [D] immobilier, représentée par son liquidateur amiable, à réparer les préjudices financiers subis par l’acquéreur.

Sur la condamnation solidaire au paiement des époux [O] et de la SARL [D] Immobilier représentée par son liquidateur amiable

La nullité de la vente pour réticence dolosive emporte l’obligation de replacer les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’acte du 9 juin 2021.

En l’espèce, le dommage subi par la SCI [G] [I] et [N] résulte de la conjonction de deux fautes : d’une part, la réticence dolosive des époux [O] lors de la formation du contrat ; d’autre part, les manquements délictuels de la SARL [D] Immobilier à son obligation d’information et de conseil.

Ces fautes ayant concouru à la réalisation d’un seul et même préjudice, à savoir l’engagement de la SCI [G] [I] et [N] dans une acquisition immobilière dont elle n’a pu avoir la jouissance et dont le projet est irréalisable – il convient de condamner les co-auteurs de ces manquements à réparer l’intégralité du préjudice financier en résultant.

La SCI [G] [I] et [N] sollicite la condamnation solidaire des époux [O] et de Madame [P] [D], prise en qualité de liquidateur de la SARL [D] Immobilier, au paiement de la somme de 47 779,16 euros, correspondant aux sommes suivantes :

- 34 000 euros au titre de la restitution du prix de vente,
- 4 000 euros au titre des honoraires de négociation,
- 7 771,16 euros au titre des frais d’acte notarié,
- 1 974 euros au titre des taxes et droits d’enregistrement,
- 34 euros au titre des frais de publicité foncière.

Or il résulte de l’acte authentique de vente et du relevé de compte établi par l’étude Jurisnotaires le 30 mai 2023 que les frais et débours réellement exposés par la SCI [G] [I] et [N] s’établissent comme suit :

- 34 000 euros au titre de la restitution du prix de vente,
- 4 000 euros au titre des honoraires de négociation,
- 1 974 euros au titre des taxes et droits d’enregistrement,
- 34 euros au titre des frais de publicité foncière.
- 1 892 euros au titre du solde des frais et émoluments d’acte, permettant de parfaire le montant total de 41 900 euros intégralement versé par la SCI [G] [I] et [N] à l’officier ministériel.

Force est de constater que la somme de 7 771,16 euros réclamée au titre des frais d’acte ne correspond à aucune pièce justificative produite, le relevé de compte démontrant que le coût total de l’opération pour la SCI [G] [I] et [N] s’est élevé à la somme de 41 900 euros.

Dès lors, le préjudice financier dont la réalité est démontrée s’établit à la somme totale de 41 900,00 euros.

En conséquence, les époux [O] et Madame [P] [D], ès qualité de liquidateur de la SARL [D] Immobilier, seront condamnés in solidum à payer à la SCI [G] [I] et [N] la somme de 41 900,00 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023, jour de la signification de l’acte introductif d’instance.

Les demandes principales de la SCI [G] [I] et [N] ayant été accueillies, sa demande d’expertise judiciaire formulée à titre subsidiaire est devenue sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive des consorts [O]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si l’exercice d’une action en justice ou d’une défense constitue en principe un droit, il dégénère en faute ouvrant droit à réparation lorsque le défendeur oppose une résistance de mauvaise foi à une créance dont le principe ne pouvait être sérieusement contesté.

En l’espèce, au regard des développements précédents relatifs à la réticence dolosive et à l’absence d’accès privatif à la cave, il apparaît que les vendeurs ne pouvaient ignorer, dès l’origine du litige, les griefs légitimes de l’acquéreur. En persistant dans un déni de réalité malgré les éléments de preuve probants (contexte familial, arrêté municipal de 2008…), les époux [O] ont contraint la SCI [G] [I] et [N] à s'engager dans une procédure judiciaire éprouvante de plusieurs années pour obtenir la résolution d'une vente dont ils connaissaient les vices structurels et juridiques.

Cette résistance injustifiée constitue une faute qui cause à la SCI [G] [I] et [N] un préjudice moral et des tracas administratifs excédant les simples inconvénients d’une procédure et qui ne sont pas compensés par la seule annulation de l’acte.

En conséquence, il convient de condamner in solidum les époux [O] à payer à la SCI [G] [I] et [N] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur résistance abusive.

Sur la publicité du jugement

L’annulation d’une vente portant sur un bien immobilier doit être portée à la connaissance des tiers afin d'assurer la cohérence du fichier immobilier et l'opposabilité de la modification de la situation juridique des parcelles concernées.

En conséquence, il convient d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 12], aux frais des époux [O] dont la faute est à l'origine de l’annulation.

Sur l’appel en garantie de la SARL [D] Immobilier représentée par son liquidateur amiable à l’encontre de la compagnie d’assurance Allianz Iard

En vertu de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

Sur le principe de la garantie et la qualité de préposée

En l’espèce, la société Allianz Iard soutient que sa garantie ne saurait être mobilisée pour des fautes commises par un intervenant dont le statut ne serait pas celui de salarié.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du contrat de travail à durée indéterminée en date du 10 août 2017, que Madame [C] [K] était engagée par la SARL [D] Immobiler en qualité de « négociatrice immobilier » (VRP). Ce contrat stipule en son article 2 qu’elle exerce ses fonctions sous l’autorité et la direction de l’employeur.

Le contrat d’assurance Allianz n° 41319198, en sa section « objet et étendue de la garantie », définit l’assuré comme l’adhérent (en l’espèce la SARL [D] Immobilier) ainsi que ses proposés, salariés ou non. Dès lors, les manquements au devoir d’information et de conseil commis par Madame [C] [K] lors de la transaction litigieuse entrent pleinement dans le périmètre de la garantie de responsabilité civile professionnelle souscrite, l’agence étant civilement responsable du fait de sa préposée.

Sur l’exclusion relative aux restitutions et honoraires

L’assureur invoque l’absence de caractère indemnitaire du remboursement du prix de vente.

La restitution du prix de vente, suite à l’annulation du contrat, ne constitue pas en soi un dommage indemnisable mais une obligation légale de remise en l’état qui pèse sur le seul vendeur. En conséquence, la société Allianz Iard est fondée à soutenir que le prix de 34 000 euros ne peut faire l’objet d’une garantie.

Concernant les honoraires d’agence d’un montant de 4 000 euros, le contrat d’assurance prévoit expressément dans ses exclusions (article 1.4 des conditions générales) « les contestations relatives aux frais et honoraires de l’assuré ». Le préjudice consistant en la restitution d’honoraires indûment perçus par l’assuré lui-même est donc valablement exclu de la garantie.

Toutefois, les frais d’acte, droits d’enregistrement et frais de publicité foncière (soit la somme de 3 900 euros correspondant au calcul suivant : 41 900 euros (décompte de Jurisnotaires) – 34 000 euros (prix) – 4 000 euros (honoraires d’agence) = 3 900 euros) constituent un préjudice financier pour l’acquéreur, découlant directement de la faute de l’agence. Ce dommage est garanti au titre de la responsabilité civile professionnelle.

Sur la faute dolosive

L’article L.113-1, alinéa 2, du code des assurances dispose que l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

Il convient de rappeler que la faute intentionnelle suppose que l’assuré ait recherché le dommage tel qu'il est survenu. La faute dolosive, quant à elle, s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables, peu important que l’assuré ait eu ou non la volonté de provoquer le dommage. Dans les deux cas, ces fautes ont pour effet de supprimer l’aléa attaché au contrat d’assurance.

En l’espèce, si une réticence dolosive (dol civil) a été caractérisée à l’encontre des époux [O] pour avoir volontairement dissimulé des informations déterminantes, le comportement de la SARL [D] Immobilier et de sa préposée relève d’un registre différent.

L'assureur, à qui incombe la charge de la preuve de l’exclusion de garantie, n’établit pas que l'agent immobilier a commis un acte délibéré avec la conscience que l’absence de vérification sur l'accès à la cave ou sur la stabilité structurelle du voisinage entraînerait inéluctablement l’annulation de la vente et le préjudice financier de l’acquéreur.

À supposer même que soit retenue une négligence grave de l’agence dans l’exercice de son devoir de conseil, ce manquement ne caractérise ni la recherche du dommage, ni la conscience de son caractère inévitable. Il s’agit d’une faute de négligence professionnelle couverte par l'assurance de responsabilité civile obligatoire instituée par la loi du 2 janvier 1970.

Dès lors, le manquement au devoir de conseil, bien que de nature délictuelle à l’égard de la SCI [G] [I] et [N] (tiers au mandat de vente), ne revêt pas les caractères de la faute dolosive au sens du droit des assurances.

Par conséquent, la société Allianz IARD n’est pas fondée à invoquer l’exclusion légale de garantie de l'article L. 113-1 du Code des assurances.

Sur la demande subsidiaire de limitation au titre de la perte de chance

La compagnie Allianz Iard sollicite subsidiairement que l’indemnisation de la SCI [G] soit limitée à un taux de perte de chance de 2 %, au motif que le bien acquis était une bâtisse à rénover.

Toutefois, il convient de souligner que la demande de la SCI [G] [I] et [N] porte sur le remboursement des frais d’acte, droits d'enregistrement et frais de publicité foncière. Ces sommes constituent, par l’effet de l’annulation de la vente, un préjudice financier certain et actuel consistant en une perte subie, et non en une simple perte de chance de ne pas contracter.

En outre, les manquements reprochés à l’agence portent sur des éléments structurels et de jouissance qui sont essentiels à l’efficacité juridique de l’acte, indépendamment de l’état de rénovation du bien. Un taux de 2 % ne saurait donc être retenu.

En conséquence, la société Allianz Iard sera déboutée de sa demande de réduction et devra sa garantie sur l'intégralité du préjudice financier retenu (3 900 euros).

Sur la franchise

Il convient de faire application de la franchise contractuelle mentionnée aux conditions particulières du contrat « MULTAGIM ». L’assureur est en droit d’opposer à son assuré, et par extension au tiers lésé, une franchise de 10 % du montant de l'indemnité, avec le minimum et le maximum contractuels prévus au tableau des garanties.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

La SCI [G] [I] et [N] sollicite, à titre subsidiaire, l'instauration d'une expertise judiciaire afin d'évaluer l'état de l'immeuble et l'étendue des désordres.

Toutefois, en vertu de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.

En l'espèce, le tribunal dispose d'éléments de preuve suffisants (procès-verbaux, arrêté municipal de 2008, rapports techniques versés aux débats) pour caractériser les manquements de l'agence et le préjudice de l'acquéreur. L'expertise sollicitée, qui porterait sur un bien dont la vente est ici annulée, ne présente plus d'utilité pour la solution du litige.

En conséquence, la demande d'expertise sera rejetée comme étant sans objet.

Sur les mesures de fins de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [O] et Madame [P] [D], ès qualité de liquidateur de la SARL [D] Immobilier, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par la SELARL [Localité 14] & Vigneron.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [O] et Madame [P] [D], ès qualité de liquidateur de la SARL [D] Immobilier, condamnés in solidum aux dépens, devra verser à la SCI [G] [I] et [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret n° 2019-1133 du 11 décembre 2019, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, prévoit que « lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision ».

Il convient en l’espèce de rappeler que la présente décision est d’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS