TJ 35238, 27 avr. 2026, RG 25/01580

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

27 Avril 2026

2ème Chambre civile
72A

N° RG 25/01580 -
N° Portalis DBYC-W-B7J-LMYR

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1],

C/

[E] [G] [J]
[S] [O]

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 10 Février 2026

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 27 Avril 2026, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Rennes, représenté par son syndic en exercice, la SARL HABITER 35 - AJP IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 321 641 326, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [E] [G] [J]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Emmanuel DOUET de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de VANNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [S] [O]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Maître Emmanuel DOUET de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de VANNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

[E] [J] et [S] [O] sont propriétaires indivis du lot n°25 de l’immeuble au sein de la copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 1] (35), laquelle fait l’objet de rénovations importantes dans le cadre d’un projet mené par la ville de [Localité 1].

Des difficultés tenant aux paiement des charges sont apparues. Les indivisaires ont été mis en demeure par le syndic de régler leurs charges, puis se sont vus délivrer une sommation de payer. En vain.

Par actes du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner [E] [J] et [S] [Y] aux fins de les voir condamner au paiement des charges de copropriété non réglées et obtenir le bénéfice d’une indemnisation au titre du préjudice qu’il estime endurer du fait de la carence des indivisaires.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L HABITER35 - AJP IMMOBILIER demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et 1231-6 du Code civil, de :
- Condamner in solidum [E] [J] et [S] [O] à lui payer les sommes de :
* 210.058,39 € au titre de l’arriéré de charges impayé, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2024,
* 2.000 € au titre du préjudice subi par le syndicat,
*3.000€ au titre des frais irrépétibles.
- Ordonner la capitalisation des intérêts échus.
- Débouter [E] [J] et [S] [O] de leurs demandes.
- Condamner in solidum [E] [J] et [S] [O] aux dépens.
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires rappelle en premier lieu que les travaux à l’origine des défauts de paiement résultent de la mise en oeuvre de la politique d’habitat de la ville, aux fins de soutenir son caractère obligatoire.

Il énonce ensuite que l’intégralité du coût des travaux a été régulièrement voté à l’occasion de différentes assemblées générales, de sorte qu’il ne peut être contesté. Il soutient encore son propos en produisant les procès-verbaux des dites assemblées, ainsi que le décompte des sommes à régler par [E] [J] et [S] [O].

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande d’octroi de délais de grâce, affirmant que les défendeurs ne font pas la preuve d’une situation financière le justifiant et que lui-même démontre au contraire être dans une situation fort complexe résultant du défaut de paiement des charges.

Enfin, le demandeur réclame le bénéfice d’une indemnisation au titre du préjudice qu’il estime endurer. Il soutient sa demande en affirmant que le montant de la dette des indivisaires représente une part très important du budget de la copropriété et que ce déficit engendre des risques d’arrêt des travaux et perte de subventions.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026, [E] [J] et [S] [O] demandent au tribunal de :
A titre principal
- Renvoyer les parties devant le conciliateur qu’il plaira avec mission de les concilier.
A titre subsidiaire
- Echelonner la dette de l’indivision [H] sur deux ans à compter du jugement à intervenir.
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du surplus de ses demandes.

[E] [J] et [S] [O] indiquent au préalable ne pas contester la dette en son principe, seulement en son quantum, motif pris de ce que le syndicat aurait perçu des subventions dans le cadre des travaux de rénovation.

Ils sollicitent ensuite des délais de grâce. Au soutien de leur demande, ils rappellent que les tentatives de vente de leur bien sont demeurées infructueuses, l’un des échecs étant imputable au syndicat qui n’aurait pas fait publier le nouveau règlement de copropriété.

Ils ajoutent que les ressources d’[S] [O] sont principalement affectées au remboursement de dettes professionnelles. Ils déduisent de ces éléments qu’il est suffisamment établi que leur situation financière justifie l’octroi de délais de paiement.

Ils estiment, en conséquence de ces éléments, être de bonne foi et donc fondés à réclamer des délais de paiement.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 10 février 2026 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré au 14 avril 2026 puis prorogée au 27 avril 2026.

MOTIFS

Au préalable - sur la demande de renvoi devant un conciliateur

Les défendeurs sollicitent aux termes du dispositif de leurs conclusions un renvoi des parties devant un conciliateur.

Au-delà du fait que la demande ne fait l’objet d’aucun développement dans la discussion, et ne peut donc être considérée comme saisissant valablement le tribunal, rien ne justifie un tel renvoi. La mise en état de ce dossier a suffisamment démontré que tout règlement amiable n’était pas envisageable, de sorte que renvoyer les parties devant un conciliateur ne serait que perte de temps.

1/ Sur les sommes réclamées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris en ses deux premiers alinéas, dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5”.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit des procès-verbaux d’assemblée générale ainsi que le compte propriétaire des défendeurs.

Des procès-verbaux ressort le fait que le budget afférent aux travaux a été régulièrement voté chaque année, particulièrement les gros travaux à faire réaliser dans le cadre d’un projet de rénovation “Opération Programme d’Amélioration de l’Habitat - OPAH”, mené par la ville de [Localité 1]. Le coût des travaux, tel qu’adopté, a été fixé à la somme de 893.062,48 € (pièce 5.e demandeur).

En conséquence de quoi le coût des travaux est bien imputable, dans les limites des quotes-parts arrêtées au règlement de copropriété, aux défendeurs.

Corrélativement, le compte propriétaire des défendeurs (pièce 17 demandeur) démontre des règlements sporadiques, très insuffisants pour apurer la dette, ou ne serait-ce que pour la réduire quelque peu. Cela n’est en tout état de cause pas contesté.

Sur le décompte figurent également des frais de mise en demeure. Si le contrat de syndic (pièce n°4 demandeur) stipule bien que de tels frais sont mis à la charge du copropriétaire défaillant, force est de constater que la preuve de la mise en demeure facturée le 19 avril 2022 n’est pas rapportée. En conséquence, les 50 € y associés seront déduits de la dette.

In fine, [E] [J] et [S] [Y] seront condamnés à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 210.008,39 €.

Elle portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2024, mais uniquement sur la somme exigible à cette date, soit la somme de 168.329,38 € (168.379,38 € au 19 juillet 2024 – 50 € de frais de mise en demeure).

Enfin, l’article 4-6.7 du Titre III du règlement de copropriété (page 27) (pièce n°3 demandeur) stipule bien une solidarité entre indivisaires au titre du paiement des charges, de sorte que les défendeurs seront condamnés au paiement solidairement.

2/ Sur la demande de délai de grâce

Aux termes de l’article 1er de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

Les défendeurs sollicitent un échelonnement du paiement de leur dette sur une période de deux années, ce à quoi s’oppose le syndicat des copropriétaires.

La prétention des indivisaires pose difficulté à au moins deux égards.

L’octroi de délai de grâce impose de prendre en compte la situation du débiteur. Au cas présent, il apparaît que les débiteurs se contentent d’affirmer qu’ils n’ont pas les fonds nécessaires pour s’acquitter de leur dette, et d’ajouter que les ressources d’[S] [Y] sont affectées au remboursement de dettes professionnelles.

Bien que cette dette soit d’importance et interroge légitimement les capacités de gestion du défendeur, ce choix de prioriser les dettes professionnelles est hors des considérations du syndicat des copropriétaires, lequel ne peut faire les frais d’une éventuelle mauvaise gestion du défendeur.

Par ailleurs, [E] [J] et [S] [O] indiquent qu’ils remboursent encore le prêt leur ayant permis l’acquisition de leur appartement (pièce n°2 défendeurs). Il s’agit là d’un élément grevant assurément la situation financière du couple.

Mais alors, les choix opérés par le défendeur ne manquent pas d’interroger, sachant que les travaux de rénovation de l’immeuble, et leur coût, avaient déjà été régulièrement votés, choix consistant à créer différentes sociétés, dont l’une est “lourdement déficitaire depuis sa création en 2021”, à faire de la création d’une autre une “opération blanche”, d’en détenir une autre inactive et d’avoir des parts dans une SCI qui, du propre aveu du défendeur, est une coquille vide ? (cf page 5-6 des conclusions).

Si [S] [O] a pu avoir les capacités financières de créer des sociétés alors qu’il se savait devoir bientôt payer de lourdes charges pour la rénovation de l’immeuble, il y a lieu de penser que sa situation financière n’est pas aussi dégradée que prétendu.

En outre, les défendeurs sont propriétaires d’un autre bien, qui est a priori leur résidence principale. Ils disposent donc d’un patrimoine qu’ils peuvent, en tant que de besoin, mobiliser pour honorer leurs dettes.

Il ne peut donc être retenu que leur situation financière est grevée d’une façon telle qu’elle justifierait l’octroi de délais de paiement.

Parallèlement, s’agissant de la situation du créancier, il est établi que le syndicat des copropriétaires souffre du défaut de règlement des charges par les défendeurs, la somme réclamée représentant, d’après le syndicat mais sans contradiction utile, 21 fois le budget annuel de la copropriété.

Tout bien considéré, la gravité de situation du créancier l’emporte sur celle du débiteur.

Les défendeurs verront donc leur demande d’échelonnement rejetée.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil énonce : “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

Le syndicat des copropriétaires affirme subir un préjudice distinct du retard de paiement, lequel lui ouvrirait droit à indemnisation. Les défendeurs allèguent quant à eux être de bonne foi.

La position des défendeurs ne peut être suivie. Il ressort des éléments versés qu’ils n’ont pas été particulièrement diligents dans l’entreprise de résorption de leur dette, en acquittant par exemple quelques paiements, de façon épisodique, et assurément insuffisants à régler l’entière dette.

En outre, l’affirmation selon laquelle ils ne parviendraient pas à vendre le bien pose question. [E] [J] et [S] [Y] ne mentionnent en effet qu’une vente amiable avec un propriétaire “privé”, qui aurait échoué, motif pris de ce que le nouveau règlement de copropriété, adopté en 2017, n’avait pas encore été publié. La vente aurait été envisagée courant 2023, à se fier au courrier des défendeurs du 30 octobre de cette année (pièce 7), et la date à laquelle il en est fait mention au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires (pièce 5.j demandeur).

Par ailleurs, le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 19 juillet 2024 (pièce5.j) expose que, si des acquéreurs potentiels avaient montré de l’intérêt pour leur bien et que des démarches avaient été entreprises, mais qu’elles auraient été bloquées, à dire des défendeurs, à raison du fait que le nouveau règlement de copropriété n’aurait pas été publié, “l’huissier et le notaire s’étonnent du blocage pour cette raison”. Et le notaire consulté par le demandeur d’avoir émis l’idée que la vente pourrait être régularisée postérieurement à la publication, et qu’il suffisait que les acquéreurs disposent de l’information pour pouvoir s’engager en connaissance de cause. Somme toute, rien d’insurmontable.

Pourtant, rien n’a plus été tenté postérieurement.

Ils évoquent également une tentative d’achat par la ville, qui n’aurait pas abouti. Il n’est pas inintéressant de relever que cette initiative se serait, aux termes de leurs conclusions (page 5), déroulée en 2019/2020, soit antérieurement à la mise sur le marché “privé”. Ils précisent d’ailleurs, à cet égard, qu’ils avaient indiqué aux services de la ville qu’ils ne disposaient pas des moyens nécessaires au financement des travaux qui devaient intervenir.

Il s’est donc écoulé trois ou quatre années durant lesquelles il n’est pas démontré que les défendeurs ont agi pour tenter de régler leur dette, laissant ainsi celle-ci s’aggraver.

Egalement, il est à relever que le bien litigieux n’est pas leur résidence principale. En somme donc, sa cession ne devrait donc poser trop de difficulté, puisque la question d’un éventuel relogement ne se pose pas.

En résumé, [E] [J] et [S] [O] ont fait une première tentative de vente auprès des services de la ville en 2019/2020. Cette démarche n’a pas eu le succès escompté. Rien n’a été fait jusqu’à 2023, période à laquelle un acquéreur aurait été trouvé mais, pour une raison qui suscite le doute, la vente n’a pas été finalisée. A l’évidence, donc, les défendeurs ne se soucient guère de la situation dans laquelle ils laissent la copropriété, ne l’habitant pas.

Comme déjà énoncé ci-avant, cette inexécution de leurs obligations par les défendeurs a causé un préjudice financier important, mais impose aussi nécessairement aux autres copropriétaires de faire l’avance des sommes non réglées par eux, étant ajouté que le syndicat des copropriétaires risque un arrêt des travaux pour non-paiement voire la perte de subventions.

Il en résulte donc un préjudice distinct du simple retard de paiement, qui justifiera que soit allouée au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre de son préjudice.

2/ Sur les demandes accessoires

A. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, pris en son alinéa 1er : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

[E] [J] et [S] [O] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, assumée à hauteur de moitié chacun dans leurs rapports entre eux.

B. Les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
[...]”.

[E] [J] et [S] [O] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles, assumée à hauteur de moitié chacun dans leurs rapports entre eux

C. L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition au cas d’espèce.

PAR CES MOTIFS