TJ 83137, 29 avr. 2026, RG 21/00076

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 21/00076 - N° Portalis DB3E-W-B7E-K2TI

En date du : 29 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 février 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [P] [S] épouse [V], née le 21 Juillet 1963 à [Localité 1] (25), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [B] [V], né le 26 Octobre 1959 à [Localité 2] (68), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Madame [J] [O] [W] [E], née le 06 Mars 1983 à [Localité 3] (94), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Et
Monsieur [M] [G] [F], né le 12 Août 1982 à [Localité 4] (94), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Me Romain CALLEN, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [N] [R], né le 03 Juillet 1968 à [Localité 5] (91), de nationalité Française, Commerçant, demeurant [Adresse 3]
Et
Madame [L] [C] [Z] [D] née le 18 Octobre 1969 à [Localité 6] (50), de nationalité Française, Infirmière libérale, demeurant [Adresse 4]
tous deux représenté par Me Caroline LADREY, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Isabelle HERPIN, avocat plaidant au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

S.C.P. OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Romain CALLEN - 0326
Me Jean-michel GARRY - 1011
Me Caroline LADREY - 248
Me Nicolas MASSUCO - 1007

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 31 juillet 2013 reçu par Maître [U], notaire à [Localité 7] (39), Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D] ont vendu à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] un bien immobilier au sein de la copropriété sise [Adresse 6] constituant les lots n°1 et 2.

L’acte prévoyait un pacte de préférence pour les lots n°3 et 4.

Par acte en date du 15 novembre 2018 reçu par Maître [T] [Q] de la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D] ont vendu à Monsieur [M] [F] et Madame [J] [E] les lots n°3 et 4 de la copropriété.

Suivant exploits de commissaire de justice des 5, 10 et 17 novembre 2020, Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] ont fait assigner Monsieur [M] [F], Madame [J] [E], Monsieur [N] [R], Madame [L] [D] et la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 15 novembre 2018.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1123 et suivants du code civil, de :
- prendre acte du désistement à l’encontre de Monsieur [M] [F] et Madame [J] [E],
- condamner solidairement Monsieur [N] [R], Madame [L] [D] et la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR à leur verser la somme de 338.000 € en réparation de leur préjudice financier,
- condamner solidairement Monsieur [N] [R], Madame [L] [D] et la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR à leur verser la somme de 30.000 € en réparation de leur préjudice moral,
- débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Nicolas MASSUCO.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2024, la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR demande au tribunal, sur le fondement des articles 1123 et suivants et 1240 du code civil, de :
À titre principal,
- déclarer de ce que les époux [V] renoncent à leur demande de nullité de l’acte de vente du 15 novembre 2018,
- déclarer la faute des vendeurs, les consorts [R]/[D] prépondérante,
En conséquence,
- débouter Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à son encontre,
- débouter Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à son encontre,
Surabondamment,
- déclarer que son éventuelle responsabilité ne saurait être que résiduelle et ne saurait excéder 10%,
A titre subsidiaire,
- débouter Monsieur [M] [F] et Madame [J] [E] de leur demande à hauteur de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en tant que dirigée à son encontre
Surabondamment,
- déclarer que son éventuelle prise en charge ne saurait être que résiduelle et ne saurait excéder 10%,
- débouter Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] de leur demande à hauteur de 338.000 € au titre du préjudice financier en tant que dirigée à son encontre,
Surabondamment,
- déclarer que son éventuelle prise en charge ne saurait être que résiduelle et ne saurait excéder 10%,
- débouter Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] de leur demande à hauteur de 30.000 € au titre du préjudice moral en tant que dirigée à son encontre,
Surabondamment,
- déclarer que son éventuelle prise en charge ne saurait être que résiduelle et ne saurait excéder 10%,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL GARRY&ASSOCIES.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2024, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D] demandent au tribunal de :
- débouter Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions présentées à leur encontre,
- dire et juger que la responsabilité de la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR, prise en la personne de Maître [Q] peut être retenue pour avoir omis de purger le pacte de préférence au bénéfice de Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V],
- débouter Monsieur [M] [F] et Madame [J] [E] de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,
- débouter la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR à garantie Madame [L] [D] de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre,
- condamner la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2021, Monsieur [M] [F] et Madame [J] [E] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1123 et suivants du code civil, de :
- juger qu’ils ont la qualité de tiers acquéreurs de bonne foi,
- débouter Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] de leur action en nullité de la vente immobilière consentie par les consorts [R]/[D] par acte notarié du 15 novembre 2018,
Reconventionnellement,
- dire et juger que tous succombants à l’instance ont engagé leur responsabilité civile à leur égard en raison de leurs fautes respectives ayant contribué au trouble de jouissance qu’ils ont subi dans leur propriété,
- condamner in solidum tous succombants à leur payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner in solidum à leur payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Romain CALLEN.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Par ordonnance du 4 février 2025, la clôture a été fixée au 23 janvier 2026.

L’affaire appelée à l’audience du 23 février 2026 a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de dommages et intérêts résultant de la violation du pacte de préférence

Le pacte de préférence ayant été conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient en conséquence de faire application de la jurisprudence applicable avant l'entrée en vigueur de cette loi, le pacte de préférence n'étant pas défini dans le code civil antérieurement à cette réforme.

Le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (Cass, ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376).

Il convient de relever à titre liminaire que les demandeurs ont expressément renoncé à leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente des lots n°3 et 4 intervenue le 15 novembre 2018. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

Sur la responsabilité de Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D]

Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

En application de l'article 1104 du code civil, ce pacte de préférence doit être mis en oeuvre et exécuté de bonne foi, le promettant étant libre de fixer les conditions de la vente et de déterminer le prix du bien, sans que ceux-ci doivent être prédéterminés

En l’espèce, aux termes de l'acte notarié du 31 juillet 2013, les vendeurs, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D], ont concédé aux acheteurs un droit de préférence pour acquérir les biens et droits immobiliers consistant aux lots n°3 et 4 pour une durée de 30 ans

Il est constant que les Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D] ont cédé les lots n°3 et 4, par acte du 15 novembre 2018, à Monsieur [M] [F] et Madame [J] [X], sans avoir préalablement mis en oeuvre le pacte de préférence consenti au profit de Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V].

Les vendeurs ne sauraient utilement soutenir qu’ils ignoraient l’existence de cet engagement au motif que l’acte du 31 juillet 2013 aurait été signé par l’intermédiaire d’un mandataire ou qu’ils n’en auraient pas conservé le souvenir. En effet, les actes accomplis par un mandataire engagent pleinement le mandant, lequel est tenu par les obligations qui en résultent. Dès lors, leur qualité de parties à l’acte initial les rendait nécessairement débiteurs de l’obligation résultant du pacte de préférence.

Au surplus, il ressort des éléments du dossier que les vendeurs ont déclaré, lors de la vente litigieuse, qu’aucun droit n’existait au profit de tiers, ce qui s’avère inexact. Une telle déclaration erronée caractérise un manquement supplémentaire à leur obligation de loyauté contractuelle.

Il en résulte que Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D] ont commis une faute contractuelle en violant le pacte de préférence, engageant ainsi leur responsabilité à l’égard des bénéficiaires.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu'à assurer l'effectivité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle

Avant de dresser les actes, le notaire doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes.

Le notaire est responsable, même vis-à-vis des tiers, de toute faute préjudiciable commise par lui dans l’exercice de ses fonctions. Le notaire est notamment tenu d’examiner la régularité des actes qu’il est invité à dresser et il ne doit pas donner l’authenticité à une convention qu’il sait irrégulière comme passée en fraude des droits des intéressés.

Commet ainsi une faute le notaire qui dresse un acte de vente en méconnaissance des droits du bénéficiaire d’un pacte de préférence consenti par le vendeur.

En l’espèce, il est constant que le pacte de préférence stipulé dans l’acte du 31 juillet 2013 a été régulièrement publié le 26 août 2013 de sorte qu’il était opposable aux tiers.

Il ressort en outre d’un courrier du 3 octobre 2019 que le notaire, Maître [T] [Q], a lui-même reconnu avoir omis de procéder aux vérifications utiles préalablement à la régularisation de l’acte du 15 novembre 2018.

La circonstance que les vendeurs ne l’aient pas informé de l’existence du pacte de préférence ne saurait l’exonérer de sa responsabilité dès lors qu’il lui appartenait, en sa qualité de professionnel du droit, de procéder aux investigations nécessaires.

En dressant un acte de vente en méconnaissance d’un droit de préférence régulièrement publié, le notaire a manqué à ses obligations professionnelles, compromettant l’efficacité et la sécurité de l’acte instrumenté.

Il en résulte que la responsabilité délictuelle du notaire est engagée.

La faute commise par Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D] et celle commise par le notaire ont, toutes deux, assurément concouru aux dommages invoqués par les demandeurs.

Il ne saurait toutefois être fait droit à la demande de la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR tendant à voir retenir le caractère prépondérant de la faute des vendeurs, dès lors que son propre manquement à une obligation essentielle de vérification a directement concouru à la réalisation des dommages. Monsieur [N] [R] et Madame [L] [D], d’une part et la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR, d’autre part, seront condamnés in solidum à réparer les dommages subis.

Sur l’indemnisation des préjudices

- Sur le préjudice financier

La vente conclue par le promettant en violation d'un pacte de préférence ouvre droit, pour le bénéficiaire, à la réparation des préjudices qu'il a subis du fait de cette violation. Il appartient au bénéficiaire évincé de rapporter la preuve des préjudices subis.

Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] soutiennent avoir subi un préjudice financier résultant de l’impossibilité d’acquérir les lots n°3 et 4, lesquels leur auraient permis de réaliser un projet global consistant à réunir l’ensemble des lots de la copropriété afin d’optimiser la valorisation, notamment par la mise en location ou la revente avec plus-value.

Ils versent aux débats un rapport amiable en date du 24 novembre 2022 évaluant leur préjudice à la somme de 338.000 €, en tenant compte de la perte de valorisation liée à l’absence de réunion des lots, de la perte de capitalisation du bien et la perte de revenus locatifs.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ce rapport, régulièrement communiqué, a été soumis à la discussion contradictoire des parties. Il constitue dès lors un élément de preuve recevable dont il appartient au tribunal d’apprécier souverainement la portée.

Il est de jurisprudence constante qu’en cas de violation d’un pacte de préférence, le préjudice du bénéficiaire évincé s’analyse en une perte de chance d’acquérir le bien aux conditions convenues, et non en la perte certaine des avantages qu’il espérait retirer de cette acquisition.

Si en l’espèce, la l’existence d’une chance d’acquérir les biens litigieux est établie, il n’en demeure pas moins que la réalisation effective de cette acquisition n’était pas certaine. Elle supposait en effet que les demandeurs soient en mesure de se porter acquéreurs au prix et aux conditions de la vente, ce qui impliquait notamment leur capacité de financement.

En outre, les gains allégués, reposent sur des opérations par nature hypothétiques dépendant de nombreux aléas.

Ainsi, le préjudice ne saurait être évalué comme une perte de gains mais uniquement comme une perte de chance de procéder à l’acquisition des lots litigieux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer la perte de chance à hauteur de 20% de la valeur de l’opération envisagée soit 43.200 € (216.000 € x 20%)

En conséquence, Monsieur [N] [R], Madame [L] [D] et la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] la somme de 43.200 € correspondant à la perte de chance d’acquérir les biens litigieux.

- Sur le préjudice moral

Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V] ne démontrent par aucune pièce l'existence d'un préjudice moral, distinct du préjudice indemnisé lié à la perte de chance.

En conséquence, ils seront déboutés de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [M] [F] et Madame [J] [E]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [M] [F] et Madame [J] [E] sollicitent une indemnisation à hauteur de 30.000 €.

Toutefois, pour être indemnisé le préjudice moral doit être personnel, réel et caractérisé, il ne saurait résulter de simples allégations ou d’un ressenti subjectif non étayé. Le fait d’avoir reçu une assignation devant le tribunal judiciaire et d’être partie à une procédure civile ne constitue pas, en soi, un préjudice moral indemnisable, ces démarches relevant de l’exercice normal des droits des parties.

En conséquence, Monsieur [M] [F] et Madame [J] [E] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Monsieur [N] [R], Madame [L] [D], pris ensemble, et la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [V], pris ensemble, la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [R], Madame [L] [D], pris ensemble, et la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [J] [E], pris ensemble, la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu provision.

Il doit être rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le sort de l'expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l'article 695 du code de procédure civile.

En l'espèce, Monsieur [N] [R], Madame [L] [D], pris ensemble, et la SCP OFFICE NOTARIAL DES ILES D’OR, succombant, seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit de Maître Nicolas MASSUCO et Maître Romain CALLEN.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS