TJ 54395, 28 avr. 2026, RG 25/00697

DU : 28 Avril 2026
RG : N° RG 25/00697 - N° Portalis DBZE-W-B7J-JXTL
AFFAIRE : S.C.I. [M] PROVENCE C/ [S] [D] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE
du vingt huit Avril deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente
GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [M] PROVENCE,
dont le siège social est sis 48 B rue Gabriel MOUILLERON - 54000 NANCY
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

DEFENDEUR

Monsieur [S] [D] [H],
demeurant 54 avenue DE LA LATTRE DE TASSIGNY - 54000 NANCY
représenté par Me Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 154

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026.

Et ce jour, vingt huit Avril deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 4 juin 2004, la société civile immobilière (SCI) [M] PROVENCE a donné à bail à M. [S] [H] un local d’environ 70 m2 sous les combles de l’immeuble situé 54 avenue de Lattre de Tassigny à Nancy, moyennant un loyer mensuel de 200 euros, outre provision sur charges de 15 euros, aux fins d’y stocker ses effets personnels.

Exposant que le loyer n’est plus acquitté depuis une année, la SCI [M] PROVENCE a, par acte de commissaire de justice délivré le 16 décembre 2025, fait assigner M. [S] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé, auquel elle demande, aux termes de ses dernières conclusions, de :
- Constater que dans le mois de l’exploit du 7 novembre 2025, les causes n’en ont pas été apurées ;
- Constater que le bail est, à effet du 7 décembre 2025, résolu de plein droit ;
- Ordonner, à défaut de départ volontaire passé un délai de huit jours courant de la date de signification de la décision à intervenir, l’expulsion de M. [S] [H] ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec si besoin est, les assistances de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner M. [S] [H] à régler à titre provisionnel à la SCI [M] PROVENCE :
* La somme de 2 600 euros [200,00 euros x 13 mois] représentative de l’arriéré locatif échu sur la période comprise entre le 1er décembre 2024 et le 31 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 400 euros à compter du 7 novembre 2025 et pour le surplus à compter de la date de délivrance des présentes écritures valant mise en demeure de payer.
* À compter du 1er janvier 2026, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer exigible 200 euros, taxes et charges en sus.
- Condamner M. [S] [H] à régler une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et supporter l’intégralité des dépens.
- Si un moratoire devait être accordé à M. [S] [H], ordonner qu’à défaut pour le débiteur de s’acquitter, en sus du courant à ses dates d’exigibilité contractuelle, d’un seul des termes reportés, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, sans mise en demeure ou même simple avis préalable.
Dire et juger M. [S] [H] mal fondé en ses demandes. Le débouter de chacune d’elles.

Au soutien de sa demande, la SCI [M] PROVENCE prétend que l’arriéré locatif n’a, dans le délai mensuel de la délivrance du commandement de payer, pas été apuré, fut-ce pour partie. Elle considère que l’accord portant cantonnement du quantum mensuel exigible de 100 euros en contrepartie de l’engagement pris par lui d’entretenir les parties communes de l’immeuble dont se prévaut le défendeur n’a, d’après elle, aucune consistance. Selon elle, les attestations produites par le défendeur sont sans emport dès lors que l’existence d’un tel accord doit être rapportée par un écrit sous signature privée ou authentique en conformité avec l’article 1359 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement, la SCI [M] PROVENCE soutient que l’unique avis d’imposition produit par le défendeur n’est pas révélateur de sa situation de fortune, en particulier de sa consistance patrimoniale, celui-ci étant propriétaire d’un entier immeuble implanté 52 rue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Nancy.

En défense, M. [S] [H] demande de :
- Dire et juger que les conditions d’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies ;
- Dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse quant au montant du loyer applicable et à l’existence d’un prétendu arriéré locatif ;
- Dire et juger n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- Débouter la société SCI [M] PROVENCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Rejeter la demande de paiement provisionnel de 2 600 euros ;
- Rejeter la demande de paiement des intérêts au taux légal ;
- Rejeter la demande tendant à voir dire que le loyer applicable serait de 200 euros ;

À titre subsidiaire :
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail du 4 juin 2004,
- Accorder au concluant le droit de régler la somme de 1 200 euros en 12 échéances de 100 euros, pour apurer la dette ;
- Dire que la clause résolutoire sera réputée suspendue ;
- Ordonner la poursuite du bail aux conditions contractuelles.

Pour s’opposer à la demande d’expulsion, M. [S] [H] expose que la société demanderesse a accepté pendant près de vingt ans le paiement d’un loyer réduit de 100 euros contre la réalisation de prestation de ménage. Il soutient que début novembre, la SCI [M] PROVENCE, après son changement de gérant, lui a imposé le versement de 200 euros mensuels sans tenir compte de l’accord antérieur, ni des prestations qu’il effectuait. Il indique avoir cessé les paiements à compter de novembre 2024, mais continué ses prestations de ménage quotidiennes et les menus travaux du bâtiment. Selon lui, cette tolérance pendant près de deux décennies ne saurait caractériser une situation d’urgence. Il estime que la suppression brutale de cet espace de stockage le contraindrait inévitablement à rechercher dans l’urgence une solution alternative, impliquant des contraintes matérielles, logistiques et financières non négligeables.

Pour s’opposer au versement d’une provision au titre de l’arriéré locatif, M. [S] [H] prétend qu’il existe un accord verbal modifiant les conditions financières du bail, aucun texte n’imposant un écrit pour opérer une telle modification, qui, selon lui, constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à toute condamnation provisionnelle.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, M. [S] [H] affirme qu’en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre l’exigibilité de la dette, y compris lorsqu’elle est assortie d’une clause résolutoire. Il soutient qu’ayant continué à réaliser les prestations de ménage, la dette locative s’élève en réalité à 1 200 euros. Il dit justifier de sa demande de délais de paiement au regard de sa situation financière telle qu’elle ressort son avis fiscal pour l’année 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il est constant que le juge des référés saisi pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion n'est pas tenu de relever l'urgence dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre est la conséquence de la résiliation acquise de plein droit par l’effet de cette clause.

En l’espèce, le bail litigieux prévoit l’application d’une clause résolutoire un mois après mise en demeure restée infructueuse : “à défaut de payement d’un seul terme du loyer à son échéance ou en cas d’inexécution d’une des clauses du bail, celui-ci sera résilié, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement ou une sommation restés infructueux, sans formalité de justice et que sans l’effet de la présente clause puisse être neutralisée par des offres réelles passé ce délai” (pièce n° 2 du défendeur, p. 2).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, la SCI [M] PROVENCE a fait délivrer à M. [S] [H] un commandement de payer visant cette clause (pièce n° 3 de la société demanderesse).

S’il n’est pas contesté que le défendeur a repris le paiement de ses loyers à hauteur de 200 euros à compter du 1er février 2026, le commandement de payer est demeuré infructueux puisque les loyers que le défendeur reconnaît avoir cessé de payer depuis décembre 2024 n’ont pas été régularisés dans le mois suivant la délivrance du commandement.

En outre, le défendeur ne démontre, ni n’étaye par aucune pièce justificative, l’impossibilité matérielle qu’il aurait à assumer le déménagement des effets qu’il a stockés dans les lieux litigieux.

De sorte qu’il ne démontre pas la probable survenance d’un péril imminent ou d’un dommage injuste faisant obstacle à ce que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée en référé.

Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 7 décembre 2025.

Aussi convient-il de constater la résiliation du bail litigieux à cette dernière date et d'ordonner en conséquence l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de provision

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bail litigieux prévoyait que le loyer était fixé à 200 euros par mois, outre provision sur charges de 15 euros.

Pour démontrer que les parties avaient, en cours de contrat, convenu que le preneur s’acquitterait du paiement du loyer moitié en numéraire et moitié en nettoyant les parties communes de l’immeuble, le défendeur produit à l’instance huit attestations de témoins (pièces n° 4 à 7 et 9 à 11), la neuvième étant rédigée par le défendeur lui-même (pièce n° 8).

Si les huit attestations s’accordent sur le fait que le défendeur a, jusqu’à la fin de l’année 2023, balayé régulièrement les escaliers de l’immeuble voire changé les ampoules défectueuses, elles ne suffisent pas à sérieusement contester le mode de paiement du loyer initialement convenu entre les parties.

La SCI [M] PROVENCE produit à l’instance un décompte arrêté au 6 novembre 2025 (pièce n° 2) duquel il résulte que les loyers depuis décembre 2024 sont restés impayés.

En outre, la clause résolutoire s’étant trouvée acquise au 7 décembre 2025, le locataire est depuis cette date occupant sans droit ni titre.

En conséquence, M. [S] [H] sera condamnée à verser à la SCI [M] PROVENCE :
- Une provision d’un montant de 2 600 euros, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 400 euros à compter du 7 novembre 2025 et pour le surplus à compter du 16 décembre 2025, au titre des loyers demeurés impayés au 7 décembre 2025, date à laquelle le contrat est résilié de plein droit ;
- Une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 200 euros à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte de l’avis d’impôt établi en 2025 sur les revenus de l’année 2024 (pièce n° 13 du défendeur) que M. [S] [H], qui n’est pas imposable, n’a pour seule ressource que sa pension de retraite qui s’élève à 8 567 euros annuels.

Dans ces conditions, le défendeur sera, sauf meilleur accord entre les parties, autorisé à s’acquitter de sa dette locative s’élevant à la somme de 2 600 euros en versant à la société demanderesse par règlement mensuel de 110 euros du 1er juin 2026 au 1er avril 2028, et 70 euros le 1er mai 2028.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En vertu de certains textes spéciaux, le juge saisi d'une demande présentée par le débiteur dans les formes et conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil peut accorder un délai de grâce au débiteur qui suspend la réalisation et les effets d'une clause résolutoire lorsque la résolution n'a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée (art. L. 145-41, al. 1er, C. com., art. 24 de la loi du 6 juillet 1989, art. L. 353-15-1 CCH).

Pour fonder sa demande de suspension de la clause résolutoire, le défendeur mobilise l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions d’ordre public de cette loi ne peuvent trouver à s’appliquer aux faits d’espèce dès lors que le bail litigieux ne porte pas sur “des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur” (art. 2 de cette même loi).

Dans ces conditions, le défendeur ne pourra être que débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité formulée par la société demanderesse sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS