TJ 13001, 30 avr. 2026, RG 24/00183

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

30 avril 2026

ROLE : N° RG 24/00183 - N° Portalis DBW2-W-B7I-MDQS

AFFAIRE :

[X] [G]

C/

[T] [I]

GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Me Virginia DUMONT- SCOGNAMIGLIO
SELARL PACTA JURIS
COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Virginia DUMONT- SCOGNAMIGLIO
SELARL PACTA JURIS

N°2026 CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [X] [G] - né le 3 septembre 1963 à [Localité 2] (Maroc), demeurant [Adresse 1]
Madame [H] [U] épouse [G], née le 14 janvier 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
Madame [F] [G], né le 29 août 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représentés et plaidant à l’audience par Me Virginia DUMONT- SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [I]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Olivier BLANC de la SELARL PACTA JURIS, avocats au barreau de MARSEILLE substitué et plaidant à l’audience par Me TINET, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 12 mars 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte authentique du 28 novembre 2019, Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] ont acquis de Madame [T] [I] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5], cadastrée section BL n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] [Adresse 4] [Adresse 5], au prix de 720.000 euros.

Constatant l’apparition de désordres au sein du bien quelques jours après leur acquisition, les consorts [G] ont assigné Madame [T] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans par exploit du 2 juillet 2020 aux fins de voir ordonner une expertise et obtenir des provisions.
Madame [T] [I] a assigné en intervention forcée la SARL Cit-home, agence immobilière en charge de la vente, par exploit du 6 novembre 2020, afin que l’expertise soit faite à son contradictoire.
Par ordonnance du 20 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a ordonné la mise hors de cause de la Sarl Cit-Ehome, débouté les consorts [G] de leurs demandes provisionnelles et a ordonné une expertise confiée à Monsieur [Y] [M].
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 juillet 2023.

Aucune issue amiable n’a été trouvée au litige.

Par exploit du 26 janvier 2024, Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] ont fait assigner Madame [T] [I] devant la présente juridiction.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 23 juin 2025 avec effet différé au 5 mars 2026.
L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 12 mars 2026.

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 5 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] demandent au tribunal de :
Déclarer leur demande recevable et bien fondée,Constater les nombreux désordres affectant le bien, préexistants à la vente, connus des vendeurs mais tus au moment de la vente,Constater les préjudices de jouissance, moral et matériel subis,A titre principal, condamner Madame [T] [I] à leur verser la somme totale de 52.837,49 euros TTC au titre des travaux de reprise, détaillée comme suit :5.420,25 euros de travaux de peintures et isolation des murs au sous-sol,662 euros TTC au titre des travaux d’installation du forage avec pompe de relevage,8.400 euros TTC au titre des travaux de remplacement de la baie vitrée du premier étage,1.008,72 euros au titre des travaux de reprise des désordres sur les murs consécutifs à ce problème de baies vitrées,37.346,52 euros TTC au titre des travaux de reprise de la piscine,A titre subsidiaire, condamner Madame [T] [I] à leur payer la somme totale de 31.090,97 euros TTC, au titre des travaux de reprise, détaillée comme suit :5.420,25 euros de travaux de peintures et isolation des murs au sous-sol,662 euros TTC au titre des travaux d’installation du forage avec pompe de relevage,8.400 euros TTC au titre des travaux de remplacement de la baie vitrée du premier étage,1.008,72 euros au titre des travaux de reprise des désordres sur les murs consécutifs à ce problème de baies vitrées,15.600 euros TTC au titre des travaux de reprise de la piscine,A titre infiniment subsidiaire, condamner Madame [T] [I] à leur payer la somme totale de 24.610,97 euros TTC, au titre des travaux de reprise, détaillée comme suit :5.420,25 euros de travaux de peintures et isolation des murs au sous-sol,662 euros TTC au titre des travaux d’installation du forage avec pompe de relevage,8.400 euros TTC au titre des travaux de remplacement de la baie vitrée du premier étage,1.008,72 euros au titre des travaux de reprise des désordres sur les murs consécutifs à ce problème de baies vitrées,9.120 euros TTC, ou à tout le moins 4.800 euros tel que retenus par l’expert, au titre des travaux de reprise de la piscine,En toutes hypothèses, condamner Madame [T] [I] à leur payer la somme de 10.000 euros chacun, au titre de leur préjudice de jouissance,Condamner Madame [T] [I] à leur payer la somme de 2.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,Condamner Madame [T] [I] à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire mais également les frais déboursés pour les expertises Qualidetec (1176 euros) et Ax’Eau (660 euros),Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
En défense, dans ses dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 20 juin 2025, Madame [T] [I] demande au tribunal de :
A titre principal, débouter Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] de l’ensemble de leurs demandes,A titre subsidiaire, ramener à la somme de 4.800 euros au titre des travaux de reprise de la piscine,Débouter Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] du surplus de leurs demandes,En tout état de cause, condamner in solidum Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] aux entiers dépens.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la venderesse

En vertu de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les consorts [G] sollicitent la condamnation de Madame [T] [I] à leur verser la somme totale de 52.837,49 euros TTC au titre des travaux de reprise, sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés.
Ils soutiennent que Madame [T] [I] a sciemment dissimulé des informations relatives aux graves désordres affectant la maison vendue, qu’elle savait pourtant déterminantes de leur consentement, et que les désordres auxquels ils ont été confrontés quelques jours seulement après leur achat sont considérables et concernent des infiltrations et remontées capillaires au niveau du sol-sous entier, des infiltrations et remontées capillaires en plafond du hall d’entrée au niveau du rez-de-chaussée, des infiltrations et remontées capillaires sur les murs autour de la baie vitrée de la chambre parentale au niveau R+1 et la piscine, celle-ci se vidant anormalement.
Ils indiquent que Madame [T] [I] et son compagnon ont entrepris plusieurs manœuvres destinées à les tromper pour les pousser à contracter en inventant toute une mise en scène pour justifier le fait que les galets de la cave à vin soient humides, que les vendeurs ont repeint les murs avant la vente afin de masquer toute trace de moisissures et d’humidité, qu’ils ont expliqué que la piscine fonctionnait parfaitement mais avoir mis le mode hivernage pour éviter qu’elle ne gèle, et que la réticence dolosive des vendeurs est constituée, ces derniers ayant dissimulé par de nombreuses manœuvres des informations qu’ils savaient déterminantes de leur consentement.

Madame [T] [I] répond que les demandeurs ne cessent de porter des allégations sans qu’elles suffisent à caractériser une réticence dolosive, qu’ils font preuve de mauvaise foi en alléguant des prétendus mensonges de sa part, qu’elle n’a pas cherché à cacher le fait que la cave était inondée puisqu’elle l’a mentionné aux acquéreurs lors de leur dernière visite avant la signature définitive en raison d’un épisode pluvieux exceptionnel classé postérieurement en catastrophe naturelle, et qu’elle a fait procéder à des travaux de peinture après les inondations et avant la signature définitive de l’acte dans le but de laisser une maison propre aux acquéreurs.
Elle ajoute que si des désordres affectaient le bien antérieurement, les demandeurs les auraient constatés lors des différentes visites ce qui n’est pas le cas, qu’elle et son compagnon les ont informés du fait que le skimmer de la piscine était légèrement fissuré et que cette micro-fuite a été immédiatement réparée au moyen d’un colmatage parfaitement visible.

En l’espèce, Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] ont acquis de Madame [T] [I], suivant acte authentique du 28 novembre 2019 une maison à usage d’habitation au prix de 720.000 euros.
Le bien est désigné en ces termes « une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée sur sous-sol, et combles comprenant :
Au rez-de-chaussée : entrée, dégagement, WC, salle de bains, 3 chambres, cuisine, séjour, salon,A l’étage : 1 chambre, salle de bains/douche, WC,Au sous-sol : 4 pièces, buanderie, pool houseTerrain attenant avec piscine ».
L’acte de vente stipule une clause de non-garantie des vices cachés, en page 11, aux termes de laquelle : « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents, des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».
L’acte de vente ne fait mention d’aucun élément concernant d’éventuels désordres affectant le bien.

Il convient d’analyser successivement les désordres invoqués par les demandeurs.

Sur la présence d’humidité au niveau du sous-sol

Les consorts [G] exposent que très rapidement après la vente, ils ont été confrontés à des désordres au niveau du sous-sol consistant dans un sol suintant, le sous-sol inondé, les baies vitrées trempées, le bas des murs commençant à présenter des stigmates de remontées capillaires, que par manque du joint d’étanchéité de la pente et le manque de carottage sur le mur en contrebas qui supporte une jardinière, l’eau de pluie arrive en abondance des terrains supérieurs et rentre par plusieurs ouvertures en pénétrant dans les fondations de la maison.
Ils précisent que les désordres se sont aggravés à chaque épisode pluvieux, notamment courant 2020, qu’en creusant dans la cave à vin, ils ont constaté de l’eau et ont donc décidé d’installer un forage avec pompe et extracteurs d’air mais malgré cette installation, les désordres ont continué à s’aggraver.
Ils ajoutent que l’expert judiciaire a pu relever sur les photographies datées des lieux quelques jours seulement après l’achat les nombreuses traces anormales d’infiltration et l’apparition de nouvelles traces après de fortes pluies, mais il n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations puisqu’il estime qu’il existe une ambiguïté quant à la destination du sous-sol dans l’annonce immobilière et dans l’acte de vente et que selon les règles de l’art, l’étanchéité n’est pas obligatoire pour les caves, lesquelles peuvent donc subir des infiltrations.
Ils affirment qu’ils ont acquis un bien avec un sous-sol aménageable et non une simple cave ou garage, celui-ci étant d’ailleurs aménagé lors des visites, ce qui a été un élément déterminant de leur consentement puisque le sous-sol a été vendu comme pièce à vivre, de sorte que contrairement à ce que soutient l’expert, les infiltrations dans le sous-sol habitable constituent bien un désordre, lequel a été sciemment dissimulé par Madame [T] [I].

La défenderesse répond que l’expert judiciaire n’a constaté aucune présence d’humidité, donc aucun désordre susceptible de faire l’objet d’une quelconque indemnisation, qu’à l’occasion de ses deux visites sur place, l’expert a pu constater que les mesures du taux d’humidité étaient semblables, montrant un état sec.
Elle ajoute qu’il ressort des plans du permis de construire que le sous-sol n’a aucunement été affecté à une pièce destinée à l’habitation mais à deux garages, une cave ainsi que le local technique de la piscine, c’est pourquoi l’étanchéité n’est pas obligatoire et que le phénomène d’infiltrations est acceptable, mais qu’en revanche, il ne ressort d’aucune pièce que le sous-sol présente un caractère habitable, de sorte qu’il n’y a aucune ambigüité à ce sujet.
Elle précise que lors des visites, elle a insisté sur le fait que le sous-sol ne pouvait être occupé en l’état, que son compagnon jouait régulièrement aux cartes et qu’elle lui a ainsi aménagé une partie du sous-sol mais elle n’a jamais modifié la destination du sous-sol, de sorte qu’il n’existe aucun désordre.

Il appartient à celui qui invoque le dol ou la réticence dolosive d'apporter la preuve des manœuvres ou de la dissimulation intentionnelle d'informations.
La réticence dolosive comme le dol suppose l'intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l'information ni même du caractère déterminant de l'information retenue. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit prouver, outre la connaissance de l'information par le vendeur, d'une part que l'information est tellement importante pour lui que, s'il en avait eu connaissance, elle l'aurait dissuadé de contracter, et d'autre part que son cocontractant lui a intentionnellement caché cette information afin de l'amener à contracter.

En l’espèce, il résulte du rapport d’intervention du 3 juin 2020 établi par la société Qualidetec Méditerranée aux fins de recherche de fuite d’eau que des traces d’infiltrations d’eau sont constatées en pied de mur et sur la hauteur enterrée du mur du sous-sol. Le technicien note un taux d’humidité maximum de 35%.
Il a ensuite procédé à des arrosages ciblés du pied de mur et de l’habillage de pied de mur extérieur, au plus près des infiltrations en s’éloignant progressivement, et a constaté une entrée d’eau importante sur les zones d’infiltrations. Il a relevé un taux d’humidité de 75% dans la niche et de 56% en pied de mur à la suite du premier arrosage, et un taux de 44% de la rampe d’accès à la suite du second arrosage.
Il conclut que l’infiltration d’eau au sous-sol provient de remontées d’eau par capillarité et d’un défaut d’étanchéité du pied de mur de soutènement.

Le rapport d’expertise judiciaire du 24 juillet 2023 indique, s’agissant du défaut d’étanchéité provoquant une remontée capillaire au sous-sol, que :
- lors de la réunion du 18 novembre 2021, les murs sont peints ou en pierres, intacts, sans cloquage, trace de moisissure, tache ni ruissellement,
- les murs du sous-sol correspondent à un état sec, à l’exception du pied de mur en tableau côté sud et côté nord, ainsi que le mur de refend doublé en placoplâtre contre la cuisine, ces murs étant mouillés,
- le cellier est entièrement enterré, situé sous une terrasse, et présente un cloquage de peinture en pied de tableau et mur séparatif contre la cuisine,
- le dressing est entièrement enterré et sur le mur du fond, sous l’escalier, du salpêtre est visible mais le mur est sec,
- la cave se trouve au fond, est entièrement enterrée et au centre de laquelle se trouve un regard avec une pompe vide cave sur flotteur, de l’eau étant présente jusqu’à la première réhausse du regard,
- en l’état de ces constatations lors de cette réunion, il convient de prendre de nouvelles mesures d’humidité dans le sous-sol, celui-ci étant sec excepté dans le cellier enterré.

Une visite technique a eu lieu le 3 avril 2023, à l’issue de laquelle l’expert note que l’endroit du sous-sol le plus humide est le mur séparatif cellier/cuisine et que les mesures des autres murs sont semblables aux précédentes et montrent un état sec. Madame [F] [G] a indiqué à l’expert, au cours de cette réunion, qu’elle laisse tourner la ventilation en permanence et ouvre les fenêtres pour assainir le sous-sol, qu’ils ont fait des travaux de peinture, ont installé une ventilation et une pompe dans la cave et que depuis ces travaux, ils n’ont plus les joints de carrelage trempés. Elle précise que lors des visites, le cellier était aménagé en bureau, qu’il y avait des meubles et un billard, et que le reste était vide.

L’expert indique que :
- le sous-sol est majoritairement enterré, les parois enterrées ne sont pas étanches,
- le phénomène n’est pas une remontée capillaire mais des murs enterrés non protégés côté extérieur qui s’imbiberaient d’eau lorsqu’il pleut,
- les plans du permis de construire communiqués montrent que le sous-sol ne comprend pas de pièce destinée à l’habitation,
- les règles de l’art précisent que les caves sont des locaux pour lesquels une étanchéité n’est pas obligatoire et que des infiltrations sont acceptables,
- il n’a pas été constaté d’humidité sur les parois, hormis dans l’entrée du cellier entièrement enterrée, assimilable à une cave,
- il existe une ambiguïté sur la destination du sous-sol, aussi bien dans l’annonce immobilière que l’acte de vente qui ne mentionne pas de surface habitable.
Il conclut qu’en l’absence de constatation d’humidité, il n’existe aucun désordre.

Si l’expert judiciaire a relevé que les murs du sous-sol présentaient, lors des mesures effectuées, un état sec et que seul le mur entre la cuisine et le cellier était mouillé, la présence d’humidité et d’eau au sein du sous-sol est suffisamment démontrée par les pièces versées aux débats.
Ces éléments établissent qu’à la suite de fortes pluies, le sous-sol est confronté à une augmentation de l’humidité, notamment liée au fait que les parois enterrées ne sont pas étanches. Les murs ne sont pas protégés côté extérieur, et s’imbibent d’eau lorsqu’il pleut, ce qui est corroboré par le rapport du technicien lors de la recherche de fuite.
L’expert judiciaire n’a manifestement pas procédé à un arrosage des murs extérieurs, et n’a ainsi pas constaté d’humidité au niveau des murs du sous-sol.

La présence d’humidité est confirmée par les photographies produites par les demandeurs permettant de constater la présence de moisissures et de peinture qui cloque sur les murs, l’expert ayant d’ailleurs noté la présence de salpêtre.

Il s’ensuit que la présence d’humidité dans le sous-sol est démontrée, causée par l’absence de protection des murs du sous-sol, lesquels s’imbibent d’eau, ce qui a contraint les demandeurs à installer un forage avec pompe et extracteur d’air.

L’expert a toutefois noté qu’une ambiguïté affecte le sous-sol quant à sa destination, au sujet duquel les demandeurs considèrent qu’il s’agit d’une surface habitable, tandis que la défenderesse le considère comme non-habitable.

Les consorts [G] reproduisent dans leurs écritures la description du bien telle qu’elle résulte de l’annonce immobilière publiée par l’agence immobilière en charge de la vente, cette description n’étant pas contestée par la défenderesse, soit « une villa entièrement rénovée de type 6/7 de 250 m² sur un terrain de 2320 m² avec une piscine, pool house et parking. Cette villa se compose au rez de chaussée d’une cuisine américaine entièrement équipée ouverte sur une belle salle à manger, un séjour prolongé par une terrasse, 3 chambres dont une avec terrasse ainsi qu’une salle de bain et un toilette séparé. L’étage vous séduira par une suite parentale de 30 m² prolongée par une terrasse avec une vue imprenable. Vous disposerez d’un sous sol aménagé de 120 m², dont 60 m² avec porte et fenêtre à agencer selon vos souhaits. Aucun travaux à prévoir ».

Si Madame [T] [I] produit le permis de construire désignant les lieux comme deux garages, une cave et un local technique, force est de constater qu’elle a procédé à une modification des lieux, ainsi que cela en résulte des photographies de l’annonce versées aux débats.
Ce changement de destination ressort des termes même de l’acte de vente conclu entre les parties le 28 novembre 2019 puisque les deux garages, la cave et le local technique (issus du plan du bien pour le permis de construire) y sont désignés comme étant 4 pièces, une buanderie et un pool house.
L’acte de vente ne comporte aucunement la mention de l’existence d’un garage et d’une cave, si bien que la défenderesse ne saurait désormais soutenir qu’elle n’a pas modifié la destination du sous-sol et qu’il n’est pas à vocation d’habitation.
Les photographies issues de l’annonce immobilière et produites par les demandeurs montrent le sous-sol aménagé comme une pièce à vivre.
Il n’est pas discuté que le sous-sol était ainsi aménagé lors des visites du bien.

Ainsi qu’ils le soutiennent, cette information a été déterminante du consentement des consorts [G], en particulier compte tenu du fait qu’ils ont acheté leur bien en indivision afin que l’ensemble de la famille l’occupe, y compris les pièces à vivre du sous-sol.

En outre, Madame [T] [I] ne pouvait ignorer la présence d’humidité dans le sous-sol, le mur entre la cuisine et le cellier étant constamment mouillé, y compris en l’absence d’épisodes pluvieux.
Il n’est pas contesté par les parties qu’un épisode pluvieux reconnu comme catastrophe naturelle a eu lieu peu de temps avant la vente. Il résulte des pièces produites que la défenderesse n’a pas informé ses acheteurs que le sous-sol avait connu une inondation et qu’elle avait repeint les murs pour cette raison.
L’expert judiciaire confirme que les murs ont été repeint par le vendeur entre la visite des acquéreurs le 30 octobre et celle du 27 novembre 2019.
L’acte de vente ne comporte nullement la mention qu’une inondation a affecté le sous-sol quelques jours seulement avant la vente en raison d’un épisode pluvieux intense du 2 au 3 novembre 2019.

Enfin Monsieur [B] [P], agent immobilier, confirme dans son attestations que lors de la vente, la maison était en excellent état, qu’il n’a jamais eu connaissance de quelconque problème, que concernant les fuites au niveau de la piscine et les remontées capillaires, aucun de ces problèmes n’a été évoqué par la propriétaire à son égard, et que le bien a toujours été mentionné comme irréprochable, à part la fosse sceptique à mettre en conformité.

Il s’ensuit que Madame [T] [I] a sciemment dissimulé aux acquéreurs le fait que le sous-sol, vendu comme étant habitable, était en réalité destiné à un usage de garage et de cave, et donc soumis à la présence d’humidité, ce que n’ignorait pas la défenderesse.

Sa réticence dolosive à l’égard de Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] est établie.

Sur les infiltrations et remontées capillaires en plafond du hall d’entrée au niveau du rez-de-chaussée et sur les murs autour de la baie vitrée de la chambre parentale au niveau R+1

Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] soutiennent que le rapport de la société Qualidetec met en évidence les nombreuses traces d’infiltrations et conclut à un défaut d’étanchéité au niveau de la baie vitrée du 1er étage, ce que l’expert judiciaire a également relevé.
Ils ajoutent que, s’agissant de l’infiltration au premier étage, lorsqu’il pleut, ils ont pu constater que l’eau passe sous le rail de la baie vitrée et que l’expert confirme l’existence de ce désordre, et précisent qu’au regard de la nature du bien et de son prix, ils étaient en droit d’attendre un bien en parfait état, exempt de tous travaux à réaliser, ce qui ressortait de l’annonce du bien et du discours de la venderesse.

Madame [T] [I] répond que l’expert judiciaire a procédé à un essai d’arrosage devant la baie vitrée de l’étage, aux termes duquel aucun écoulement d’eau n’a été constaté à l’intérieur, que le volet soit ouvert ou fermé, que la mesure du taux d’humidité a démontré un état sec, mais que de manière surprenante, il a considéré que la baie vitrée n’était pas étanche.
Elle précise que d’autres causes peuvent expliquer la présence d’une ancienne infiltration, comme un oubli de fermer la baie vitrée lors d’un phénomène pluvieux, et qu’elle n’a subi aucun désordre.

En l’espèce, il résulte du rapport d’intervention du 3 juin 2020 dressé par la société Qualidetec que des traces d’infiltrations d’eau sont constatées au niveau du plafond du hall d’entrée, avec un taux d’humidité relevé de maximum 4%, et dans la chambre au-dessus du hall d’entrée, avec un taux d’humidité relevé de maximum 12%.
Le technicien a procédé à un arrosage ciblé :
- de la terrasse en partie courante, du solin et du solin de boisseau de cheminée et n’a constaté aucune infiltration,
- du seuil de la baie coulissante, à l’issue duquel il a constaté une entrée d’eau importante sur la zone d’infiltration, avec un taux d’humidité de 51% au rez-de-chaussée et un taux de 48% au premier étage.
Il en conclut que l’infiltration d’eau dans le hall d’entrée et la chambre résulte d’un défaut d’étanchéité au niveau du cadre inférieur de la baie coulissante de la chambre, sous le plat de finition.

L’expert judiciaire note dans son rapport du 24 juillet 2023 que :
- en plafond du hall côté véranda, la peinture est cloquée avec des taches et des traces sèches de goutte,
- la sous face du linteau de la porte d’accès à la cuisine est sèche, la peinture cloque et le plafond est sec,
- lors de la visite en avril 2023, les mesures sont semblables,
- dans la chambre de l’étage, des traces en pied de mur de part et d’autre de la porte-fenêtre coulissante sont constatées, le mur est sec,
- un débord de toiture protège la baie vitrée, le seuil est au même niveau que le carrelage intérieur, il n’y a pas de ressaut ni rejingot,
- l’essai d’arrosage au jet devant la baie vitrée de l’étage ne provoque pas d’écoulement d’eau à l’intérieur.

L’expert explique que les constatations montrent des traces d’humidité de part et d’autre de la porte-fenêtre et que les mesures des parois correspondent à un état sec, que depuis la réunion d’expertise du 18 novembre 2021, les demandeurs n’ont pas signalé de nouvelles infiltrations et indiquent que depuis qu’ils ferment le volet de la baie vitrée de l’étage lorsqu’il pleut, il n’y a plus d’infiltration.
L’expert conclut que la baie vitrée n’a pas de rejingot, que le seuil est plat, que lors de pluies, l’eau s’infiltre sous le seuil jusqu’à ressortir en plafond et tête de mur à l’aplomb au rez-de-chaussée, de sorte que la baie vitrée est non étanche, ce désordre la rendant impropre à l’usage auquel on la destine, et que la venderesse en avait connaissance.

L’expert judiciaire n’a pas mesuré de taux d’humidité ni d’écoulement d’eau à l’intérieur après le test effectué consistant dans l’arrosage au jet devant la baie vitrée de l’étage.
Toutefois, lors d’un arrosage ciblé au niveau du seuil de la baie vitrée, le technicien de la société Qualidetec a constaté une entrée d’eau importante sur la zone d’infiltration avec un taux d’humidité de 48 et 51%.

Il résulte également des pièces versées aux débats que la défenderesse a procédé à la réfection d’un hall, d’une chambre à l’étage et d’une salle de bains selon la facture établie le 18 novembre 2019 par l’artisan Jm [O], en raison d’un dégât des eaux causé par des tuiles cassées sur la toiture, les pièces repeintes correspondant à celles où les infiltrations d’eau sont apparues compte tenu du manque d’étanchéité de la baie vitrée; Madame [T] [I] n’a nullement évoqué l’existence de tuiles cassées sur sa toiture.

Enfin, comme le relève l’expert, la configuration des lieux n’a pas évolué, de sorte que la défenderesse ne pouvait ignorer l’absence d’étanchéité de la baie vitrée.

Il s’ensuit que Madame [T] [I] a sciemment dissimulé aux acquéreurs le fait que la baie vitrée n’était pas étanche..

Sa réticence dolosive à l’égard de Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] est établie.

Sur le désordre affectant la piscine

Les demandeurs exposent que depuis qu’ils ont acheté leur bien, ils n’ont jamais pu utiliser leur piscine, soit durant quatre étés, dès lors que le niveau d’eau baisse systématiquement en-dessous des skimmers après avoir rempli le bassin, que le rapport de la société Ax’eau est sans appel puisqu’il met en évidence une fuite sur le réseau des skimmers, qu’un devis a été établi quelques jours après par Monsieur [C], lequel indique que le réseau entier présente des désordres et doit être changé, mais que l’expert judiciaire minimise les désordres alors qu’il n’y a eu aucune évolution au niveau des dégâts du réseau des skimmers.

Ils ajoutent que la venderesse reconnaît être à l’origine du colmatage au niveau du skimmer et relève qu’il s’agit d’une réparation provisoire de fortune, de sorte que cette réparation ne pouvait remédier au problème de fuite, qu’elle a nécessairement constaté que la piscine se vidait anormalement et ne pouvait donc l’ignorer.

Ils expliquent que l’expert judiciaire renvoie au tribunal le soin de trancher la question de l’antériorité du désordre affectant la piscine et de sa connaissance par le vendeur alors que la défenderesse ne prouve à aucun moment ses allégations, notamment qu’elle les aurait informés de la réparation d’une ancienne fuite sur un skimmer fuyard, que cette réparation ne pouvait remédier au problème de fuite et qu’elle a nécessairement constaté que la piscine se vidait anormalement de sorte qu’elle ne pouvait l’ignorer, qu’ils ne sont pas professionnels et ne pouvaient donc raisonnablement constater par eux-mêmes le colmatage du skimmer, et qu’en toutes hypothèses, ils n’étaient pas censés savoir que les réseaux hydrauliques étaient fuyards.

Madame [T] [I] répond que l’expert a indiqué qu’il n’était pas possible de dire à quelle date le réseau hydraulique s’est mis à fuir, qu’il a constaté que les fuites avaient progressé entre 2020 et 2023, outre le fait que le bassin est resté vide sans qu’il ne soit entretenu depuis la vente, qu’elle a informé les acquéreurs du désordre relatif à une microfissure du skimmer qu’elle avait immédiatement réparée au moyen d’un colmatage bien visible et que si la piscine avait rencontré un problème d’étanchéité, la consommation d’eau aurait augmenté, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En l’espèce, la piscine des demandeurs est une piscine privative carrelée constituée d’un bassin béton d’environ 5 par 10 mètres, constituée de trois skimmers, six refoulements, une prise balai, une bonde de fond et d’un appoint d’eau automatique.

Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] ont fait intervenir la société Ax’eau aux fins de recherche de fuites au niveau de la piscine le 30 avril 2020, laquelle a rendu son rapport d’intervention le 7 mai 2020. Le technicien a pu relever que la mise en pression successive de chacune des canalisations a mis en évidence une fuite sur le réseau des skimmers et un défaut d’étanchéité en raison d’une fissure apparente d’environ 4 centimètres sur le skimmer 2.

L’expert judiciaire a fait appel à un sapiteur pisciniste, la société Design Piscines & Spas, laquelle a procédé à la vérification de la piscine le 3 avril 2023. Il ressort de son rapport d’intervention que la mise en pression des canalisations a mis en évidence une fuite sur le réseau hydraulique des skimmers ainsi que des fissurations sur les blocs skimmers 1 et 2 qui sont non étanches et en conclut que l’ensemble est non conforme.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique que le bassin est carrelé en mosaïque et comporte des fissures, qu’un skimmer est colmaté avec un joint mastic, que l’essai de mesure de perte d’eau dans le bassin montre une perte normale liée à l’évaporation et qu’après contrôle des canalisations, de l’étanchéité et de la vanne, deux skimmers sur trois ne sont pas conformes car ils sont fissurés et le réseau hydraulique fuit, ce qui rend la piscine impropre à sa destination.
Au cours de l’expertise judiciaire, il est mentionné que la venderesse a porté à la connaissance des acquéreurs le fait qu’une ancienne fuite avait été réparée par le colmatage d’un skimmer.

La défenderesse produit trois factures établies par la société [Adresse 6] les 4 janvier 2018, 9 novembre 2018 et 20 novembre 2019 montrant une consommation d’eau ayant diminué, ainsi que l’a noté l’expert judiciaire.

L’état de fonctionnement d’une piscine est un élément déterminant du consentement de tout acquéreur. Il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que les requérants ont été informés par Madame [T] [I] du colmatage d’un skimmer, lequel est considéré comme étant une réparation de fortune en attendant une réparation définitive par l’expert.
Néanmoins, l’expert judiciaire conclut qu’il n’est pas possible de dire à quelle date le réseau hydrolique s’est mis à fuir.
La preuve que Madame [T] [I] avait connaissance de la fuite affectant le réseau hydraulique de la piscine et qu’elle l’a dissimulé à ses vendeurs n’est pas rapportée.

De même, il ne résulte d’aucune pièce communiquée au dossier que la fuite constatée le 30 avril 2020 et localisée au niveau du skimmer 2 correspond à celle ayant été réparée par la venderesse. Aucun autre élément ne vient démontrer que la fissure du skimmer 2 et la fuite hydraulique des skimmers étaient préexistantes à la vente.

Il en est de même s’agissant de la fissure présente au niveau du skimmer 1, laquelle a été constatée le 30 mai 2020 lors de l’établissement d’un devis par l’Eurl [Z] [C]. L’antériorité à la vente de ce désordre n’est pas démontrée, cette fissure n’étant d’ailleurs pas mentionnée dans le devis du même jour établi par la même société et produit par les demandeurs.

En outre, aucune pièce ne vient corroborer leurs affirmations selon lesquelles la venderesse a volontairement coupé le remplissage automatique de la piscine afin de dissimuler l’existence d’une fuite et qu’elle savait que le réseau hydraulique de la piscine fuyait.

Il s’ensuit que l’existence d’un vice caché antérieur à la vente n’est pas rapportée, et qu’au surplus la clause de non garantie des vices cachés a vocation à s’appliquer en l’espèce.

En conséquence, les demandes afférentes à la piscine seront rejetées.

Sur l’indemnisation des préjudices

Lorsqu'elle démontre avoir été victime d'un dol, la victime qui n'entend pas obtenir la résolution du contrat, peut agir en réparation de son préjudice puisque les manœuvres dolosives sont assimilables à une faute délictuelle engageant la responsabilité de leur auteur.

Il résulte des dispositions de l'article 1178 du code civil qu'indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En effet, il est constant qu'en tant que délit civil, le dol ouvre à la victime une action en réparation de son préjudice en application de l'article 1240 du code civil, duquel il résulte que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le préjudice matériel

Sur les travaux de remise en état du sous-sol

Les consorts [G] sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices subis au titre des travaux de reprise engagés compte tenu des désordres affectant leur bien. Ils indiquent que les désordres situés au sous-sol sont imputables à la venderesse et indemnisables au titre du dol et du vice caché dès lors qu’il n’existe aucune ambiguïté quant à son caractère habitable.

Ils produisent un devis en date du 18 mai 2020 établi par l’entreprise [V] [O] pour des travaux de grattage et de peinture des murs et du plafond du sous-sol, notamment par l’application de peinture glycéro pour bloquer l’humidité d’un montant total de 7.427,75 euros.
En revanche, ils ne communiquent aucune facture relative à l’achat et l’installation de la pompe de relevage.

Il se déduit de ces éléments que le préjudice invoqué par les demandeurs est en lien de causalité direct et certain avec le dol commis par Madame [T] [I], de sorte qu’il y a lieu de la condamner à payer à Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] la somme de 7.427,75 euros au titre du préjudice matériel.

Sur les travaux de remise en état de la baie vitrée

Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] sollicitent la condamnation de Madame [T] [I] à leur payer la somme de 8.400 euros au titre des travaux de remplacement de la baie vitrée du premier étage, outre la somme de 1.008,72 euros au titre des travaux de reprise des désordres sur les murs consécutifs à ce problème de baie vitrée.

Madame [T] [I] répond que l’expert judiciaire a chiffré le remplacement de la baie vitrée du premier étage à la somme de 7.000 euros TTC, de sorte que les demandeurs ne peuvent faire état de préjudices supplémentaires non chiffrés par l’expert judiciaire, et qu’il conviendra de retenir la seule somme de 7.000 euros correspondant au remplacement de la baie vitrée.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise du 24 juillet 2023 que l’expert judiciaire a évalué le remplacement de la baie vitrée de l’étage à la somme de 7.000 euros TTC. La somme sollicitée par les demandeurs à hauteur de 8.400 euros TTC au titre des travaux de remplacement de la baie vitrée n’est justifiée par aucune pièce.
En outre, les consorts [G] produisent un devis du 10 mai 2020 établi par l’entreprise [V] [O] comprenant des prestations de grattage et reprise d’enduit, outre la réalisation de la peinture, localisé dans le hall d’entrée au plafond et sur les murs d’un montant total de 1.008,72 euros.

Au regard des estimations des travaux chiffrés pour le remplacement de la baie vitrée du premier étage par l’expert dans son rapport d’expertise et du devis communiqué s’agissant de la reprise de la peinture sur les murs et le plafond en raison de l’absence d’étanchéité de la baie vitrée, constitutive d’un vice caché, il y a lieu de condamner Madame [T] [I] à payer à Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] la somme de 8.008,72 euros à ce titre.

En conséquence, Madame [T] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] la somme de 15.436,47 euros (7.427,75 + 8.000,72) au titre du préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 10.000 euros chacun. Ils exposent que leur projet de maison familiale a été contrecarré par les désordres affectant le bien acquis, que leur fille a dû résider pendant plusieurs mois au premier étage au lieu du rez-de-chaussée comme cela été initialement prévu en raison du caractère inhabitable de ce niveau, qu’ils ne peuvent jouir paisiblement de cette maison en raison de l’humidité sur les murs et au niveau des ouvertures, qui s’intensifient à chaque épisode pluvieux, et n’ont jamais pu profiter de leur piscine, qu’ils ont également dû faire procéder à des travaux coûteux de peinture et de décoration, qui se sont dégradés très rapidement à cause des problèmes d’humidité. Ils précisent également que compte tenu de cette humidité, ils doivent davantage chauffer le bien entraînant une surconsommation électrique et que leur fille a développé un asthme sévère quelques temps après leur installation.

Madame [T] [I] répond que le préjudice de jouissance n’a nullement été chiffré par l’expert et qu’il n’est pas justifié.

En l’espèce, les consorts [G] communiquent une facture en date du 30 janvier 2020 d’un montant HT de 15.000 euros établie par l’entreprise [V] [O] au titre de travaux de peinture localisés à l’étage et au rez-de-chaussée du bien.
Néanmoins, il ne ressort d’aucun élément versé aux débats que les consorts [G] n’ont pu occuper le bien, le caractère inhabitable de celui-ci ne ressortant nullement de l’expertise judiciaire.
En conséquence, Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Madame [T] [I] à leur payer la somme de 2.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral, au motif qu’ils ont dû subir les manœuvres dolosives de la part de la venderesse, qui n’a pas hésité à leur dissimuler une information aussi grave que la présence de désordres relatifs à des infiltrations dans la maison, et qu’ils ont dû faire face à l’immense déception et au stress engendré par cette situation, ainsi que par les longues procédures qui s’en suivent.

Madame [T] [I] répond que leur préjudice moral n’est aucunement caractérisé.

En l’espèce, les consorts [G] ne communiquent au dossier aucun élément objectif permettant de justifier le quantum de ce préjudice à la hauteur de la somme réclamée.
Il est toutefois incontestable qu’ils ont subi des tracas liés à la présente procédure, justifiant la condamnation de Madame [T] [I] à payer à chacun la somme de 1.000 en réparation du préjudice moral subi.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [I], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande sa condamnation à verser la somme de 2.500 euros sur ce fondement à Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] et Madame [F] [G].

Les consorts [G] sollicitent également la somme de 1.176 euros et la somme de 660 euros au titre des frais déboursés pour les expertises Qualidetec et Ax’eau et produisent les factures correspondantes.
Il sera donc fait droit à leur demande.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il sera rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,