TJ 69123, 30 avr. 2026, RG 24/02174

DOSSIER N° RG 24/02174 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZU25

Jugement du :
30/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE MTT

[T] [J] [K]
C/
Société CITYA BOURGUIGNON PALLUAT
[V] [N]

Copie exécutoire délivrée
à :
- Mme [K]
- Me RONCHARD (T.1739)

Expédition délivrée
à : Me SANTA-CRUZ (T.692)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : MENNESSON REROLLE Marine
GREFFIÈRe : SPIRIDONOVA Maiia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [J] [K]
née le 18 Août 1987 à SAINT JULIEN EN GENEVOIS (74160), demeurant 240 Rue Vendôme - 69003 LYON
comparante en personne

d’une part,

DEFENDEURS

Société CITYA BOURGUIGNON PALLUAT, dont le siège social est sis Immeuble Le Brumaire - 42 rue de l’Université - 69007 LYON
représentée par Me Jean-Paul SANTA-CRUZ (T.692), avocat au barreau de LYON

Convoquée par lettre recommandée du 11 septembre 2025 avec accusé de réception signé le 15 septembre 2025.

Monsieur [V] [N], demeurant 25 Chemin de la Chapelle - 69140 RILLIEUX-LA-PAPE
assisté par Me Emilie RONCHARD (T.1739), avocat au barreau de LYON

Convoqué par lettre recommandée du 11 septembre 2025 avec accusé de réception signé le 15 septembre 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 13 novembre 2025
Date de la mise en délibéré : 11 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2009, Monsieur [V] [N] a confié à la SASU CITYA BOURGUIGNON PALLUAT, ci-après dénommée la société CITYA, la gestion d'un appartement situé 240 rue Vendôme à LYON 3ème, dont il est propriétaire.

Cet appartement a été donné à bail par la société CITYA à Madame [T] [K] et Monsieur [U] [Q] par acte sous seing privé en date du 22 août 2018 avec effet au 23 août 2018 contre le paiement d'un loyer de 1 020 euros par mois. Ce bail s'est tacitement renouvelé depuis lors.

A compter de février 2022, les locataires se sont plaints de difficultés relatives à une porte-fenêtre à glissières située dans le salon de l'appartement, et plus particulièrement de son mécanisme de fermeture.

Le 24 mai 2024, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de constat d'échec de la tentative de conciliation entre Madame [T] [K] et la société CITYA.

Par requête en date du 3 juin 2024 reçue au greffe le 1er août 2024, Madame [T] [K] a saisi le pôle de protection et de proximité du tribunal judiciaire de LYON aux fins de voir convoquer la société CITYA et Monsieur [V] [N] et les voir condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en principal et de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par mention au dossier en date du 9 décembre 2025, dont les parties ont été avisées par lettre simple, sur le fondement de l’article 82-1 du code de procédure civile, le tribunal judiciaire pris en son pôle de la proximité a renvoyé le dossier à l'audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon du 11 décembre 2025.

***

A l’audience du 11 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été plaidée, Madame [T] [K] a maintenu les termes de sa requête, qu'elle a soutenue et complétée oralement, elle demande au juge de condamner la société CITYA et Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice.

Au soutien de cette demande, elle expose qu'à la suite de deux interventions d'un même artisan mandaté par la société CITYA pour limer le rail de la porte-fenêtre du salon, la fenêtre a été détériorée, empêchant sa bonne fermeture. Elle précise que pendant plus de trois ans, soit entre février 2022 et jusqu’au 17 novembre 2025, la porte-fenêtre est restée hors service puisque ne pouvant être fermée complètement. Elle ajoute avoir alerté à plusieurs reprises la société CITYA, sans succès, et que la tentative de conciliation s'est soldée par un échec, faute de réponse de cette dernière.

Elle soutient, s'agissant de son préjudice, que la pièce en question est une pièce de vie, qu'elle a notamment subi des nuisances sonores outre des difficultés liées à l'isolation thermique de la pièce. Elle précise que l’indemnisation demandée correspond à une indemnité forfaitaire évaluée à hauteur de 100 euros par mois.

***

En réplique, la société CITYA, se référant à ses conclusions en défense qu’elle a soutenue oralement, sollicite du juge de :
A titre principal
DÉBOUTER Madame [T] [K] de ses demandes ;DÉBOUTER Monsieur [V] [N] de ses demandes ;
A titre subsidiaire
RAMENER les demandes indemnitaires de Madame [T] [K] à de plus justes proportions ;PRONONCER le partage de responsabilité entre la société CITYA et Monsieur [V] [N] ;CONDAMNER la société CITYA dans de moindres proportions que celles de Monsieur [V] [N] ;En tout état de cause
CONDAMNER Madame [T] [K] aux dépens ;CONDAMNER Madame [T] [K] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer à la demande indemnitaire, la société CITYA, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, soutient qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard de la locataire en ce qu'elle n'est pas propriétaire de la porte-fenêtre litigieuse. Elle ajoute qu'en qualité de mandataire, elle ne pouvait engager des travaux sans l'accord du propriétaire, qui n’a pas validé le devis qui lui avait été adressé. Elle indique que si elle a été informée de la vétusté de la porte-fenêtre, aucun des intervenants ne l'a alertée de l'urgence à procéder à son remplacement. Elle souligne qu'aucun élément objectif ne prouve l'impossibilité de fermer la porte-fenêtre. Elle soutient également que la réalité du préjudice invoqué n'est pas démontrée. La société CITYA explique que si un défaut d’étanchéité est possible, Madame [T] [K] ne démontre pas l'impossibilité de procéder à la fermeture de la porte-fenêtre, et ce, d'autant que l’aération du logement peut être bénéfique.

Concluant au rejet de la demande en garantie de Monsieur [V] [N], elle fait valoir, se fondant sur les articles 1103, 1192, 1217, et 1231-1 du code civil, qu'elle n'a pas commis de faute dans l'exécution du mandat en informant dès 2022 son mandant des difficultés.

Au soutien de sa demande tendant à voir consacrer la subsidiarité de sa responsabilité par rapport à celle de Monsieur [V] [X], elle soutient que si sa faute était retenue, elle ne serait pas en lien direct avec la cause du sinistre et que seul pourrait lui être reproché le fait d'avoir contribué à l’aggravation du préjudice de jouissance.

Pour s'opposer à la demande de prise en charge des travaux de reprise sous astreinte présentée à son encontre par Monsieur [V] [N], elle soutient que la demande n'est fondée ni en droit ni en fait.

***

Monsieur [V] [N], se référant à ses conclusions écrites qu’il a complétées oralement, demande au juge, au visa des articles 1103, 1991, 1992 et 1231-1 du code civil de :
A titre principal
DÉBOUTER Madame [T] [K] de ses demandes formulées à son encontre ;A titre subsidiaire
CONDAMNER la société CITYA à le garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;CONDAMNER la société CITYA à faire réaliser à ses frais les travaux de reprise de la porte-fenêtre sous astreinte  de 100 euros par jour à compter de la date de la décision à intervenir ;En tout état de cause
CONDAMNER la société CITYA et/ou Madame [T] [K] aux dépens ;CONDAMNER la société CITYA et/ou Madame [T] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.Il conclut au rejet de la demande indemnitaire de Madame [T] [K] dirigée à son encontre, exposant que cette dernière ne l'a pas informée des difficultés rencontrées et que son mandataire ne lui a pas fait remonter les nombreuses relances de la locataire.

Pour solliciter la garantie de son mandataire, il expose que la société CITYA était tenue d'assurer la jouissance paisible de l'appartement et qu'elle a donc manqué à son obligation. Il ajoute qu'un seul mail lui a été adressé par la société CITYA au sujet des difficultés rencontrées par sa locataire, sans aucune autre forme de relance, et ce alors qu'elle est une professionnelle de la gestion de biens, ce qui est donc constitutif d'une faute.

Enfin, il soutient que sa demande de réalisation des travaux sous astreinte constitue la réparation à laquelle la société CITYA est tenue compte tenu du manquement commis dans l'exécution du mandat.

Le jugement a été mis en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande indemnitaire de la locataire

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent détaille dans son article 2 sur les conditions d’un logement décent au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires au point 2 « [Le logement] est protégé contre les infiltrations d'air parasites.

Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. […] »

Par ailleurs, le point 6 du même article précise que : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

En l’espèce, si la société CITYA soutient que l’impossibilité de fermer la porte-fenêtre n’est pas démontrée par la demanderesse, il est constant, a minima, que ladite porte-fenêtre n’a pas assuré une étanchéité normalement attendue d’une telle ouverture donnant sur une pièce de vie.

En effet, au jour de l’audience, des réparations ont été réalisées, et le courriel en date du 9 décembre 2025 de l’entreprise mandatée pour la réalisation des travaux produit par la société CITYA confirme qu’il y avait un passage d’air, du fait de pièces de quincaillerie manquantes. Cela est par ailleurs corroboré, par le premier courriel en date du 13 février 2022 aux termes duquel Madame [T] [K] sollicite l’intervention d’un artisan pour débloquer la porte-fenêtre qu’il est impossible de fermer et celui en date du 22 février 2022, aux termes duquel la locataire relate que l’artisan envoyé par la société CITYA « a tiré tellement fort une des portes qu’il l’a faite complètement dérailler. »

De plus, il ressort en particulier d’un mail du 17 juin 2022 que suite aux courriels de la demanderesse indiquant que la porte-fenêtre était bloquée depuis février et qu’elle était dans l’attente de la sa réparation, la société CITYA indique « avoir relancé la société […] afin d’obtenir un devis ». En outre, par courriers recommandés avec accusé de réception en date des 2 décembre 2022 et 14 mars 2023, Madame [T] [K] a, par deux fois, mis en demeure la société CITYA de procéder à la réalisation des travaux de réparation de la porte-fenêtre restant en position partiellement ouverte. Il résulte de l’ensemble de ces éléments concordants, que le défaut d’étanchéité de la porte-fenêtre entre le 13 février 2022 et 17 novembre 2025, date de réalisation des travaux, est établi.

La société CITYA ne peut sérieusement soutenir qu'un défaut d'étanchéité de la porte-fenêtre, élément d'aménagement permettant d'isoler l’intérieur du logement de l'extérieur, serait en réalité un élément bénéfique à l’hygiène et à la salubrité du logement. Seuls les dispositifs spécifiquement prévus à cet effet permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés contribuent au bon usage et à la décence du logement. Le défaut d’étanchéité de la porte-fenêtre constitue de façon évidente et manifeste un motif de non-décence du logement.

Monsieur [V] [N], en sa qualité de bailleur, est tenu d’une obligation de résultat à cet égard, laquelle n’a pas été exécutée. Le fait que Madame [T] [K], ne l’ait pas directement informé, alors qu’elle avait pour interlocuteur habituel, la société CITYA, en sa qualité de mandataire de gestion, n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité. Dès lors, il sera considéré responsable des dommages subis par Madame [T] [K], sans préjuger de la demande en garantie formée par Monsieur [V] [N] à l’encontre de la société CITYA et d’un éventuel partage de responsabilité.

S’agissant de la responsabilité de la société CITYA, il ressort du mandat initialement conclu le 20 décembre 2009, en son point 1.2 relatif aux missions de gestion, que le mandataire « recevra les doléances des locataires concernant les désordres qui pourraient porter atteinte à une jouissance paisible et proposera le cas échéant au mandant l'exécution des travaux qui pourraient lui apparaître utiles. » et que « il prendra l'initiative de l'exécution des menus travaux d'entretien ou de réparation, ainsi que de l'exécution des travaux urgents tant dans les parties privatives que communes dont il assure la gestion ».
Or, malgré les multiples relances de Madame [T] [K] sur plusieurs années, la société CITYA n’a pas pris les mesures pour remédier au défaut d’étanchéité de la porte-fenêtre. Par ailleurs, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il est acquis que le tiers à un contrat peut invoquer une faute contractuelle sur le fondement extra-contractuel, dès lors que cette faute lui a causé un dommage. L’absence de mesure prise pour remédier au désordre affectant la porte-fenêtre du logement résulte du manquement par l’agence à son obligation de gestion du bien dans le cadre du mandat. La société CITYA est donc également responsable du préjudice de Madame [T] [K].

S’agissant du préjudice subi par Madame [T] [K], l’existence d’un préjudice de jouissance n’est pas sérieusement contestable dans la mesure où le défaut d’étanchéité de la porte-fenêtre a nécessairement causé une surconsommation énergétique l’hiver pour assurer le chauffage de la pièce de vie, un inconfort l’été pour conserver la fraîcheur au sein du logement et des nuisances sonores du fait d’une isolation phonique moindre. Il convient également de souligner que ce préjudice de jouissance s’est déployé sur plusieurs années. Au vu de ces éléments, le préjudice de Madame [T] [K] sera évalué à la somme de 3000 euros.

Monsieur [V] [N] et la société CITYA ayant concouru à un préjudice unique et indivisible, ils seront condamnés in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [N] et la société CITYA à payer à Madame [T] [K], la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice.

II. Sur la demande en garantie du bailleur contre son mandataire et sur le partage de responsabilité

L’article 1991 du code civil prévoit que :
« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. ».

L’article 1992 du même code dispose :
« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

En l’espèce, en application du mandat précité, la société CITYA est tenue d’une part de recevoir les doléances des locataires concernant les désordres qui pourraient porter atteinte à une jouissance paisible et de proposer au mandant l'exécution des travaux qui pourraient lui apparaître utiles ; et d’autre part, de prendre l'initiative de l'exécution des menus travaux d'entretien ou de réparation, ainsi que de l'exécution des travaux urgents dans les parties privatives dont il assure la gestion.

Or, la société CITYA verse au débat un devis n°DV597797 en date du 4 mai 2022 proposant un remplacement de la porte-fenêtre indiquant qu’une réparation ne serait pas efficace et durable.
Il ressort en outre du courriel daté du 13 mai 2022 versé par le bailleur, que ce devis lui aurait été adressé. Ainsi, si la société CITYA rapporte bien la preuve d’avoir soumis un devis aux fins de remplacement de la porte-fenêtre litigieuse au bailleur en bonne exécution du mandat, force est toutefois de constater qu’en l’absence de réponse du bailleur, la société CITYA n’a pas pris la peine de le solliciter à nouveau.

Ainsi, sur une période de plus de trois ans et malgré la persistance des plaintes de la locataire, la société CITYA n’a avisé son mandant qu’une seule fois. La procédure de conciliation initiée par la locataire, à laquelle n’a pas participé la société CITYA sans même en informer son mandant et ce, alors que la tentative de conciliation est un préalable à une éventuelle action judiciaire, rend ce manquement dans l’exécution du mandat plus encore manifeste.
Compte tenu de la gravité du manquement de la société CITYA dans l’exécution du mandat, et de sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, il n’y a pas lieu à partage de responsabilité. En effet, l’inertie prolongée de la société CITYA à l’égard de la locataire et l’absence de relance du bailleur suivant l’envoi d’un premier devis, lui est, a elle seule, imputable. La faute de la société CITYA est en lien direct et certain avec le préjudice subi par la locataire.

Dès lors, la société CITYA sera condamnée à garantir Monsieur [V] [N] de toutes les condamnations prononcées contre lui.

Par ailleurs, la demande de condamnation de la société CITYA à faire réaliser à ses frais les travaux de reprise de la porte-fenêtre sous astreinte, est sans objet compte tenu de la réalisation des travaux en cours d’instance, et sera donc rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société CITYA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société CITYA, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [V] [N], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

La société CITYA sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,