TJ 06088, 30 avr. 2026, RG 25/04186

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE MARINA c/ S.A. CAJUS

N° 26/
Du 30 Avril 2026

4ème Chambre civile
N° RG 25/04186 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QZK2

Grosse délivrée à

Maître Marc MANCINI

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026, signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Marc MANCINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

La société CAJUS, société anonyme dont le siège social est sis c/o [R] [J] SA, [Adresse 3] à [Localité 3] (SUISSE) ou encore [Adresse 4] à [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 5] (SUISSE)
défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Cajus est propriétaire des lots n°15, 43 et 115 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 6].

Par jugement rendu le 6 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Nice a condamné la société Cajus à payer au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 1] » la somme de 18.154,27 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 30 décembre 2015.

Par lettre du 8 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a, de nouveau, mis en demeure la société Cajus de payer la somme de 7.462,27 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2023.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat lui a fait délivrer une sommation de payer la somme principale de 11.735,40 euros de charges impayées par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2021.

Un protocole transactionnel a été signé par les parties le 13 décembre 2023 au terme duquel la société Cajus s’engageait à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 30.049,45 euros selon un échéancier mensuel.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à Beaulieu-Sur-Mer a fait assigner la société Cajus devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

- 18.372,01 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux de 7 % l’an à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2019,

- 919,67 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir que sa créance résulte des pièces comptables versées aux débats et annexées aux convocations des assemblées générales approbatives des comptes et budgets prévisionnels, précisant qu’elles n’ont pas fait l’objet d’un recours dans les deux mois de la notification des procès-verbaux. Il précise que les échéances du protocole transactionnel n’ont pas été respectées et sollicite dès lors la résolution de celui-ci et le paiement du solde restant dû. Il indique que la dette de charges s’établit à la somme de 18.372,01 euros au 1er juillet 2025 que la société Cajus devra être condamnée à lui payer. Il invoque la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2019 pour demander la condamnation de la société Cajus au paiement des sommes dues avec intérêts au taux de 7% l’an à compter du 8 octobre 2019, date de la mise en demeure.

Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société Cajus n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 février 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

L’article 479 du même code ajoute que le jugement par défaut ou le jugement réputé contradictoire rendu contre une partie demeurant à l’étranger doit constater expressément les diligences faites en vue de donner connaissance de l’acte introductif d’instance au défendeur.

En effet, au terme de l’article 684 du code de procédure civile, l’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination.

L’article 688 alinéa 2 du même code précise que, s’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :

1 L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlements européens ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 ;

2 Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte ;

3 Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.

En l’espèce, la société Cajus a son siège social en Suisse si bien qu’est applicable la convention de [Localité 7] du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l'étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale.

Cette convention prévoit que l’huissier de justice adresse la demande au moyen du formulaire annexé à la Convention, accompagné de l’acte à notifier en double exemplaire , directement à l’autorité centrale cantonale compétente ou au Département fédéral de justice et police, Office fédéral de la justice, à [Localité 8] (Autorité centrale fédérale), qui se chargera de les transmettre aux Autorités centrales compétentes.

Le syndicat des copropriétaires justifie que le commissaire de justice instrumentaire a adressé la demande de notification de l’acte au Tribunale di appello de Lugano le 23 novembre 2025 pour que l’assignation soit délivrée à la société Cajus.

En revanche, il n’est pas établi que la société Cajus a eu connaissance en temps utile de l’assignation même si le syndicat a produit, après la clôture, une lettre de l’avocat italien qui l’avait assistée lors de la signature du protocole d’accord transactionnel indiquant que le défaut de paiement était lié à des difficultés techniques et que la somme de 23.626,61 euros serait réglée par sa cliente par virement avant le 27 février 2026.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que la société Cajus a eu connaissance de l’assignation les disposition, de l’article 688 alinéa 2 du code de procédure civile imposant la réunion de trois conditions cumulatives pour permettre au tribunal de valablement statuer au fond sont applicables.

Or, seule la première des trois conditions requises par ce texte est remplie si bien qu’il est nécessaire que le syndicat des copropriétaires fournisse la preuve qu’aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis pour permettre au tribunal de statuer valablement.

Il convient dès lors d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à la mise en état du Mercredi 8 juillet 2026 à 09h00 (audience dématérialisée) pour permettre au syndicat des copropriétaires de présenter ses observations sur ce point et de produire soit le justificatif de ce que la société Cajus a eu connaissance de l’assignation, soit des démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte devait être remis.

Il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS