TJ 95500, 15 avr. 2026, RG 25/00500

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00500 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OXRX

MINUTE N° :

Société KCS INVESTISSEMENT
c/
[K] [Z]

Copie certifiée conforme
le :

à :
Me Gaëlle CORMENIER

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
Me Claire ZEINE,

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 15 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Loic LLORET GARCIA, Juge placé auprès du Premier Présidnet de la Cour d'Appel de Versailles, délégué au Tribunal de Proximité de Gonesse, assisté de Nicoleta JORNEA, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Février 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Société KCS INVESTISSEMENT
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparatne assitée de Me Claire ZEINE, avocat au barreau de VAL D'OISE,

DEMANDEUR

ET

Monsieur [K] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant assisté de Me Gaëlle CORMENIER, avocat au barreau de VAL D'OISE,

DÉFENDEUR

FAITS ET PROCÉDURE

Attendu que suivant contrat de bail d’habitation en date du 2 juillet 2022, la SCI KCS INVESTISSEMENT a donné à bail à Monsieur [K] [Z] un logement situé [Adresse 3] à Sarcelles, moyennant un loyer mensuel initial de 520 euros charges comprises, porté à la somme de 537,12 euros à compter de septembre 2023 ;

Attendu que par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SCI KCS INVESTISSEMENT a fait assigner Monsieur [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins, notamment, de voir :
prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,
ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef,
le condamner au paiement d’un arriéré locatif,
fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,
le condamner au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Attendu que la SCI KCS INVESTISSEMENT expose, au soutien de ses prétentions, que le locataire a cessé de régler les loyers et charges à compter du mois de juillet 2023, que la dette n’a cessé de croître malgré les relances, qu’elle s’établit, selon décompte actualisé, à la somme de 15 856,94 euros au mois de février 2026, et que le maintien dans les lieux du défendeur s’accompagne d’autres manquements contractuels, tenant notamment à l’absence de justification d’une assurance locative, à des dégradations affectant le logement, au refus d’accès aux lieux pour permettre certaines vérifications ou interventions et à des troubles de jouissance dénoncés par le bailleur ;

Attendu qu’elle soutient en outre que les moyens tirés par le locataire de la prétendue indécence du logement sont inopérants pour justifier l’arrêt total et prolongé du paiement des loyers dès lors, d’une part, que les constats administratifs et médicaux produits sont postérieurs à la constitution de l’essentiel de la dette, d’autre part, qu’elle justifie avoir fait réaliser des travaux, notamment en matière de chauffage et de ventilation, et qu’aucun arrêté d’insalubrité ou de péril n’a été pris ;

Attendu que Monsieur [K] [Z] conclut au rejet des demandes ;

Attendu qu’il fait valoir, en substance :
que le logement loué serait affecté de désordres importants, tenant à l’humidité, aux moisissures, à un défaut de ventilation, à des désordres électriques et à l’état des ouvrants,
que ces désordres affecteraient la santé des occupants, en particulier par l’apparition ou l’aggravation de troubles respiratoires et dermatologiques,
que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrer un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
qu’il aurait été, dans ces conditions, fondé à suspendre le paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution,
qu’à titre subsidiaire, il serait fondé à obtenir une réduction du loyer et des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et du préjudice de santé invoqué ;

Attendu que le défendeur verse aux débats, au soutien de ses prétentions, notamment :
un rapport du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5],
une mise en demeure administrative adressée au bailleur le 2 décembre 2025,
plusieurs certificats médicaux concernant l’état de santé du foyer,
des photographies des lieux ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026 ;

Attendu que par décision de renvoi, elle a été renvoyée à l’audience du 16 février 2026 afin de permettre aux parties d’échanger leurs écritures et pièces ;

Attendu que les parties ont échangé contradictoirement leurs conclusions et pièces, chacune répondant aux moyens de l’autre ;

Attendu que les parties ont maintenu leurs prétentions et moyens respectifs à l’audience du 16 février 2026 ;

Attendu que l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026 ;

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Attendu qu’aux termes de l’article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu qu’aux termes des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil, la résolution ou la résiliation judiciaire du contrat peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave par l’une des parties de ses obligations contractuelles ;

Attendu que le paiement du loyer constitue l’obligation essentielle mise à la charge du preneur dans un contrat de bail d’habitation ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte du décompte actualisé versé aux débats par la SCI KCS INVESTISSEMENT que Monsieur [Z] n’a plus réglé régulièrement les loyers et charges depuis le mois de juillet 2023, la dette atteignant la somme de 15 856,94 euros au mois de février 2026 ;

Attendu que cette dette, particulièrement importante, s’est constituée sur une longue période, sans régularisation sérieuse ;

Attendu que ce seul manquement, prolongé dans le temps et portant sur l’obligation essentielle du preneur, est en lui-même de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail, sauf à ce que le locataire soit fondé à opposer utilement l’exception d’inexécution ;

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

Attendu qu’aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ;

Attendu que l’exception d’inexécution est d’interprétation stricte ; qu’elle suppose non seulement une inexécution du cocontractant, mais encore une inexécution d’une gravité suffisante, contemporaine de la suspension de l’obligation corrélative, et une réaction proportionnée de la partie qui l’invoque ;

Attendu qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

Attendu qu’en l’espèce, les pièces produites par le défendeur établissent l’existence de désordres affectant le logement ; qu’il résulte du rapport du service communal d’hygiène et de santé, puis de la mise en demeure du 2 décembre 2025, l’existence de plusieurs anomalies tenant à l’humidité, à la ventilation, à certains éléments d’étanchéité, à l’installation électrique et à un garde-corps ;

Attendu que ces constats caractérisent des désordres sérieux et traduisent, à la date des constatations administratives, des manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme ;

Attendu toutefois, en premier lieu, qu’aucun arrêté préfectoral d’insalubrité, d’interdiction d’habiter ou de péril n’est produit ; qu’il ne peut dès lors être juridiquement retenu une situation d’insalubrité au sens du code de la santé publique, mais seulement des désordres affectant la décence du logement ;

Attendu, en deuxième lieu, que la dette locative s’est constituée à compter de juillet 2023, alors que les constats administratifs les plus probants produits par le locataire sont postérieurs, principalement de l’année 2025 ; qu’ainsi, la contemporanéité entre la suspension totale du paiement des loyers et la preuve objective des désordres n’est pas établie avec le degré de certitude requis ;

Attendu, en troisième lieu, que le défendeur ne justifie pas avoir, avant de cesser de régler les loyers, mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux nécessaires dans des conditions permettant de caractériser une carence persistante et suffisamment grave de ce dernier ;

Attendu, en quatrième lieu, que la réaction du locataire a consisté en une cessation quasi totale et prolongée du paiement des loyers ; qu’une telle suspension intégrale du paiement, maintenue sur une très longue durée, apparaît manifestement disproportionnée au regard des désordres invoqués, alors même qu’il n’est ni démontré que le logement était totalement impropre à l’habitation, ni justifié d’une impossibilité absolue de jouissance ;

Attendu, enfin, que si les certificats médicaux produits font état de troubles respiratoires et dermatologiques et mentionnent un lien possible avec l’état du logement, ils ne permettent pas d’établir avec certitude un lien de causalité direct, certain et exclusif entre l’ensemble des pathologies alléguées et les désordres du logement ;

Qu’il s’ensuit que les conditions de l’article 1219 du code civil ne sont pas réunies ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de rejeter le moyen tiré de l’exception d’inexécution ;

Sur la portée des manquements du bailleur et les demandes reconventionnelles du défendeur

Attendu que le rejet de l’exception d’inexécution ne signifie pas pour autant que les désordres allégués seraient inexistants ;

Attendu que les pièces administratives et photographiques versées aux débats permettent de retenir que le logement a été affecté, au moins à compter des constatations opérées en 2025, par des désordres affectant sa décence ;

Attendu toutefois que le défendeur sollicite, sur ce fondement, une réduction de loyer et des dommages-intérêts ;

Sur la réduction de loyer

Attendu que la réduction de loyer suppose que soit objectivée, pour une période déterminée, une perte de jouissance suffisamment caractérisée et qu’elle puisse être évaluée avec un minimum de précision ;

Attendu qu’en l’espèce, si les désordres sont établis à la date des constats administratifs, le dossier ne permet pas de déterminer avec suffisamment de précision la date exacte de leur apparition, leur intensité sur toute la période revendiquée, ni la quotité exacte de la perte de jouissance correspondante ;

Attendu en outre que la demande formulée est d’une ampleur telle qu’elle tend, en pratique, à neutraliser presque entièrement l’obligation principale de paiement, alors même qu’il n’est pas justifié d’une impropriété totale du logement à sa destination ;

Qu’il y a lieu de rejeter cette demande ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu que l’octroi de dommages-intérêts suppose la démonstration d’un préjudice personnel, certain, direct et imputable au bailleur ;

Attendu que, si des désordres existent, le défendeur n’établit pas avec le degré de certitude requis l’étendue précise du préjudice matériel et moral allégué ni le lien causal direct et exclusif entre ce préjudice et les seuls manquements du bailleur ;

Qu’il y a lieu de rejeter également cette demande ;

Sur la résiliation judiciaire du bail

Attendu que, l’exception d’inexécution ayant été écartée, le non-paiement persistant des loyers et charges redevient pleinement fautif ;

Attendu que ce manquement, qui a perduré sur plusieurs années et a généré une dette particulièrement importante, revêt un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail ;

Qu’il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 2 juillet 2022 ;

Sur l’expulsion

Attendu que la résiliation judiciaire du bail entraîne la perte du droit d’occupation du locataire ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

Sur la dette locative

Attendu que le décompte actualisé versé aux débats par la SCI KCS INVESTISSEMENT établit une créance locative de 15 856,94 euros au mois de février 2026 ;

Attendu que ce décompte est suffisamment détaillé, qu’il n’est pas utilement contredit dans son calcul par le défendeur, et qu’aucune cause d’extinction ou de compensation certaine n’est démontrée ;

Qu’il y a lieu de condamner Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI KCS INVESTISSEMENT la somme de 15 856,94 euros ;

Sur l’indemnité d’occupation

Attendu que l’indemnité d’occupation constitue la contrepartie financière de l’occupation des lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail ;

Attendu qu’il y a lieu de la fixer au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit 537,12 euros par mois, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise ;

Sur les délais de paiement

Attendu que le défendeur sollicite subsidiairement l’octroi de délais ;

Attendu qu’au regard du montant particulièrement élevé de la dette, de l’absence de reprise effective du paiement du loyer courant et de l’insuffisance des éléments produits quant à sa capacité réelle d’apurement, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI KCS INVESTISSEMENT les frais qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ;

Qu’il y a lieu de condamner Monsieur [K] [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que Monsieur [K] [Z], qui succombe, supportera les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS