TJ 68224, 30 avr. 2026, RG 24/01268

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01268 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IZ43
Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [E] [A] [B] [F]
né le 02 Octobre 1999 au PORTUGAL,
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Thomas GRIMAL de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [D]
né le 01 Mars 1962 à [Localité 2] (TURQUIE),
demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 28

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, Monsieur [E] [A] [B] [F] a pris à bail auprès de Monsieur [O] [D] un appartement situé au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 600 euros hors charges et 200 euros par mois de provision de charges. La date d’effet du contrat est le 1er septembre 2022.

Par ordonnance du 28 mai 2024, Monsieur [E] [A] [B] [F] a obtenu du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse l'autorisation d'assigner Monsieur [O] [D], son propriétaire, devant le juge des référés à l'audience du 4 juin 2024 à 8h45 sur le fondement d'une requête aux termes de laquelle il évoquait quasi exclusivement, et en tous cas principalement, une privation d'accès à son logement ainsi qu'aux parties communes de l'immeuble.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Monsieur [E] [A] [B] [F] a fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] pour obtenir, au visa de la loi de 1989, des articles 1103 et suivants et 1219 du code civil, que le juge des référés :
- déclare sa demande recevable,
- condamne Monsieur [O] [D] à produire la notice d'information ainsi que le dossier de diagnostic technique comprenant en l'occurence le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état de l'installation électrique,
et ce, sous astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard et par document à compter du jugement,
- condamne Monsieur [O] [D] à produire le budget prévisionnel, et les résultats antérieurs à date de signature du bail, soit le 01/09/2022, le décompte des charges et le mode de répartition des charges pour les années 2022, 2023 et 2024, les justificatifs de charges du 01/09/2022 au 26/05/2024,
et ce, sous astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard et par document à compter du jugement,
- à défaut ordonne la restitution des avances sur charges versées à compter du 01/09/2022,
- en conséquence condamne Monsieur [O] [D] à lui payer la somme de 4 200 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des avances sur charges injustement versées,
- condamne Monsieur [O] [D] à lui payer 200 euros au titre d'un trop perçu de dépot de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022,
- condamne Monsieur [O] [D] à lui remettre les quittances de loyers de 09/2022 à 05/2024 et ce, sous astreinte comminatoire de 100 par jour de retard et par document à compter du jugement,
- juge le bail résilié judiciairement aux torts exclusifs de Monsieur [O] [D] à compter du 13/05/2024 date de constat du changement de barillet du logement objet du contrat de location,
- enjoigne à Monsieur [O] [D] de lui restituer les meubles lui appartenant garnissant le logement objet du contrat de location et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement,
- condamne Monsieur [O] [D] à lui payer 600 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- condamne Monsieur [O] [D] à lui payer une somme de 4 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour violation de domicile,
- condamne Monsieur [O] [D] aux dépens en ce compris les frais d'huissier de 189,20 euros ainsi qu'à lui payer 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience, Monsieur [E] [A] [B] [F], régulièrement représenté, a repris oralement les termes de son assignation.
Interrogé par le juge sur la nature des prétentions élévées en référé alors qu'il avait été préalablement autorisé à assigner à bref délai à raison d'une privation d'accès aux lieux loués, le conseil de M. [E] [A] [B] [F] a précisé que le plus important était la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.
Bien que régulièrement assigné à sa personne, Monsieur [O] [D] n'a pas comparu ni personne pour le représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.

Par ordonnance de référé du 4 juillet 2024, il a été ordonné la réouverture des débats, le renvoi de l’affaire au 6 septembre 2024, et les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la recevabilité des pretentions soumises par le demandeur au juge des référés en ce qu’elles sont susceptibles d’excéder les pouvoirs du juge des référés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 septembre 2024 et, après plusieurs renvois, a été retenue à l’audience du 13 mars 2026.

A cette audience du 13 mars 2026, Monsieur [E] [A] [B] [F], représenté par son conseil, a repris ses conclusions responsives et récapitulatives du 9 février 2026 dans lesquelles il demande de :
- Rétracter l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse,
- Statuant à nouveau sur le fond,
- Déclarer sa demande recevable et bien fondée,
- Déclarer irrecevable et mal fondée l’ensemble des demandes de Monsieur [O] [D],
- Condamner Monsieur [O] [D] à produire la notice d'information et le dossier de diagnostic technique, et ce sous astreinte de 100 par jour de retard et par document à compter du jugement,
- Condamner Monsieur [O] [D] à produire le budget prévisionnel et les résultats antérieurs à date de signature du bail, soit le 1/09/2022, le décompte des charges et le mode de répartition des charges pour les années 2022, 2023 et 2024, ainsi que les justificatifs de charges du 1/09/2022 au 26/05/2024, et ce sous astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard,
- A défaut ordonner la restitution des avances sur charges versées à compter du 1/09/2022,
- En conséquence condamner Monsieur [O] [D] à lui payer la somme de 4 200 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des avances sur charges injustement versées,
- Condamner Monsieur [O] [D] à lui payer 200 euros au titre d'un trop perçu de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022,
- Condamner Monsieur [O] [D] à lui remettre les quittances de loyers de 09/2022 à 05/2024 et ce sous astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard et par document à compter du jugement,
- Juger le bail résilié judiciairement aux torts exclusifs de Monsieur [O] [D] à compter du 13/05/2024 date de constat du changement de barillet du logement objet du contrat de location,
- Condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de la perte de salaire,
- Enjoindre Monsieur [O] [D] de lui restituer les meubles lui appartenant garnissant le logement objet du contrat de location et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement,
- Condamner Monsieur [O] [D] à lui payer la somme de 6 000 euros en cas d’impossibilité pour Monsieur [D] de restituer l’ensemble des meubles appartenant à Monsieur [E] [A] [B] [F],
- Condamner Monsieur [O] [D] à lui payer 600 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- Condamner Monsieur [O] [D] à lui payer une somme de 4 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour violation de domicile du locataire,
- Condamner Monsieur [O] [D] aux dépens ainsi qu'à lui payer 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A cette même audience du 13 mars 2026, Monsieur [O] [D], représenté par son conseil, a repris oralement ses conclusions récapitulatives et responsives n°4 du 12 janvier 2026 dans lesquelles il demande de :
- Déclarer le demandeur irrecevable et mal fondée en l’ensemble de ses demandes,
- Déclarer Monsieur [D] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,
En conséquence :
- Débouter Monsieur [E] [A] [B] [F] de l’ensemble de ses demandes,
Reconventionnellement :
- Condamner Monsieur [E] [A] [B] [F] à lui payer la somme de 11 446,46 euros à titre de paiement de solde de loyer et charges impayés,
- Condamner Monsieur [E] [A] [B] [F] à lui payer la somme de 516,54 euros à titre de remboursement des frais de réparation suite au dégât des eaux,
- Condamner Monsieur [E] [A] [B] [F] à lui payer la somme de 4 054,14 euros au titre des dégâts causés au bien situé [Adresse 6] à [Localité 3],
- Condamner Monsieur [E] [A] [B] [F] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile,
- Condamner Monsieur [E] [A] [B] [F] aux dépens,
- Ordonner au besoin la compensation des éventuelles créances réciproques des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026, délibéré prorogé au 30 avril 2026.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la rétractation de l’ordonnance de référé du 4 juillet 2024

Le présent juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse constate que l’assignation du 31 mai 2024 par laquelle Monsieur [E] [A] [B] [F] a attrait Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse était faite à bref délai et non pas en référé.

En consequence, il y a lieu de rétracter l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse le 4 juillet 2024 et de statuer sur le fond.

Sur la demande de production de la notice d'information et du dossier de diagnostic technique

Monsieur [E] [A] [B] [F] reconnaît dans le corps de ses conclusions du 9 février 2026 que lesdites pièces lui ont été produites en cours de procédure par Monsieur [O] [D].

En conséquence, sa demande de condamnation de Monsieur [O] [D] à produire la notice d'information et le dossier de diagnostic technique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par document à compter du jugement est devenue sans objet.

Sur la demande de Monsieur [O] [D] en paiement des loyers, charges et réparations locatives

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Il n’est contesté par aucune des parties que Monsieur [E] [A] [B] [F] a quitté le logement en mai 2024, seul le jour diffère : le 13 mai 2024 selon Monsieur [E] [A] [B] [F], le 30 mai 2024 selon Monsieur [D].

En l’espèce, Monsieur [E] [A] [B] [F] estime avoir réglé par virement bancaire le loyer à hauteur de 700 euros par mois et versé 100 euros en espèce mensuellement comme il avait été convenu avec le bailleur selon lui. Cependant, il lui appartient de prouver qu’il s’est libéré de son obligation de paiement du loyer et provisions de charges à hauteur de 800 euros mensuellement, notamment par ces versements de 100 euros en espèce chaque mois. Ne parvenant pas à rapporter cette preuve, il ne sera pas tenu compte de ces versements en espèce que Monsieur [E] [A] [B] [F] invoque.

Monsieur [E] [A] [B] [F] rapporte la preuve qu’il a payé par virement bancaire la somme de 800 euros pour mars 2023, cette somme devra donc être déduite du montant total réclamé par Monsieur [D].

Monsieur [E] [A] [B] [F] rapporte la preuve par le contrat de bail que le montant du dépôt de garantie est de 800 euros alors qu’il aurait dû être limité au montant du loyer mensuel hors provision de charges, soit 600 euros. Cependant, le chèque s’est révélé sans provision. Et Monsieur [E] [A] [B] [F] ne rapporte nullement la preuve du paiement réel du dépôt de garantie. En conséquence, il n’y a pas lieu à restituer audit locataire la somme de 200 euros et la somme de 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il resort de l’ensemble des pièces que seuls les mois de mars 2023, avril 2023, août 2023 et octobre 2023 ont été intégralement honorés par Monsieur [E] [A] [B] [F].
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [D] à remettre à Monsieur [E] [A] [B] [F] les quittances de loyers des mois de mars 2023, avril 2023, août 2023 et octobre 2023, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard et par document à compter du 15ème jour après la signification du présent jugement pour une durée de 3 mois.

Ainsi, le montant total des loyers et provisions de charges dus par Monsieur [E] [A] [B] [F] de septembre 2022 à mai 2024 s’élève à la somme de 3 840,94 euros, soit la somme réclamée par le bailleur à hauteur de 4 640,94 euros – 800 euros.

Concernant la régularisation des charges, le tribunal considère que les pièces produites par le bailleur ne permettent nullement de calculer la part due par Monsieur [E] [A] [B] [F], notamment le mode de repartition des charges puisque Monsieur [D] est le bailleur de plusieurs locataires dans le même immeuble.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [D] à produire le budget prévisionnel et les résultats antérieurs à date de signature du bail, soit le 1/09/2022, le décompte des charges et le mode de répartition des charges pour les années 2022, 2023 et 2024, ainsi que les justificatifs de charges du 1/09/2022 au 26/05/2024, et ce sous astreinte comminatoire de 10 euros par jour de retard à compter du 15ème jour après la signification du présent jugement pour une durée de 3 mois.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :
(...)
c - “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d - “de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d'occupation postérieure à la résiliation du bail.

C'est au bailleur qu'il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.
En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l'appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l'usure résultant d'un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi le 13 mai 2024 par Maître [K] [U], commissaire de justice à [Localité 5], que les clés présentées par Monsieur [E] [A] [B] [F] ne permettent pas de fermer la porte de l’appartement. Ainsi, le barillet a été changé par le bailleur à l’insu du locataire. Peu importe toutes les explications sur un éventuel dégât des eaux l’ayant contraint à changer le barillet, il lui était interdit d’effectuer un tel acte.

Ainsi, le tribunal ne saurait tenir compte du procès-verbal de constat établi le 4 octobre 2024 par Maître [Q] [Z], commissaire de justice à Altkirch, pour établir des dégradations locatives à la charge de Monsieur [E] [A] [B] [F] puisque le logement n’était plus occupé par celui-ci dès le 13 mai 2024.
Concernant les frais qui seraient dus par Monsieur [E] [A] [B] [F] en raison d’un dégât des eaux, le tribunal constate que, par courier du 1er Juillet 2024 adressé à Monsieur [E] [A] [B] [F], le bailleur évoque des refoulements en date du 11 juin 2024 alors que le locataire a quitté les lieux le 13 mai 2024 suite au changement de barillet.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes de Monsieur [D] de condamner Monsieur [E] [A] [B] [F] à lui payer la somme de 516,54 euros à titre de remboursement des frais de réparation suite au dégât des eaux et de le condamner à lui payer la somme de 4 054,14 euros au titre des dégâts causés au bien situé [Adresse 6] à [Localité 3].

Concernant la demande de Monsieur [E] [A] [B] [F] de condamnation du bailleur au titre de la perte de salaire car il aurait perdu son emploi en Suisse, ne pouvant pas récupérer ses affaires suite au changement de barillet, aucune preuve n’est rapportée ; la demande est donc rejetée.

Concernant la demande de Monsieur [E] [A] [B] [F] de condamnation du bailleur à restituer ses meubles, le tribunal constate que, selon le procès-verbal du 18 mai 2024, Monsieur [E] [A] [B] [F] déclare aux forces de police que la veille il voulait récupérer quelques affaires, sous-entendant qu’il avait donc récupéré la quasi totalité ; la demande est donc rejetée.

Il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [O] [D] à compter du 13 mai 2024, date de constat du changement de barillet du logement situé au [Adresse 6] à [Localité 3] et de condamner Monsieur [O] [D] à payer à Monsieur [E] [A] [B] [F] une somme de 1 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour violation de domicile du locataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [A] [B] [F] les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [O] [D] sera condamné à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; et la demande de Monsieur [O] [D] au titre dudit article est rejetée.

PAR CES MOTIFS