TJ 45234, 29 avr. 2026, RG 25/01639

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/01639 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCVD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société ICF HABITAT ATLANTIQUE SA [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [D] épouse [H], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

A l'audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

Par contrat sous seing privé en date du 24 septembre 2021, la société ICF HABITAT ATLANTIQUE SA [Adresse 4] a consenti un bail à Madame [F] [D] épouse [H] portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 449, 40 euros, outre les charges locatives d’un montant mensuel de 96, 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 924, 94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à cette date, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [F] [D] épouse [H] le 08 octobre 2024.

Par assignation du 16 janvier 2025, la bailleresse a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin qu’il
Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 24 septembre 2021 ; Prononce l’expulsion de Madame [F] [D] épouse [H] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamne Madame [F] [D] épouse [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu’à complète libération des locaux ; Condamne Madame [F] [D] épouse [H] au paiement des loyers et charges du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ; Condamne Madame [F] [D] épouse [H] à lui verser la somme de 2 598, 44 euros au titre des loyers et charges impayés ; Condamne Madame [F] [D] épouse [H] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Madame [F] [D] épouse [H] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, l’assignation.
L’assignation délivré à Madame [F] [D] épouse [H] a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 janvier 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives reçu au greffe avant l’audience a permis d’éclairer la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale de la locataire.
À l’audience du 10 février 2026, la société ICF HABITAT ATLANTIQUE SA [Adresse 4] a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2 146, 35 euros incluant le loyer et les charges du mois de février 2026. Elle a indiqué ensuite qu’un plan d’apurement mis en place verbalement était respecté, à raison de versement de la locataire de 30 euros par mois. Elle a également précisé que les loyers courants étaient réglés. Elle a donc consenti à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [F] [D] épouse [H] a confirmé vouloir se maintenir dans le logement et avoir repris le paiement du loyer courant outre la mensualité de 30 euros fixée dans l’accord trouvé avec la bailleresse pour l’apurement de sa dette. Elle déclare percevoir un salaire mensuel de 523 euros outre une pension d’invalidité de 527 euros et les allocations personnalisées pour le logement à hauteur de 65 euros par mois. Elle n’expose aucune autre charge que celles de la vie courante.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 08 octobre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et contractuelles a bien été signifié à la locataire le 04 octobre 2024 la somme de 1 924, 94 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois.

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d'expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 541, 75 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La société ICF HABITAT ATLANTIQUE SA [Adresse 4] produit un décompte détaillé daté du 1er février 2026 démontrant que la locataire reste devoir la somme résiduelle de 2 146, 35 euros, hors frais de procédure relevant éventuellement des dépens.

A l’audience, Madame [F] [D] épouse [H] ne conteste pas le montant de cette créance ; de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la bailleresse la somme de 2 146, 35 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 1er février 2026 échéance de janvier 2026 incluse.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du Code civil et compte tenu d’une diminution de la dette locative depuis l’assignation, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les délais de paiement et les effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi la société bailleresse a excipé d’un plan d’apurement convenu et respecté par la locataire-défenderesse, et déclaré qu’elle souhaitait poursuivre cet accord dans la mesure où il a été constaté la reprise intégrale du paiement du loyer courant et a consenti en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La défenderesse a abondé en ce sens en confirmant ses capacités de règlement de la somme de 30 euros supplémentaire au loyer courant.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l'article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec des mensualités de 30 euros en plus de l'échéance locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [F] [D] épouse [H] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée et ce jusqu'à la libération des lieux.

Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [F] [D] épouse [H] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de ne pas prononcer de condamnation de la défenderesse au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS