TJ 45234, 29 avr. 2026, RG 25/04188

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/04188 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HHWZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. ICF ATLANTIQUE SA [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T], [C], [J] [V], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

A l'audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2024, la société ICF HABITAT ATLANTIQUE SA [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [V] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 389,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2323,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La CCAPEX a été informée de la situation de M. [Y] [U] et Mme [L] [U] le 12 mars 2025.

Par assignation du 30 juin 2025, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin qu’il :
Prononce la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire et voir la résiliation du bail prononcée aux torts exclusifs du locataire ; Ordonne l’expulsion de M. [T] [V] et de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin;Condamne M. [V] au paiement de la somme de 2099,89 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer; Condamne M. [T] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’au départ des locataires, indemnité qui sera indexée tout comme le loyer;Condamne M. [V] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [V] aux entiers dépens ;
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 10 février 2026, le bailleur a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative était de 2595,38 euros. Il a indiqué refuser tout délais de paiement malgré la reprise intégrale du loyer.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Le locataire, présent, a indiqué que le logement vouloir se maintenir dans les lieux et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 83 euros par mois

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une saisine de la CCAPEX le 12 mars 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 30 juin 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 12 mars 2025 et que la somme de de 2323,21 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il conviendra de faire application du délai de 2 mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2323,21 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise de paiement de son loyer, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, M. [T] [V] lui devait la somme de 2391,28 euros, incluant le loyer de février 2026 et soustraction faite des frais de procédure et des pénalités locatives.

M. [T] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 579,29 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,