TJ 93008, 4 mai 2026, RG 25/01581

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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N° RG 25/01581 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3MUM

Minute : 26/00243

Monsieur [N] [I]
Représentant : Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

C/

Madame [T] [A] [Y] veuve [D]
Représentant : Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 285

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [I]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [T] [A] [Y] veuve [D]
[Adresse 5]
[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-012717 du 06/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Maître Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 février 2003, M. [N] [I] a donné à bail à Mme [T] [Y], veuve [D] et M. [C] [D] un logement situé [Adresse 5], [Localité 3], outre l’emplacement de stationnement n°6 et la cave n°7 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 615,14 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 102,00 €.

M. [C] [D] est décédé.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [I] a fait signifier à Mme [T] [Y], veuve [D], par exploit de commissaire de justice du 27 janvier 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 089,66 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, M. [N] [I] a fait assigner Mme [T] [Y], veuve [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 7 novembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2026.

M. [N] [I], comparant, représenté, soutient oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [T] [Y], veuve [D] de l’intégralité de ses demandes et de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner l’expulsion de Mme [T] [Y], veuve [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
condamner Mme [T] [Y], veuve [D] à payer :
la somme provisionnelle de 12 195,54 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 2 mars 2026, échéance de mars 2026 ;
une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 1 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
à défaut, ordonner le renvoi de cette affaire à une audience de fond pour qu’il soit statué au fond.

Pour un exposé des moyens de M. [N] [I], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Mme [T] [Y], veuve [D], comparante, représentée, soutient oralement ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :
à titre principal :
dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à son encontre ;
débouter M. [N] [I] de ses demandes ;
à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 36 mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;
en tout état de cause, condamner M. [N] [I] aux dépens.

Pour un exposé des moyens de Mme [T] [Y], veuve [D], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 20 octobre 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que la locataire est veuve, qu’elle perçoit une pension de retraite d’un montant global de 1 671,39 euros, qu’un litige est en cours avec le bailleur quant à la surface du bien loué et à l’existence d’anomalies électriques, qu’elle a repris le paiement des loyers et des charges courants avec l’aide de sa famille.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

L’article 6, a, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé, d’une part, de remettre au locataire un logement décent, d’autre part, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que les réseaux et branchements d'électricité d’un logement décent sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Il ressort de ces articles, d’une part, que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable (3ème Civ. 4 juin 2014, n°13-12.314), d’autre part, que seul un événement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3ème Civ. 27 juin 2024, n°23-15.226).

En l'espèce, le bail conclu le 21 février 2003 contient une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 27 janvier 2025 pour la somme en principal de 2 089,66 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2025.

Mme [T] [Y], veuve [D] ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Par ailleurs, le bailleur produit un décompte démontrant que cette dernière resterait devoir la somme de 12 195,54 € au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 2 mars 2026, échéance de mars 2026

Toutefois, il ressort des articles précités que le bailleur est tenu contractuellement et légalement à une obligation de délivrance d’un logement décent et dont les équipements sont en bon état de fonctionnement.

Or, il ressort du dossier diagnostic technique établi par la société AS DIAG le 8 octobre 2025 que l’installation intérieure d’électricité du logement objet du présent litige comporte des anomalies, notamment :
au moins un dispositif de protection différentielle ne fonctionne pas pour son seuil de déclenchement ;
au moins un circuit n’est pas protégé, à son origine, contre les surcharges et les courts-circuits ;
plusieurs circuits disposent d’un conducteur neutre commun dont les conducteurs ne sont pas correctement protégés contre les surintensités ;
la section des conducteurs de la canalisation alimentant le seul tableau n’est pas adaptée au courant de réglage du disjoncteur de branchement ;
l’installation électrique ne répond pas aux prescriptions particulières appliqués aux locaux contenant une baignoire ou une douche ;
l’installation électrique comporte au moins un dispositif de protection avec une partie active nue sous tension accessible.

Si M. [N] [I], dans ses écritures, interroge la date d’apparition et l’origine de ces désordres, il n’en remet pas en cause l’existence. S’il justifie de travaux d’entretien réguliers dans le logement objet du présent litige, ceux-ci ne concernent pas l’installation électrique, exception faite du remplacement d’un fusible et d’une reprise d’un court-circuit sur facture du 10 juin 2015 et d’un appareillage défectueux sur facture du 26 février 2013.

Ces désordres font peser un risque électrique sur la sécurité du locataire et remettent en cause l’exécution, par le bailleur, de l’exécution de son obligation, tout à la fois, de délivrance d’un logement décent, et de délivrance d’un logement en bon état d'usage et de réparation. Ils corroborent l’existence d’un préjudice de jouissance corrélatif.

La date d’apparition comme l’origine de ces désordres sont inopérants pour remettre en cause le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, s’agissant d’une obligation de résultat continue.

Toutefois, la caractérisation définitive de ce manquement, comme l’appréciation de sa gravité pour déterminer l’exigibilité et le quantum de la dette, échappent à la compétence du juge des référés.

De cette question dépend pourtant la fixation de la créance du bailleur, sur laquelle repose les délais suspensifs des effets de la clause résolutoire susceptibles d’être octroyés au locataire, alors qu’il justifie y être éligible par la reprise du versement du loyer et des charges courants avant l’audience, outre de revenus qui permettent l’existence d’une capacité de remboursement.

Aussi, il convient de constater que le locataire élève une contestation sérieuse quant à l’existence de l’obligation du créancier et l’acquisition sans condition des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes soutenues par M. [N] [I].

Sur le rejet de la demande de renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond

L’article 837 du code de procédure civile dispose qu’à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond.

En l’espèce, si le demandeur sollicite le renvoi à une audience pour qu’il soit statué au fond, il ne justifie d’aucune urgence particulière.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le demandeur, qui succombe, supportera les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS