TJ 83050, 30 avr. 2026, RG 23/08232

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 30 Avril 2026
Dossier N° RG 23/08232 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBIU
Minute n° : 2026/125

AFFAIRE :

[C] [W] C/ Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] [Localité 2]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître LAURENT LE GLAUNEC de a SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC
Maître Philippe SCHRECK de la SCP SCHRECK

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [W]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Philippe SCHRECK de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, FONCIA [Localité 1] [Localité 2] dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

PARTIE INTERVENANTE :

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 2], pris en la personne de son syndic en exercice, FONCIA [Localité 1] [Localité 2] dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Par acte notarié du 14 septembre 2018 M. [C] [W] a acquis les lots numéros 724 (local commercial) et 275 (un emplacement de parking) dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Etablissement 2] », [Adresse 3] à [Localité 1].
Le 28 juin 2022, Mme [G] [M] a fait donation à M. [C] [W], son fils, de la propriété des lots 723 (local commercial d’une superficie de 25 m² à droite, côté Nord-Est, à l’angle de l’immeuble) et 276 (un parking situé devant l’entrée de l’immeuble [Adresse 4]) au sein de la copropriété « [Etablissement 2] ».
L’assemblée générale du 2 novembre 2022 a décidé que la copropriété porterait le nom de « Résidence [Etablissement 1] ».
Suivant bail commercial en date du 3 juillet 2023, M. [W] a donné en location d’une part, le local commercial formant le lot n° 724 à M. [Y] [R] pour une activité de vente de pizzas, plats à emporter, glaces, boissons à l’exception de sandwiches, burgers, tacos, fast food et d’autre part, le lot 723 à Barber Time, [J] [U] pour une activité de coiffure, le 15 août 2023. M. [W], au travers de la Sarl Le Kotama exerce dans ces lieux au travers d’un bail commercial consenti par un autre propriétaire, une activité de snack.
Faisant état de délinquance au sein de l’ensemble immobilier, les copropriétaires ont souhaité sécuriser la résidence.
Lors de l’assemblée générale ordinaire du 26 octobre 2021 a été votée la résolution numéro 15 relative à la réalisation des travaux de sécurisation de la résidence (sans l’[Adresse 5]).
A l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 2 novembre 2022, il a été proposé à nouveau (résolution numéro n° 11) la rétrocession de l’[Adresse 5] par la mairie au profit du syndicat des copropriétaires, cette résolution a été rejetée faute de majorité de l’article 26-1 puis 25-1 pour laquelle le syndic a dégagé sa responsabilité et elle a été adoptée à la majorité de l’article 24.
Le 4 septembre 2023 la résolution numéro 11 relative à « la délimitation de la fermeture de la résidence dans un budget complémentaire de 30 000 euros » a été votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Considérant que cette dernière décision l’empêche de jouir normalement de ses lots dont l’un bénéficie d’un parking devant, par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, M. [C] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires « [Etablissement 1] » pris en la personne de son syndic en exercice Foncia [Localité 1] [Localité 2], devant le tribunal judiciaire de Draguignan, afin de voir à titre principal, annuler l’assemblée générale du 4 septembre 2023 et à titre subsidiaire annuler la résolution 11 de cette même assemblée générale. Il sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires « Résidence [Etablissement 1] » anciennement dénommé « [Etablissement 2] » au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens.
L’affaire a été clôturée le 12 mai 2025 avec effet au 5 janvier 2026 et fixée à l’audience à juge unique du 5 février 2026.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :
Par conclusions notifiées par RPVA le 18 juillet 2024, M. [C] [W] maintient toutes ses demandes initiales sauf à voir condamner le syndicat des copropriétaires « Résidence [Etablissement 1] » anciennement dénommé « [Etablissement 2] » au paiement d’une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice Foncia [Localité 1] [Localité 2], par conclusions numéro 2, notifiées par RPVA le 10 janvier 2025, demande au tribunal, au visa des articles 21, 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :
Déclarer recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Etablissement 2].
Débouter M. [C] [W] de toutes ses demandes, fins et prétentions.
Prononcer la pleine et entière validité de l’assemblée générale du 4 septembre 2023.
Prononcer la pleine et entière validité de la résolution numéro 11 de l’assemblée générale du 4 septembre 2023
Condamner M. [C] [W] à verser au syndicat des copropriétaires [Etablissement 2] (Résidence [Etablissement 1]) la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.
Condamner M. [C] [W] à verser au syndicat des copropriétaires [Etablissement 2] (Résidence [Etablissement 1]) la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’intervention volontaire et la demande de nullité de l’assemblée générale du 4 septembre 2023 :

Moyens des parties :

M. [C] [W] expose que la copropriété se dénomme depuis l’assemblée générale du 2 novembre 2022, exécutoire de plein droit, « Résidence [Etablissement 1] » et que le syndic avait l’obligation d’effectuer les démarches concernant ce changement, conformément à l’article L 711-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il considère qu’en convoquant une assemblée générale au nom d’un syndicat de copropriétaires qui n’a plus d’existence juridique sous cette nomination et en établissant et notifiant un procès-verbal au nom du syndicat « [Etablissement 2] » le syndic a commis une faute qui affecte la validité des convocations et des décisions intervenues.

Le syndicat des copropriétaires « [Etablissement 1] » fait valoir que la résolution numéro 12 de l’assemblée générale du 2 novembre 2022 qui a modifié le nom de la copropriété ne permet pas au syndic de modifier l’enregistrement au sein du registre national d’immatriculation des copropriétaires tant que l’intervention du notaire n’a pas eu lieu. Elle précise qu’au moment de la convocation ces diligences n’avaient pas été enregistrées ni publiées.

Il demande au tribunal de recevoir l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires « [Etablissement 2] ».

Il souligne que M. [W] a voté contre les seules résolutions 1, 7-2 et 11 sur les 38 résolutions de l’assemblée générale du 4 septembre 2023 et qu’il ne peut pas contester la validité de cette assemblée dans son ensemble.

Réponse du tribunal :

Lors de l’assemblée générale du 2 novembre 2022, les copropriétaires de l’immeuble « [Etablissement 2] » ont décidé à la majorité de l’article 24 de modifier le nom de la copropriété et de l’a nommer « Résidence [Etablissement 1] » Ils ont mandaté le syndic afin de procéder au choix d’un notaire aux fins de modifier le règlement de copropriété.

Le changement de dénomination de la résidence en copropriété nécessite une modification du règlement de copropriété, ce qui n’exclut pas les démarches prévues par l’article L 711-2 du code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, il n’est pas établi que le règlement de la copropriété ait fait l’objet de modification et par conséquent le syndicat des copropriétaires « [Etablissement 2] » conserve une existence juridique.

En application de l’article 325 du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires « [Etablissement 2] » et de rejeter la demande de nullité de l’assemblée générale du 4 septembre 2023.

De plus, en application l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires " opposants ou défaillants " sont fondés à contester les décisions des assemblées générales. Il peut donc en être déduit que la demande de nullité de l’assemblée générale dans son ensemble est irrecevable si elle émane d’un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions.
M. [C] [W] a voté en faveur des résolutions 2, 3, 5,6,7.1, 7.3 à 7.8, 8, 9, 10, 12 à 38 et uniquement contre les résolutions 1, 7.2 et 11 de sorte qu’il n’est pas recevable à demander la nullité de l’assemblée générale en son entier, étant toutefois précisé que l’irrecevabilité de la demande n’a pas fait l’objet d’un incident devant le juge de la mise en état.

Sur la demande de nullité de la résolution numéro 11 :

Moyens des parties :

M. [W] indique qu’il loue deux de ses lots pour des commerces qui nécessitent chacun un libre accès aux heures d’ouverture pour leur clientèle ainsi que les livraisons des fournisseurs. Il considère que les fermetures décidées par l’assemblée générale constituent une modification intolérable des modalités de jouissance de ses lots et que la résolution numéro 11 aurait dû être votée à la majorité de l’article 26 ou de l’article 25 g.

Il ajoute que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 11 3° et 19-2 du décret de mars 1967 n’ont pas été respectés au motif qu’au vu du montant des travaux de fermeture la mise en concurrence d’entreprises, la production de devis et l’avis du conseil syndical étaient obligatoires. Il expose que la résolution numéro 11 est contraire aux dispositions d’ordre public, est illégale et doit être annulée.

Le syndicat des copropriétaires « [Etablissement 1] » fait valoir que la décision de sécuriser la copropriété n’a pas modifiée sa destination et ne porte pas atteinte à la présence de commerce qui demeurent accessibles sans difficulté pour les clients et les livreurs.

Il précise que M. [W] conteste la fermeture et la pose des portails dont le principe a été voté lors de l’assemblée générale du 2 novembre 2022 qu’il n’a pas contesté tout comme celle du 26 octobre 2021 qui a décidé du principe des travaux et de la sécurisation de la résidence.

Il soutient que la majorité de l’article 24 peut être retenue pour des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et la sécurité physique des occupants comme en l’espèce.

Il ajoute que le budget a été voté à hauteur de 60 000 € par la résolution 15-3 lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2021 ainsi que son mode de financement (résolutions 15-5 et 15-6).

Réponse du tribunal :

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété…. »

La résolution numéro 11 de l’assemblée générale du 4 septembre 2023 est ainsi rédigée :

« Majorité nécessaire : Article 24

Résolution :

L’assemblée générale décide d’adopter la proposition de délimitation de la fermeture de la résidence selon le plan joint.

Ce plan comprend la pose de 5 portails au niveau des accès véhicules et de 5 portillons au niveau des accès piétons.
L’assemblée générale accepte le complément de budget nécessaire à la résiliation de ces travaux pour un montant de 30000 euros qui sera financé en charges communes générales le 01/11/2023 pour 30%, le 01/12/2023 pour 30% et le 01/02/2024 pour 40%.
L’assemblée générale décide de mobiliser le fonds Allur à hauteur de 15 000 euros suivant planning d’appels de fonds ci-dessus….. Cette résolution est adoptée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance. »

Il sera précisé que le principe de travaux de sécurisation de la résidence sur l’[Adresse 5] et la rétrocession de cette avenue par la mairie au profit du syndicat des copropriétaires des Hameaux de la Cauquière ont été décidés à l’occasion des assemblées générales du 26 octobre 2021 et du 2 novembre 2022, assemblées générales qui n’ont pas fait l’objet de recours.

Les modalités d’ouverture et de fermeture des portails et des portillons dont fait état la résolution numéro 11 de l’assemblée générale du 4 septembre 2023 ne sont pas précisées et
M. [C] [W] n’apporte pas la preuve d’une modification des modalités de jouissance de ses locaux commerciaux autorisés par le règlement de copropriété, document qui n’a d’ailleurs pas été produit par les parties.

La pose de portails et de portillons selon le plan communiqué n’empêche pas en soit l’accès par les clients et les livreurs aux locaux commerciaux.

Selon l’article 25 g dans sa version applicable au présent litige, « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
g) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. »

En l’espèce, la résolution numéro 11 ne concerne pas les modalités d’ouverture des portes d’accès et aucun élément communiqué ne permet de considérer que la fermeture de l’immeuble est incompatible avec l’activité de commerce autorisée par le règlement de copropriété.

La résolution dont il M. [W] sollicite l’annulation ne concerne pas des marchés de travaux ou contrats. Elle n’est par conséquent pas soumise à l’application des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965, à l’article 11- 3° ou à l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler la résolution numéro 11 de l’assemblée générale du 4 septembre 2023 et M. [C] [W] sera débouté de toutes ses demandes.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le prononcé de la validité de l’assemblée générale du 4 septembre 2024, celle-ci se déduisant de l’absence de nullité décidée par le tribunal.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive :

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif. L’exercice du droit d’ester en justice, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait à dessein un usage préjudiciable à autrui. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « [Etablissement 1] » qui n’apporte pas la preuve d’une intention de nuire ou d’une faute de la part de M. [W] et qui ne motive pas sa demande, sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :
M. [C] [W], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires « [Etablissement 1] » pris en la personne de son syndic en exercice Foncia [Localité 1] [Localité 2] les frais irrépétibles exposés pour se défendre et M. [C] [W] sera condamné à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

RECOIT l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires « [Etablissement 2] »

DEBOUTE M. [C] [W] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2023 ;

DEBOUTE M. [C] [W] de sa demande d’annulation de la résolution numéro 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2023 ;

DEBOUTE M. [C] [W] de toutes ses autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de validité pleine et entière de l’assemblée générale du 4 septembre 2023 qui n’a pas fait l’objet d’annulation ;

CONDAMNE M. [C] [W] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE M. [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires « [Etablissement 1] » pris en la personne de son syndic en exercice Foncia [Localité 1] [Localité 2], la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,