TJ 85194, 27 avr. 2026, RG 25/00791

70E

MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 25/00791 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C4CC
AFFAIRE : [M] [X], [E] [W] C/ Société AGENCE PROPRIETES PRIVEES, [Y] [R], [S] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

PROCÉDURE ORALE

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DEMANDEURS

Madame [M] [X]
née le 28 Juillet 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
non comparante, représentée par Me Isabelle BLANCHARD, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [E] [W]
né le 19 Mars 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
non comparant, représenté par Me Isabelle BLANCHARD, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEURS

Société AGENCE PROPRIETES PRIVEES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, représentée par Me Alain HUC, avocat au barreau de NANTES substitué par Me Jérôme DORA avocat au barreau des SABLES-D’OLONNE

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 3]
non comparant, représenté par Me Mandy LALLIER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE substituée par Me Astrid GARRAUD , avocat au barreau des SABLES-D’OLONNE

Madame [S] [N], demeurant [Adresse 3]
non comparante , représentée par Me Mandy LALLIER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Patrick DEICKE, Magistrat à titre temporaire
GREFFIER : Jessy ESTIVALET, présente lors des débats et du prononcé du jugement

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 23 Mars 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu à l'audience du 27 Avril 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

copies conformes délivrées le
à Me [G]
à Me HUC
à Me LALLIER

copies exécutoires délivrées le
à Me [G]
à Me HUC
à Me LALLIER

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Selon acte authentique du 15 janvier 2024, monsieur [E] [W] et madame [M] [X] ont acheté une maison d’habitation sur la commune de [Localité 3] (Vendée), à monsieur [Y] [R] et madame [S] [N].
La vente a été négociée par l’intermédiaire de l’Agence PROPRIETES PRIVEES, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro 487 624 777.
Le bien est assaini par une fosse septique.
Le 26 avril 2024, à la suite d’opérations d’un géomètre, les acquéreurs ont été informés que la fosse septique empiétait sur le terrain voisin pour un tiers de sa superficie.
Afin de régulariser la situation, monsieur [W] et madame [X] ont fait deviser les travaux nécessaires pour un montant global de 4.636,60 euros, comprenant la reprise de la fosse septique et la remise en état des aménagements.
Les consorts [W]/[X] ont sollicité l’agence immobilière pour la prise en charge de ces frais, qui en a été vainement mise en demeure le 10 janvier 2025.
C’est dans cette situation que monsieur [W] et madame [X] ont fait assigner, par actes de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la SAS PROPRIETES PRIVEES, et monsieur [Y] [R] et madame [S] [N], à comparaître devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en son audience civile orale du 16 juin 2025.
Ils demandent à la juridiction, sur le fondement des articles 1137, 1139, 1231-3 et 1641 et suivants du code civil, de :
Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;Constater le manquement par la SAS PROPRIETES PRIVEES à son manquement d’information et de conseil à leur égard ;A titre principal :
Constater que le bien situé [Adresse 4] à [Localité 4] est atteint d’un vice caché ;A titre subsidiaire :
Constater que monsieur [R] et madame [N] ont commis un dol constitué par des manœuvres frauduleuses destinées à inciter à la conclusion du contrat de vente ;En conséquence :
Condamner in solidum la SAS PROPRIETES PRIVEES et monsieur [R] et madame [N] au paiement de la somme totale de 4.636,60 euros au titre de reprise de la fosse septique et de remise en état des aménagements ;Condamner in solidum la SAS PROPRIETES PRIVEES et monsieur [R] et madame [N] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité en réparation de leur préjudice moral ;Condamner in solidum la SAS PROPRIETES PRIVEES et monsieur [R] et madame [N] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum la SAS PROPRIETES PRIVEES et monsieur [R] et madame [N] aux entiers dépens de l’instance.
A cette audience, les parties sont représentées par leur conseil respectif. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 septembre 2025, puis à celle du 1er décembre 2025 à la demande du conseil des demandeurs, puis à celle du 23 mars 2026 où les demandeurs sont non comparants ni représentés, Maître [G] ayant fait parvenir ses dernières écritures au tribunal, en application de l’article 912 du code de procédure civile, par lettre recommandée reçue le jour de l’audience. Les défendeurs sont représentés par leur conseil respectif qui déposent leurs écritures et pièces, auxquelles ils se réfèrent, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.
Selon ses conclusions n° 1 reçues le 23 mars 2026, Maître Isabelle BLANCHARD, avocate au barreau de La-Roche-sur-Yon, représentant monsieur [E] [W] et madame [M] [X], demande au tribunal sur le fondement des articles 1137, 1139, 1231-3 et 1641 et suivants du code civil, de :
Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;Constater le manquement par la SAS PROPRIETES PRIVEES à son manquement d’information et de conseil à leur égard ;A titre principal :
Constater que le bien situé [Adresse 4] à [Localité 4] est atteint d’un vice caché ;A titre subsidiaire :
Constater que monsieur [R] et madame [N] ont commis une réticence dolosive destinée à inciter à la conclusion du contrat de vente ;En conséquence :
Condamner in solidum la SAS PROPRIETES PRIVEES et monsieur [R] et madame [N] au paiement de la somme totale de 4.636,60 euros au titre de reprise de la fosse septique et de remise en état des aménagements ;Condamner in solidum la SAS PROPRIETES PRIVEES et monsieur [R] et madame [N] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité en réparation de leur préjudice moral ;Condamner in solidum la SAS PROPRIETES PRIVEES et monsieur [R] et madame [N] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum la SAS PROPRIETES PRIVEES et monsieur [R] et madame [N] au entiers dépens de l’instance ;Débouter la SAS PROPRIETES PRIVEES et monsieur [R] et madame [N] de l’ensemble de leurs demandes.A l’appui de leurs prétentions, monsieur [W] et madame [X] soutiennent que :
La SAS PROPRIETES PRIVEES a manqué à son obligation d’information et de conseil permettant de mettre en cause sa responsabilité en indiquant que l’agent immobilier doit s’assurer de la réalité et de la conformité du bien vendu, et faire lever les éventuels risques juridiques, administratifs ou financiers du bien objet de la vente.
Qu’en l’espèce, l’agence immobilière n’a pas procédé aux vérifications qui lui incombaient quant à la consistance juridique et la contenance du bien vendu, et qu’elle aurait dû informer les acquéreurs de l’existence de l’empiètement de la fosse septique.
Le vendeur, en l’occurrence monsieur [R] et madame [N], est garant au regard de la loi des vices cachés, peu importe qu’il s’agisse d’un vice indécelable, et qui existaient antérieurement à la vente.
Force est de constater que l’empiétement de la fosse septique sur le terrain voisin, installée depuis plus de dix années, existait avant la vente et représente une gravité particulière, et qu’il a été découvert fortuitement lors d’opérations réalisées par un géomètre.
L’importance de ce vice diminue l’usage qui peut en être fait .
Les vendeurs ne pouvaient ignorer cette situation et leur silence lors de la vente traduit une volonté manifeste de dissimuler cette information pour vendre plus facilement le bien immobilier, ce qui constitue une réticence dolosive engageant leur responsabilité.
La situation qui n’a pas trouvé de solution amiable leur a occasionné un stress certain.
Leurs demandes de condamnation in solidium de la SAS PROPRIETES PRIVEES, de monsieur [R] et madame [N], en paiement du coût des travaux de reprise et de réparation de leur préjudice en sont ainsi justifiées.
En défense, par ses conclusions déposées le 23 mars 2026, la SAS PROPRIETES PRIVEES représentée par Maître Thibaud HUC, avocat au barreau de Nantes, vu l’article 1240 du code civil, demande au tribunal de :
Débouter [M] [X] et [Z] [W] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;Condamner in solidum [M] [X] et [Z] [W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.A l’appui de ses prétentions, la SAS PROPRIETES PRIVEES argue que :
La demande de prise en charge des frais de reprise s’adressait initialement aux vendeurs, puis que l’agence immobilière a été mise en cause par l’intermédiaire de l’avocat des demandeurs.
Sa responsabilité ne peut être retenue faute d’élément probant des affirmations des demandeurs, aucun élément ne justifiant de l’intervention d’un géomètre ni d’un empiétement de la fosse septique.
Les demandeurs produisent un devis pour le remplacement d’une fosse septique ancienne, devenue inutilisable, et non du déplacement de la fosse septique objet du litige.
Il n’existe donc aucun lien entre le prétendu empiètement et les pièces fondant les demandes de monsieur [W] et madame [X].
La seule responsabilité de l’agence immobilière se limite au contrôle de la cohérence entre le bien qu’elle peut voir et le titre de propriété remis.
L’agence n’a pas à vérifier la délimitation des parcelles, ni s’il existe ou pas un empiétement lorsque celui-ci n’est pas visible, ce qui est le cas pour une fosse septique enterrée.
L’agence n’a qu’un rôle d’entremise et doit s’assurer simplement de la loyale information des parties afin que le compromis soit effectif. Elle n’a pas un devoir d’investigation technique pour détecter des empiètements souterrains.
Les demandes ne sont pas justifiées et doivent être rejetées.
Selon leurs conclusions du 29 septembre 2025, déposées le 23 mars 2026, monsieur [Y] [R] et madame [S] [N], par le truchement de Maître Mandy LALLIER, avocate au barreau, en se fondant sur les articles 1137, 1641 du code civil, demandent au tribunal de :
Déclarer les déclarer recevables et bien fondés en l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;En conséquence,
Constater leur bonne foi ;Rejeter toutes demandes visant à retenir leur responsabilité sur le fondement des vices cachés ou du dol ;Rejeter toute demande indemnitaire formulée à leur encontre ;Condamner monsieur [W] et madame [X] in solidum à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner monsieur [W] et madame [X] in solidum aux entiers dépens
Ils appuient leurs prétentions en indiquant que :
Aucun élément, ni aucune pièce ne vient établir un quelconque empiètement de la fosse septique sur la parcelle voisine. Aucune manœuvre frauduleuse n’est démontrée.
Le devis produit fait état d’une fosse septique qui aurait le dessus déformé, sans faire état d’un empiètement sur le fond voisin.

Les acheteurs ont fait l’acquisition d’un bien immobilier et de ses équipements en état d’usage, et ne peuvent prétendre postérieurement à la vente au changement d’une fosse septique qui était en état de fonctionnement et qui a été parfaitement entretenue.
Aucune difficulté de fonctionnement n’est apparue avec la fosse septique depuis la vente. Il n’y a pas de vice caché, d’autant que les acheteurs ont disposé de toutes les informations en annexe de l’acte de vente sur les travaux à effectuer sur la fosse septique.
Les pièces versées au débat excluent d’elles-mêmes leur responsabilité.
L’empiètement ne peut être retenu au regard du relevé cadastral qui a été fourni lors de la vente où le relevé cadastral a été fourni.
Il appartenait aux vendeurs, et à l’agence immobilière de s’assurer du bornage du terrain.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures déposées des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

MOTIVATION
A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur le vice caché et la réticence dolosive
Selon l’article 1137 du code civile, « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».
La réticence dolosive se caractérise par l’omission volontaire d’un fait que l’autre partie ne pouvait connaître, dans le but de l’amener à conclure un contrat. Il s’agit d’une tromperie destinée à conduire une partie à contracter sous l'empire d'une fausse conviction.
En application des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
La preuve du vice caché incombe à l'acquéreur. Il appartient aussi à l'acquéreur de prouver la connaissance du vice par le vendeur au moment de la vente.
Le défaut est celui que l'acquéreur ne pouvait pas déceler compte tenu de la nature du bien vendu et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente. Le caractère caché du vice s'apprécie donc au regard des qualités et compétences d'un acheteur diligent, de la nature du bien vendu et de la connaissance que l'acheteur avait de ce bien au moment de la vente.
En outre, le vice caché se détermine selon trois conditions, celle de rendre la chose impropre à son usage normal, avoir été caché et être antérieur à la vente.
En l’espèce, monsieur [W] et madame [X] soutiennent que la fosse septique, qui a été installée depuis plus de dix ans par les vendeurs, empiète sur le fond voisin pour le tiers de sa superficie. Ils arguent l’avoir découvert fortuitement après l’acquisition de la maison à l’occasion d’opérations réalisées par un géomètre, indiquant implicitement n’avoir pas été informés de cette situation lors de la vente.
Cependant, aucune des pièces produites ne permet d’établir d’une part que la fosse septique en litige empiète effectivement sur le fond voisin, ni d’autre part que cette situation alléguée la rend impropre à sa destination ou à son usage, ou rend la maison inhabitable.
Il n’est pas davantage démontré que monsieur [R] ou madame [N] ont caché volontairement cette situation prétendue. En effet, les acquéreurs ont été parfaitement informés des modalités d’assainissement du bien immobilier et de son état tel qu’il en ressort du compte rendu de vérification du Service Public d’Assainissemnt Non Collectif (SPANC) référence 127-05521 daté du 26 juillet 2027, annexé à l’acte notarié du 15 janvier 2024.
Dans ces conditions, les consorts [W]/[X] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un vice qui leur aurait été caché lors de la vente de l’immeuble, ni de la volonté des vendeurs de taire cette situation.
Ils seront par conséquent déboutés de l’ensemble de leurs demandes formulées contre monsieur [R] et madame [N].

Sur la responsabilité de l’agence immobilière
Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Lorsque la vente d’un bien immobilier s’opère par l’intermédiaire d’un agent immobilier mandaté, celui-ci se voit obligé de recueillir, vérifier et communiquer toutes les informations qui pourraient influencer la décision d’achat , y compris les défauts du bien proposé.
A défaut, l’agent immobilier peut engager sa responsabilité.
En cas de vice caché, la responsabilité de l’agence immobilière ne peut être engagée que s’il apparaît qu’elle en avait connaissance et qu’elle a omis, volontairement ou non, d’en informer l’acquéreur.
Par ailleurs, le devoir de conseil d’un agent immobilier reste limiter à sa compétence, et ne peut se substituer à celle d’autres sachants tels qu’un notaire, un expert ou un professionnel du bâtiment.
En l’espèce, les demandeurs n’ont pas démontré que la fosse septique empiète sur le fond voisin, ni que les vendeurs auraient caché volontairement la position de la cuve. De la sorte, il ne saurait être admis de retenir la responsabilité de l’agence immobilière PROPRIETES PRIVEES dont il n’est pas davantage démontré qu’elle avait connaissance d’une telle situation, ou qu’elle était en mesure de la connaître.
Ainsi, les consorts [X]/[W] seront déboutés de leurs demandes formulées à l’encontre de la SAS PROPRIETES PRIVEES.

Sur les dépens et frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ».
En l’espèce, monsieur [E] [W] et madame [M] [X] succombent entièrement en toutes leurs demandes.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais engagés par eux dans ce litige. Monsieur [E] [W] et madame [M] [X] seront par conséquent condamnés in solidum à payer la somme de 1.500 euros à la SAS PROPRIETES PRIVEES, et la somme de 1.500,00 euros à monsieur [R] [Y] et madame [N] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
De même, Monsieur [E] [W] et madame [M] [X] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,