TJ 93008, 4 mai 2026, RG 25/01967

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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N° RG 25/01967 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3V7I

Minute : 26/00264

Monsieur [J] [O]
Représentant : Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0586

C/

Monsieur [W] [Z] [Y]
Madame [C] [Y]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [O]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Z] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-009835 du 04/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

comparante en personne, assistée de Maître Clarisse IMBERT , substituant Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 27 Mars 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 31 octobre 2011, M. [J] [O] a donné à bail à M. [K] [Y] et à Mme [C] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 1 100 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2023, M. [J] [O] a fait signifier à M. [K] [Y] et à Mme [C] [Y] un congé pour reprise personnelle au 31 octobre 2023.
Par exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, M. [J] [O] a fait assigner M. [K] [Y] et à Mme [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 19 décembre 2025, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :
- valider le congé qui a été délivré à M. [W] [Y] et à Mme [C] [Y] pour le 31 octobre 2023,
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de M. [K] [Y] et de Mme [C] [Y] de la maison individuelle [Adresse 7] à [Localité 5], qu'ils occupent, ainsi que tous occupants de leur chef en la forme ordinaire ou accoutumée et, avec l'assistance de M. le commissaire de Police et de la force publique, si besoin et d'un serrurier requis à cet effet,
- ordonner le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux au moment de l'expulsion dans tel garde meuble du choix de l'exposant aux risques frais et périls de la défenderesse,
- dire qu'à défaut pour M. [K] [Y] et Mme [C] [Y] de libérer les lieux sous huitaine à compter du présent jugement, il seront tenus de régler une astreinte de 30 euros par jour de retard à jusqu'à la libération des lieux loués qui se fera par la remise des clés,
- fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er novembre 2023 ai montant du précédent loyer mensuel soit la somme de 1225 euros et condamner M. [K] [Y] et Mme [C] [Y] à régler ladite indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- condamner M. [K] [Y] et Mme [C] [Y] à régler à M. [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [K] [Y] et Mme [C] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de délivrance du congé,
- Ne pas écarter l'exécution provisoire.

A l'audience du 19 décembre 2025, l'examen de l'affaire a été renvoyé à l'audience du 27 mars 2026 à la demande du conseil de Mme [C] [Y], qui venait d'être désigné par le bureau d'aide juridictionnelle pour assister cette dernière.

A l'audience du 27 mars 2026, M. [J] [O], représenté par son conseil, par conclusions visées par le greffe et développées à l'oral a demandé au juge des référés de :
- valider le congé qui a été délivré à M. [K] [Y] et à Mme [C] [Y] pour le 31 octobre 2023,
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de M. [K] [Y] et à Mme [C] [Y] de la maison individuelle [Adresse 7] à [Localité 5], qu'ils occupent, ainsi que tous occupant de leur chef en la forme ordinaire ou accoutumée et, avec l'assistance de M. le commissaire de Police et de la force publique, si besoin et d'un serrurier requis à cet effet,
- ordonner le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux au moment de l'expulsion dans tel garde meuble du choix de l'exposant aux risques frais et périls de la défenderesse,
- dire qu'à défaut pour M. [K] [Y] et à Mme [C] [Y] de libérer les lieux sous huitaine à compter du présent jugement, il seront tenus de régler une astreinte de 30 euros par jour de retard à jusqu'à la libération des lieux loués qui se fera par la remise des clés,
- fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er novembre 2023 ai montant du précédent loyer mensuel soit la somme de 1225 euros et condamner M. [K] [Y] et à Mme [C] [Y] à régler ladite indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- condamner M. [K] [Y] et à Mme [C] [Y] à régler à M. [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [K] [Y] et à Mme [C] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de délivrance du congé,
- Ne pas écarter l'exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, M. [J] [O] fait valoir qu'il a respecté le délai de préavis de 6 mois prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que le congé délivré mentionne qu'il est donné en vue de la reprise par la propriétaire qui souhaite récupérer son bien à titre personnel pour y faire sa résidence principale et y passer sa retraite.
En réponse à l'argumentation des défendeurs sur l'incompétence du juge des référés pour valider le congé, il rappelle d'abord que le congé, acte unilatéral n'a pas en principe à faire l'objet d'une validation judiciaire. Il affirme ensuite qu'en effet le juge des référés ne peut valider ou annuler un congé si cela implique une appréciation complexe du fond du droit ou si un doute sérieux existe quant à la légitimité du congé, qu'en l'espèce il dispose bien d'un intérêt à agir né et actuel puisqu'il a délivré le congé pour le 31 octobre 2023, qu'ainsi son action n'est pas prématurée.
Sur la contestation sur la validité du congé relative à sa situation patrimoniale et financière, il prétend que la jurisprudence de la Cour de cassation a clairement établi que la réalité de la volonté du bailleur de reprendre le bien loué ne dépend pas uniquement de sa situation financière et patrimoniale, dès lors que le motif de reprise était sérieux et réel, que le contrôle exercé par le juge porte donc sur la réalité et le sérieux du motif invoqué et non sur l'opportunité ou la pertinence économique de la décision du bailleur. Il précise que si la loi impose au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, la justification peut être apportée ultérieurement notamment en cas de contestation, qu'il n'est pas obligé de fournir des éléments sur sa situation économique au moment de la délivrance du congé sauf si cette situation est directement liée au motif de reprise invoqué. Il ajoute qu'en tout état de cause sur sa situation financière il communique son avis d'imposition, qu'il est à la retraite depuis 2023 et qu'il est actuellement hébergé gratuitement dans un bien immobilier propriété d'une SCI de son fils dans l'attente que le bien litigieux se libère.

Mme [C] [Y] a comparu en personne, assistée de son conseil. Par conclusions visées par le greffe et développées oralement, elle a demandé au juge des référés, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet1991 de :
Dire n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la validation du congé pour reprise du 24 avril 2023 et ses conséquences,
Constater l'incompétence du juge des référés,
A titre subsidiaire,
Constater l'existence de contestations sérieuses quant à la validité du congé,
Débouter M. [O] de l'intégralité de ses demandes,
A titre infiniment subsidiaire,
Accorder à Mme [Y] un délai pour quitter les lieux, jusqu'au 31 octobre 2026,
Condamner M. [O] à verser au conseil de Mme [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement combiné des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile,
Condamner le demandeur aux entiers dépens,
Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir dans l'hypothèse où il serait fait droit même partiellement, aux demandes de M. [O].

A titre principal, Mme [Y] fait valoir qu'il est constant que la question de la validité du congé délivré par le bailleur relève de l'appréciation du juge du fond, que le juge des référés, juge du provisoire et de l'évidence n'a donc pas le pouvoir de statuer sur les demandes tendant à la validation du congé délivré le 24 avril 2023 et qu'il doit donc être jugé qu'il n'y a pas lieu à référé et que le juge des référés est incompétent.
A titre subsidiaire, Mme [Y] rappelle que lorsqu'il donne congé le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, qu'en l'espèce M. [O] a indiqué dans son congé qu'il souhaitait récupérer son bien à titre personnel pour y faire sa résidence principale et y passer sa retraite, mais qu'il ne verse aux débats aucun élément permettant d'apprécier la réalité de ce motif, alors même qu'il a attendu plus de deux ans pour saisir la juridiction ce qui permet selon elle de douter de l'intention de reprise, qu'ainsi le caractère réel et sérieux de la reprise n'est pas démontré. Elle ajoute que M. [O] était associé de plusieurs sociétés civiles immobilières et demande l'autorisation de pouvoir produire en cours de délibéré les éléments le démontrant.
A titre infiniment subsidiaire, Mme [Y] demande des délais pour quitter les lieux faisant valoir qu'elle a toujours respecté ses obligations et qu'ainsi sa bonne foi ne peut être remise en cause, qu'elle occupe le logement avec un enfant mineur dont elle assume seule la charge, que ses revenus ne lui permettent pas d'accéder à un logement dans le parc privé alors qu'elle demande un logement social depuis 2016 et a été reconnue comme prioritaire pour être relogée en urgence au titre du DALO le 31 janvier 2024.

Le juge a autorisé Mme [Y] à produire en cours de délibéré avant le 2 avril les éléments relatifs au patrimoine de M. [O] et a autorisé ce dernier à faire valoir ses observations sur ces éléments au plus tard le 8 avril 2026.

M. [K] [Y] a comparu en personne. Il a sollicité des délais pour quitter les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Mme [Y] n'a transmis aucune note en délibéré ou document dans le délai imparti.
En revanche, par courrier électronique reçu au greffe le 9 avril 2026, le conseil de M. [O] a transmis une note dans laquelle il rappelle que son contradicteur a soulevé à l'audience que son client serait multipropriétaire, et affirme que dans la réalité son statut patrimonial est plus modeste que la situation présentée. Il joint à cette note un extrait Kbis et les statuts de la SCI HANNA gérée par M. [B] [O], l'un des fils de M. [J] [O] dans laquelle celui-ci est associé minoritaire à hauteur de 20%, propriétaire d'un immeuble dans lequel réside plusieurs locataires.

MOTIFS

Sur les pouvoirs du juge des référée pour trancher le litige et l'exception d'incompétence

Il convient au préalable de relever que la demande visant à voir dire qu'il n'y a pas lieu à référé et que le juge des référés est incompétent constitue une seule et même demande.

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

L'urgence, laquelle peut découler d'une situation atteignant les droits d'une partie et qui se prolonge, n'est pas en l'espèce contestée par les défendeurs.
Il est soutenu que la demande de validation du congé en elle-même échappe à la compétence du juge des référés au motif qu'une telle décision relève de l'appréciation du juge du fond, pour être définitive.
Cependant, l'article 834 du code de procédure civile qui vise " tous les cas d'urgence " n'exclue aucune demande dès lors que cette urgence est caractérisée et qu'il n'existe pas de contestations sérieuses.
Une demande de validation de congé qui ne se heurterait pas à une contestation sérieuse est donc de la compétence du juge des référés d'autant qu'en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail sans qu'il soit besoin de le faire judiciairement valider. La décision reste pour autant, en application de l'article 484 du code de procédure civile, une décision provisoire.
Il convient donc de rejeter l'exception d'incompétence du juge des référés pour trancher le litige.

Sur l'existence d'une contestation sérieuse et ses conséquences sur les pouvoir du juge des référés

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Aux termes de l'article 15 Ia de la loi du 6 juillet 1989 " lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. " Ce même article précise que " lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. "
Il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Dans le congé M. [O] a indiqué qu'il souhaitait " récupérer son bien à titre personnel pour y faire sa résidence principale et y passer sa retraite ".
Mme [Y] soutient que M. [O] ne démontre pas le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, qu'il existe un doute sur son intention de reprendre le logement parce qu'il a attendu deux ans avant de saisir la juridiction, qu'il est hébergé à titre gratuit et qu'il est associé de plusieurs sociétés civiles immobilières.
En l'espèce M. [O] pour démontrer le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise a produit l'attestation fiscale 2025 émise par " Info retraite " dont il ressort qu'il a perçu une pension de retraite en 2023 et en 2025. Il démontre ainsi être à la retraite depuis au moins l'année 2023, année du congé. Il produit également une attestation de M. [V] [O], son fils qui indique que la SCI [V] héberge à titre gratuit M. [J] [O] dans un logement situé [Adresse 8]. Cependant, dès lors que la charge de la preuve du caractère réel et sérieux de la volonté de reprise pèse sur M. [O], ces deux seuls éléments sont insuffisants, à empêcher tout doute sur le sens de la décision qui pourrait intervenir au fond quant au caractère réel et sérieux de sa volonté de reprendre le bien alors qu'il vit dans la même ville et est hébergé à titre gratuit et a attendu deux ans avant de saisir la juridiction pour obtenir l'expulsion de M. et Mme [Y]. Il convient donc de considérer que Mme [Y] oppose une contestation sérieuse à la demande de M. [J] [O] de voir valider le congé qu'il a lui a fait délivrer le 24 avril 2023, sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner si le fait qu'il soit associé d'une SCI fait douter de la volonté de M. [O] de reprendre le logement, cet élément étant surabondant.
En conséquence, il convient de dire qu'il n'y a pas lieu à référer.
Sur les demandes accessoires.
M. [J] [O] qui succombe sera condamné aux entiers dépens de l'instance.
Par ailleurs l'équite commande, en application des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, de condamner M. [J] [O] à payer la somme de 1 100 euros à Maître [M] [D].

PAR CES MOTIFS