TJ 33063, 5 mai 2026, RG 24/02489

Du 05 mai 2026

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02489 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUN2

[Y] [C]

C/

[Z] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 05 mai 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [C]
né le 01 Août 1964 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [W]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2017, à effet au 1er octobre 2017, Monsieur [Z] [W] a donné à bail à Monsieur [Y] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 620 €, un forfait de charges de 30 €, outre un dépôt de garantie de 975 €.

Par un nouvel acte signé sous seing privé le 1er octobre 2017, Monsieur [Z] [W] et Monsieur [Y] [C] ont établi un nouveau bail portant sur le même logement, visant une colocation meublée, prévoyant un loyer de 650 € charges incluses “sous réserve d’une consommation raisonnable et d’un signalement en cas de fuite ou d’excès.

Courant novembre 2020 et courant octobre 2023, M. [Z] [W] a informé M. [Y] [C] de la révision du loyer.

Par courrier en date du 1er septembre 2024, Monsieur [Z] [W] a informé Monsieur [Y] [C] de la révision du loyer effective à compter du prochain loyer.

Ayant été mis en demeure de restituer à son locataire la somme de 1.007,74 € au titre des révisions tardives du loyer, par la GMF, assureur protection juridique de Monsieur [Y] [C], Monsieur [Z] [W], par courrier en date du 30 mai 2024, a restitué à Monsieur [Y] [C] la somme de 760,90 €.

Par courrier en date du 30 mai 2024, Monsieur [Z] [W] a donné congé pour reprise à Monsieur [Y] [C], avec effet au 30 septembre 2024.

Par courrier en date du 3 octobre 2025, Monsieur [Z] [W] a informé Monsieur [Y] [C] de la révision du loyer effective à compter du prochain loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Monsieur [Y] [C] a fait assigner Monsieur [Z] [W] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 10 décembre 2024, aux fins principalement de voir condamner Monsieur [Z] [W] à lui payer la somme de 1.128,58 € au titre de la régularisation du loyer à compter de novembre 2020, la somme de 310 € au titre du trop-perçu du dépôt de garantie et déclarer nul le congé délivré par Monsieur [Z] [W].

A la suite de l'audience du 10 décembre 2024, le dossier a fait l'objet de deux renvois pour échange de conclusions et de pièces.

Renvoyés à tenter une conciliation lors de l’audience du 11 mars 2025, le conciliateur de justice a constaté l’échec de la conciliation le 19 mai 2025.

Lors de l'audience du 17 juin 2025, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [Y] [C], régulièrement représenté, sollicitait du juge, avec exécution provisoire, de :

- Condamner Monsieur [Z] [W] à lui verser la somme de 808,08 € au titre d'un trop-perçu de loyers ainsi que la somme de 310 € au titre d'un trop-perçu de dépôt de garantie ;
- Déclarer nul le congé délivré le 30 mai 2024 ;
- Débouter Monsieur [Z] [W] de l'ensemble de ses prétentions ;
- Condamner Monsieur [Z] [W] à lui verser la somme de 1.500 € en réparation de son préjudice moral, outre la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice de perte de temps ;
- Condamner Monsieur [Z] [W] aux entiers frais et dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il soutenait que la relation contractuelle nouée avec Monsieur [Z] [W] doit être qualifiée de bail d'habitation portant sur un logement nu, nonobstant les mentions de la convention du 1er octobre 2017, dès lors que le bien mis à sa disposition n'était pas pourvu des équipements prévus par les articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en déduisait, d'une part, que seules les conditions financières prévues dans le contrat du 25 septembre 2017 devaient être appliquées et soutenait, dans ce contexte, que Monsieur [Z] [W] avait bénéficié d’un trop-perçu à l'occasion des révisions du loyer opérée en 2020 et en 2023, calculées initialement à partir d'un loyer de 650 €, et non de 620 €, et en faisant usage d'indices erronés. Il sollicitait en conséquence la condamnation du défendeur à lui restituer le solde de ce trop-perçu, compte tenu du remboursement partiel déjà effectué.
Il se prévalait de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et indiquait que le montant du dépôt de garantie prévu pour un bail d'habitation portant sur un logement nu ne pouvait être supérieur à l'équivalent d'un mois de loyer, soit 620 €, de sorte que le bailleur, à qui il avait versé la somme de 930 € au titre du dépôt de garantie, devait lui restituer le trop-perçu.

Il plaidait également la nullité du congé délivré par Monsieur [Z] [W], ce dernier ne respectant pas le délai de six mois de préavis avant la date du terme du bail.

Par ailleurs, il affirmait que le comportement et la mauvaise foi du défendeur lui avaient causé un préjudice moral qu'il devait réparer, ainsi qu'un préjudice résultant de la perte de temps causé par les diligences qu'il avait dû accomplir.

Il s'opposait, enfin, à la demande formée par Monsieur [Z] [W] au titre d'un rappel de charges pour l'année 2024, compte tenu de son caractère tardif.

Monsieur [Z] [W], comparant en personne, contestait les prétentions et les moyens de M. [Y] [C] en plaidant que le bail conclu avec le demandeur portait bien sur un logement meublé. Il expliquait que c'était le locataire qui avait souhaité retirer les meubles qui garnissaient le logement pour y installer les siens, et qu'il n'avait jamais contesté cette qualification, qui correspondait à la commune intention des parties.

S'agissant de la révision du loyer, il confirmait avoir réalisé ses calculs en tenant compte d’un loyer initial de 650 €, conformément aux conditions contractuelles convenues le 1er octobre 2017. A ce titre, il ajoutait que si la qualification de bail d'habitation portant sur un logement nu devait être retenue, et que le loyer initial devait, en conséquence, être ramené à la somme de 620 € outre 30 € d'avance sur charges, Monsieur [Y] [C] serait alors redevable, à son égard, d'un "rappel de charges sur 2024" qu'il chiffrait à la somme de 1.879,52 €.

S'agissant du dépôt de garantie, il exposait que, nonobstant la question de la qualification du contrat et de la limite applicable, Monsieur [Y] [C] avait versé lors de son entrée dans le logement la somme de 650 €, et non celle de 930 €.

Il soutenait la régularité du congé délivré à Monsieur [Y] [C] dans le respect du délai de préavis légal applicable aux baux meublés, et demandait à ce dernier de libérer les lieux dans un délai de trois mois.

Enfin, il contestait la demande en indemnisation formée par Monsieur [Y] [C] et sollicitait, à titre reconventionnel, la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral et financier résultant du stress et de la dégradation de sa qualité de vie générés par le comportement du demandeur, ainsi que du temps passé à préparer sa défense.

Par jugement avant dire droit rendu le 26 août 2025, le juge des contentieux de la protection a prononcé la réouverture des débats à l'audience du 18 novembre 2025 afin de permettre à Monsieur [Z] [W] de fournir ses explications sur ses potentielles demandes reconventionnelles paraissant résulter d’une pièce à laquelle les parties se sont toutes deux référées, qui tendraient d'une part à la condamnation de Monsieur [Y] [C] à lui régler la somme de 1.879,52 € au titre du rappel de charges pour l'année 2024, et le cas échéant produire les documents utiles, et d'autre part à l'expulsion de Monsieur [Y] [C].

Après deux renvois, Monsieur [Y] [C], régulièrement représenté, sollicite du juge lors de l'audience du 10 mars 2026 au cours de laquelle l'affaire a été retenue, de :

- Fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 622,86 € du mois de novembre 2020 au mois de septembre 2023 inclus,
- Fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 644,61 € à compter du mois d'octobre 2023,
- Fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 660,51 € à compter du mois d'octobre 2024,
- Fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 666,27 € à compter du mois d'octobre 2025,
- Condamner en conséquence Monsieur [Z] [W] à lui verser la somme de 1.036,74 € au titre de la régularisation de loyer à compter de novembre 2020, somme à parfaire au jour du jugement,
- Requalifier le contrat de bail en contrat de bail non meublé,
- Condamner en conséquence Monsieur [Z] [W] à lui verser la somme de 310 € au titre du trop-perçu du dépôt de garantie,
- Déclarer nul le congé délivré par Monsieur [Z] [W],
- Condamner Monsieur [Z] [W] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de son préjudice moral,
- Condamner Monsieur [Z] [W] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de son préjudice de perte de temps,
- Débouter Monsieur [Z] [W] de l'ensemble de ses demandes,
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner Monsieur [Z] [W] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [Z] [W] aux dépens comprenant les frais d'exécution, dont le droit proportionnel du n°129 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3 du code de commerce.

S'agissant de la révision des loyers, il conteste celles intervenues en novembre 2020, octobre 2023, septembre 2024 et octobre 2025 au motif que l'indice de référence à prendre en compte est celui du troisième trimestre de l'année écoulée. Il précise que l'indice de référence du troisième trimestre :
- de l'année 2019 est de 129,99 € et de l'année 2020 est de 130,59 €, faisant un loyer de 622,86 € à compter de novembre 2020,
- de l'année 2022 est de 136,27 € et de l'année 2023 est de 141,03 €, faisant un loyer de 644,61 € à compter d'octobre 2023,
- de l'année 2023 est de 141,03 € et de l'année 2024 est de 144,51 €, faisant un loyer de 660,51 € à compter de septembre 2024,
- de l'année 2024 est de 144,51 € et de l'année 2025 est de 145,77, faisant un loyer de 666,27 € à compter d'octobre 2025.

Il considère donc avoir versé les sommes suivantes à tort : 21,14 € par mois pour la période de novembre 2020 à septembre 2023 inclus, 32,39 € par mois pour la période d'octobre 2023 à septembre 2024 inclus, 44,04 € par mois pour la période d'octobre 2024 à octobre 2025 inclus et 38,11 € par mois pour la période de novembre 2025, soit un total de 1.797,64 €, dont il y a lieu de déduire 760,90 € d’ores et déjà restituée le 30 mai 2024.

S'agissant de la requalification du bail, il se prévaut des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le bail signé avec Monsieur [Z] [W] n'est ni une colocation ni une location meublée. Il précise qu'à son arrivée aucun état détaillé du mobilier n'a été réalisé puisque le logement était vide et que Monsieur [Z] [W], auquel la charge de la preuve incombe, ne démontre pas que le logement a été loué meublé.

S'agissant du dépôt de garantie, il invoque l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que compte tenu de la requalification en bail d'habitation non meublé, le dépôt de garantie ne pouvait être supérieur à 620 €. A cet égard, il précise avoir réglé la somme de 920 € et que Monsieur [Z] [W] fait preuve de mauvaise foi en contestant ce paiement.

S'agissant du congé, il se prévaut de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que le congé délivré ne respecte pas le délai de six mois puisqu'il l'a été par courrier du 30 mai pour le 30 septembre 2024.

S'agissant de son préjudice moral, il indique le bailleur est de mauvaise foi puisqu'il refuse de régulariser son loyer et lui donne congé sans respecter les délais. Il ajoute que son courrier est déposé devant la baie vitrée puisqu'il ne dispose pas de la clé de la boite aux lettres.

S'agissant de son préjudice de perte de temps, il précise avoir accompli de nombreuses diligences pour tenter de le résoudre amiablement.

Concernant les demandes reconventionnelles de Monsieur [Z] [W], il soutient que celle formulée au titre des rappels de charges est particulièrement brutale, qu'aucune des factures produites ne permet de rattacher le montant sollicité à une répartition contractuelle, régulière et détaillée des charges, et qu'elle n'a pas été précédée d'une justification exhaustive tant sur l'assiette revendiquée que sur le montant réclamé, ni d'une régularisation annuelle conforme à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la taxe foncière ne constitue pas une charge récupérable, de sorte que sa demande de refacturation est infondée.
Il fait, enfin, valoir que celle relative à son préjudice moral n'est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

Monsieur [Z] [W], comparant en personne, indique à titre liminaire à l’audience qu’il admet que le contrat valablement conclu entre les parties et devant être retenu pour régir leur relation contractuelle, est celui signé le 25 septembre 2017, dont le loyer s’élève à 620 € et les charges à 30 €. Il précise que le second motif de la réouverture des débats tiré d’une possible demande d’expulsion ne doit pas être retenu et examiné, qu’il ne la demande plus.

S'agissant de la révision du loyer, il soutient que Monsieur [Y] [C] lui doit la somme de 427,93 €, compte tenu du remboursement qu'il a effectué à son profit de 760,90 € et qu'il est de 674,38 € hors charges depuis le 1er novembre 2025.

S'agissant de la régularisation des charges, il explique que Monsieur [Y] [C] occupe 42m² correspondant à 19,5% de la surface totale de 215 m² du bien immobilier, dans lequel il réside aussi, et verse une provision sur charge de 30 €, de sorte qu'au prorata des mètres carrés occupés, il lui doit les sommes de 984,43 € au titre du rappel de charges pour l'année 2023 et de 989,69 € au titre du rappel de charges pour l'année 2024.

S'agissant de la requalification du bail, il soutient que celle de bail meublé correspond à leur intention commune lors de la signature du contrat, même si Monsieur [Y] [C] a utilisé ses propres meubles. Il indique que Monsieur [Y] [C] n'a jamais contesté cette qualification jusqu'à la notification du congé, et prétend que cela constitue une manœuvre dilatoire destinée à retarder son départ des lieux. Il précise lui avoir proposé des solutions amiables qu'il a toutes rejetées, sans considération des besoins de sa famille.

S'agissant du congé, il fait valoir que le délai de préavis de trois mois a été respecté, ce qui démontre sa bonne foi et son intention de se conformer aux termes du bail meublé.

S'agissant du dépôt de garantie, il indique que celui prévu par le bail signé le 1er octobre 2017 est de 650 €.

Il demande également à ce que la provision sur charges soit fixée à la somme de 85 € par mois ainsi que la condamnation de Monsieur [Y] [C] à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral. A cet égard, il explique que toutes ses tentatives de conciliation ont été rejetées et qu'il n'a pas pu bénéficier de l'aide de sa protection juridique. Il ajoute avoir subi un stress important, une anxiété constante et une dégradation de sa qualité de vie en raison des actions de Monsieur [Y] [C] et du temps passé à répondre. Il considère que ce litige a porté atteinte à sa vie personnelle, professionnelle et à sa réputation et ajoute que sa fille a dû trouver un autre logement à ses frais.

*
* *

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la qualification du contrat :

L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L'article 2 du décret du 31 juillet 2015 dispose que le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° [Localité 5] ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6° C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l'espèce, il est constant que, par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2017, à effet du 1er octobre 2017, Monsieur [Z] [W] a donné à bail à Monsieur [Y] [C] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4].

Le contrat de bail stipule qu'il s'agit d'une location de logement meublé soumise au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, Monsieur [Y] [C] conteste le caractère meublé de la location en soutenant avoir apporté l’ensemble du mobilier dont la literie.

Monsieur [Z] [W] soutient que le preneur aurait refusé les meubles mis à sa disposition, préférant installer les siens.

Il est constant que Monsieur [Y] [C] n'a contesté le caractère meublé du bail que par courrier en date du 30 avril 2024, soit après plus de sept années d'occupation. Toutefois, la tardiveté de cette contestation est sans incidence sur la qualification juridique du contrat, laquelle dépend des seules conditions matérielles de la location au jour de sa conclusion.

Pour sa part, Monsieur [Z] [W] n’apporte aucun élément probant de nature à étayer ses allégations, alors qu'il incombe au bailleur de rapporter la preuve du caractère meublé du logement loué.

Si l'état des lieux d'entrée contradictoire en date du 29 septembre 2017 décrit l'état général du logement, il ne mentionne que de la présence de deux plaques vitrocéramiques, sans comporter aucun inventaire ni état détaillé du mobilier.

De même, le contrat de bail se borne à faire état des équipements suivants : une cuisine équipée avec four intégré et plaques vitrocéramiques et une salle de bain avec douche à l'italienne, meuble

lavabo avec miroir éclairé, sèche-serviette, sans qu'il soit justifié de la présence d'un mobilier suffisant permettant au locataire d'y vivre normalement.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] [W] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, que le logement était pourvu d'un mobilier conforme aux exigences d'un bail meublé, nonobstant la qualification donnée au contrat.

Par conséquent, il convient de requalifier le bail conclu le 25 septembre 2017 à effet au 1er octobre 2017, en bail d'habitation vide d'une durée de 3 ans soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

II - Sur la révision du loyer :

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

L'article 17-1, alinéa I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : " lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. "

En l'espèce, afin de justifier de la somme sollicitée Monsieur [Y] [C] a fait application des indices du trimestre 3. Or, aux termes de ses courriers en date des 1er septembre 2024 et 3 octobre 2025, Monsieur [Z] [W] fait quant à lui application de l'indice du trimestre 3 puis du trimestre 2.

A cet égard, il convient de relever qu'une clause de révision est bien intégrée au contrat de location en date du 25 septembre 2017 qui fait référence à l' " indice du T1 de l'année de référence ", de sorte que les parties ont contractuellement entendues se soumettre à l'indice du premier trimestre, nonobstant la date de révision fixée au 1er octobre 2018 et la date de signature du bail.

A défaut de précision explicite sur l'année de référence, il convient de retenir l'indice du premier trimestre de l'année de conclusion du bail, soit l'indice du 1er trimestre 2017 correspondant alors à 125,90. Il en résulte que la révision du loyer doit être opérée par référence à l'évolution de l'indice du premier trimestre de chaque année.

Selon le tableau produit par Monsieur [Z] [W], ainsi que les deux courriers en date des 1er septembre 2024 et 3 octobre 2025 précités, l'application de cette clause a été sollicitée à compter d'octobre 2020, octobre 2023, octobre 2024 et novembre 2025. Si Monsieur [Y] [C] ne conteste pas les trois dernières dates, il indique dans ses écritures que la première révision du loyer a pris effet à compter de novembre 2020. En l'absence d'élément permettant d'établir que le locataire s'est vu notifier cette réévaluation, il convient de retenir la date effective de novembre 2020, non contestée par Monsieur [Y] [C].

Le loyer initial a été fixé à 620,00 € et seront retenus les IRL suivants :
- T1 2017 = 125,90
- T1 2020 = 130,57
- T1 2023 = 138,61
- T1 2024 = 143,46
- T1 2025 = 146,33

S'agissant de la révision applicable en novembre 2020, le loyer applicable à compter de cette date est de 643 € (620 \ (130,57 / 125,90)). Monsieur [Y] [C] a réglé la somme de 644 € par mois. Il a donc versé un trop-perçu le 1 € par mois, soit un total de 35 € (1 x 35 mois) pour cette période.

S'agissant de la révision applicable en octobre 2023, le loyer applicable à compter de cette date est de 682,64 € (643,00 \ (138,61 / 130,57)). Monsieur [Y] [C] a réglé la somme de 677 € par mois. Il est donc débiteur de la somme de 67,68 € (5,64 x 12 mois) pour cette période.

S'agissant de la révision applicable en octobre 2024, le loyer applicable à compter de cette date est de 706,53 € (682,64 \ (143,46 / 138,61)). Monsieur [Y] [C] ayant payé la somme de 704,55 € par mois, il est donc débiteur de la somme de 23,76 € (1,98 x 12 mois) pour cette période.

S'agissant de la révision applicable en novembre 2025 jusqu'au jour du jugement, le loyer applicable à compter de cette date est de 720,67 € (706,53 \ (146,33 / 143,46)). Monsieur [Y] [C] ayant payé la somme de 704,38 € par mois, il est donc débiteur de la somme de 97,74 € (16,29 x 6 mois) pour cette période.

Ainsi, Monsieur [Y] [C] est débiteur de la somme totale de 154,18 €, de sorte qu'il n'est pas fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [Z] [W] au titre de la révision annuelle des loyers.

De surcroît, Monsieur [Z] [W] a restitué à Monsieur [Y] [C] la somme de 760,90 € selon chèque en date du 13 mai 2024, Monsieur [Y] [C] est donc en réalité débiteur à son encontre de la somme totale de 915,08 €.

Toutefois, Monsieur [Z] [W] ne sollicite au terme de ses écritures que la condamnation de Monsieur [Y] [C] à lui régler la somme de 427,93 € au titre des révisions de loyer.

Dès lors, Monsieur [Y] [C] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 427,93 €.

Enfin, il y a lieu d’observer que si Monsieur [Z] [W] considère que le nouveau loyer applicable au contrat doit être fixé à la somme de 674,38 €, il devrait en réalité être fixé à 720,67 € en application de la clause de révision et des dispositions légales, à compter de l'échéance suivant la date de l'audience.

III - Sur la restitution du dépôt de garantie liée à la requalification du bail :

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

L'article 25-6 de la même loi applicable aux logements meublés dispose que par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

En l'espèce, si le contrat de bail signé entre les parties le 25 septembre 2017 fixe le montant du dépôt de garantie à la somme de 975 €, Monsieur [Y] [C] produit un reçu en date du 29 septembre 2017 aux termes duquel Monsieur [Z] [W] reconnaît avoir reçu la somme de 930 € à titre de "caution".

Or, compte tenu de la requalification du bail, Monsieur [Z] [W] était fondé à solliciter un dépôt de garantie ne pouvant être supérieur à un mois de loyer, soit à la somme de 620 €.

Par conséquent, Monsieur [Z] [W] sera condamné à payer à Monsieur [Y] [C] la somme de 310 € (930 - 620) au titre du dépôt de garantie.

IV - Sur la validité du congé :

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Il convient de rappeler que la requalification du bail n'entraîne pas la nullité des actes délivrés en cours du bail et ne les prive pas d'effet s'ils respectent les formes et délais prévus par les textes encadrant la nouvelle qualification du bail.

En l'espèce, il est constant que par lettre en date du 30 mai 2024 Monsieur [Z] [W] a donné congé à Monsieur [Y] [C] en indiquant que celui-ci prendrait effet au 30 septembre 2024.

Toutefois, le bail, requalifié en bail d'habitation nu conclu le 25 septembre 2017 pour une durée de trois ans ayant commencé à courir le 1er octobre 2017, s'est renouvelé par périodes triennales successives pour expirer le 30 septembre 2026 à minuit.

Il est admis que le congé délivré pour une date prématurée même très antérieure à la date d’expiration du bail, n’est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Dès lors, le congé délivré le 30 mai 2024, bien qu'indiquant une date d'effet erronée, est intervenu plus de six mois avant l'échéance du bail. Il est donc régulier, et ses effets seront reportés à la première échéance utile du bail, soit le 30 septembre 2026.

Sur le motif du congé, il s'agit de la reprise pour héberger la fille de Monsieur [Z] [W], Madame [K] [W], née le 1er janvier 2002, actuellement domiciliée au [Adresse 4] à [Localité 6], dans le cadre de la poursuite de ses études, à titre de logement principal.

Monsieur [Y] [C] n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause la réalité de ce projet de reprise. Il ne conteste d'ailleurs ni l'identité de la bénéficiaire, ni son intention d'occuper le logement à titre d'habitation principale, pas plus encore que l'absence de nécessité de reprendre ce logement.

Par conséquent, le congé délivré le 30 mai 2024 par Monsieur [Z] [W] est valable et doit produire effet au 30 septembre 2026 à minuit.

Monsieur [Y] [C] sera en conséquence débouté de sa demande visant à voir déclarer nul ce congé.

V - Sur les demandes reconventionnelles au titre de la régularisation des charges et des provisions sur charges :

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

L'annexe du décret du 26 août 1987 dresse une liste des charges récupérables parmi lesquelles figurent l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés, le combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.

En l'espèce, compte tenu de la requalification du contrat de location meublé en location de logement vide, la clause d'évaluation forfaitaire des charges figurant au bail est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, cette clause doit être réputée non écrite, les charges locatives ne pouvant dès lors être récupérées que dans les conditions prévues par l'article 23 précité, sur justification et pour leur montant réel.

Monsieur [Z] [W] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [C] au paiement de la somme de 984,43 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2023 et de 989,69 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2024.

Toutefois, il ressort du décompte produit que sont notamment inclus des frais de téléphone et de connexion internet, lesquels ne figurent pas dans la liste limitative des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987. Ces dépenses, relevant de contrat de services personnels, ne sont pas liées à l'usage de la chose louée ni à l'entretien ou au fonctionnement de l'immeuble, et ne présentent donc pas le caractère de charges locatives récupérables.

S'agissant des consommation d'eau, de gaz et d'électricité, celles-ci sont réparties par Monsieur [Z] [W] en fonction de la superficie du logement occupé. Or, ces charges, par nature variables, dépendent du nombre d'occupants et de leurs habitudes de consommation.
En l'absence de compteurs individuels et de tout élément objectif permettant d'opérer une répartition entre les occupants de l'immeuble, et faute pour Monsieur [Z] [W] de préciser le nombre total d'occupants, il ne justifie pas de créances certaines, liquides et exigibles au titre de ces différents postes.

En revanche, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, liée à la valeur locative du bien, et de l'entretien de la chaudière, constituant une charge afférente au logement, sont des charges récupérables. Le bailleur produit à cet égard son avis de taxe foncière pour l'année 2024 faisant apparaître une taxe d'enlèvement des ordures ménagères d'un montant de 355 pour l'année 2023 et de 388 € pour l'année 2024, ainsi que deux factures d'entretien de la chaudière de la société Alouette Thermique du 30 juin 2023 et du 26 juin 2024, chacune d'un montant de 145 €.

La répartition de ces charges au prorata de la surface occupée, au regard de leur nature, apparaît pertinente.

Ainsi, le logement occupé par Monsieur [Y] [C] représentant 42m² sur une surface totale de 215m², soit une quote-part de 42/215 = 0,1953. Soit pour l'année 2023 : (355 + 145) x 0,1953 = 97,67 € et pour l'année 2024 : (388 + 145) x 0,1953 = 104,08 €.

Par conséquent, Monsieur [Y] [C] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 201,75 € au titre des charges récupérables pour les années 2023 et 2024.

En outre, Monsieur [Z] [W] demande également que la provision sur charges soit désormais fixée à la somme de 85 € par mois.

Toutefois, il résulte de ce qu'il précède que les seules les charges récupérables relatives à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à l'entretien annuel de la chaudière sont justifiées par le bailleur et d'un montant très inférieur à celui allégué.

En outre, le décompte précité produit par Monsieur [Z] [W] intègre des charges non récupérables ainsi que des charges dont les modalités de répartition ne sont pas justifiées.

Dès lors, en l'absence d'éléments permettant de déterminer et d'apprécier le montant de la provision mensuelle sur charges sollicitée, la demande de Monsieur [Z] [W] ne pourra prospérer.

VI - Sur le préjudice moral de Monsieur [Y] [C] :

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, Monsieur [Y] [C] ne produisant aucun élément pour démontrer le préjudice moral invoqué, il sera débouté de sa demande d'indemnisation à ce titre.

VII - Sur le préjudice lié à la perte de temps de Monsieur [Y] [C] :

L'article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L'octroi de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires est subordonné à la double preuve par le créancier d'un préjudice indépendant du retard et de la mauvaise foi du débiteur.

En l'espèce, Monsieur [Y] [C] ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice distinct de celui résultant du paiement indû partiel du dépôt de garantie, qui sera d’ores et déjà compensé par les intérêts moratoires.

Il ne démontre pas davantage la mauvaise foi de Monsieur [Z] [W], du reste partiellement fondé en ses demandes.

Par conséquent, Monsieur [Y] [C] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

VIII - Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral de Monsieur [Z] [W] :

En l'espèce, Monsieur [Z] [W] ne produisant aucun élément pour démontrer le préjudice moral invoqué, il sera débouté de sa demande d'indemnisation à ce titre.

IV - Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Monsieur [Y] [C] et Monsieur [Z] [W], succombent partiellement dans leurs demandes. En conséquence, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité.

Chacune des parties succombant, Monsieur [Y] [C] sera débouté de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,