TJ 51454, 30 avr. 2026, RG 25/01953

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS POLE CIVIL

N° RG 25/01953 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FDLU

Nature affaire : 72C

Syndicat des copropriétairesde l’immeuble 62 rue Camille Lenoir et 31 bis et 31 ter rue Jacquart 51100 REIMS représenté par son syndic en exercice, la SARL DH4 PARTENAIRE IMMOBILIER
C/
S.A.R.L. COTE IMMO

ORDONNANCE SUR INCIDENT EN DATE DU 30 Avril 2026

ENTRE :

Syndicat des copropriétairesde l’immeuble 62 rue Camille Lenoir et 31 bis et 31 ter rue Jacquart 51100 REIMS représenté par son syndic en exercice, la SARL DH4 PARTENAIRE IMMOBILIER
47 rue de Châtivesle
51100 REIMS
représentée par Me Catherine DESGRIPPES, avocat au barreau de REIMS

Défendeur à l’incident
Demandeur au principal

ET :

S.A.R.L. COTE IMMO
31 B, rue de Cernay
51100 REIMS
représentée par Maître Nicolas HÜBSCH de la SELARL HBS, avocats au barreau de REIMS

Demanderesse à l’incident
Défenderesse au principal

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Nous, Benoît LEVÉ, juge de la mise en état, assisté de Céline LATINI, greffier,

Après avoir entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, en notre cabinet, le 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, et ce jour, la décision suivante a été rendue contradictoirement ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 23 décembre 2011, la SARL COTE IMMO a fait l'acquisition d'un ensemble immobilier sis 62, rue Camille Lenoir à Reims, édifié sur la parcelle cadastrée section BH n°137.
Après avoir obtenu un permis de démolir et de construire par arrêté du 6 juin 2012, elle a fait construire un immeuble soumis au statut de la copropriété, dont les lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement.

Après avoir procédé à une déclaration d'achèvement des travaux en date du 22 décembre 2014, les parties communes ont été réceptionnées en date du 18 septembre 2015.

Depuis lors, le Syndicat des copropriétaires de la résidence MONA LISA et la SARL COTE IMMO s'opposent à propos d'un local utilisé privativement par la SARL COTE IMMO, dont le syndicat estime qu'il constitue une partie commune illicitement occupée par la SARL COTE IMMO.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence MONA LISA a saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner sous astreinte à la SARL COTE-IMMO de remettre à ses frais les lieux en leur état antérieur.

Par ordonnance en date du 12 décembre 2024, le Juge des référés a :
- Débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence MONA LISA de l'ensemble de ses demandes ;
- Rejeté la demande de provision formé par la SARL COTE IMMO ;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence MONA LISA représenté par son syndic, la SARL DH 4 PARTENAIRE IMMOBILIER à payer à la Société COTE IMMO la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction.
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Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence MONA LISA représenté par son syndic, la SARL DH 4 PARTENAIRE IMMOBILIER a fait assigner la SARL COTE IMMO devant le Tribunal judiciaire de Reims, à qui il demande, de :
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS recevable et bien fondé en ses demandes, et l'y accueillant ;
- Juger que le vide sanitaire situé sous le bâtiment B de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS, visé au plan annexé au règlement de copropriété sous la mention "parties communes spéciales du bâtiment B" est une partie commune de la copropriété de l'immeuble sis 62 rue Camille Lenoir à REIMS ;
- Ordonner sous astreinte à la SARL COTE IMMO de remettre à ses frais dans son état conforme aux plans annexés au règlement de copropriété, le vide sanitaire qu'elle a transformé en réserve en déposant la porte et en y montant un mur en béton au lieu et place et en évacuant tout ce qui se trouve entreposé dans ladite " réserve " ;
- Condamner la SARL COTE IMMO à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens d'instance ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique en date du 3 mars 2026, la SARL COTE-IMMO demande au Juge de la mise en état, de :
- Juger la SARL COTE IMMO bien fondée en ses demandes ;
- Juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS irrecevable en ses demandes, et en conséquence ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS à lui verser la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction.

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique en date du 15 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence MONA LISA demande au Juge de la mise en état, de :
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS recevable et bien fondé en ses demandes ;
- Déclarer la SARL COTE IMMO irrecevable et mal fondée en ses demandes et l'en débouter ;
- Juger que le vide sanitaire - appelé cave ou réserve - situé sous le bâtiment B de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS, visé au plan annexé au règlement de copropriété sous la mention " parties communes spéciales du bâtiment B " est une partie commune de la copropriété de l'immeuble sis 62 rue Camille Lenoir à REIMS ;
- Juger dès lors que le syndicat des copropriétaires a qualité à agir ;
- Condamner la SARL COTE IMMO à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens de l'incident ;
- Renvoyer la présente affaire à la prochaine audience de mise en état pour qu'il soit statué au fond ;
- Ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir.

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

L'affaire a été retenue à l'audience d'incident du 17 mars 2026, et mise en délibéré ce jour pour être rendue le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la fin de non-recevoir

La SARL COTE IMMO conclut à l'irrecevabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS faute de qualité à agir.

Au soutien de ses prétentions, elle expose en substance que l'espace désigné par le demandeur sous la dénomination de vide sanitaire est une partie privative lui appartenant, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS n'a pas qualité à agir.

En défense, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 62 rue Camille Lenoir à REIMS fait valoir que le local, désigné comme vide sanitaire dans le règlement de copropriété et les plans du géomètre expert [Q] [V] est une partie commune que la SARL COTE IMMO s'est accaparé en s'y faisant construire une réserve, de sorte qu'elle a qualité pour en demander la restitution.

Ceci étant sommairement exposé, il est rappelé que l'article 789 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir ; qu'en outre, par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Or, au cas d'espèce, force est de constater que le présent incident, qui porte sur la qualité à agir du demandeur, nécessite en réalité de trancher une double question au fond qui renferme en elle-même la totalité du présent litige ; à savoir la question de savoir si le local litigieux est une partie commune ou une partie privative appartenant à la SARL COTE IMMO, et corrélativement celle de savoir qui est titulaire de droits sur ledit local.

Ceci étant précisé, il apparait opportun de réserver l'examen de la fin de non-recevoir dont s'agit à l'issue de l'instruction tenant compte de la complexité des moyens soulevés dans le cadre de la fin de non-recevoir.

Par suite, la fin de non-recevoir soulevée par la SARL COTE IMMO sera tranchée à l'issue de l'instruction de l'affaire par la formation de jugement statuant au fond ; les parties étant, dès lors, invitées à reprendre les fins de non-recevoir dans leurs conclusions au fond adressées à la formation de jugement.

2. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, il est équitable de réserver les prétentions des parties au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,