TJ 51454, 30 avr. 2026, RG 25/02000

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS POLE CIVIL

N° RG 25/02000 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FDJG

Nature affaire : 50D

[G] [T]
[E] [M] épouse [T]
C/
[Z] [R]
[Q] [C] épouse [R]
S.A.S. SERGIC

République française
Au nom du peuple français

ORDONNANCE SUR INCIDENT EN DATE DU 30 Avril 2026

ENTRE :

Monsieur [G] [T]
21 Avenue Arthur Rimbaud
08090 AIGLEMONT

Madame [E] [M] épouse [T]
21 Avenue Arthur Rimbaud
08090 AIGLEMONT
représentés par Me Eric GODET-REGNIER, avocat au barreau de REIMS

Défendeurs à l’incident
Démadeurs au principal

ET :

Monsieur [Z] [R]
78 route de Reims
51110 ISLES SUR SUIPPE
représenté par Me Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS

Madame [Q] [C] épouse [R]
78 route de Reims
51110 ISLES SUR SUIPPE
représentée par Me Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS

Demandeurs à l’incident
Défendeurs au principal

S.A.S. SERGIC
148 rue Nationale
59800 LILLE
représentée par Maître Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS, avocat postulantet de me Emilie DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Défenderesse à l’incident
Défenderesse au principal

---

Nous, Benoît LEVÉ, juge de la mise en état, assisté de Céline LATINI, greffier,

Après avoir entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, en notre cabinet, le 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, et ce jour, la décision suivante a été rendue contradictoirement ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 février 2014 par reçu par Me [N], Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] a vendu à Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] un appartement situé au 1er étage du bâtiment B d'un immeuble en copropriété sis 96 rue des Romains à 51100 - REIMS, cadastré AR 324.

Un rapport [A] [B] a été établi en date du 30 octobre 2012 concluant à l'existence de fissures, tassements différentiels et risques structuraux, et préconisant des investigations complémentaires.

Suite à la constatation de désordres structurels affectant l'immeuble situé 96 rue des Romains à REIMS, la Ville de REIMS a sollicité une mesure d'expertise judiciaire devant le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne, lequel y a fait droit par ordonnance en date du 09 novembre 2016 et commis Monsieur [X] [H] en qualité d'expert.

L'expert a déposé son rapport le 12 novembre 2016.

Un arrêté de péril imminent et un arrêté portant interdiction d'habiter et de pénétrer dans les immeubles sis 94 et 96 rue des romains à REIMS ont été pris en date du 25 novembre 2016 en suite de ce rapport.

Par ordonnance de référé du 03 avril 2017, le Tribunal de grande instance de Reims a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [S] [I] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport en l'état le 10 juin 2021.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 17 décembre 2021 valant mise en demeure, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] ont sollicité la résolution de la vente, le remboursement du prix de vente, et l'indemnisation de son préjudice.

***

Par acte de commissaire de justice en date des 17 et 19 juin 2025, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] ont fait assigner Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] et la SAS SERGIC devant le Tribunal judiciaire de Reims, à qui ils demandent, de :
- Dire à titre principal, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] recevable et bien fondé en leurs demandes ;
- Débouter les défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Ordonner la résolution de la vente conclue le 12 novembre 2013 ;
- Condamner Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à restituer à Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] la somme de 84.429€ correspondant au prix d'acquisition, avec intérêts de droit à compter de l'assignation ;
- Condamner Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à leur payer à titre de dommages intérêts une somme de 5.000€ en réparation de leur préjudice moral consécutif de l'indisponibilité de son appartement ;
- Condamner Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à leur payer à titre de dommages intérêts une somme de 25.959,80€ à titre de remboursement des dépenses induites ;
- Condamner subsidiairement sur le fondement du dol, Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à leur payer la somme de 140.388,80€ avec intérêts de droit à compter de l'assignation ;
- Condamner Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à leur payer la somme de 3.500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens avec faculté de distraction ;
- Condamner à titre infiniment subsidiaire, vu les fautes d'imprudence et de négligence commises par la SERGIC et le lien de causalité avec le préjudice subi par Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] la SERGIC, es-qualité d'ex-syndic de la copropriété, au paiement de la somme de 140.388,80€ à titre de dommages-intérêts à compter de l'assignation ;
- Condamner la SERGIC à verser à Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction ;
- Rappeler en tout état de cause que l'exécution provisoire est de droit.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 16 mars 2026, Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] demande au Juge de la mise en état, de :
- Juger Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] irrecevables en leurs demandes ;
- Juger que l'action de Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] est prescrite ;
- Débouter Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] de leurs demandes ;
- Condamner solidairement et in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] à leur payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 12 janvier 2026, la SAS SERGIC demande au Juge de la mise en état, de :
- Prononcer la prescription de l'action de Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] à l'encontre de la SAS SERGIC ;
- Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 16 mars 2026, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] demandent au Juge de la mise en état, de :
- Dire à titre principal Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] recevable et bien fondé en leurs demandes ;
- Débouter les défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Ordonner la résolution de la vente conclue le 11 décembre 2013 ;
- Condamner Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à restituer à Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] la somme de 84.429€ correspondant au prix d'acquisition, avec intérêts de droit à compter de l'assignation ;
- Condamner Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à leur payer à titre de dommages-intérêts une somme de 5.000€ en réparation de leur préjudice moral consécutif de l'indisponibilité de son appartement ;
- Condamner Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à leur payer à titre de dommages-intérêts une somme de 25.959,80€ à titre de remboursement des dépenses induites ;
- Condamner subsidiairement et vu le dol, Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à leur payer la somme de 140.388,80€ avec intérêts de droit à compter de l'assignation ;
- Condamner Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] à leur payer la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction ;
- Condamner à titre infiniment subsidiaire au vu des fautes d'imprudence et de négligence commises par la SERGIC et le lien de causalité avec le préjudice subi par Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T], la SERGIC, es-qualité d'ex-syndic de la copropriété, au paiement de la somme de 140.388,80€ à titre de dommages-intérêts à compter de l'assignation ;
- Condamner la SERGIC à verser à Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens.

L'affaire a été appelée à l'audience d'incident du 17 mars 2026, et mise en délibéré pour être rendue le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est précisé qu'il n'y a pas lieu à statuer sur les prétentions relevant de la compétence du Juge du fond soulevées par Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] en leurs conclusions d'incident.

L'article 789 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L'article 122 du Code de procédure civile dispose en outre que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire Déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1. Sur les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R]

Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] concluent à l'irrecevabilité des demandeurs en ses prétentions, que ce soit sur le fondement principal invoqué de la garantie des vices cachés, ou sur le fondement subsidiaire du dol.

a. Sur l'irrecevabilité des demandeurs à raison du défaut de publication de l'assignation

Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] font valoir que l'action des demandeurs est irrecevable à défaut de publication de leur assignation au service de la publicité foncière en application de l'article 30-5° du Décret 55-22 du 4 janvier 1955, dont l'applicabilité au cas d'espèce, s'agissant d'une assignation tendant à voir prononcer la résolution voire l'annulation d'une vente immobilière, est acquise aux débats.

Au cas d'espèce, il est relevé que les demandeurs ne justifient pas, au jour où il est statué, de la publication de l'assignation par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Par suite, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] seront déclarés irrecevables en leur action faute de publication de leur assignation au jour où il est statué.

b. Sur l'irrecevabilité des demandes fondées sur la garantie des vices cachés

Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] font valoir que l'action des demandeurs fondée sur la garantie des vices cachés est irrecevable dès lors qu'elle n'a pas été introduite dans le délai de deux suivant la découverte du vice.

L'article 1648 du Code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est en outre de droit constant que le délai de deux ans de l'article 1648 du Code civil est un délai de prescription susceptible de ce fait de suspension et d'interruption.

Au cas d'espèce, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] soutiennent en substance que l'appartement qu'ils ont acquis se situe dans un immeuble faisant l'objet d'une interdiction d'habiter et de pénétrer ; ce en raison d'un vice structurel ancien et préexistant à la vente, constitutif de ce fait d'un vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil.

Ils ajoutent que Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] se sont gardés d'évoquer ces désordres lors de la vente, ce alors qu'ils étaient évoqués dans les procès-verbaux d'assemblée générale de 2012.

Néanmoins, force est de constater qu'à compter de la notification de l'arrêté de péril a minima, soit le 25 novembre 2016, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] ne pouvaient ignorer le vice dont ils se plaignent dans ses différentes composantes que sont l'atteinte à la structure constitutive d'un risque d'effondrement, et l'impossibilité d'occuper le logement à raison de l'arrêté de péril.

Or, force est de constater qu'ils n'ont introduit son action qu'en date du 17 avril 2025, soit largement après l'expiration du délai de deux ans précité.

En outre, c'est à juste titre que Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] font valoir qu'aucune cause d'interruption ou de suspension de la prescription n'est susceptible d'être retenue ; ce dès lors que Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] n'étaient partie à aucune des expertises successivement réalisées, de sorte qu'ils ne peuvent bénéficier de la suspension de la prescription attachée à l'article 2239 du Code civil ; qu'en outre, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] n'ont pas d'avantage introduit une action en justice susceptible d'entraîner l'interruption de la prescription par application de l'article 2241 du Code civil.

Par ailleurs, il est relevé que la mise en demeure adressée par les demandeurs à Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] n'est pas susceptible d'avoir un effet interruptif au sens de l'article précité ; de même, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] ne démontrent nullement ni même n'expliquent en quoi consiste l'impossibilité d'agir qu'ils évoquent de manière allusive.

Compte tenu de ce qui précède, il est incontestable que l'action introduite par Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] est extrêmement tardive et irrecevable sur le fondement de la garantie des vices cachés.

c. Sur l'irrecevabilité des demandes fondées sur le dol

Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] font valoir en second lieu que l'action des demandeurs fondée sur le dol est également irrecevable dès lors qu'elle n'a pas été introduite dans le délai de l'article 2224 du Code civil.

L'article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] font valoir que Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] lui ont dissimulé le rapport du [A] [B] du 30 octobre 2012 ; qu'ils n'ont reçu ledit rapport qu'en 2021 ; qu'en outre, les vendeurs se sont également abstenus de leur communiquer le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence du 96 rue des Romains en date du 27 juin 2012 ; qu'en conséquence, à raison de la fraude des vendeurs, le délai de prescription n'a pas couru.

Néanmoins, force est de constater qu'à compter de la notification de l'arrêté de péril et d'interdiction d'accéder à l'immeuble a minima, soit le 25 novembre 2016, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] ne pouvaient ignorer l'état de l'immeuble, les désordres structurels dont il était affecté, ainsi que le risque d'effondrement qui en découlait ; qu'ils ne pouvaient d'avantage ignorer que l'immeuble n'était pas susceptible d'être occupé de ce fait.

A ce titre, l'existence d'une seconde expertise judiciaire ultérieure est une circonstance indifférente, dès lors qu'elle visait à établir les causes du péril affectant l'immeuble, et à investiguer les éléments de faits de nature à évaluer les responsabilités susceptibles d'être engagées ; ce qui est sans incident sur le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité pour dol, lequel s'attache à la seule connaissance de l'atteinte structurelle à l'immeuble et au péril qui en résulte à raison du risque d'effondrement.

Certes, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] s'attachent plus spécifiquement au rapport [A] [B] et à l'assemblée générale du 27 juin 2012, faisant valoir que ces éléments leur ont été cachés lors de la vente.

Néanmoins, même à s'en tenir à ces deux éléments, ce qui du reste n'apparaît pas pertinent tenant compte de ce qui précède, il ressort de la propre assignation délivrée par Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] (p.11) que " ce document qui a finalement été transmis aux époux [T] bien après l'arrêté de péril du 25 novembre 2016, donc prêt de trois années après la vente du 26 février 2014, a été totalement occulté lors de la signature de l'acte authentique devant le notaire ".

A ce titre, Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] démontrent à juste titre que le procès-verbal d'assemblée générale du 28 avril 2014 faisait état du rapport [A] [B], et mentionnait qu'il avait été remis aux copropriétaires présents, et rendu disponible sur le site Ecopro ; de sorte qu'à cette date, les demandeurs avaient connaissances, ou a minima avoir été en état d'en connaître l'existence.

Or, force est de constater que les demandeurs n'ont introduit leur action qu'en date des 17 et 19 juin 2025, soit largement après l'expiration du délai de cinq ans suivant le point de départ du délai de prescription.

En outre, c'est à juste titre que Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] font valoir qu'aucune cause d'interruption ou de suspension de la prescription n'est susceptible d'être retenue ; ce dès lors que Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] n'étaient partie à aucune des expertises successivement réalisées ; qu'en outre, ils n'ont pas davantage introduit une action en justice à cette fin susceptible d'entraîner l'interruption de la prescription par application de l'article 2241 du Code civil.

Par ailleurs, la mise en demeure qu'ils ont adressé à Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] n'est pas susceptible d'avoir un effet interruptif au sens de l'article précité ; de surcroît, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] ne démontrent nullement ni même n'expliquent en quoi ils ont fait l'objet d'une impossibilité d'agir.

Par suite, il y a lieu de déclarer Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] irrecevables en leur demandes sur le fondement du dol.

2. Sur les fins de non-recevoir soulevées par la SERGIC

La SAS SERGIC conclut quant à elle à l'irrecevabilité des demandeurs en ses demandes formulées à son encontre sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que par application de l'article 2224 du Code civil, l'action de Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] relevait du délai de prescription par cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en outre, le demandeur a reconnu dans son assignation avoir reçu le rapport [B] prêt de trois ans après l'acte de vente.

Au cas d'espèce, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] reprochent à la SAS SERGIC de ne pas avoir procédé aux recherches plus poussées sur l'origine des fissures de l'appartement conformément au rapport [B] et à l'assemblée générale du 28 avril 2014 ; qu'en outre, ils font valoir que le rapport du [A] [B] ne leur a pas été remis, ni lors de la vente litigieuse, ni le 25 novembre 2016, date de l'arrêté de péril.

Néanmoins, force est de constater que dans leur propre assignation, Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T] a affirmé (p.11) que " ce document qui a finalement été transmis aux époux [T] bien après l'arrêté de péril du 25 novembre 2016, donc prêt de trois années après la vente du 26 février 2014, a été totalement occulté lors de la signature de l'acte authentique devant le notaire ".

Ce faisant, il est clair qu'à supposer l'existence d'un manquement de la SAS SERGIC, celui-ci, ainsi que les conséquences dommageables dont se prévalent les demandeurs étaient connus, ou susceptibles d'être connus d'eux dès la date de l'arrêté de péril ; de sorte que cette date doit être considérée comme point de départ du délai de prescription.
Or, l'assignation ayant été délivrée en date des 17 et 19 juin 2025, il est clair que le délai de prescription était largement acquis à cette date, de sorte que Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T], qui ne démontrent nullement l'existence de causes de suspension ou d'interruption de la prescription, est irrecevable.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, il est équitable de condamner in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [E] [M] épouse [T], partie succombant largement à la présente instance, à verser à Monsieur [Z] [R] et Madame [Q] [C] épouse [R] d'une part et la SAS SERGIC d'autre part la somme de 2.000€ chacun au titre des frais irrépétibles, outre condamnation in solidum aux dépens de l'incident.

Par ailleurs, il est rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,