TJ 95500, 5 mai 2026, RG 24/00057

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT DES CONTESTATIONS ET ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 05 Mai 2026

N° RG 24/00057 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NRSE
78A

Jugement rendu le 5 mai 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son siège social à [Adresse 1] RCS PARIS 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Monsieur [I] [Q] [P], de nationalité française, né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1] (Congo), marié à Madame [R] [Y] le [Date mariage 1] 2005 à [Localité 1] (République du Congo), demeurant [Adresse 2].

représenté par Me Yossey-Bobor YOMO, avocat au Barreau du VAL D’OISE

CREANCIERS INSCRITS

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son siège social à [Adresse 1] RCS PARIS 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Résidence les vergers” sis [Adresse 3] [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par son syndic, le cabinet MEMMO IMMO, société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n°841 157 316, dont le siège social est situé [Adresse 9] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Me Julien SEMERIA, avocat postulant au barreau du Val d’Oise et Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

Notifié le 11/05/2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 19 décembre 2023 publié le 5 février 2024 volume 2024 S n°38 au service de publicité foncière de [Localité 4] 2, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 2] (Val d’Oise), [Adresse 10] ; [Adresse 11], [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 12], dénommé « [Adresse 13] », cadastré AP n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], consistant en un appartement et une cave sis [Adresse 14] formant les lots n°326 et 814 de la copropriété, appartenant à M. [I] [P].

Par exploit du 29 février 2024, signifié à personne, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner M. [I] [P] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 1er mars 2024.

La société EOS France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST III, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST, lui-même venant aux droits de la société CREDIT FONCIER DE France, a fait signifier le 10 janvier 2025 des conclusions d’intervention volontaire et en réponse.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, la société EOS France demande au juge de l’exécution de :
A titre liminaire :
-DEBOUTER Monsieur [I] [P] de sa demande visant à déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la société EOS France,
-DEBOUTER Monsieur [I] [P] de ses demandes de condamnation au paiement à son profit des sommes de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 3.000 € au titre du préjudice moral, ces condamnations n’étant aucunement justifiées,
-En conséquence, DONNER acte de l’intervention volontaire de la société EOS France et la déclarer recevable,
A titre principal,
-DEBOUTER Monsieur [I] [P] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,
-DECLARER la déchéance du terme valablement prononcée,
-DECLARER en conséquence que le Fonds Commun de Titrisation FEDINVEST III dispose d’une créance certaine, liquide et exigible,
-DECLARER valide le commandement de payer valant saisie immobilière et la procédure de saisie immobilière en découlant,
-FIXER le montant de la créance du poursuivant à la somme précisée au commandement de payer, en principal, frais, accessoires et intérêts au taux moratoire indiqué jusqu’à parfait paiement, ainsi qu’à la somme précisée dans sa déclaration de créance en date du 3 avril 2024,
-DEBOUTER Monsieur [I] [P] de sa demande de délai de paiement eu égard au montant très insuffisant de ses revenus mensuels,
-DEBOUTER Monsieur [I] [P] de sa demande de condamnation au paiement à son profit d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
A titre subsidiaire, FIXER le montant de la créance du poursuivant au montant des échéances échues et impayées au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie vente soit à la somme de 16.241,45 €,
En tout état de cause, DETERMINER les modalités de poursuite de la saisie immobilière et des modalités de la vente amiable ou forcée.

Selon ses conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, M. [I] [P] sollicite du juge de l’exécution de :
A titre principal,
-DEBOUTER la société EOS FRANCE de ses demandes,
-DIRE ET JUGER irrecevable l’intervention volontaire de la société EOS France,
-ORDONNER la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 19 décembre 2023,
-CONDAMNER solidairement le CREDIT FONCIER DE FRANCE et la société EOS France à verser la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts,
-CONDAMNER solidairement le CREDIT FONCIER DE FRANCE et la société EOS France à verser la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral,
-CONDAMNER solidairement le CREDIT FONCIER DE FRANCE et la Société EOS France à payer la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
-A titre subsidiaire, ACCORDER de larges délais pour régulariser la situation des dettes,
A titre infiniment subsidiaire,
-AUTORISER la vente à l'amiable,
-STATUER ce que des dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, M. [I] [P] a réitéré ses prétentions visées supra.

Après renvois, l'affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 02 décembre 2025, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs observations. Le créancier poursuivant a sollicité que soient écartées des débats les dernières conclusions de M. [I] [P], notifiées la veille, auxquelles il n’a pas répondu. La partie saisie a fait valoir que les conclusions étaient recevables jusqu’à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, prorogée au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande portant sur les conclusions de M. [I] [P] notifiées le 1er décembre 2025 :

L'article 15 du code de procédure civile dispose que « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. »

Aux termes de l'article 16 du même code, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Enfin, aux termes de l'article 135 du code de procédure civile, « le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile ».

L’appréciation du caractère tardif de la communication des écritures et pièces relève des constatations souveraines du juge qui doit ainsi rechercher, pour les écarter des débats en application de l'article 135 précité, si cette communication est de nature à mettre en échec le principe de la contradiction.

En l’espèce, à l’audience du 02 septembre 2025, le juge de l’exécution a ordonné le renvoi pour permettre au créancier poursuivant de répliquer aux conclusions du débiteur saisi notifiées le 1er septembre 2025. A la précédente audience du 18 mars 2025, le renvoi avait également été ordonné pour les conclusions du créancier poursuivant suite aux écritures du débiteur saisi transmises le jour de l’audience.

A l’audience du 02 décembre 2025, le créancier poursuivant sollicite que soient écartées des débats les conclusions de M. [I] [P] notifiées par voie électronique la veille de l’audience à 14h24. Il met en avant que les ajouts développés dans les conclusions ne sont pas signalés en marge et soulève à juste titre que ses propres écritures ont été transmises le 16 octobre 2025 et avoir sollicité de la partie adverse qu’elle communique ses éventuelles conclusions en réplique dans un délai raisonnable avant la veille de l’audience et notamment au vu des nombreux renvois déjà intervenus.

Les dernières conclusions transmises par le débiteur saisi comportent 4 pages supplémentaires par rapport aux précédentes et n’ont été communiquées contradictoirement qu’un peu plus de 24 heures avant l’audience alors qu’il disposait d’un temps suffisant pour prendre connaissance des conclusions du demandeur communiquées un mois et demi avant l’audience et comportant 3 pages et une pièce supplémentaire. Il disposait ainsi d’un temps utile pour y répliquer en amont de l’audience du 2 décembre 2025 et permettre de respecter le principe du contradictoire et la loyauté des débats. Or, la notification des écritures du débiteur saisi le 1er décembre 2025 n’a pas mis le créancier poursuivant en état d’en prendre connaissance en temps utile pour y répondre et est ainsi de nature à mettre en échec le principe de la contradiction.

Par conséquent, les conclusions notifiées le 1er décembre 2025 par M. [I] [P] seront déclarées irrecevables et il sera tenu compte des précédentes conclusions signifiées le 1er septembre 2025.

Sur l’intervention volontaire de la société EOS France :

Selon les articles 328 à 330 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

La société EOS France rappelle que la cession de créance est intervenue dans le cadre d’une titrisation et qu’elle a notifiée valablement par les conclusions de la présente procédure.

M. [I] [P] conteste la notification de cette cession de créance préalablement à l’intervention volontaire de la société EOS France de nature à porter atteinte à ses droits et lui cause des dommages.

En l’espèce, selon un acte de cession de créance en date du 28 octobre 2024, le FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST est devenu titulaire de la créance détenue par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de M. [I] [P]. En outre, selon un acte de cession de créance en date du 19 novembre 2024, le FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST III, représenté par la société EOS FRANCE en qualité de représentant-couvreur ainsi que cela résulte de la lettre de désignation en date du 21 novembre 2024, est devenu titulaire de la créance détenue par le FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST. Sont annexées aux deux actes de cession les références des créances cédées relatives aux prêts contractés par M. [I] [P] auprès du CREDIT FONCIER DE FRANCE dont les indications sont suffisamment précises pour en identifier leur origine.

Au surplus, la cession de créance ayant été réalisée dans le cadre d’une titrisation, régie par les dispositions du Code monétaire et financier, notamment les articles L214-169 à L214-72, aucune formalité sur la notification de la cession de créance n’est imposée de sorte que le débiteur peut en être informé durant la procédure en cours par tout moyen.

S’il ne peut pas être tenu compte des courriers datés du 10 décembre 2024 adressés par le CREDIT FONCIER DE France à M. [I] [P] l’informant de la cession de créance du 28/10/2024 et de l’intervention de la société EOS France comme seul interlocuteur quant à la gestion et le recouvrement de la créance en ce qu’il n’est pas justifié de leur notification valable au débiteur saisi, il n’est pas contestable que M. [I] [P] a pris connaissance de cette cession aux termes des conclusions d’intervention volontaire de la société EOS France.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de EOS France, représentant-couvreur du FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST III, aux lieu et place du CREDIT FONCIER DE FRANCE eu égard aux cessions de créance du 28 octobre 2024 et du 19 novembre 2024.

Sur la clause abusive et la déchéance du terme

En vertu de l'article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L'article R212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable.

La cour de justice de l'union européenne (CJUE) a dit pour droit que l'article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s'agissant de l'appréciation d'une juridiction nationale de l'éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d'examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l'inexécution par le consommateur d'une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l'application d'une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt (v. CJUE Banco Primus 26 janvier 2017 C-421/14).

Selon la même instance, la circonstance que cette clause n'a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. ordonnance 11 juin 2015 Banco Bilbao Viscaya Argentaria C-602/13).

Au regard de la jurisprudence européenne, la Cour de cassation décide que :
- crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, (v. Cass. 1°civ 22 mars 2023, numéro 21-16044), ou celle prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date sans mise en demeure ou sommation préalable de l'emprunteur ni préavis d'une durée raisonnable (v. Cass. 1° civ 22 mars 2023 numéro 21-16476),
- la clause stipulant une mise en demeure prévoyant un délai de 15 jours pour régulariser les échéances impayées revêt un caractère abusif, peu important que, après mise en demeure conforme au contrat le créancier a accordé à l'emprunteur un délai plus long avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ, 29 mai 2024, n° 23-12904)
- si la clause contractuelle stipulant l'exigibilité immédiate du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur ne prévoit aucune mise en demeure pour prononcer la déchéance du terme, la clause, alors abusive, doit être réputée non écrite, même lorsque le prêteur a, en fait, envoyé une mise en demeure avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ. 3 octobre 2024, n° 21-25823).

En l'espèce, la créance de la société EOS FRANCE repose sur les pièces versées aux débats, notamment :
- la copie exécutoire d'un acte notarié en date du 30 janvier 2006 contenant un prêt n° 6497862 consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [I] [P] d’un montant de 92 000 euros remboursable sur 25 ans au taux hors assurance de 3,35 % l’an,
- l’acte de cession de créance en date du 28 octobre 2024 par le CREDIT FONCIER DE France au profit du FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST de la créance détenue par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de M. [I] [P],
- l’acte de cession de la créance envers M. [I] [P] en date du 19 novembre 2024 par le FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST au profit du FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST III, représenté par la société EOS FRANCE en qualité de représentant-couvreur.

Selon le décompte visé au commandement valant saisie et arrêté au 24 mai 2023, il est réclamé à M. [I] [P] la somme totale de 44 137,44 euros représentant les échéances impayées au jour de la déchéance du terme, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité anticipée, les intérêts et accessoires, déduction faite des versements intervenus à hauteur de 2 257,36 euros.

La clause 15 des conditions générales du prêt « CAS D’EXIGIBILITE AVANT TERME » du contrat de prêt consenti par l’organisme à l’emprunteur stipule :
« Il pourra être mis fin au prêt et le remboursement des sommes dues en principal, plus intérêts et accessoires pourra devenir exigible en totalité ou en partie, sur simple avis adressé à l’emprunteur par lettre recommandée, dans l’un quelconque des cas suivants : - à défaut de non paiement à son échéance de toute somme due par l’emprunteur. (…) Lorsque le prêteur aura prononcé l’exigibilité du prêt, l’emprunteur devra rembourser immédiatement le capital restant dû, payer les intérêts et accessoires échus et dus à quelque titre que ce soit. Jusqu’à leur règlement effectif, les sommes restant dues, tant en capital qu’en intérêts et accessoires produiront des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, l’emprunteur devra verser au prêteur une indemnité de sept pour cent des sommes dues au titre du capital restant dû, ainsi que des intérêts échus et non versés ».

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, via son mandataire iQERA Services, a adressé à M. [I] [P] une lettre de mise en demeure en date du 26 avril 2022 signifiée le 3 mai 2022 par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, lui impartissant un délai de 30 jours pour régulariser les échéances impayées pour un montant total de 5 515,94 euros, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

Il résulte du procès-verbal de signification établi par le commissaire de justice que ce dernier s’est transporté à l’adresse du débiteur saisi, sis [Adresse 14] à [Localité 2] soit l’adresse du bien visé par la présente procédure, dont la certitude a été caractérisée par la présence du nom sur la boîte aux lettres, sur l’interphone et sur le tableau des occupants et que conformément à l’article 658 du code de procédure civile, une copie de l’acte a été adressée par lettre simple à M. [I] [P].

La mise en demeure est donc valable et régulièrement signifiée.

S'agissant de l'exigibilité, si le contrat de prêt d'une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l'emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d'une mise en demeure préalable, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

Ainsi, la stipulation contractuelle en vertu de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée et qui ne prévoit pas l’envoi d’une mise en demeure préalable, crée un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur, en l’exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt sans délai, à la seule discrétion du prêteur.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de rappeler que le juge doit se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un autre délai qu’il aura fixé discrétionnairement, ou que la mise en demeure valant déchéance ait été adressée après 9 échéances impayées du prêt.

Dès lors, la clause intitulée « CAS D’EXIGIBILITE AVANT TERME » dans le contrat de prêt consenti à M. [I] [P] et visant le non-paiement à son échéance de toute somme due par l’emprunteur est abusive. Cette clause sera donc réputée non écrite et circonscrite au cas du non-paiement à par l’emprunteur d’une somme à son échéance.

Dès lors, la déchéance du terme, fondée sur l'application de ladite clause réputée non écrite, n’est pas régulièrement intervenue.

Sur la fixation de la créance :

Aux termes de l'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l'article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer au débiteur saisi la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d'une créance exigible au titre du capital restant dû et de l’indemnité de résiliation du contrat de prêt.

En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Il s'ensuit que le créancier poursuivant ne peut réclamer au débiteur, selon décompte visé au commandement de saisie arrêté au 24 mai 2023, la somme totale de 44 137,44 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, l'indemnité d’exigibilité anticipée, les intérêts et les accessoires.

Le créancier a toutefois le droit d'actualiser le montant des échéances impayées qui ont continué de courir du fait de l'absence de déchéance du terme.

Le créancier poursuivant actualise sa créance à la somme de 16 241,45 euros, correspondant au montant des échéances impayées et exigibles au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière.

Toutefois, selon le relevé d’écritures produit par le créancier poursuit concernant le recouvrement de la créance du prêt 6497862, le montant des échéances impayées s’élevait à 16 179,25 euros au jour de la délivrance du commandement de payer du 19 décembre 2023. Contrairement au calcul du créancier poursuivant, il ne peut pas y être ajouté l’échéance impayée d’un autre prêt 6497863 non visé par le commandement et concerné par sa déclaration de créances en qualité de créancier inscrit.

Au vu des paiements effectués par la partie saisie entre 2020 et en dernier lieu en juillet 2023, actes interruptifs de prescription, les échéances impayées réclamées au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière ne sont pas atteintes par la prescription biennale.

Dès lors, la créance de la société EOS FRANCE, agissant en qualité de représentant-recouvreur du FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST III, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST, lui-même venant aux droits de la société CREDIT FONCIER DE France, sera mentionnée à hauteur de 16 179,25 euros au titre des échéances impayées du prêt au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 19 décembre 2023.

Sur la demande de mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière :

Le débiteur saisi estime que la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière doit être ordonnée en raison de l’absence de signification faite à personne, que le délai de 8 jours pour régulariser le paiement de la créance est excessif et que le décompte ne le met pas en mesure de comprendre ce qu’il doit réellement.

Le créancier poursuivant oppose que la délivrance du commandement à étude est valable, que le délai visé pour payer est conforme à l’article R321-3 du code des procédures civiles d’exécution et que le commandement a bien été dénoncée à l’épouse de M. [I] [P].

- Sur la signification du commandement :

L’article 654, alinéa premier du code de procédure civile dispose que la signification doit être faite à personne.

En vertu de l’article 655 du même code, si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification. La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire. La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité. L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

L’article 656 du code de procédure civile prévoit que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée. La copie de l'acte est conservée à l'étude pendant trois mois. Passé ce délai, l'huissier de justice en est déchargé. L'huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l'acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.

Selon l’article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière a été signifié à M. [I] [P] le 19 décembre 2023 par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice. Le commissaire de justice indique s’être rendu à l’adresse du bien immobilier concerné par la présente procédure et détaille les vérifications faites quant à la certitude du domicile : le nom est inscrit sur le tableau des résidents et sur la boîte aux lettres, l’adresse a été confirmée par un voisin du rez-de-chaussée et l’adresse figure sur le site « Pages Blanches ». Il expose que la signification à personne a été rendue impossible car personne n’est présent ou ne répond à ses appels.

Il en résulte que le commissaire de justice justifie de diligences pour réaliser une signification à la personne du débiteur saisi en se rendant à son adresse, confirmée sur place et par la vérification supplémentaire du commissaire de justice auprès des « Pages Blanches » et alors même que la partie saisie ne conteste pas l’exactitude de son domicile. Le commissaire de justice démontre avoir tenté de prendre attache avec M. [I] [P] mais qu’il n’était pas sur place et n’a pas répondu à ses appels.

Il en découle que la signification à personne était impossible tout comme à domicile en l’absence de personne présente dans le domicile pour recevoir l’acte et que les diligences effectuées par le commissaire de justice ont confirmé la réalité du domicile de sorte que la signification faite à étude du commandement de payer est parfaitement régulière.

Le moyen soulevé est donc inopérant.

- Sur la mention du délai de 8 jours :

L’article R321-3 4° du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte l'avertissement que le débiteur doit payer ces sommes dans un délai de huit jours, qu'à défaut de paiement, la procédure à fin de vente de l'immeuble se poursuivra et qu'à cet effet, le débiteur sera assigné à comparaître à une audience du juge de l'exécution pour voir statuer sur les modalités de la procédure.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. 

Enfin, conformément à l’article 114 du code de procédure civile, toute nullité encourue doit être écartée en l’absence de grief démontré par le débiteur.

Au cas présent, le commandement de payer valant saisie immobilière du 19 décembre 2023 respecte la mention visée par l’article quant à l’avertissement indiqué au débiteur du délai de huit jours laissé pour régler la créance visée au commandement et est donc parfaitement valable.

Le moyen sera donc rejeté.

- Sur le décompte visé au commandement :

L’article R321-3 3° du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. 

Enfin, conformément à l’article 114 du code de procédure civile, toute nullité encourue doit être écartée en l’absence de grief démontré par le débiteur.

Le commandement de payer du 19 décembre 2023 comporte un décompte détaillant le montant du capital restant dû au jour de la déchéance du terme le 05 avril 2022, des échéances impayées au 05 avril 2022, des intérêts au taux variable avec précision du taux de 1% l’an arrêtés au 24 mai 2023, de l’assurance, de l’indemnité d’exigibilité anticipée de 7%, des frais de procédure et des versements effectués par la partie saisie. Il est également indiqué sous le décompte que les intérêts moratoires seront calculés selon le taux variable qui est actuellement de 1%.

Aussi, le décompte indiqué dans le commandement respecte les mentions imposées par l’article supra.

Au surplus, il est annexé au commandement le décompte des sommes dues notamment quant aux calculs de l’indemnité d’exigibilité et des intérêts produits mensuellement à compter de la déchéance du terme intervenue le 05 avril 2022 de sorte que ces éléments permettaient aisément à la partie saisie de comprendre le montant des sommes réclamées, affectées d’aucune erreur de calcul.

Par conséquent, l’ensemble des moyens soulevés au soutien de la mainlevée du commandement étant rejetés, il y a lieu de débouter M. [I] [P] de sa demande de mainlevée du commandement.

Sur les dommages et intérêts :

M. [I] [P] formule une double demande de dommages et intérêts.

Il sollicite en premier lieu la condamnation solidaire du CREDIT FONCIER DE France et de la société EOS France à la somme de 10 000 euros à l’issue de son développement sur l’absence de signification préalable de la cession de créance et le caractère irrecevable de l’intervention. Outre qu’il ne vise aucun texte à l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour fonder cette prétention, il ne fournit aucun élément sur la faute des sociétés, le préjudice en résultant et le lien de causalité. Au surplus, la demande visant à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire ayant été rejetée, aucun dommages et intérêts n’est justifié.

En second lieu, la partie saisie demande la condamnation solidaire du CREDIT FONCIER DE France et de la société EOS France à la somme de 8 000 euros au titre du préjudice moral. Elle ne formule cette prétention que dans le dispositif de ses conclusions et ne l’évoque nullement dans le corps de ses écritures de sorte qu’il n’est évoqué aucun fondement de droit et de fait sur cette demande qui ne pourra qu’être rejetée.

Par conséquent, M. [I] [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la mise à prix :

Aux termes de l’article L322-6 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.
Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

M. [I] [P] conteste la mise à prix fixée à 43.000 euros dans le cahier des conditions de vente qu’il estime manifestement insuffisante.

Toutefois, il ne formule aucune proposition chiffrée de modification de la somme et ne verse pas davantage de pièces permettant de réviser ce montant.

Il sera donc débouté de sa contestation de la mise à prix.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut accorder des délais de grâce dans la limite de deux années.

En application de l’article 510 du code de procédure civile, ces délais peuvent être accordés par le juge de l’exécution, y compris en matière de saisie immobilière, et suspendre ainsi la procédure pendant le cours des délais accordés.

M. [I] [P] demande les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

A ce titre, il verse ses fiches de paie notamment celles de février à juillet 2025 dont il ressort que ses revenus mensuels moyens s’élèvent à 1999,25 euros. Son avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023 fait état d’un revenu fiscal de référence de 44 766 pour 4 parts. Il justifie être marié et avoir trois enfants nés en 2006, 2008 et 2013.

Toutefois, il ne fournit aucun justificatif de ses charges ni les revenus de son épouse.

De plus, selon le relevé d’écritures arrêté au 30 octobre 2024 produit par le créancier poursuivant, le dernier versement effectué par la partie saisie date de juillet 2023 et il ne rapporte pas la preuve d’autres règlements.

Aussi, il ne fournit ni les éléments suffisants pour apprécier sa capacité financière pour l’octroi de délai de paiement ni de rapporte la preuve de sa bonne foi.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière :

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, le montant des échéances impayées exigibles est suffisamment important pour justifier une procédure de saisie immobilière et que le commandement de payer valant saisie immobilière soit validé à hauteur de ce montant.

Au cas présent, M. [I] [P] sollicite l’autorisation de vendre son bien amiablement, mais ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer son intention réelle et sérieuse de vendre.

Sa demande de vente amiable sera donc rejetée.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

M. [I] [P] succombant à l’instance, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS