TJ 02691, 24 avr. 2026, RG 25/00468

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00468 - N° Portalis DBWJ-W-B7J-C7XV

Le
copie + copie exécutoire Me MECHIN
copie sous-préfecture de [Localité 1]
copie dossier

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2026

DEMANDEURS

M. [K] [W]
né le 24 Novembre 1958 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Christophe MECHIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [V] [J] épouse [W]
née le 27 Octobre 1961 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Christophe MECHIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [Q] [A]
né le 25 Janvier 1998 à [Localité 3] (TUNISIE)
demeurant [Adresse 3]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 20 Mars 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 4], (Aisne), présidée par William CRAWFORD, assisté de Céline GAU, greffier ;

William CRAWFORD juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 mai 2024 pour le bailleur et du 23 mai 2024, Monsieur [K] [W] et Madame [V] [J] épouse [W] ont donné à bail à M. [Q] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 505,96 euros, et une avance sur charges de 25 euros, soit la somme totale de 520,96 euros par mois.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 11 juin 2025 à M. [A] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.573,84 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’occupation de l’habitation. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, déposé à étude, les époux [W] ont fait assigner M. [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de M. [A] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner M. [A] à lui payer la somme de 3.092,19 euros correspondant à l'arriéré de loyers dus au 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à partir du commandement de payer et de l’assignation pour les sommes correspondantes ; condamner M. [A] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux ; condamner M. [A] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer ; ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, les époux [W] ont fait valoir que le locataire n'a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 11 juin 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L'affaire a été appelée à l'audience du 20 mars 2026, après un renvoi ordonné lors de l’audience du 6 février 2026.

A cette audience, les époux [W] comparant représentés par leur conseil ont repris les termes de son assignation, indiquant cependant que la dette était résorbée et que le loyer courant était désormais payé. Ils ont cependant indiqué maintenir leur demande d’expulsion, indiquant que la confiance avec le locataire était rompu.

Quant à M. [A], bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice signifié à étude, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire le 5 décembre 2025 d’un diagnostic social et financier concernant le locataire. Il y est indiqué que le locataire perçoit 1.300 euros par mois de revenus, qu’il vit seul au domicile. Monsieur [A] a indiqué avoir dû se rendre au Maroc au chevet de sa mère pendant plusieurs mois, qu’il a repris une activité professionnelle en septembre 2025 et souhaite rester dans les lieux.

En application de l'article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les époux [W] ont précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [A].

L'affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 octobre 2025, et que l’assignation en date du 24 octobre 2025 a été dénoncée le 28 octobre 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 février 2026.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 11 juin 2025, le bailleur a fait commandement à M. [A] de s’acquitter de la somme de 1.573,84 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l'historique du compte locataire en date du 3 février 2026 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois, la dette ayant été soldée par les virements du 1er janvier et du 30 janvier 2026. Faute d'avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 12 août 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 3 février 2026, Monsieur [A] n’est plus débiteur à l’égard des époux [W].

Il y a lieu de constater le retrait de la demande en paiement des arriérés de loyers et charges.

Sur l’octroi de délais de paiement suspensifs

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Par ailleurs, l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme dispose que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, M. [A] n’a pas comparu pour demander des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire mais il indiqué dans le cadre du diagnostic social et financier qu’il souhaitait se maintenir dans le logement et avoir apuré sa dette par deux virements du 1er janvier et du 30 janvier 2026.

Au regard de la situation du locataire, du fait que sa dette a été apurée et qu’il semble être en mesure de payer son loyer de manière régulière à l’avenir, l’atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi à M. [A] de délais suspensifs du fait de son absence à l’audience apparaît excessive.

Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée du locataire de faire application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et d’octroyer à M. [A] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail en dépit de son absence à l’audience.

Dès lors, il sera accordé à M. [A] un délai de paiement d’un mois pour s’acquitter de sa dette, cette mensualité comprenant les frais et intérêts, selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler à M. [A] que ce paiement intervient en plus du paiement des loyers et charges courants. Il convient également d'attirer l'attention de M. [A] sur le fait que le défaut de paiement de la mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Si M. [A] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué son effet.

Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette sera immédiatement exigible. M. [A] pourra alors être expulsé sans nouvelle décision du juge et il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail. Les éventuelles indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération effective des lieux, porteront intérêts au taux légal à date échue.

Sur les mesures accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n'en mette la totalité ou fraction à la charge de l'autre partie.

M. [A], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [W], Monsieur [A] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS