TJ 75056, 7 mai 2026, RG 25/03697

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : M. [K]

Copie exécutoire délivrée
à : Me DE LASTELLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03697 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ4V

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS JP2L, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0070

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [K]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique,
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 07 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03697 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ4V

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [K] est propriétaire des lots n°706 et 722 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété représentant au total 55/13 304ème tantièmes.

M. [I] [K] a été mis en demeure de payer la somme de 1 220,68 euros, au titre des charges de copropriété impayées, par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025 remis au greffe le 4 juillet suivant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. JP2L, a assigné M. [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de diverses sommes au titre notamment de charges de copropriété impayées.

À l’audience du 17 février 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions signifiées à personne le 16 février 2026, demande de :
- condamner M. [I] [K] à lui payer la somme de 1 233,22 euros au titre de l’arriéré de charges du 1er janvier 2024 au 10 février 2026,
- condamner M. [I] [K] à lui payer la somme de 40,80 euros en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner M. [I] [K] à lui payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner M. [I] [K] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de mise en demeure et de la requête outre le coût de la signification des conclusions et de tous autres actes à venir.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] fait valoir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1343-2 du code civil, qu’en dépit d’une régularisation partielle en cours d’instance, les appels de charges ne sont pas régulièrement payés par M. [I] [K]. Il énonce que le traitement des impayés présente un coût qu’il serait inéquitable de faire supporter aux autres copropriétaires. Il expose que le non-paiement des charges par M. [I] [K] est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier de ce syndicat.

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [I] [K] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [I] [K] est propriétaire des lots de copropriété n°706 et 722 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Les sommes réclamées dans l’assignation au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 ayant été payé en cours d’instance, le syndicat des copropriétaires sollicite désormais le paiement des provisions sur charges pour le quatrième trimestre de l’année 2025 et le premier trimestre de l’année 2026 et produit à l’appui de sa demande les appels de provisions correspondant ainsi qu’un historique du compte du 1er janvier 2025 au 10 février 2026 et un état récapitulatif détaillé de la créance.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale comportant les votes des budgets prévisionnels pour les années 2025 et 2026. Si la onzième résolution de l’assemblée générale du 11 mai 2024 a prévu le maintien, pour l’exercice 2025, du budget des modalités d’appels de fonds précédemment votés, à charge de régularisation ultérieure, c’est avec la précision que cette décision ne vaut que jusqu’à la convocation de l’assemblée générale suivante. À défaut, de production dudit procès-verbal, il n’est justifié ni de l’exigibilité de la dette dont se prévaut le demandeur ni de son montant.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, il est sollicité le paiement de la somme de 40,80 euros pour l’envoi d’une lettre de mise en demeure datée du 23 avril 2024, ce que prévoit le contrat de syndic versé au débat en son article 9.1. Toutefois, il résulte du relevé de compte au 18 mars 2025 que M. [I] [K] a soldé sa dette au 1er avril 2024, en ce inclus lesdits frais de mise en demeure.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article précité.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Aucune somme n’étant en l’espèce due, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande en paiement de charges de copropriété impayées, sa demande aux fins d’obtenir réparation d’un préjudice distinct du fait de ces impayés n’est donc pas fondée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Si le syndicat des copropriétaires est débouté de la plupart de ses demandes, ce n’est qu’à la faveur du paiement par M. [I] [K] en cours d’instance des sommes réclamées au titre de ses prétentions principales initiales, celui-ci en reconnaissant ainsi le bien-fondé.

M. [I] [K] supportera en conséquence la charge des dépens de l’instance que son inaction prolongée a provoquée. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Pour la même raison, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS