TJ 40192, 6 mai 2026, RG 25/00328

N° Minute : 26/45
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG 25/00328 - N° Portalis DBYM-W-B7J-DPWW

JUGEMENT DU 06 MAI 2026
JUGE UNIQUE
Contentieux
AFFAIRE

[P] [B] épouse [V]
[J] [C] [V]
C/
[A] [U], décédée le 17/09/2023
[X] [U]
[Y] [U]
[E] [U]
S.A.R.L. AGENCE ATLANTIC CONTROLE - ACC

NOTIFICATIONS
le :

- FEX + CCC à Maître CANLORBE
- CCC à Maîtres MOUTIER, CREPIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, statuant en juge unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile,
Assisté de Madame Estelle ALABOUVETTE Greffière,

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026 tenue par :
Président : Monsieur JOLY
Greffier : Madame ALABOUVETTE,
lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile

DEMANDEURS :

Madame [P] [B] épouse [V]
née le 31 Octobre 1990
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant

Monsieur [J] [C] [V]
né le 13 Avril 1984
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Madame [A] [U] : décédée le 17/09/2023
née le 14 Octobre 1948 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]
défaillant

Madame [X] [U],
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Bruno MOUTIER, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

Monsieur [Y] [U],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Bruno MOUTIER, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

Madame [E] [U],
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Bruno MOUTIER, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

S.A.R.L. AGENCE ATLANTIC CONTROLE - ACC,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Sophie CREPIN de la SELARL SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocats au barreau de PAU, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [U] était propriétaire d’un bien immobilier à [Localité 4] dans les [Localité 5] ([Localité 6], composé notamment d’une maison d’habitation, d’une grange-étable et d’une grange-remise.

A son décès survenu en 2020, celui-ci a laissé comme usufruitier son conjoint survivant, Madame [E] [U], et comme nus-propriétaires ses trois enfants, Mesdames [X], [A] et [Y] [U].

Suivant acte du 14 janvier 2021, Madame [P] [B] épouse [V] et Monsieur [J] [V] ont acquis de Mesdames [A], [X], [Y] et [E] [U], coindivisaires, le bien immobilier sis à [Localité 4].

Préalablement à la conclusion de la vente, les vendeurs avaient fait réaliser un diagnostic technique sur la recherche de termites, capricornes et autres xylophages, le 18 décembre 2020, réalisé par la SARL ATLANTIC CONTROLE.

Ce diagnostic, dont les termes ne mentionnent pas la présence de termites, a été annexé à l’acte de vente.

Postérieurement à la prise de possession des lieux, les époux [V] ont constaté la présence de termites dans l’étable.

Ils ont déclaré le sinistre à leur assurance GROUPAMA D’OC, qui a mandaté un expert, le cabinet IXI, qui a confirmé la présence de termites.

Par courrier du 23 septembre 2022, la compagnie GAN, assureur de la SARL ATLANTIC CONTROLE, a dénié toute garantie.

Les époux [V] ont alors saisi en référé-expertise le Juge des référés.

Par ordonnance du 9 novembre 2023, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Dax a ordonné une expertise judiciaire et désigné à cette fin Madame [G] [D].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif en date du 22 avril 2024.

A défaut d’accord amiable entre les parties, par actes de Commissaire de justice du 12, 13, 14, 20 et 27 février 2025, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, Monsieur et Madame [V] ont fait assigner les consorts [U] et la SARL ATLANTIC CONTROLE au fond devant la présente juridiction, sur le fondement des articles 1241 et 1641, aux fins de voir :

condamner solidairement la SARL ATLANTIC CONTROLE et les consorts [U] au paiement de la somme de 43.308,79 €, au titre du préjudice subi ;condamner solidairement la SARL ATLANTIC CONTROLE et les consorts [U] au paiement de la somme de 3 000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement la SARL ATLANTIC CONTROLE et les consorts [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.
A l’appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame [V] s’appuient sur le rapport de l’expert judiciaire et indiquent que ce dernier relève que la charpente et les planchers sont dégradés et présentent des termites dont les dégradations remettent en cause la solidité des poutres.

Ils ajoutent que le bâtiment est impropre à son usage et que selon l’expert, le bâtiment ne peut être utilisé sans risque pour les habitants.

Ils précisent que l’expert confirme l’antériorité des dégradations et leur caractère caché, tout en soulignant, s’agissant du diagnostiqueur, que ces éléments étaient accessibles et soumis à son contrôle.

Les époux [V] poursuivent en affirmant que l’expert retient que le jour de la vente, une bâche était installée sur le plancher entre les poutres et que les désordres n’étaient donc pas apparents ; qu’une partie du bâtiment était accessible, de sorte que les vendeurs, même profanes, auraient pu le relever.

Dès lors, ils soutiennent l’existence d’un désordre grave, rendant la chose impropre à son usage, antérieur à la vente, constitutif d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil.

Ils estiment que le plancher bois est à remplacer pour la somme de 14 725,32 € TTC, tout comme la charpente du bâtiment pour la somme de 17 911,47 € TTC et qu’un traitement curatif est préconisé pour un montant de 672 € TTC.

Par ailleurs, les époux [V] considèrent que la responsabilité du diagnostiqueur, la SARL ATLANTIC CONTROLE est engagée ; que la présence de termites sur le bâtiment principal était décelable, sur lequel les vendeurs ont effectué un traitement ; que le bâtiment annexe, dénommé garage était parfaitement accessible, comme le relève l’expert.

Ils allèguent que le diagnostiqueur a manqué à son obligation de résultat telle que définie par la norme NF P 03-201.

Les époux [V] contestent toute responsabilité à leur encontre et relèvent les contradictions de l’expert judiciaire qui constate le vice caché tout en retenant la responsabilité des acquéreurs et non des vendeurs.

Ils soutiennent que le vice était bien caché dans son ampleur, mais également visuellement puisqu’une immense bâche recouvrait le plafond.

Ils affirment que les vendeurs avaient connaissance du vice, puisqu’ils avaient sollicité un traitement curatif pour le bâtiment principal et qu’en conséquence, les vendeurs ne pouvaient ignorer le risque de propagation.

Dès lors, la clause d’exclusion de garantie n’est pas applicable.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, les consorts [U] demandent au Tribunal :

à titre principal de débouter les époux [V] de toute condamnation à leur encontreà titre subsidiaire, de dire que la société ATLANTIC CONTROLE les garantira de toute condamnation éventuellede condamner la partie qui succombe à leur payer 3 000 € de dommages-intérêts outre 4 000 € pour les frais irrépétibles, et aux entiers dépens.
A l’appui du rapport de l’expert judiciaire, Mesdames [U] prétendent qu’elles sont profanes en matière de construction, que le propriétaire de l’immeuble était leur défunt mari et père qui de son vivant avait fait procéder par la société ESBH, courant 2018, à un traitement curatif de l’immeuble avec poses de pièges.

Elles affirment avoir mandaté la SARL ATLANTIC CONTROLE deux fois avant la vente, le 26 juin 2020 et le 18 décembre 2020, pour réaliser les diagnostics techniques et qu’aucun d’eux ne mentionnent la présence de termites.

Elles poursuivent, à l’appui du rapport de l’expert, que la présence de termites était indécelable pour un profane. Elles ajoutent qu’elles n’habitaient plus les lieux depuis plusieurs années et que les époux [V] ont visité les lieux à deux reprises avant la vente.

Dès lors, elles prétendent être vendeur de bonne foi, au sens de l’article 1641 du Code civil et opposent la clause d’exonération des vices cachés aux époux [V].

Mesdames [U] poursuivent en indiquant avoir rempli leurs obligations légales en mandatant un diagnostiqueur dont les conclusions se sont révélées négatives s’agissant de l’étable tout en ne signalant aucun problème d’accessibilité.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, la SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE demande au Tribunal, au visa des articles 1241 et 1641 du Code civil de :

débouter Monsieur et Madame [V] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre ;débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre ;condamner Monsieur et Madame [V] à lui régler la somme de 3 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur et Madame [V] aux entiers dépens.
A l’appui de ses demandes, la SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE affirme que la constatation qu’elle a effectuée ne vaut que pour le moment du contrôle et le délai de validité attaché à l’acte.

Elle soutient avoir expressément rappelé que le bâtiment est situé en zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant infesté par les termites ou susceptible de l’être à court terme et avoir précisé la présence antérieure de termites et de traitements mis en place dont elle ne pouvait garantir la validité.

Elle soutient avoir rempli son devoir de contrôle et son obligation contractuelle en examinant le bien en cause, en indiquant ne pas avoir constaté d’activité lors de son passage, mais en attirant l’attention sur l’activité antérieure de ses insectes.

Elle ajoute que l’expert judiciaire est intervenu 4 ans après son intervention et que par conséquent, l’expert ne peut retenir que l’infestation préexistait à la réalisation du contrôle.

La SARL AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE affirme que l’expert judiciaire ne peut faire sienne les conclusions de la société DTL du 25 août 2021 et de celle de l’expert d’assurance des demandeurs, établies respectivement 8 et 10 mois après son diagnostic.

Elle considère que dans une zone reconnue infestée de termites, faute de pouvoir dater avec certitude et sur la base d’éléments probants la présence de termites, les conclusions de l’expert judiciaire ne sont que pure spéculation.

Elle ajoute que la famille [U], tout comme la famille [V] ont engagé leur responsabilité dans la survenance du sinistre, aucun vice n’étant caché au moment de l’achat.

Madame [A] [U] est décédée le 17 septembre 2023.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 novembre 2025. Par ordonnance du même jour, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 4 février 2026 à 9h00, date à laquelle l’affaire a été mise en délibérée au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur l’existence du désordre antérieur à la vente

L'expert judiciaire a constaté, le 11 janvier 2024, la présence de termites actives dans l’étable situé à 6/8 mètres de l’habitation principale des époux [V], au niveau du plancher du comble et des poutres qui le soutienne ainsi qu’au niveau de la charpente et souligne la profonde dégradation de ces éléments en bois.

Il indique que ces désordres compromettent la solidité de la structure en bois de l’étable et rende la chose impropre à l’usage pour lequel il est destiné : celui d’une écurie.

L’expert judiciaire précise que deux autres diagnostics avaient été effectués juste après la vente intervenue le 14 janvier 2021, par la société DTL le 25 août 2021 et le 18 octobre 2021, par le cabinet IXI.

Ces deux constats mentionnent des indices caractéristiques de la présence de termites et de dégradations profondes des bois, facilement décelable, sans travaux de démontage ou de dépose.

L’expert judiciaire poursuit en indiquant que l’ampleur des dégradations est telle, qu’elle n’a pu se réaliser en quelques mois et qu’en conséquence, ces dégradations étaient nécessairement anciennes et existaient au jour de la vente.

Concernant le caractère apparent ou caché du désordre relatif aux termites, si l’expert judiciaire déclare que le mauvais état des bois était visible pour un profane, en revanche il précise que la présence des termites dans les bois et l’importance de leurs dégradations ne pouvaient être identifiées par un profane, car elles nécessitaient le poinçonnement des bois, l’identification de leurs indices d’infestation et la recherche d’activité de ces insectes.

Il conclut page 31/38 de son rapport que la présence des termites dans l’étable n’était pas apparente.

Son rapport est ainsi rédigé :

« L'étable est un bâtiment indépendant de l'habitation principale, situé à une distance de 6 à 8 mètres de cette habitation. Il s'agit d'un bâtiment ancien en maçonnerie de moellons, le plancher de comble et la charpentes sont en bois de conceptions traditionnelles.
Ce bâtiment ancien n'a pas été aménagé ni rénové récemment (sauf la couverture en 2008/2010) : les sols, les murs et les plafonds sont bruts, le comble n'est pas aménagé. Il présente une certaine vétusté.
Le plancher est un solivage en bois résineux supportant un platelage en planches, porté sur trois poutres anciennes en chêne encastrées dans les murs. Ces poutres sont d'origine et ont été renforcées à leurs appuis côté rue (façade nord) par des corbeaux en chêne cerclés aux poutres. La poutre centrale est également renforcée à son appui sud et dans sa partie centrale par deux moises boulonnées.
Ces renforts sont anciens mais ne peuvent être datés précisément : d'après la nature des travaux et leur état, ils ont une cinquantaine d'années. Le solivage et le platelage portés par ces poutres ne sont pas d'origine mais leur remplacement ne peut être daté. Ils peuvent dater de la même époque.
La charpente est constituée de deux fermes traditionnelles en bois massif résineux, de sections et de composition courantes. Elle supporte les pannes et chevrons en bois massif résineux et de sections standards. La charpente, les pannes et les chevrons ne sont pas d'origine mais les travaux ne sont pas datés. Néanmoins les tuiles étant marquées de 2008, ces travaux peuvent avoir été réalisés entre 2008 et 2010 à l'occasion d'une réfection de la toiture, possiblement suite à une tempête.

Désordres affectant le plancher du comble :
Le plancher du comble est marqué de traces d'humidification étendues : dans l'angle nord-est, entre les deux premières poutres devant le mur sud, et entre les deux dernières poutres en partie centrale. Les bois étant secs et les pannes et chevrons n'étant pas marqués de discoloration, les infiltrations sont antérieures aux travaux de réfection de la toiture datés des années 2008-2010.
Au droit de ces zones anciennement humidifiées, plusieurs planches et solives sont profondément dégradées par des termites et des champignons de pourriture.
Dans les zones non marquées de traces d'humidification, plusieurs solives de rive et solives en partie courantes sont dégradées par des termites avec présence de concrétions (« ciment ») de termites sur leurs faces et à l'interface avec le platelage.
Nous avons également constaté des dégradations superficielles de petites vrillettes sur plusieurs solives et lames de platelage.
Plancher dans l'angle nord-est : zone visible lors de la vente
Les poutres supportant le plancher du comble sont profondément dégradées par des termites et des champignons de pourriture :
- Poutre 1 / entrée
- Appui nord (côté rue) : l'encastrement de la poutre d'origine est complètement dégradé par des termites et des champignons de pourriture.
Le corbeau de renfort présente des dégradations plus superficielles de termites avec une présence importante de concrétions (« ciment ») aux interfaces entre le bois et la poutre et sous les ferrures de cerclage.
Nous n'avons pas vu d'insectes vivants mais la détection acoustique à l'aide de I'INADEC nous a permis de constater une faible activité de termites dans les bois.
- Appui sud : l'encastrement de la poutre d'origine présente des traces de dégradations peu profondes par des termites.
- Partie courante : la poutre présente des dégradations superficielles de termites avec présence ponctuelle de concrétions sur les faces.
- Deux appuis : les appuis nord et sud (encastrement+lm) de la poutre d'origine sont complètement dégradés par des termites et des champignons de pourriture.

Les corbeaux de renfort sont également profondément dégradés par des termites et le renfort nord s'est affaissé d'une dizaine de centimètres à son encastrement. Des concrétions de termites sont visibles sur les bois et aux interstices avec les ferrures de cerclage Ces ferrures sont désolidarisées et n'assurent plus leur fonction.
Les corbeaux présentent des dégradations superficielles de petites vrillettes dans leur partie aubieuse.
Nous n'avons pas vu d'insectes vivants mais la détection acoustique à l'aide de I'INADEC nous a permis de constater une faible activité de termites dans les bois.

Partie courante : la poutre est profondément dégradée et les moises sont moyennement dégradées par des termites avec présence de concrétions sur les bois. -

- Poutre 3 / entrée
- Appui nord (côté rue) : l'encastrement de la poutre d'origine est complètement dégradé par des termites et des champignons de pourriture. Les vides ont été partiellement comblés avec du ciment.
Le corbeau de renfort présente des dégradations plus superficielles de termites avec une présence de concrétions aux interfaces entre le bois et la poutre.
- Appui sud : l'encastrement de la poutre d'origine présente des dégradations de termites avec une perte de section d' 1/3.

- Partie courante : la poutre présente des dégradations superficielles de termites avec présence ponctuelle de concrétions sur les faces.

Désordres affectant la charpente .
Les deux fermes sont profondément dégradées par des termites sur toute leur moitié du versant nord avec une perte de section de la moitié aux 2/3. Nous avons constaté des cordonnets et concrétions de termites sur les bois. Les bois présentent également des dégradation superficielles de petites vrillettes et de capricornes.

Les pannes intermédiaires du versant nord et la panne faîtière présentent des dégradations de termites et des dégradations de petites vrillettes dans leurs parties aubieuses. Les chevrons ne présentent pas de dégradations parasitaires.

3.4 Dire si les désordres constatés résultent de la présence des termites dans les bois

L'état de dégradation des bois du plancher résulte :
Pour les poutres principales : des dégradations de champignons de pourriture et des dégradations de termites.
Les dégradations de champignons sont anciennes : absence de mycélium et/ou de fructifications même secs sur les bois et maçonneries à proximité, teneur en eau des bois normale, absence de traces d'humidification sur les maçonneries.
Ces dégradations ont fait l'objet de travaux de renforcement des bois datés d'une cinquantaine d'années.
Les dégradations de termites sont postérieures aux travaux de renforcement des bois car elles affectent ces renforts et des concrétions obturent les interstices entre les éléments.
L'ampleur et la profondeur des dégradations de termites sont telles qu'elles remettent en cause la solidité des poutres qui supportent le solivage et le platelage.
Les désordres actuels qui remettent en cause la solidité de l'ouvrage de plancher résultent de l'aggravation des dégradations de champignons du fait de la présence des termites dans les bois.
Pour le solivage et le platelage : les désordres constatés résultent majoritairement de la présence des termites dans les bois. Les dégradations de vrillettes et de champignons de pourriture dans les zones humidifiées sont d'importance secondaire.
L'état de dégradation des bois de charpente résulte majoritairement de la présence des termites dans les bois. Les dégradations de vrillettes et de capricornes sont superficielles… 

Comme nous l'avons indiqué en réponse à la question 3.9, dans les zones visibles du plancher et dans le comble, la présence de termites dans les bois et l'importance de leurs dégradations ne pouvaient être identifiées par un profane car elles nécessitaient le poinçonnement des bois, l'identification de leurs indices d'infestation et la recherche d'activité de ces insectes.
Du fait de la biologie des termites, précisée en réponse à la question 3.12, ces insectes fuient la lumière et restent confinés dans leurs galeries et tunnels. Ainsi, la présence de termites est apparente pour un profane lorsqu'il découvre ces insectes dans les bois, sous des planches ou dans des souches d'arbres. Les indices caractéristiques d'infestation que sont l'aspect des galeries et la présence de concrétions ne sont pas toujours connus des non-professionnels.
Les vendeurs n'ayant pas réalisé de travaux récemment dans le bâtiment, ils n'ont pas pu découvrir la présence de termites dans les bois.
Ces éléments nous permettent de dire que la présence des termites dans l'étable n'était pas apparente.»

Ces constatations sont corroborées par l’expertise amiable réalisée à l’initiative des demandeurs.

En effet, les époux [V] ont déclaré ce sinistre auprès de leurs assureur protection juridique qui a mandaté un expert, le cabinet IXI qui a conclu à l’issue de ses travaux à une présence à une infestation de termites au sein de l’ensemble immobilier vendu au moment de la VENTE ;

Ce même expert a conclu à la défaillance du diagnostiqueur qui aurait dû déceler cette infestation s’il avait réalisé sa mission dans les règles de l’art.

Par conséquent, il résulte de ces constatations que le désordre lié à l’infestation de termites au sein de l’étable de cet ensemble immobilier, est établi.

II - Sur la garantie des vices cachés

Il résulte de l’article 1641 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1642 du Code civil énonce que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l'article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même ils ne les auraient pas connus, à moins que dans ce cas, il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

La validité d'une clause limitative ou d’exclusion de garantie dans ce domaine dépend de nombreux facteurs : la qualité des parties (professionnels ou consommateurs), la nature du vice, les circonstances de la vente et, surtout, la connaissance ou l'absence de connaissance du vice par le vendeur.

Une telle clause n’a pas vocation à s’appliquer au bénéfice du vendeur professionnel de l’immobilier.

Aux termes de l’article 246 du Code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Il est acquis au regard des éléments produits en procédure et notamment des expertises qu’une partie de l’ensemble immobilier litigieux, est infestée de termites.

Cette infestation constitue un vice caché au sens des dispositions précités dans la mesure où elle était antérieure à la vente, non apparente pour un profane de l’immobilier et rendant impropre le bien à son usage.

L’expert judiciaire a en effet conclu dans son rapport que :

« Les constats réalisés par le diagnostiqueur DTL le 25 août 2021 (7 mois après la vente) et les experts des cabinets IXI et SAS UNION D'EXPERTS intervenus dans le cadre d'une expertise amiable les 12 et 18 octobre 2021 (9 mois après la vente) mentionnent des indices caractéristiques de la présence de termites et de dégradations profondes des bois, avec présence d'une activité d'insectes en août 2021.

Ces constats réalisés dans l'année suivant la vente et notamment les photos illustrant les rapports indiquent une dégradation profonde et étendue des bois qui n'a pu se produire en quelques mois.
Selon nos constats détaillés en réponse à la question 3.3, les dégradations des poutres du plancher par les champignons de pourriture sont anciennes et ont fait l'objet de réparations il y a une cinquantaine d'années, sans que les parties dégradées des bois aient été remplacées. Ces dégradations existaient donc au jour de la vente.
Les dégradations par les termites que nous avons observées sur les bois du plancher et de la charpente sont profondes et très étendues. Les termites ayant continué leur action destructrice entre la vente et notre contrôle (trois ans après la vente), il est certain que les dégradations étaient moindres en janvier 2021 .
Néanmoins, l'ampleur des dégradations que nous avons observées et les constats réalisés dans l'année suivant la vente nous permettent d'affirmer que l'état dégradé des bois existait déjà au jour de la vente…

Les désordres constatés compromettent la solidité de la structure en bois de l'étable
Les deux appuis de la poutre centrale qui supporte le plancher sont profondément dégradés et la solidité n'est plus correctement assurée ,
Les deux fermes de charpente sont profondément dégradées sur toute leur moitié du versant nord avec une perte de section de la moitié aux deux tiers. La portance des bois n'est pas correctement assurée…

Les désordres constatés rendent la chose vendue impropre à l'usage auquel elle est destinée : nommé « grange-étable » dans l'acte de vente du 14 janvier 2021 et destiné à un usage d'écurie par M. et Mme [V], le bâtiment ne peut être utilisé sans risque pour les occupants et le matériel…

Comme nous l'avons indiqué en réponse à la question 3.9, dans les zones visibles du plancher et dans le comble, la présence de termites dans les bois et l'importance de leurs dégradations ne pouvaient être identifiées par un profane car elles nécessitaient le poinçonnement des bois, l'identification de leurs indices d'infestation et la recherche d'activité de ces insectes.
Du fait de la biologie des termites, précisée en réponse à la question 3.12, ces insectes fuient la lumière et restent confinés dans leurs galeries et tunnels. Ainsi, la présence de termites est apparente pour un profane lorsqu'il découvre ces insectes dans les bois, sous des planches ou dans des souches d'arbres. Les indices caractéristiques d'infestation que sont l'aspect des galeries et la présence de concrétions ne sont pas toujours connus des non-professionnels.
Les vendeurs n'ayant pas réalisé de travaux récemment dans le bâtiment, ils n'ont pas pu découvrir la présence de termites dans les bois.
Ces éléments nous permettent de dire que la présence des termites dans l'étable n'était pas apparente… »

En l'espèce, l'acte de vente passé le 14 janvier 2021 comprend en page 5 « Etat du bien », une clause de non garantie par le vendeur pour quelque cause que ce soit des vices même cachés affectant l'immeuble.

Les consorts [U], sont comme les époux [V], des particuliers, non-professionnels.

Il est constant qu’un traitement contre les termites avait été réalisé en 2018 par la SAS ESBH, au niveau de l’habitation et des pièges anti-termites avaient été placés à cette occasion autour de la maison.

Les consorts [U] produisent le constat du 13 mai 2019 de la SAS ESBH, professionnel du bois, de l’élimination des termites qu’elle avait traitées l’année précédente.

Puis, les consorts [U] ont fait appel à un diagnostiqueur, la SARL ATLANTIC CONTROLE, qui par deux fois en 2020, a mentionné l’absence d’indices de termites pour tous les bâtis de la propriété.

Il ressort de ces éléments que les consorts [U], profanes en la matière se sont rapprochés de professionnels en matière d'insectes xylophages, pour opérer un diagnostic complet de cet immeuble qui a conclu à une absence d’indice d’infestation sur l’ensemble de l’immeuble à l’exception d’une infestation souterraine sur la menuiserie bloc-porte en bois du salon.

Bien que connaissant cet immeuble pour y avoir habité et s’y rendre régulièrement, Madame [E] [U] y résidant même à demeure, les défendeurs ont pu se fonder sur ces conclusions pour considérer que la présence de termites dans l’étable avait été éradiquée par les traitements opérés par le passé.

Ainsi, au vu des éléments produits par les professionnels qu’ils ont mandatés, les consorts [U] pouvaient légitimement croire de bonne foi en l’absence de termites en raison de l’éradication de 2019 de l’infestation de la maison et aussi du double rapports de 2020 mentionnant une absence d’indices de termites sur l’ensemble des bâtiments de la propriété, tous ayant été visités et contrôlés par le diagnostiqueur.

Dès lors que leur mauvaise foi n'est pas démontrée, la clause de non-garantie des vices cachés doit s'appliquer, les vendeurs étant ainsi déchargés de toute responsabilité.

Par conséquent, les demandes formulées par Monsieur et Madame [V] contre les consorts [U], vendeurs de bonne foi à leur égard, seront rejetées, compte tenu de la clause de non garantie figurant à l'acte de vente.

III - Sur la responsabilité du diagnostiqueur

En vertu de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à réparation.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En vertu de l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur en 2019 applicable au moment des faits :

« I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même Code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent Code [...] ».
Il en résulte que l'acquéreur d'un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu'il a conclu avec le vendeur.

Le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel qui lui a causé un préjudice sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle

Il est à ce titre admis que le diagnostiqueur engage sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné

La responsabilité du diagnostiqueur termites a ainsi été retenue lorsque ses constatations selon lesquelles il n'avait repéré aucun indice d'infestation de termites ni d'autres agents de dégradations biologiques du bois étaient erronées l'expert judiciaire ayant conclu à des attaques anciennes et récentes de capricorne et vrillette de la structure de la maison ayant causé des dégâts irréparables mettant en péril la solidité du bâtiment

La norme homologuée NF P 03-201 définit les règles applicables en matière d'établissement de l'état parasitaire dans sa version du 20 février 2016, selon laquelle la recherche d'une présence éventuelle de termites se fait par un examen visuel des parties visibles et accessibles du bâtiment y compris les parties non habitées et par un sondage mécanique des bois visibles et accessibles (utilisation de poinçons, de lames etc.).

Cette norme impose notamment au diagnostiqueur en sa partie 5 i de signaler au paragraphe constatation diverses les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois, présence d’indices d’infestation de termites aux abords immédiats, signes de traitement antérieur, etc. et d’indiquer la situation de ces autres agents au regard des parties de bâtiments concernées.

Il en résulte que le diagnostiqueur, même chargé d'un simple diagnostic termites, se doit de mentionner, dans la rubrique « constatations et informations diverses » prévue par le modèle-type de rapport tout indice d’infestation de termites, capricornes ou d’autre agent biologique du bois en ce compris par un champignon lignivore.

En l’espèce, le diagnostiqueur mandaté pour la vente du bien immobilier en cause a contrôlé les lieux deux fois avant la vente, le 26 juin 2020 et le 18 décembre 2020.

Lors de ces deux passages, le diagnostiqueur, la SARL ATLTANTIC CONTROLE, a expressément mentionné dans ses rapports l’absence de termites dans l’ensemble des bâtiments de la propriété, qu’elle a visités (à l’exception d’un bloc -porte au niveau du salon de l’habitation (infestation sous-terraine).

A la date de la réalisation des diagnostics termites par la SARL ATLANTIC CONTROLE, la sous-face du plancher de l’étable était recouverte d’une bâche tendue entre les poutres à environ 1 m des murs et recouvrait la partie centrale.

L’expert précise que les bois entre les murs pignons, les poutres et les appuis des poutres sur environ 1 mètre par rapport aux murs, étaient néanmoins visibles et accessibles au contrôle.

Le comble était accessible depuis l’intérieur du bâtiment par une échelle disponible sur site. La charpente était apparente et le paletage de plancher permettait de circulait dans tout le comble.

L’expert judiciaire conclut à la capacité de la SARL ATLANTIC CONTROLE de constater la présence de termites, par sondage des bois et examen minutieux des éléments de charpente et des parties du plancher qui n’étaient pas cachées par la bâche.

Pourtant, le rapport du diagnostiqueur mandaté par les vendeurs ne fait pas mention de l’état dégradé du bois, ni dans la partie termites, ni dans les constatations diverses ; ne fait pas non plus état de la bâche tendue en sous-face du plancher masquant l’ouvrage, ni d’une impossibilité d’accéder à l’un des ouvrages.

Enfin, il ne mentionne pas non plus la présence d’indices de termites.

Alors que la SARL ATLANTIC CONTROLE a elle-même relevé un précédent traitement contre les termites de l’habitation et la présence de pièges par appâts, elle aurait dû être d’autant plus vigilante et pratiquer un examen complet et attentif notamment par sondage des lieux ; ce qu’elle n’a manifestement pas fait.

Ainsi, selon l’expert judiciaire : « Compte tenu de l'ampleur des dégradations que nous avons observées et des constats réalisés dans l'année suivant la vente, des indices d'infestation par les termites étaient déjà identifiables par un diagnostiqueur en décembre 2020, par sondage des bois et examen minutieux dans les parties du plancher qui n'étaient pas cachées par la bâche et sur les éléments de charpente. Le diagnostiqueur était en capacité de constater l'infestation de termites…
Les constatations diverses indiquées au rapport ne mentionnent pas la présence des dégradations des poutres par des champignons de pourriture ni celles des planches du platelage du comble au droit des infiltrations, pourtant existantes et visibles lors de son inspection (dégâts anciens)-
Techniquement, la société ATLANTIC CONTROLE a manqué à son obligation de résultat en termes de description de la situation d'infestation du bâtiment telle que définie dans la norme NF P 03201 ».

Il ressort en effet de l’analyse détaillée de l’expert judiciaire, que la SARL ATLANTIC CONTROLE n’a pas procédé à un examen conforme à la norme en vigueur NF P 03-201 et a ainsi manqué à son obligation de résultat.

L’insuffisance manifeste de vérification et de sondage de la SARL ATLANTIC CONTROLE l’a conduit à réaliser un diagnostic erroné et en conséquence à un défaut d’information sur la présence des termites.

En conséquence, la responsabilité civile délictuelle de la SARL ATLANTIC CONTROLE sera retenue dans cette procédure.

La SARL ATLANTIC CONTROLE sera donc tenue d’indemniser Monsieur et Madame [V] des dommages résultant de la faute de la SARL ATLANTIC CONTROLE.

IV - Sur la réparation des préjudices subis par les acquéreurs

Sur le coût de la remise en état

L'expert judiciaire expose que le plancher et la charpente de l’étable sont fortement dégradés par l’infestation de termites notamment au niveau de plusieurs planches et solives, des poutres supportant le plancher du comble.

Il indique d’une part, que les des appuis de la poutre centrale qui supporte le plancher sont profondément dégradés et la solidité n’est plus correctement assurée ; d’autre part, que les deux fermes de charpente sont profondément dégradées sur toute leur moitié du versant nord avec une perte de section de la moitié aux deux tiers ; que la portance des bois n’est pas correctement assurée.

Il précise que les murs porteurs ne sont pas affectés et qu’en conséquence les désordres constatés ne recommandent pas la démolition de l’étable.

Dès lors, l’expert judiciaire préconise :

le remplacement complet du plancher de l’ouvrage à l’identique : poutres, solivage et platelage, en précisant que les bois devront être naturellement durables ou traités préventivement contre les termites, comme l’exige l’article L.131-2 du Code de la construction et de l’habitation.Le coût de la remise en état du plancher est évalué par l’expert à la somme de 14 725,32 € TTC

le remplacement complet des deux fermes de la charpente, des pannes du versant nord et des pannes faîtières, en précisant que les bois devront être naturellement durables ou traités préventivement contre les termites, comme l’exige l’article L.131-2 du Code de la construction et de l’habitation.Le coût de la remise en état de la charpente est évalué par l’expert à la somme de 17 911,47 € TTC.

un traitement curatif autour de l’étable par la technique des pièges, dont le coût a été évalué à la somme de 672 € TTC.
Le coût total de la remise en état du bâtiment infesté est donc évalué à la somme de 33 308,79 € TTC.

Aucun élément n’est produit en procédure venant remettre en cause cette évaluation, les défendeurs se contentant de nier leur responsabilité sans emmètre d’avis sur le coût réparatoire.

Le préjudice des acquéreurs correspond au montant exact des travaux de traitement et de remise en état nécessaire, en raison de l’atteinte à la solidité de l’ouvrage par l’infestation des termites.

Par conséquent, le diagnostiqueur sera condamné à indemniser les acquéreurs de la somme de 33 308,79 €, au titre de la remise en état de l’ouvrage et du traitement qui s’imposent.

Sur le préjudice de jouissance
L’expression « trouble de jouissance », non définie par les textes, désigne couramment l’impossibilité d’utiliser un bien, les pertes de loyers ou les pertes d’exploitation pouvant en résulter, ou la dépréciation d’un bien consécutive aux réparations d’un dommage.

L’évaluation du trouble de jouissance prend essentiellement en compte l’importance des désordres et la valeur vénale ou locative du bien. Il convient de distinguer selon qu’il s’agit d’un simple trouble ou d’une véritable privation de jouissance.

Le préjudice subi relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et s’apprécie in concreto.

L’expert judiciaire indique que les désordres constatés rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel elle est destinée et ne peut être utilisé sans risque pour les habitants et le matériel. L’expert ajoute qu’aucun élément transmis n’indique l’état vétuste de ce bâtiment lors de la vente.

Dès lors, lors de la vente ce bâtiment devait pouvoir être utilisé en tant que grange-étable et donc devait pouvoir recevoir du matériel et des animaux ; ce qui ne fut pas le cas.

Les époux [V] allèguent avoir subi un préjudice de jouissance depuis désormais cinq ans et l’évalue arbitrairement à hauteur de 10 000 €.

En effet aucune pièce n’est versée à l’appui de leur demande indemnitaire alors qu’il est allégué une éventuelle pension de chevaux qui n’aurait pu être mise en place.

Si le diagnostiqueur a manqué à son obligation de résultat, cela n’exonère pas pour autant les demandeurs de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice indemnisable en matière de jouissance.

Succombant dans l’administration de la preuve, les époux [V] seront déboutés de leurs demandes dans ce domaine.

Sur le coût du tunnel pour le stockage du foin
Les demandeurs indiquent que l’étage de la grange devait accueillir du foin et de la paille pour les chevaux ; qu’ils ont été contraints de réaliser un tunnel pour leur stockage, pour un montant de 1500 €.

Toutefois, Madame et Monsieur [V] ne justifient pas de la réalisation de ce tunnel et de son coût.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation présentée à ce titre.

V - Sur la demande de dommages-intérêts présentées par Mesdames [U]

Les consorts [U] estiment avoir subi un préjudice du fait de la procédure subie et sollicitent à ce titre la somme de 3 000 € sans indiquer sur quel fondement juridique elles présentaient leur demande.

Il appartient dans ce cas à la juridiction saisie de rechercher sur quel fondement cette demande a dû être présentée.

Il ressort de l’article 32-1 du Code de procédure civile que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Pour condamner une partie au procès sur ce fondement, la faute, faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice et d’exercer une voie de recours, doit être caractérisée. 

En l’espèce, aucun abus du droit d’agir en justice n’est caractérisé à l’encontre des demandeurs et les consorts [U] ne rapportent pas le moindre élément probant quant à l’existence du préjudice allégué.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation.

VI - Sur les demandes accessoires relatives aux frais et aux dépens

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL ATLANTIC CONTROLE qui succombe, au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, devra supporter les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

La SARL ATLANTIC CONTROLE sera en outre condamnée à verser aux époux [V] la somme globale de 3000 € ainsi qu’aux consorts [U], sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser aux consorts [U], à chacune des indivisaires, une somme de 1000 € sur le même fondement.

La SARL ATLANTIC CONTROLE sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L'article 514-1 du Code civil dispose que « Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS