TJ 78646, 7 mai 2026, RG 23/00755

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
07 MAI 2026

N° RG 23/00755 - N° Portalis DB22-W-B7H-RDP5
Code NAC : 30B
[Z]

DEMANDERESSE :

La société SCI BBMCQ, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro 504 850 231 ayant son siège social situé [Adresse 1] et représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michel COSMIDIS de la SARL DCI AVOCATS ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société [Q] [C], société à responsabilité limitée immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro
512 980 616 ayant son siège social situé [Adresse 2] et représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Mélodie CHENAILLER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 03 Février 2023 reçu au greffe le 03 Février 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Février 2026, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2007, la SCI INVEST 5, aux droits de laquelle vient la SCI BBMCQ, a renouvelé le bail à titre commercial consenti à la société JOUMANA, aux droits de laquelle vient la société [Q] [C], des locaux à usage de bureau situés [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 15 décembre 2016, la SCI BBMCQ a donné congé à la société [Q] [C] avec offre de renouvellement du bail.

Le 21 août 2020, la société [Q] [C] a assigné la SCI BBMCQ devant la présente juridiction pour faire constater le renouvellement du bail.

Par jugement du 16 décembre 2021, la présente juridiction a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017 aux clauses et conditions du bail expiré et a condamné la société [Q] [C] à justifier auprès de son bailleur des attestations d’assurance qu’elle avait souscrites pour les locaux loués, conformément aux stipulations du bail, entre 2018 et 2021, à justifier auprès de son bailleur, la société BBMCQ, de la pose d’un compteur électrique distinct dans l’appartement pris à bail et, à défaut, à poser un tel compteur électrique, à justifier auprès de son bailleur, la société BBMCQ, d’une attestation de conformité des installations d’électricité et d’eau de l’appartement pris à bail, fournie par la société en charge des travaux de conformité.

Par acte d’huissier en date du 9 mai 2022, la SCI BBMCQ a fait délivrer à la société [Q] [C] un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs et l’acquit des primes.

Le 3 février 2023, la SCI BBMCQ a fait assigner la société [Q] [C] devant la présente juridiction aux fins de faire prononcer la résiliation du bail.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025 qui a été révoquée le 7 février 2025 pour permettre la convocation des parties en audience de règlement amiable.

La procédure de règlement amiable n’a pas pu aboutir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2024, la SCI BBMCQ demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil ;
Vu l’article 1217 du Code civil ;
Vu l’article 1741 du Code civil ;

Vu les pièces versées contradictoirement au débat et listées sous bordereau en fin des présentes ;

à titre principal,
- constater que la clause résolutoire inscrite au bail est définitivement acquise depuis le 10 juin 2023 à défaut pour la SARL [Q] [C] d’avoir justifié de l’assurance contre les risques locatifs et de l’acquit des primes d’assurances par la production d’une attestation délivrée par son assureur pour les années 2018 à 2022 dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte extra-judiciaire en date du 9 mai 2023 lui en faisant commandement en
des termes dépourvus de toute ambiguïté et en reproduisant les textes nécessaires ;
- constater que la clause résolutoire inscrite au bail est définitivement acquise depuis le 10 juin 2023 à défaut pour la SARL [Q] [C] d’avoir acquitté la somme de 5.620,33€ indiquée au Commandement et correspondant à des arriérés de charges, de dératisation, d’indexation et de loyers dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte extra-judiciaire en date du 9 mai 2023 lui en faisant commandement en des termes dépourvus de toute ambiguïté et en reproduisant les textes nécessaires ;
- constater en conséquence la résiliation judiciaire du bail consenti à la
société [Q] [C] pour les locaux sis [Adresse 4]
LE VESINET pour une durée de NEUF ANNEES et renouvelé à compter
du 1er juillet 2017 ;

à titre subsidiaire,
- constater la multiplicité des manquements répétés par la société [Q] [C] aux obligations contractuelles constituant des manquements graves rendant impossible le maintien dans les lieux de la société [Q] [C] ;
- prononcer la résiliation du bail commercial existant entre les parties ;

en conséquence et en toutes hypothèses,
- ordonner l’expulsion de la société [Q] [C] ainsi que de toute personne morale ou physique dans les lieux de son chef, y compris dans le logement d’habitation et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

- condamner la société [Q] [C] à payer une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir si le preneur ou l’un quelconque des occupants de son chef se refusait à quitter les lieux en dépit de la décision d’expulsion devenue exécutoire ;
- dire et juger qu’en application du bail si le preneur ou l’un quelconque des occupants de son chef se refusait à quitter les lieux après résiliation du bail la société [Q] [C] sera redevable au bailleur, de plein droit, automatiquement et sans aucun préavis ou formalité, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer en vigueur, tout mois commencé étant dû en totalité jusqu’à libération effective et intégrale des lieux et remise des clefs ;
- dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;
- dire et juger que la société [Q] [C] devra, à son départ faire mettre les lieux dans l’état prévu par le bail (notamment présence d’une cuisine, installation électrique et d’eau conforme) et, à défaut, autoriser le bailleur à faire exécuter les travaux dès le départ de la société [Q] [C] aux frais de cette dernière qui devra en rembourser le coût dès notification de la facture en LRAR ;
- dire et juger qu’à défaut de règlement dans les 48 heures de la facture de remise en état des locaux, la société [Q] [C] devra payer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de cette facture ;
- dire et juger qu’en application du bail liant les parties, dans tous les cas
de résiliation, la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers connus ou à courir et du prix des réparations locatives, notamment ;
- dire et juger qu’en application du bail liant les parties tous les frais de procédure, de poursuites judiciaires, tous honoraires d’avocats, tous frais d’auxiliaires de justice et tous frais relatifs à des mesures conservatoires ou d’exécution seront à la charge du preneur ;

en tout état de cause :
- condamner la société [Q] [C] à payer à la société BBMCQ la somme de 6.489,2 euros au titre des arriérés de loyer dus à l’indexation à l’ICC depuis janvier 2017 (somme arrêtée au 10 mai 2024) ;
- condamner la SARL [Q] [C] à appliquer les loyers indexés et, en conséquence, payer 1.921,72 euros de loyer par mois (hors toutes charges et taxes) ;

à titre très subsidiaire, si le tribunal considérait qu’il n’y avait pas lieu à indexation en juillet 2017, année du renouvellement du bail, il lui est demandé de :
- condamner la SARL [Q] [C] à payer à la SCI BBMCQ 2.737,78 euros au titre des arriérés de loyer dus à l’indexation (somme arrêtée au
10 mai 2024) ;
- condamner la SARL [Q] [C] à appliquer les loyers indexés et, en conséquence, payer un loyer de 1.863,98 euros par mois suivant indexation de juillet 2023, et de juger que cette somme mensuelle (hors toutes charges et taxes) variera selon les indexations à venir ;

- dire et juger qu’en application de la clause d’indexation contractuelle le loyer sera automatiquement indexé selon l’ICC du 2eme trimestre jusqu’à résiliation ou résolution définitive du bail commercial en vigueur ;
- dire et juger qu’en application de la clause d’indexation contractuelle l’arriéré de loyer consécutif au non-paiement des indexations annuelles sera automatiquement calculé et dû par le preneur indépendamment de la notification de son actualisation jusqu’au départ de la SARL [Q] [C] ;
- condamner la société [Q] [C] à payer à la société BBMCQ la somme de 7.308,25 euros au titre du solde des charges arriérées à la date du 31/12/2023 (hors dératisation et eau du restaurant) ;
- condamner la société [Q] [C] à payer à la société BBMCQ la somme de 1.497,27 euros au titre des frais de dératisation de la cave du restaurant au 31 décembre 2023 ;
- condamner la société [Q] [C] au paiement de la somme de
288 euros/an de frais de dératisation de la cave du restaurant lui incombant
pour 2024 et les années à venir ;
- condamner la société [Q] [C] au paiement de la somme de 3.399,02 euros correspondant au prorata de la facture d’eau de l’immeuble selon la surface du restaurant jusqu’au 31 décembre 2023 ;
- dire et juger que la provision pour charges sera de 377 euros par mois à compter de janvier 2024 ;
- dire et juger que, conformément aux dispositions contractuelles expresses tous loyers, charges, taxes, frais non payés au jour de l’échéance, portent intérêt au jour le jour au taux de 20% par an, la seule arrivée du terme valant mise en demeure ;

- à titre principal, il est demandé au tribunal de rejeter intégralement les prétentions de [Q] [C] concernant la clause d’intérêts de retard à défaut d’établir qu’il s’agit d’une clause pénale ;

- à titre subsidiaire, si la clause lui semblait excessive, il est demandé au tribunal de se référer à l’article L441-10 C. Com. pour fixer le montant des pénalités de retard dues par [Q] [C] à la SCI BBMCQ, étant rappelé que le retard de paiement de [Q] [C] excède 5 ans ;

- condamner la société [Q] [C] à justifier de la date de souscription du contrat de fourniture d’eau couvrant la consommation des locaux commerciaux, de l’existence par la production de toutes les factures d’eau depuis la souscription du contrat avec un fournisseur d’eau sous astreinte de 50 Euros par jour de retard par document à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à justifier de la date de souscription du contrat de fourniture d’eau de l’appartement, de l’existence par la production de toutes les factures d’eau depuis la souscription du contrat avec un fournisseur d’eau sous astreinte de 50 euros par jour de retard par document à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à justifier de la pose d’un compteur électrique distinct dans l’appartement objet du bail par une société de diagnostic, condamnation assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à faire poser un compteur électrique distinct dans l’appartement objet du bail, condamnation assortie d’une astreinte 250 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à établir qu’il n’existe aucune installation au gaz dans l’appartement loué et à en justifier par une société de diagnostic certifiée sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à produire les bons d’intervention d’une société d’entretien de toute installation au gaz présente dans les locaux objets du bail commercial, qu’il s’agisse des locaux commerciaux ou de l’appartement, sous astreinte 150 euros par jour de retard par installation à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à procéder aux réparations du muret sur lequel a été installé le bloc de climatisation de la société [Q] [C] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à
intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à procéder à l’enlèvement de tous ses « bacs à plantes » actuel ou futur déposés dans la cour commune en dépit de l’interdiction du bailleur et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par objet à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à procéder à l’enlèvement de ses mobylettes/scooters stationnés dans les cours en dépit de l’interdiction du bailleur et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard et par engin à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à procéder à l’enlèvement de tous autres objets (casier à bouteilles, caddies, étendoir à linge, cendrier…) installés dans la cour commune en dépit de l’interdiction du bailleur et ce sous astreinte de
50 euros par jour de retard et par objet à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société [Q] [C] à payer la somme de 653,89 euros
au titre de la régularisation de sa quote-part de taxes Foncières entre 2020
et 2023 ;

- condamner la société [Q] [C] à fournir le nom et qualité de chacune des personnes occupant l’appartement loué avec le local commercial sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par personne occupant ledit appartement à compter de la décision à intervenir ;

- constater que la société [Q] [C] a régulièrement recours à plus de deux « motocyclettes de livraisons » et violé le caractère accessoire de l’activité de livraison telle qu’imposé et défini par l’avenant en date du 27 juin 2011 dont les dispositions sont toujours en vigueur ;

- condamner la société [Q] [C] à payer la somme de 630 euros TTC correspondant au traitement anti-cafards de l’appartement situé au-dessus de ses locaux et rendu nécessaire par sa faute, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

- rejeter toutes les demandes reconventionnelles formulées par la SARL [Q] [C] ;

- rejeter la demande de délai de paiement formulée par la SARL [Q] [C] à défaut pour elle de justifier de sa situation financière ;

- rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire formulée par la SARL [Q] [C] qui serait contraire à une bonne administration de la
justice ;

- à titre principal, il est demandé au TRIBUNAL de rejeter fermement cette demande dans la mesure où le preneur a été informé depuis plus de 10 ans par plusieurs mises en demeure que ses manquements pouvaient engendrer une résiliation de son bail
- à titre subsidiaire, si le tribunal accédait à cette demande --et afin d’éviter de devoir saisir de nouveau la présente juridiction-- de l’assortir de
▪ l’obligation de produire tous les ans à 1 ère demande formulée par email et sous 8 jours son attestation d’assurance complète ainsi que la justification des acquits de prime, le 1 er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial
▪ l’obligation de justifier de l’installation d’un compteur électrique distinct dans l’appartement dans les 8 jours de la présente décision, le manquement à cette obligation emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial
▪ l’obligation de produire tous les ans à 1 ère demande formulée par email et sous 8 jours les bons d’entretien annuel de l’installation au gaz, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial
▪ l’obligation de produire tous les ans à 1 ère demande formulée par email et sous 8 jours tous les bons d’intervention de la société de dératisation dans toutes ses parties privatives, le 1 er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial,
▪ l’obligation de payer toutes sommes dues formulées par email et sous 8 jours, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial
▪ l’obligation de donner l’identité et la qualité de toutes les personnes, mêmes nouvelles, occupant l’appartement compris dans le bail commercial dans un délai maximum de 8 jours à compter de la décision à intervenir, le manquement emportant annulation de la suspension annulation immédiate du bail commercial
▪ l’obligation de réparer le muret endommagé par le bloc de climatisation installé sans autorisation dans un délai maximum de 8 jours à compter de la décision à intervenir, le manquement emportant annulation de la suspension annulation immédiate du bail commercial
▪ l’interdiction de stationner toute mobylette dans la cour, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial
▪ l’interdiction de déposer quoique ce soit dans les parties communes, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial
▪ l’interdiction d’obturer les voies d’aération présentes dans ses parties privatives, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial ;

- rejeter la demande formulée par la SARL [Q] [C] de délai pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution dans la mesure où le restaurant est incontestablement un local à usage commercial et où la SARL [Q] [C] a expressément reconnu ne pas y habiter et écrit « Concernant l’appartement, il est effectivement occupé ponctuellement par certains salariés en attente de logement et à titre
gracieux » ;

- rejeter la demande formulée par la SARL [Q] [C] de dommages-intérêts chiffrée à 50.000 euros pour préjudice d’exploitation à défaut d’avoir établi une quelconque faute de la SCI BBMCQ voire un quelconque préjudice ;

- constater que la SARL [Q] [C] renonce à la demande initialement formulée de remboursement des provisions pour charges ;

- rejeter toute demande formulée par la SARL [Q] [C] de remboursement des provisions pour charges dans la mesure où les régularisations de charges ont été faites et transmises annuellement ;

- constater que la SARL [Q] [C] renonce à la demande initialement de remboursement des provisions pour taxes foncières dans la mesure où les régularisations été faites et transmises annuellement ;

- rejeter toute demande formulée par la SARL [Q] [C] de remboursement des provisions pour taxes foncières dans la mesure où les régularisations ont été faites et transmises annuellement ;

- condamner la société [Q] [C] à payer les frais de commandement de payer du 9 mai 2022 se montant à 72,63 euros ;

- condamner la société [Q] [C] à payer les frais du Procès-Verbal de constat du 22 juin 2022 et du 29 novembre 2023 se montant à 700 euros TTC (soit 350 euros chacun) ainsi que de tous les Procès-Verbaux de constat qu’il sera nécessaire de faire établir ;

- dire et juger que toutes les sommes mises à la charge de la société [Q] [C] porteront intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

- dire et juger qu’il y a lieu à la capitalisation des intérêts à compter du jugement à venir ;

- prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur toutes les condamnations de payer et de faire, y compris sous astreinte, qui seront prononcées ;

- condamner la SARL [Q] [C] à payer à la SCI BBMCQ la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

- condamner la SARL [Q] [C] en tous les dépens.

Elle fait valoir que :
- le bail commercial liant la SCI BBMCQ et la SARL [Q] [C] doit être résilié pour non-fourniture d’attestation d’assurance et non justification de l’acquit des primes d’assurances afférentes, et ce de 2018 à 2022,
- la non-justification de l’acquit des primes d’assurances suffit à elle-seule à emporter la résiliation du bail,
- la SARL [Q] [C] n’a justifié d’aucun acquit d’assurance --que ce soit dans le délai d’un mois à compter du 9 mai 2022 ou plusieurs mois après--, ni d’une attestation d’assurance pour les années 2022 et 2023 entières,
- le bail indiquant sans aucune ambiguïté « le bail sera résilié de plein droit », la résiliation doit être automatiquement constatée par le tribunal,
- dans le cas de [Q] [C], il y a lieu de constater un double manquement relatif à l’assurance :
- manquement de déférer aux demandes du bailleur de la justification d’attestation d’assurance jusqu’en 2022
- manquement de déférer aux demandes du bailleur de prouver l’acquit des primes, y compris après le jugement de décembre 2022 et ce jusqu’en avril 2024,
- pendant 6 ans, la société [Q] [C] n’a pas garanti à son bailleur l’existence d’une assurance efficace des locaux loués, ce qui constitue manifestement un manquement grave de [Q] [C] à ses obligations contractuelles qui conduit à prononcer la résolution judiciaire du bail,
- il n’est nullement contesté que le locataire a attendu avril 2024 pour fournir un email de son assureur tendant à établir qu’il est à jour de ces primes alors que le bailleur demandait cette preuve depuis 2017,
- la société [Q] [C] ne s’est pas acquittée spontanément du montant des indexations de loyer et n’a effectué un paiement que six mois après le commandement de payer délivré,
- les sommes acquittées volontairement par la société [Q] [C] en novembre 2022, même afférentes à des périodes antérieures à février 2018 voire à février 2021, ne sauraient donc être remises en cause par elle,
- le commandement du 9 mai 2022 n’est pas limité à la demande de paiement de sommes, mais il comprend aussi un commandement de fournir dans un délai d’un mois l’attestation d’assurance et la justification d’acquit des primes pour les années 2018 à 2022, justifications jamais fournies dans ledit délai ce qui emporte automatiquement l’acquisition de la clause résolutoire, le grief allégué de l’« absence de décompte des sommes » ne saurait donc atteindre cette partie du commandement de communiquer sans lien avec une demande de paiement,
- le commandement de payer comprend dans le corps de son acte un courrier de la SCI BBMCQ envoyé en RAR le 7 janvier 2022 décomposant en détail le calcul des sommes dues en remontant à janvier 2017, année par année, en mentionnant les chiffres des index retenus ainsi que la méthode de calcul. La liste des indices était d’ailleurs jointe en PJ à ce courrier,

- ce décompte apparaît suffisamment précis puisque la société [Q] [C] a adressé un chèque de l’exact montant sans demande de précision,
- la somme mentionnée sur le commandement est inférieure à la somme réellement due de sorte que la validité de ce commandement de payer ne peut donc aucunement être affectée de ce chef,
- aucune sanction légale n’est prévue pour non fourniture de quittance mensuelle en sus des quittances annuelles, à supposer qu’elles aient été demandées par le locataire,
- toutes les quittances mensuelles entre janvier 2017 et mai 2024 ayant été de nouveau envoyées par email, il y a donc lieu de débouter la société [Q] [C] de sa demande de production sous astreinte des quittances mensuelles depuis 2018,
- la SARL [Q] [C] s’est elle-même octroyée de larges délais de paiement depuis 2017,
- la clause d’indexation convenue est claire « le loyer variera annuellement à date anniversaire ». Cela signifie qu’en juillet 2017, le loyer a été indexé et que ce nouveau loyer a été le 1er loyer de base du bail renouvelé,
- dans la mesure où, devant la défaillance de la société [Q] [C] à faire dératiser régulièrement l’intégralité de ses parties privatives contre les nuisibles, la SCI BBMCQ a été contrainte (dans l’intérêt de tous les occupants) à englober des parties privatives de [Q] [C] dans le contrat de traitement de l’ensemble immobilier, il serait incohérent que la collectivité des occupants de l’immeuble assume le coût du traitement de parties privatives de [Q] [C],
- tous les types de charges mentionnés expressément dans le bail sont incontestablement imputables au locataire,
- le récapitulatif annuel a été envoyé tous les ans à la société [Q] [C] en précisant non seulement les catégories de charges et taxes ainsi que la clef de répartition et les surfaces retenues pour le calcul des charges et taxes,
- en envoyant tous les ans des tableaux de régularisation de charges et taxes foncières précisant non seulement les catégories de charges et taxes ainsi que la clef de répartition et les surfaces retenues pour le calcul des charges et taxes la SCI BBMCQ a respecté L.145-40-2 C.com,
- à plusieurs reprises, la SCI BBMCQ a expliqué à sa locataire qu’à défaut pour elle d’envoyer la preuve du passage d’une société de dératisation dans sa cave privative, la SCI BBMCQ ferait passer la sienne et que sa locataire aurait à en assumer le coût,
- consciente de l’obligation morale et civile où elle était de payer la moitié des frais de dératisation choc mais aussi de traitement annuel eu égard à l’absence de traitement à son initiative de sa cave privative et de sa courette, la SARL [Q] [C] a payé spontanément la somme demandée plus de 6 mois après avoir reçu le commandement de payer daté du 9 mai 2022,
- l’article IV de l’acte de renouvellement prévoit expressément la participation de la société [Q] [C],
-suite à ses demandes adressées à ses locataires de justifier de l’installation d’un compteur d’eau privatif, il n’y a que la SARL [Q] [C] qui refuse non seulement de répondre mais aussi de justifier de l’existence éventuelle de son compteur d’eau mais aussi de la réception effective de factures,
- la société [Q] [C] a fait installer un compteur en urgence courant 2024, sans être en mesure d’établir l’existence d’un contrat de fourniture d’eau pour l’appartement, les factures produites concernant le seul restaurant et absolument pas l’appartement,

- la société [Q] [C] n’ayant jamais ni répondu sur l’existence d’un compteur d’eau séparatif pour le restaurant ni produit ses factures d’eau en dépit de plusieurs demandes et ce pendant plus de 6 ans, il est légitime qu’à défaut de prouver que le restaurant paie effectivement sa consommation d’eau à SUEZ la société [Q] [C] soit condamnée à payer sa quote-part de la facture d’eau –très importante-- de l’immeuble,
- étant donnée l’attitude de la SARL [Q] [C], elle est bien fondée à solliciter l’application de la clause contractuelle fixant à 20% par an les intérêts de retard de paiement par le preneur,
- la décision judiciaire du 16 décembre 2021 n’étant toujours pas exécutée par le preneur 31 mois après la signification du jugement, la condamnation à une double astreinte cumulative est manifestement justifiée,
- au regard du risque important d’explosion au gaz, la société bailleresse est bien fondée à solliciter la condamnation de la société [Q] [C] à établir qu’il n’existe aucune installation au gaz dans l’appartement loué et à en justifier par l’intermédiaire d’une société de diagnostic,
- la locataire a installé des blocs de climatisation dans la cour commune sans autorisation,
- elle a finalement fait enlever les blocs mais sans réparer les murets,
- depuis de nombreuses années la SCI BBMCQ a eu à se plaindre du comportement de la société [Q] [C] et de ses salariés qui encombrent et occupent irrégulièrement la cour et les parties communes,
- il résulte du bail qu’aucun véhicule motocyclette n’est autorisé à stationner dans la cour et la société [Q] [C] y stationne régulièrement des scooters,
- la locataire a organisé un barbecue dans la cour commune et a entreposé des sacs de riz dans le hall de l’immeuble,
- le locataire au dessus de la société [Q] [C] se plaint de la dégradation de l’hygiène avec présence de cafards et de rats du fait de la défenderesse,
- le local d’habitation est occupé par les personnes étrangères à la famille de l’exploitant,
- la société [Q] [C] a bloqué la porte de la cour pour permettre de faire rentrer ses scooters et obturer des bouches d’aération,
- la société [Q] [C] a régulièrement recours à plus de deux scooters de sorte qu’elle viole le caractère accessoire de la livraison,
- les nombreux manquements sont non seulement avérés et répétés, mais ils le sont en connaissance de cause. Leur gravité, leur ancienneté et leur répétition comme la mauvaise foi dont fait preuve la SARL [Q] [C] sont de nature à emporter la résolution du bail commercial,
- la cohabitation des autres locataires avec la SARL [Q] [C] et ses animateurs est devenue impossible sur tous les plans,
- malgré ses affirmations, la SARL [Q] persiste dans ses manquements contractuels,
- la SARL [Q] [C] ne produit aucun document comptable, ou autre, de nature à justifier qu’elle est légitime à bénéficier de délai de paiement,
- elle ne justifie pas de réalité ni de l’identité de ses salariés,
- l’attitude globale de la SARL [Q] [C] démontre qu’elle n’est pas légitime à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire,
- la demande de délai pour quitter les lieux commerciaux en application des articles L. 412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution doit être rejetée dans la mesure où le restaurant est incontestablement un local à usage commercial et où la SARL [Q] [C] a expressément écrit «concernant l’appartement, il est effectivement occupé ponctuellement par certains salariés en attente de logement et à titre gracieux »,
- le législateur n’a prévu aucune sanction au non-respect par le bailleur du délai indiqué donné par l’article R. 145-36 du Code de commerce pour adresser au preneur la régularisation des charges. Dans ces conditions, le bailleur peut en demander le paiement y compris après le délai indicatif légal. La seule limite étant la prescription quinquennale,
- la société [Q] [C] a arrêté de payer toute provision pour taxes foncières depuis avril 2024 en violation avec les clauses de l’avenant de 2011,
- la société [Q] [C] est bien en peine de justifier d’un quelconque préjudice d’exploitation et/ou moral et elle n’en justifie d’ailleurs pas.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 novembre 2025, la société [Q] [C] demande au tribunal de :

Vu les articles 1134, et 1244-1 à 1244-3 du Code civil antérieurs à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,
Vu les articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil (nouvel article 1343-5 du Code civil),
Vu les articles L145-41 et suivants du Code de commerce,

- recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société [Q] [C].

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI BBMCQ.

A titre principal,

- déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 mai 2022 ;

- constater en conséquence que le commandement du 9 mai 2022 ne peut produire aucun effet et que la clause résolutoire n’a pas joué ;

- juger que les manquements invoqués par la SCI BBMCQ ne sont pas démontrés ;

- juger que la SCI BBMCQ a manqué à ses obligations en tant que
bailleresse ;

A titre subsidiaire,

- octroyer, au titre du commandement délivré le 9 mai 2022, à la société [Q] [C] des délais rétroactifs pour le règlement de la dette locative s’élevant à la somme de 5.620,33 euros, ainsi que pour la communication de l’attestation d’assurance jusqu’à la date de prononcé de la décision à intervenir, et par conséquent, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, pendant les délais de grâce en application de l’article L.145-41 du Code de Commerce ;

- accorder à la société [Q] [C] un délai de paiement de 3 mois, en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil pour régler la dette éventuelle à laquelle elle serait condamnée, à compter de la signification de la décision à intervenir.

- accorder à la société [Q] [C] un délai de 3 mois, en application des dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil applicables en l’espèce, pour exécuter les obligations auxquelles elle serait éventuellement condamnée, à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- suspendre pendant ces deux délais les effets de la clause résolutoire pendant les délais de grâce, en application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce ;

A titre reconventionnel

- déclarer réputée non écrite l’article XI du bail signé le 28 novembre 2007 prévoyant : « En sus du loyer et aux mêmes époques, le PRENEUR versera au [I] un acompte trimestriel de 90 euros à valoir sur sa quote-part de charges fixée, à la date de prise d’effet du présent bail et pour la première année.
[R] participera, au prorata de ses surfaces ou de ses millièmes, à toutes les charges et dépenses de l’immeuble quelles qu’elles soient, et notamment aux suivantes, sans que l’énumération ci-dessous ait un caractère limitatif ou restrictif :
a) Tous impôts et taxes, actuels ou futures,
b) Toutes dépenses de gardiennage, salaires et charges du concierge, d’entretien, d’électricité, de consommation d’eau, de nettoyage et d’entretien de l’immeuble, cours, jardins, voies, circulaires, aires de stationnement etc.
c) Toutes dépenses d’entretien et consommation des ascenseurs,
d) Toutes dépenses relatives au chauffage et aux énergies diverses,
e) Et d’une manière générale, toutes charges et dépenses quelconques relatives à l’immeuble, de telle sorte que le [I] ne supporte en définitive aucune charge afférente aux Locaux Loués. »
Et l’article de l’avenant en date du 27 juin 2011 prévoyant : « En sus du loyer, le preneur versera chaque mois une provision pour charges d’un montant de CENT DOUZE EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTS (112,96 €). Le preneur versera également une provision sur la taxe foncière acquittée par le Bailleur représentant un douzième du montant de la taxe de l’année précédente. Ladite provision fera l’objet d’une régularisation en fin d’année à réception de l’avis d’imposition ».

- condamner la SCI BBMCQ à payer à la société [Q] [C] la somme de 19.135,4 euros au titre d’un trop-perçu de charges.

- condamner la SCI BBMCQ à payer à la société [Q] [C] la somme de 20.169,74 euros au titre d’un trop-perçu au titre de la taxe foncière.

- ordonner la compensation entre les créances respectives des parties jusqu’à due concurrence le cas échéant.

En tout état de cause,

- condamner la SCI BBMCQ à payer à la société [Q] [C] la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

- condamner la SCI BBMCQ aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :
- le commandement délivré le 9 mai 2022 est entaché de nullité et, à tout le moins, mal fondé,
- le commandement de payer ne comporte pas de décompte détaillé remontant à l’origine de la dette, indiquant les postes des sommes réclamées, ainsi que les règlements effectués par la locataire,
- les pièces fournies par la SCI BBMCQ ne sont pas suffisamment claires et précises quant aux sommes réclamées à sa locataire, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer la nature des sommes réclamées,
- le calcul de l’indexation indiqué dans le courrier annexé au commandement ne correspond pas au calcul indiqué dans l’assignation de la SCI BBMCQ de sorte que cela crée une confusion dans l’esprit du locataire,
- le paiement effectué par la société [Q] [C] n’emporte pas renonciation à contester les sommes réclamées. La société locataire a procédé à ce règlement afin de préserver ses droits,
- s’agissant d’un acte indivisible, la nullité du commandement affecte la partie du commandement portant sur l’attestation d’assurance,
- la bailleresse ne communique aucune quittance mensuelle depuis plusieurs années, malgré les demandes du locataire,
- la société [Q] [C] n’a en aucune façon reconnu de manière non équivoque les sommes dont la SCI BBMCQ a réclamé le paiement de sorte que le règlement intervenu par chèque du 18 novembre 2022 par la société [Q] [C] ne permet pas d’interrompre la prescription,
- le paiement des sommes résultant de l’indexation de 2017 jusqu’en février 2018 ne peut être réclamée en raison de la prescription intervenue,
- le calcul de l’indexation par la bailleresse est erroné,
- le loyer ne peut être indexé tant qu’une année ne s’est pas entièrement écoulée depuis la date d’effet du bail renouvelé,
- il est versé au débat une attestation d’ALLIANZ justifiant que la société [Q] [C] est à jour de ses cotisations depuis la souscription du contrat d’assurance,
- la clause portant sur les charges du bail n’est ni précise, ni limitative et doit donc être réputée non écrite faute de satisfaire à l’exigence de précision prévue à l’article L 140-40-2 du Code de commerce,
- les primes d’assurance et les frais de dératisation ne sont pas refacturables à la locataire en vertu des dispositions du bail,
- aucun élément ne justifie la fixation de la provision de charges à venir à la somme de 377 € par mois incluant le montant des charges d’eau ainsi que des frais de dératisation et des primes d’assurance,

- la SCI BBMCQ prétend avoir réalisé pour 16.026,46 euros de travaux en 2022 mais n’est en mesure de justifier les travaux qu’à hauteur de 9.400 euros (factures de la société DMJ21 du 21/07/2022 et 19/09/2022),
- l’ensemble des prétendues infractions invoquées par le Bailleur ne constituent pas des motifs suffisamment graves justifiant la résiliation judiciaire du bail,
- elle justifie bien disposer d’un compteur d’eau distinct dans les lieux loués et verse aux débats les factures d’eau de la société SUEZ,
- de ce fait, la demande tendant à l’inclure dans la répartition de la facture d’eau n’est pas fondée,
- la bailleresse ne prouve pas que les factures dont elle réclame le remboursement seraient afférentes à la consommation d’eau par la société [Q] [C] ou aux parties communes,
- la clause pénale fixée à 20% est manifestement excessive, et le préjudice prétendument subi par la bailleresse n’est pas justifié,
- elle a effectivement posé un compteur électrique distinct au sein de l’appartement loué,
- si deux contrats sont souscrits, c’est en raison de la distinction entre le local commercial et l’appartement associé,
- le bail ne prévoit en aucun cas l’interdiction d’utiliser le gaz au sein du local commercial,
- elle ne dispose pas d’installation au gaz au sein de l’appartement,
- elle verse les attestations de conformité des installations d’électricité et d’eau,
- elle a procédé à l’enlèvement du bloc de climatisation afférent à son local, étant précisé que les blocs de climatisation étaient déjà installés lors de l’acquisition du fonds de commerce,
- l’enlèvement du bloc n’a causé aucun dommage au mur sur lequel il avait été installé. En revanche, le mur est en mauvais état, manifestement en raison de l’absence de réparation du mur, relevant de grosse réparation, incombant à la bailleresse,
- aucun élément ne permet d’attester que les objets constatés par l’huissier dans la cour commune lui appartiendrait, d’autant plus qu’au rez-de-chaussée, il y a également un toiletteur et un salon de coiffure au sein de l’immeuble,
- concernant les véhicules à moteur, la bailleresse n’apporte pas la preuve de la persistance du stationnement de ces véhicules dans la cour,
- les pièces produites par la bailleresse sont dénuées de valeur probante concernant le prétendu barbecue,
- la société BBMCQ est défaillante à démontrer la réalité, l’imputabilité et la persistance des infractions alléguées,
- la preuve d’une occupation non conforme de l’appartement n’est pas apportée par la bailleresse et encore moins la persistance de cette occupation non conforme,
- le paiement de la taxe d’habitation n’est pas entré dans le champ contractuel, de sorte que la bailleresse ne peut invoquer le manquement au paiement de la taxe d’habitation pour solliciter la résiliation du bail. Cela ne regarde que la société locataire et l’administration fiscale.
- elle a bénéficié d’un dégrèvement et n’a donc aucun litige portant sur la taxe d’habitation pour les locaux loués,
- elle est bien fondée à solliciter le bénéfice des dispositions de l’article 1344 et donc de l’octroi de délais rétroactifs avec la suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce pendant les délais de grâce dès lors qu’elle a réglé la somme de 5.620,33 euros et qu’elle a justifié qu’elle était assurée,
- de la même façon, elle est bien fondée à solliciter l’octroi de 8 mois de délai pour exécuter les obligations auxquelles elle serait éventuellement condamnée ainsi que la suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail en application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce pendant les délais de grâce,
- la clause contractuelle relative aux charges étant réputée non écrite, il s’en déduit que la bailleresse ne peut prétendre à des charges récupérables, ce qui rend les appels de provisions sans cause,
- la SCI BBMCQ ne pouvait donc facturer les charges locatives ni la taxe foncière.

MOTIFS

1. Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte de l’acte de renouvellement du bail du 28 novembre 2007, un article intitulé « clause résolutoire » ainsi rédigé :
« il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes sans laquelle les parties n’auraient pas contracté, qu’à défaut de justification des polices d’assurance conformes ou de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charge, provision sur charge ou rappel de charge, taxes ou impôts, dépôt de garantie ou complément de dépôt de garantie, honoraire de rédaction d’acte, de l’indemnité d’occupation et des accessoires pendant le maintien dans les lieux ou accessoires et indemnités, ou de tout rappel de loyer même consécutif à une fixation judiciaire ou toute décision de justice entre les parties ayant trait au Bail, comme en cas d’inexécution d’une seule des clauses, charges et conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité ».

1.1 Sur la délivrance du commandement de payer et d’avoir à fournir les justificatifs d’assurance

Le 9 mai 2022, la SCI BBMCQ a délivré à la société [Q] [C] un commandement de payer la somme totale de 5.620,33 euros dont
1.128,04 euros au titre des rappels de loyers et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs et de l’acquit des primes par la production d’une attestation délivrée par son assureur pour les années 2018 à 2022.
Il est constant que la société [Q] [C] n’a pas réglé l’intégralité de la somme due ni transmis de justificatifs d’assurance dans le délai d’un mois.

1.2. Sur la précision du commandement de payer

Il convient de rappeler sur ce point que le commandement de payer reste valable pour les sommes effectivement dues même en présence par ailleurs de sommes contestées ou non dues ( Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-17.645, CA [Localité 1], pôle 1, ch. 2, 21 avr. 2022, n° 21/17272).

Le commandement mentionne un solde impayé de 5.620,33 euros correspondant aux créances suivantes :
- régularisation de charges années 2020/2021, 1.955,61 euros
- arriéré de dératisation, 1.044 euros
- indexation de loyers années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 1.492,68 euros,
- arriéré de loyers pour février, mars, avril et mai 2022, 1.128,04 euros.

Si aucun décompte général n’est joint et si aucun autre document ne vient préciser les deux premiers postes prétendument impayés, il est joint deux courriers de la SCI BBMCQ détaillant le calcul des indexations et compléments de loyers réclamés.

Le décompte apparaît donc particulièrement clair et précis s’agissant des loyers impayés et si la société [Q] [C] conteste une partie des sommes dues au titre de l’indexation, elle n’en conteste pas la totalité. Il faut d’ailleurs constater que le décompte des indexations présenté est suffisamment précis pour lui permettre d’y répondre elle-même précisément.
Comme précédemment rappelé, en l’absence de justification d’une partie des sommes visées au commandement, celui-ci reste néanmoins valable pour les sommes étayées.
Il en résulte que le détail de la créance étant clair et précis et justifiant le montant des sommes réclamées s’agissant des loyers impayés, le commandement apparaît valide les concernant.
Le moyen sur la nullité du commandement sera donc écarté.

1.3 Sur la prescription de la créance

Il convient de rappeler qu’en application des articles 122 et 789 du code de procédure civile, la prescription comme toute fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

En l’espèce, la société [Q] [C], malgré le fait que le paiement des sommes visées au commandement est sollicité à son encontre, n’a soulevé aucun incident devant le juge de la mise en état pour faire valoir que des sommes visées au commandement et dont le paiement serait sollicité à son encontre auraient été prescrites.

En l’absence de fin de non-recevoir régulièrement présentée, le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.4 Sur le calcul de l’indexation de loyers

Aux termes du renouvellement du 28 novembre 2007, les parties ont stipulé que le loyer serait indexé annuellement en fonction de l’indice national du coût de la construction.

Contrairement aux indications de la défenderesse, dès lors que le bail s’est renouvelé le 1er juillet 2017 aux clauses et conditions de l’ancien bail, sous réserve des dispositions d’ordre public, la clause d’indexation du contrat de bail doit s’appliquer au loyer du bail renouvelé dans les conditions prévues par le contrat et à la date prévue par celui-ci (Cass. 3e civ., 8 mars 2011, n° 10-12.048).

L’indexation ne saurait donc être écartée à la date du 1er juillet 2017.

Il est constant qu’en janvier 2017, le loyer était de 1.460,98 euros. Toutefois, la clause prévoyant que l’indexation se fait à la date anniversaire du bail, la SCI BBMCQ ne pouvait pratiquer une revalorisation à la date de janvier 2017.

La première indexation ne pouvait être opérée qu’au 1er juillet 2017.

Il en résulte que le loyer indexé doit être calculé comme suit au regard des indices du coût de la construction publiés pour le second trimestre de l’année n rapportés à l’indice publié pour le second semestre de l’année n-1:
- 1er juillet 2017 : 1460,98 x(1664/1622) = 1.498,81 euros,
- 1er juillet 2018 : 1498,81 x(1699/1664) = 1.530,33 euros,
- 1er juillet 2019 : 1530,33 x (1746/1699) = 1.572,66 euros,
- 1er juillet 2020 : 1572,66 x (1753/1746) = 1.578,96 euros,
- 1er juillet 2021 : 1578,96 x (1821/1753) = 1.640,21 euros,
- 1er juillet 2022 : 1640,21 x (1966/1821) = 1.770,81 euros,
- 1er juillet 2023 : 1770,81 x (2123/1966) = 1.912,22 euros.

S’agissant des sommes visées au commandement, il n’est pas contesté par la locataire qu’elle a continué à régler la somme de 1.460,98 euros sur toute la période.

Il en résulte qu’elle était redevable de la somme suivante au titre de la partie impayée résultant des indexations du loyer :
- juillet 2017 à juin 2018 : 1498,81 – 1460,98 = 37,83 x 12 = 453,96 euros
- juillet 2018 à juin 2019 : 1530,33 – 1460,98 = 69,35 x 12 = 832,20 euros
- juillet 2019 à juin 2020 : 1572,66 – 1460,98 = 111,68 x 12 = 1.340,16 euros
- juillet 2020 à juin 2021 : 1578,96 -1460,98 = 117,98 x 12 = 1.415,76 euros
- juillet 2021 à mai 2022 : 1640,21 – 1460,98 = 179,23 x 11 = 1.971,53 euros.

Il en résulte qu’à la date du commandement, la société [Q] [C] était redevable de manière effective d’une somme de 6.013,61 euros soit une somme supérieure à la somme visée au commandement de sorte que les causes de celui-ci apparaissent bien justifiées et le commandement de payer ne saurait être considéré comme irrégulier sur les sommes dues au titre des loyers, l’absence de justification de la régularisation de charges et des frais de dératisation au soutien du commandement n’affectant pas la validité de celui-ci concernant les arriérés de loyer comme rappelé au point 1.2.

1.5 Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les moyens présentés par la défenderesse étant écartés et les causes du commandement s’agissant des loyers impayés et de la fourniture d’une assurance n’ayant pas été apurées dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 9 juin 2022 à 24 heures.

2. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-51 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il est constant que par chèque du 18 novembre 2022, l