TJ 91228, 7 mai 2026, RG 23/00557

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 23/00557 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-O7PL

NAC : 72A

Jugement Rendu le 07 Mai 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM, au capital de 6.555,30 euros, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 323 377 929 dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 5]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [K] [O], domicilié chez Madame [V], [Adresse 3] FRANCE

représentée par Maître Paul DIMA EHONGO, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [O] est propriétaire du lot 13 au sein d’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par assignation en date du 27 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la Sarl Cogeim, a fait assigner Mme [K] [O] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, outre sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement, de frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement rendu le 16 juin 2023, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 2 mars 2023 et renvoyé l’affaire à la mise en état pour conclusions des parties.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°2, régulièrement signifiées par Rpva le 09 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Juvisy sur Orge demande au tribunal de :

A titre principal :

DECLARER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM

DEBOUTER Madame [K] [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER Madame [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM les sommes suivantes :
- 9929,16€ au titre des charges appelées entre le 1er avril 2010 et le 30 août 2024, provision du 3ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 22 juin 2021 ;

- 2.558,52€ au titre des frais de recouvrement arrêtés au 30 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 22 juin 2021 ;

- 2.000€ à titre de dommages et intérêts

- 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

DEBOUTER Madame [K] [O] de sa demande de délais de paiement ;

Si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à Madame [K] [O] :

DIRE ET JUGER que lesdits délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celle faisant l’objet des condamnations à intervenir ;

DIRE qu’à défaut de paiement des charges courantes ainsi qu’en cas de non-respect d’un seul terme à son exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles Madame [K] [O] sera condamnée deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNER Madame [K] [O] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile

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En l’état de ses dernières conclusions n°2, régulièrement signifiées par Rpva le 21 mai 2024, Mme [K] [O] demande au tribunal de :

Accorder les plus larges délais, pour apurer sa dette.

Laisser à la charge de chacune des parties, ses dépens et frais engagés au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2025. L'affaire a été fixée à l'audience de juge rapporteur du 12 février 2026 et les parties ont été informées de la date à laquelle le jugement est rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse Mme [K] [O] qui indique les tantièmes représentés par son lot dans la copropriété;
-les procès-verbaux des assemblées générales,
- les appels de fonds et charges sur la période considérée,
- les contrats de syndic,
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 01 juillet 2024, sur la période du 03 mars 2014 au 01 juillet 2024, 3ème échéance appel de fonds budget inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9.929,16 euros.

La défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant de l’arriéré de charges de copropriété réclamé.

Il convient donc de dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 01 juillet 2024, sur la période du 03 mars 2014 au 01 juillet 2024, 3ème échéance appel de fonds budget inclus, s’élève à la somme de 9.929,16 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à la demande présentée en ce sens qui n’est pas contestée par la défenderesse, il convient de dire que cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2021, date du commandement de payer.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner Mme [K] [O] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre dommages et intérêts tandis que la défenderesse, constituée, ne conteste ni le principe ni le montant réclamé.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner Mme [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] réclame une somme de 2.558,52 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 tandis que la défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant réclamé.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner Mme [K] [O] à payer au au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 2.558,52 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Mme [K] [O] demande au tribunal de lui accorder les plus larges délais pour apurer sa dette et propose un remboursement mensuel de 630 euros pendant deux ans tandis que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande de délais de paiement en relevant l’ancienneté de la dette et le fait que la défenderesse tire des revenus locatifs du bien immobilier de l’espèce.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

Mme [K] [O] ne verse aucune pièce aux débats et ne rapporte donc pas la preuve qu’elle sera en mesure de solder sa dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement présentée n’apparaît ainsi pas bien fondée et Mme [K] [O] ne peut qu’en être déboutée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [K] [O], partie perdante, est condamnée aux dépens.

La demande de distraction des dépens, qui a été présentée au profit d’un avocat distinct de celui qui s’est constitué au lieu et place du demandeur, ne peut qu’être rejetée.

Mme [K] [O] sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS