TJ 14118, 7 mai 2026, RG 26/00089

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00089 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JT7I

Minute : 2026/
Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 07 Mai 2026

[H] [M]

C/

[E] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me David ALEXANDRE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [E] [A]
Me David ALEXANDRE - 70
Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 07 Mai 2026

Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection,
Assistée de Marie MBIH, Greffier,
En présence de [I] [S], greffière stagiaire et d’[Q] [X], auditeur de justice

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Madame [H] [M]
née le 24 Mars 1953 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [A]
né le 07 Juin 1996 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Avril 2026
Après débats à l’audience publique du 14 Avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2018, Madame [H] [M] a donné à bail à Monsieur [E] [A] un appartement situé [Adresse 5], [Localité 4] [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 433,00 euros, et 95 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, Madame [H] [M] a fait signifier à Monsieur [E] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1172,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés

Par notification électronique du 6 août 2025 Madame [H] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, Madame [H] [M] a fait assigner Monsieur [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls du locataires ; condamner Monsieur [E] [A] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3847,95 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 sur la somme de 1289,50 et à compter de la présente assignation pour le surplus ,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant la dénonciation à la CCAPEXdire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 5 février 2026.

À l'audience du 14 avril 2026, Madame [H] [M], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5199,53 euros arrêtée au 13 avril 2026, loyer du mois d’avril 2026 inclus. Elle s’en rapporte à justice sur la demande de délai formulée par le défendeur.

Madame [H] [M] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [A] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 août 2025

Monsieur [E] [A] ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement, avec suspension de sa clause résolutoire à hauteur de 400 euros par mois en plus des loyers. Subsidiairement, il demande à pouvoir bénéficier, a minima, d’un délai jusqu’à l’été pour pouvoir quitter les lieux. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant et avoir déjà effectué un paiement de 1600 euros pour commencer à s’acquitter de sa dette.

Il indique avoir eu des problèmes de santé qui l’ont empêché de travailler, ce qui a engendré des difficultés de paiement. Bien qu’en formation, il travaille en parallèle pour pouvoir assurer le paiement de son loyer et de sa dette.

Madame [H] [M] a été autorisée à produire une note en délibéré pour confirmer la bonne réception du paiement de 1600 euros invoqué.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 23 avril 2026, Madame [H] [M] a confirmé la bonne réception du paiement de la somme de 1600 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Madame [H] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 août 2018, du commandement de payer délivré le 5 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 avril 2026 que Madame [H] [M] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme totale de 93,6euros, imputée pour des « frais d’impayés », qui sont prohibés par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.
Il convient également de déduire de ce décompte la somme de 1600 euros, dont le paiement n’est plus contesté suite à la note en délibéré.

La condamnation étant rendue en référé, elle sera prononcée à titre provisionnelle.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [A] à payer à Madame [H] [M] la somme provisionnelle de 3 505,93 euros, au titre des sommes dues au 13 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2025 sur la somme de 1172,90 euros et de l’assignation du 4 février 2026 sur le surplus ;

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 31 août 2018, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit (article 8 du bail).

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 31 août 2018 à compter du 6 octobre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [E] [A], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière, et notamment d’un revenu de 1800 euros mensuel, sans personne à charge. Il est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [E] [A] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Par ailleurs, son paiement récent de la somme de 1600 euros atteste de sa volonté de s’acquitter de sa dette. Enfin, il convient de relever que les incidents de paiements sont intervenus sur une période circonscrite et que le début du bail n’a été marqué par aucun incident.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [E] [A] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [E] [A] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [A] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 octobre 2025, Monsieur [E] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [A] à son paiement à compter de 6 octobre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [A] aux dépens de l'instance. Les dépens ne comprendront pas les frais de saisine de la CCAPEX, cette notification ne constituant pas un préalable obligatoire à la procédure initiée par la bailleresse personne physique (Article 24 II et IV de la loi du 6 juillet 1989)

Il convient également de condamner Monsieur [E] [A] à payer à Madame [H] [M] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS