TJ 31555, 7 mai 2026, RG 23/02026

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 07 Mai 2026
DOSSIER : N° RG 23/02026 - N° Portalis DBX4-W-B7H-R2EN
NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 18 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [U] [N]
né le 23 Août 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Kerzen MAHY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 48

DEFENDEURS

Mme [Q] [Z]
née le 06 Mai 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Clémence DOUMENC de l’AARPI CABINET BARBOT-LAFITTE & DOUMENC, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 291, et Me Camille ESTRADE, avocat plaidant au barreau de PAU

Me Marc CAZEILS, demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 175, et la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Me [O] [S], Notaire associé de la SCP BL NOTAIRES, demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé rédigé par Maître [H] [W] du 26 décembre 2017, M. [U] [N] s’est engagé à acquérir auprès de Mme [Q] [Z] un bien immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte authentique du 15 février 2018 reçu en l’étude de Maître [O] [S], la vente a été conclue.

Un dégât des eaux sur la toiture a eu lieu en novembre 2019.

Des échanges ont eu lieu entre M. [N] et Mme [Z] à la suite de ce dégât des eaux au sujet des travaux et de factures mentionnés dans l’acte de vente concernant la toiture.

Par courrier recommandé du 14 avril 2020, M. [N] a mis en demeure Mme [Z] d’assumer ses responsabilités de vendeur et de procéder aux démarches nécessaires pour trouver une solution.

Par courrier recommandé du 21 février 2021, le conseil de M. [N] a mis en demeure Mme [Z] de régler à ce dernier la somme de 15.000 euros.

Par ordonnance de référé du 29 juillet 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [F] [C] a été désigné. L’expert a déposé son rapport le 11 avril 2022.

Par exploits d'huissier en date des 19, 27 et 28 avril 2023, M. [U] [N] a fait assigner devant ce tribunal Mme [Q] [Z], Maître [H] [W] et Maître [O] [S] aux fins notamment de les condamner in solidum différentes sommes au titre du préjudice financier.

La clôture est intervenue le 29 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025 et mise en délibéré au 27 janvier 2026. En raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur, le délibéré a été prorogé à plusieurs reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 janvier 2025, M. [U] [N] sollicite du tribunal, au visa des articles 1137, 1641 et 1132 et suivant et 1240 et 1217 du code civil, de :
- à titre principal,
- juger que Mme [Z] a commis un dol à l’égard de M. [N],
- juger que la responsabilité des notaires Me [W] et Me [S] est engagée en raison du manquement de leur devoir de conseil et d’efficacité d’acte,
- à titre subsidiaire, si le tribunal considérait que le consentement de M. [N] n’a pas été vicié par le dol, constater l’existence des vices cachés affectant la toiture de M. [N],
- en tout état de cause,
- condamner in solidum Mme [Q] [Z], Maître [W] et Maître [S] à lui verser au titre du préjudice financier :
- la somme de 7.654,81 euros relative aux travaux de réfection de la toiture, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance,
- la somme de 6.435 euros relative aux travaux de remise en état de l’appartement avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à la date du jugement,
- la somme de 750 euros relative aux travaux d’urgence et conservatoires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance,
- la somme de 429 euros relative aux dommages consécutifs,
- la somme de 1.400 euros relative à la perte de revenus locatifs, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance,
- condamner in solidum Mme [Q] [Z], Maître [W] et Maître [S] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral,
- condamner in solidum Mme [Q] [Z], Maître [W] et Maître [S] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure relative à la procédure référé expertise et à la présente procédure et aux entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire,
- rappeler que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 septembre 2024 , Mme [Q] [Z] demande au tribunal, au visa des articles 1137, 1240 et 1641 et suivant du code civil et 6 et 9 du code de procédure civile, de :

à titre principal,
- dire que le consentement de M. [N] dans le cadre de la vente du bien objet du litige n’est pas vicié d’un dol,
- débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes infondées et injustifiées,

à titre subsidiaire,
- dire que le bien objet du litige n’est pas atteint d’un vice caché,
- débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes infondées et injustifiées,

- à titre infiniment subsidiaire, débouter M. [N] de ses autres demandes, et en tout état de cause, ramener à de plus justes proportions les demandes de M. [N]

En tout état de cause,
- voire retenu la responsabilité civile délictuelle solidaire de Maître [W], notaire au sein de la SCP [W] [L], et de Maître [S], notaire au sein de la SCP NL Notaires,
- condamner solidairement Maître [W], notaire au sein de la SCP [W] [L], et Maître [S], notaire au sein de la SCP NL Notaires, à la relever et la garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,
- écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner solidairement M. [N], Maître [W], notaire au sein de la SCP [W] [L], et Maître [S], notaire au sein de la SCP NL Notaires, à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 août 2023, Maître [H] [W] sollicite du tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, 695 et 700 du code de procédure civile de :
- dire qu’il a correctement rempli sa mission et n’a commis aucune faute à l’égard de M. [N] ou de Mme [Z],
- dire que les préjudices allégués par M. [N] n’ont pas été causés par les prétendues fautes qu’ils lui sont reprochées,
- débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- condamner la partie succombante au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 septembre 2024, Me [O] [S] sollicite du tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil de :
- débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à son encontre,
- débouter Mme [J], épouse [D] de son recours en garantie dirigé à son encontre,
- condamner M. [N] et Mme [J] épouse [Z] à lui payer, chacun, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- en tout état de cause, si une quelconque condamnation devait être prononcée à son encontre, condamner Mme [J] épouse [Z] à la relever et garantir indemne,
- condamner la partie qui succombera aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, “constater” que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

I/ Sur la responsabilité de la venderesse

A/ Sur le dol

En vertu de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La charge de la preuve de l’existence des éléments constitutifs du dol incombe à celui qui s’en prévaut, étant rappelé qu’il est de principe que le caractère apparent d’un vice lors de la vente est de nature à faire échec à toute action fondée sur le dol.

Il est par ailleurs admis que le moyen pris d’un dol ne peut être accueilli que lorsque celui-ci émane du cocontractant, et non d’un tiers, sous réserve du principe selon lequel le représentant du cocontractant, notamment à raison d’un mandat, n’est pas un tiers.

Le dol s’apprécie au moment de la conclusion du contrat.

Il est produit aux débats :
- des échanges de courriel entre la SCP [W] et Mme [Z], entre la SCP [W] et l’étude de Maître [S] où il ressort que la SCP [W] a contacté le syndic afin de réunir les éléments nécessaires à la rédaction du compromis, que Mme [Z] a transmis la liste des travaux réalisés depuis l’achat de l’appartement (réfection de la toiture, cuisine, peinture, électricité, plomberie, salle de bain) et que la SCP [W] a transmis à l’étude de Maître [S], le 14 février 2018, veille de la signature de l’acte authentique, “la facture des travaux réalisés au niveau de la toiture et l’attestation de garantie décennale”,
- l’acte de vente du 15 février 2018 auquel Mme [Z] n’était pas présente et était représentée par Maître [S], concernant l’appartement de type T1 bis au rez-de-chaussée situé au [Adresse 5] mentionne que le vendeur a déclaré les travaux suivants ont été effectués :
“- concernant l’ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers objets des présentes : travaux de réfection de la toiture effectués en novembre 2011 par l’entreprise SER BTP, située à [Adresse 6]” (p.27),
- l’acte de vente précise : “le vendeur déclare que les entreprises qui ont participé aux travaux de rénovation sont les suivantes : [...] 2°) Concernant les travaux de réfection de toiture : SER BTP, [Adresse 7].
Demeurent annexées aux présentes après mention, la copie de la facture de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux et la copie de l’attestation décennale de ladite entreprise couvrant la période des travaux”,
- l’acte de vente énonce également que “le syndic de l’immeuble est [Adresse 8]”,
- une facture SER BTP du 15 novembre 2011 était jointe à cet acte de vente, étant noté qu’elle concernait la copropriété [Adresse 5] au nom du syndic de la résidence L’IMMOBILIERE DE [Adresse 9] d’un montant de 12.678,01 euros et mentionnait des travaux d’installation de chantier, démolition, charpente, couverture, zinguerie),
- deux factures de la société G. Dupont datées du 3 novembre 2010 et adressées à Mme [Z] concernant l’enlèvement des tuiles, la pose de plaque, la reprise d’un ciment, la repose des tuiles pour une valeur de 3.745,25 euros et le remplacement d’un zinc vétuste pour une valeur de 923,13 euros et transmise le 3 mars 2020 par Mme [Z] à M. [N],
- un courrier de Mme [Z] adressé à la protection juridique de M. [N] où elle indique que la facture SER BTP n’a aucun lien avec l’immeuble vendu à M. [N] et a été introduite par erreur dans l’acte de vente,
- l’expertise judiciaire indique que l’immeuble appartenant à M. [N] ne fait pas partie de la copropriété sis au [Adresse 5] administrée par le cabinet L’IMMOBILIERE DE [Localité 3].

Il est donc démontré que la facture SER BTP qui a été annexée à l’acte de vente conclu entre les parties ne concerne pas le bien acheté par M. [N] qui ne fait pas partie de la copropriété sis au [Adresse 5] , selon l’analyse de l’expert contrairement aux indications du règlement de copropriété.

Aucun élément produit aux débats ne permet de déterminer comment cette facture a été transmise à la SCP [W] et donc le rôle de Mme [Z] dans le cadre de cet envoi.

Quand bien même en sa qualité de venderesse, elle était tenue de vérifier les informations et documents transmis dans le cadre de l’acte de vente, il n’est, néanmoins, apporté aucun élément démontrant qu’elle ait à la fois transmis cette facture et qu’elle ait volontairement dissimulé le caractère erroné de la facture et le caractère moindre des travaux réalisés sur la toiture afin d’d'obtenir le consentement de M. [N] à la vente, étant au surplus noté qu’il n’est produit aucun élément démontrant des discussions en amont de la vente entre les parties concernant notamment l’état du toit.

En conséquence, il sera jugé que Mme [Z] n’a pas commis de dol à l’égard de M. [N]

B/ Sur les vices cachés

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est tenu, en revanche des vices cachés, en application de l’article 1643 du code civil, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il ressort de l’acte de vente conclu entre les parties qu’est formulée une clause (p.23) indiquant que “l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas [...] s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

L’expert judiciaire a pu constater des infiltrations par la toiture, l’expert précisant que les bois exposés à l’humidité sont attaqués par des champignons. Il estime que les infiltrations au travers des tuiles compromettent la stabilité et la solidité de la charpente et que la cause de ces infiltrations est un défaut d’entretien de la couverture conformément à la norme DTU 40.22 de mai 1993, “la tuile qui a glissé aurait dû être remise en place, le ciment du faîtage aurait dû être repris”.
Il résume la causes et origines des désordres et malfaçons de la façon suivante : “les causes du sinistre trouvent leur origine dans un manque d’entretien de la toiture”.

Au regard des éléments produits aux débats, il n’est pas démontré l’existence d’un vice caché dont avait connaissance Mme [Z] au moment de la vente. Le rapport d’expertise fait état de désordres en lien avec un manque d’entretien de la toiture qui ne caractérisent pas un vice présentant une gravité suffisante. Au surplus, aucune pièce ne permet de déterminer que le vice était antérieur à la vente notamment en raison du fait que l’expert met en avant le glissement d’une tuile qui n’est pas daté.

Dès lors, la demande formulée au titre des vices cachés sera rejetée.

En conséquences, les demandes indemnitaires formulées à l’encontre de Mme [Z] seront rejetées.

II/ Sur la responsabilité des notaires

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire est responsable, même envers les tiers, de toute faute préjudiciable commise dans l’exercice de ses fonctions.

En qualité d’officier public, le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente. Il est à ce titre soumis à une obligation de conseil à l’égard des parties à l’acte, en ce qu’il est tenu de les informer et de les éclairer, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours et, le cas échéant, de le leur déconseiller.

En revanche, le notaire n’a pas à vérifier, par exemple en se déplaçant sur les lieux, les informations d’ordre factuel qui lui sont données par les parties en l’absence d’élément de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude des renseignements qui en découlent.

Il doit être constaté que les informations transmises et récoltées par les notaires, tant par Maître [W] que par Maître [S], correspondaient aux déclarations émanant des parties.

La facture de la SER BTP, jointe à l’acte de vente, a effectivement trait à des travaux de toiture correspondants aux déclarations de Mme [Z]. Les éléments transmis par les parties ne permettaient également pas de déterminer que le bien litigieux n’était pas intégré dans la copropriété sis124 [Adresse 10] gérée par le cabinet L’IMMOBILIERE DE [Localité 3].

Il ressort des éléments produits que la facture litigieuse relève vraisemblablement d’une communication erronée du syndic alors en exercice qui a induit en erreur les parties. Il ne peut ainsi être reproché aux notaires de ne pas avoir procédé à des investigations supplémentaires, étant au surplus noté que l’acte mentionne que le syndic de l’immeuble est L’IMMOBILIERE DE [Localité 3], soit le nom mentionné sur la facture de la SER BTP.

Dès lors, aucune faute ne peut être reprochée aux notaires et leurs responsabilités ne peuvent être engagées.

Au surplus, il serait également indiqué qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre le comportement de notaires et les préjudices subis par M. [N], aucun élément ne permettant de caractériser par exemple la perte de chance de M. [N] d’acquérir le bien à des conditions moins onéreuses.

En conséquences, les demandes indemnitaires formulées à l’encontre de Maître [W] et Maître [S] seront rejetées.

Le rejet des demandes indemnitaires conduit à ne pas statuer sur les demandes de garantie formulées par les parties.

III/ Sur les autres demandes

Partie perdante du procès, M. [U] [N] sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [U] [N] à payer à Mme [Z], Maître [W] et Maître [S] la somme de 1.500 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS