TJ 56121, 4 mai 2026, RG 25/00002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT DU 04 MAI 2026

Jugement N°

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 25/00002 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C543I

S.A.S. JULES

C/

S.C.I. SCI MAHE La société SCI MAHE, Société civile immobilière, au capital de 5 000 euros, dont le siège social est [Adresse 1] à LORIENT (56100), inscrite au RCS de LORIENT sous le numéro 449 936 640.

exécutoire délivrée le :
4 mai 2026
à :
Me Marc LE ROUX
Maître [D]

ENTRE :

S.A.S. JULES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marc LE ROUX, avocat au barreau de LORIENT, avocat postulant et Me Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Demanderesse,

ET :

S.C.I. SCI MAHE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent CORNAUD de la SARL CORNAUD AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT, avocats plaidant

Défenderesse,

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Mme DE GRAEVE,

GREFFIER : Madame SCHEURER

DEBATS : A l’audience publique du 16 Mars 2026

DECISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en premier ressort, par Mme DE GRAEVE, par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 02 avril 2009, la SCI MADRAS, aux droits de laquelle est venue la SCI MAHE a consenti à la société MDF HOM aux droits de laquelle est venue la SAS JULES le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux constitués d’un magasin et d’un sous-sol situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2003 et jusqu’au 31 décembre 2012. Le loyer a été initialement fixé à 38.400 € HT. Le bail s’est tacitement prolongé depuis le 31 décembre 2012.

Par acte du 30 septembre 2022, la SCI MAHE a notifié à la SAS JULES un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel de 59 600 € hors charges et hors taxes.

La SAS JULES a accepté le renouvellement du bail sans toutefois s’accorder avec la SCI MAHE sur le montant du loyer renouvelé.

Par courrier recommandé en date du 28 mars 2025, la SCI Jules a adressé un mémoire préalable à la SCI MAHE, auquel il a été répondu par mémoire en réponse du 28 avril 2025.

Par acte d'huissier de justice en date du 16 juillet 2025, la SAS JULES a fait citer devant le tribunal judiciaire de Lorient statuant en matière de baux commerciaux, la SCI MAHE afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à 13 300 € hors charges et hors taxes par an et à titre subsidiaire, voir désigner un expert.

La SCI MAHE a quant à elle sollicité la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme en principal de 73 080 € hors charges et hors taxes par an, s’en rapportant à titre subsidiaire sur une expertise judiciaire, sauf protestations et réserves d’usage.

L’affaire appelée à l’audience du 15 décembre 2025 a été renvoyée à l’audience du 16 mars 2026, à charge pour chacune des parties de conclure.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025, la SAS JULES a fait signifier à la SCI MAHE son droit d’option et ainsi renoncé à son droit au renouvellement du bail.

Suivant mémoire n°1, sur le fondement des dispositions de l’article L.147-57 du code de commerce, la société JULES a sollicité du juge des loyers commerciaux le constat de la notification de son droit d’option à la SCI MAHE le 26 décembre 2025 en vue de la libération des locaux le 06 février 2026. Elle demande en conséquence de voir :

- juger que l’instance est devenue sans objet,

- débouter la SCI MAHE de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- juger que chacune des parties supportera ses frais.

Elle soutient avoir produit des éléments suffisants dans son mémoire préalable pour favoriser un règlement amiable de cette affaire avant l’engagement d’une procédure judiciaire en fixation du loyer du bail renouvelé et affirme avoir été contrainte d’exercer son droit d’option en raison de l’impossibilité de trouver un accord avec le bailleur sur le montant du loyer, celui proposé par le bailleur fortement décorrélé de la valeur locative du bien. Elle indique avoir dû renoncer à la poursuite de son exploitation, à l’amortissement de ses investissements et au paiement d’une éventuelle indemnité d’éviction ou de résiliation anticipée du bail.

En réponse, suivant conclusions n°2, la SCI MAHE sollicite de voir :

- constater que la SAS JULES a exercé son droit d’option en application de l’article L.145-57 du code de commerce par notification en date du 26 décembre 2025 et a ainsi renoncé à son droit au renouvellement du bail et par la même à l’ensemble de ses prétentions et demandes relatives à la fixation du loyer renouvelé,

- condamner la SAS JULES au paiement à son profit d’une indemnité d’un montant de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SAS JULES aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que le locataire a manifesté son désaccord en renonçant au renouvellement après avoir contesté le loyer et doit être tenu de supporter tous les frais de l’instance rendue inutile par sa renonciation. Elle ajoute qu’après avoir accepté le renouvellement du bail, la SAS JULES a longuement tergiversé sur la fixation du loyer du bail renouvelé, pour in fine, dans les derniers jours du délai légal de deux ans, notifier un mémoire puis saisir le juge des loyers comerciaux. Elle soutient que le locataire aurait pu exercer son droit d’option bien plus tôt et indique que la renonciation avec libération des lieux au 06 février 2026, un mois après l’exercice de son droit d’option a par ailleurs placé le bailleur dans une position préjudiciable où nécessairement les locaux seront vacants le temps de trouver un nouveau locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fxation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

En l’espèce, il convient de constater l’exercice par la SAS JULES de son droit d’option par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025, non contesté, lequel a pour effet de mettre fin à l’instance et de dessaisir le juge des loyers commerciaux.

Force est de constater que la SAS JULES est à l’origine de l’extinction de l’instance à la suite de l’exercice de son droit d’option, si bien qu’elle est tenue de supporter la charge financière des frais de l’instance en fixation judiciaire du loyer du contrat de bail commercial renouvelé, en application de l’alinéa 2 de l’article L.145-57 du code de commerce.

Les frais de l’instance visés par l’article L.145-57 du code de commerce ne se limitent pas aux frais taxables. La SCI MAHE sollicite le bénéfice d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure engagée suite à assignation délivrée par la SAS JULES juste avant l’issue du délai de deux années pour agir, sans toutefois qu’aucune expertise n’ait été diligentée ni qu’une décision au fond ne soit intervenue et sans qu’aucun justificatif des frais engagés par la SCI MAHE ne soit produit au débat, il convient de limiter l’indemnité sollicitée à la somme de 2.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS