CA Paris, 7 mai 2026, RG 24/00791

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 07 MAI 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00791 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXC6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 novembre 2023 - Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 23/00866

APPELANTE

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P283

INTIMÉS

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

et

Madame [M] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 281

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Laura TARDY, Conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 13 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant l'office public de l'habitat de Drancy à M. [Z] [W] et Mme [M] [W].

Par contrat conclu le 30 mars 2018, l'office public de l'habitat de [Localité 2] a donné à bail à M. [Z] [W] et Mme [M] [W] un local à usage d'habitation en duplex situé [Adresse 3] à [Localité 2] (93), moyennant le versement d'un loyer mensuel de 487,12 euros.

Par acte en date du 15 mai 2023, M. et Mme [W] ont fait assigner l'office public de l'habitat de Drancy devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de remise en état du logement.

A l'audience, les demandeurs ont sollicité la condamnation du bailleur :

- à exécuter, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, une étude complète sur le renouvellement de l'air de leur logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- à examiner les problèmes d'humidité et de moisissure et à y mettre fin, et procéder à la réfection des peintures et tapisseries du logement impactées par les différents traitements nécessaires ;

- à leur payer la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

- à s'acquitter d'une somme de 1 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Cité à personne morale, l'office public de l'habitat de [Localité 2] n'a pas comparu, ni personne pour le représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 13 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

- condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Office Public de l'Habitat de [Localité 2] à :

- faire réaliser, par un professionnel compétent, une étude complète sur le renouvellement de l'air du logement loué,

- à procéder aux réparations qui s'avèreraient nécessaires pour mettre fin aux problèmes d'humidité et de moisissure au sein du logement loué,

- et à procéder à la réfection des murs et plafonds endommagés par l'apparition de moisissures du fait et de l'absence de réalisation des réparations nécessaires,

et ce, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Office Public de l'Habitat de [Localité 2] à payer à M. [Z] [W] et Mme [M] [W] ensemble la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

- condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Office Public de l'Habitat de [Localité 2] à payer à M. [Z] [W] et Mme [M] [W] ensemble la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Office Public de l'Habitat de [Localité 2] aux dépens ;

- rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 22 décembre 2023 par l'office public de l'habitat de l'Habitat de [Localité 2],

Vu les conclusions remises au greffe le 11 février 2026, par lesquelles l'office public de l'habitat de [Localité 2] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny du 13 novembre 2023 en toutes ses dispositions en ce qu'il a :

- condamné l'OPH de [Localité 2] à :

- faire réaliser par un professionnel compétent, une étude complète sur le renouvellement de l'air du logement loué ;

- procéder aux réparations qui s'avéreraient nécessaires pour mettre fin aux problèmes d'humidité et de moisissure au sein du logement loué ;

- procéder à la réfection des murs et plafonds endommagés par l'apparition de moisissures du fait de l'absence de réalisation des réparations nécessaires ;

- et ce, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- condamné l'OPH de [Localité 2] à payer à M. [Z] [W] et Mme [M] [W] ensemble la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

- condamné l'OPH de [Localité 2] à payer à M. [Z] [W] et Mme [M] [W] ensemble la somme de 1 000 euros au titre euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'OPH de [Localité 2] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

- débouter M. [Z] [W] et Mme [M] [W] de toute demande relative à la réalisation d'une étude complète sur le renouvellement de l'air du logement, et à examiner les problèmes d'humidité et de moisissures afin d'y mettre un terme, et à la réfection des peintures et tapisseries du logement ;

- rejeter toute demande de dommages et intérêts dirigées contre l'office public de l'habitat de [Localité 2] au titre d'une quelconque préjudice de jouissance ;

En tout état de cause

- condamner M. [Z] [W] et Mme [M] [W] à payer la somme de 3 000 euros à l'OPH de [Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [Z] [W] et Mme [M] [W] aux entiers dépens de l'instance, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 février 2026, par lesquelles M. [Z] [W] et Mme [M] [W] demandent à la cour de :

- débouter l'Office Public de [Localité 2] de ses demandes ;

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 13 novembre 2023, dans toutes ses dispositions ;

- condamner l'Office Public de [Localité 2] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la condamnation à réaliser une étude et des travaux

L'office public de l'habitat de [Localité 2] conclut à l'infirmation du jugement l'ayant condamné à faire effectuer une étude de renouvellement de l'air du logement des époux [W] et à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux problèmes d'humidité et pour la réfection des murs dans un délai de 6 mois sous peine d'astreinte, et sollicite le rejet de l'ensemble des demandes. Il conteste tout manquement aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que les rapports de la société GEC Île-de-France qu'il produit, établis entre 2023 et 2025, établissent que les désordres résultent d'un défaut d'entretien de la part des locataires à l'exclusion de toute autre cause, notamment d'un dégât des eaux en provenance du toit-terrasse.

M. et Mme [W] concluent à la confirmation du jugement au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, faisant valoir que les moisissures constatées dans plusieurs pièces de leur logement établissent le caractère indécent de celui-ci, contestent tout défaut d'entretien de leur part et se prévalent du rapport d'expertise d'assurance qui a relevé des ponts thermiques sur l'ensemble des fenêtres, une absence de buses sur certaines fenêtres, l'insuffisance des autres et un défaut de ventilation, toutes causes des désordres relevant du bailleur. Ils ajoutent que l'OPH n'a pas vérifié le débit d'air dans le logement comme le suggérait le rapport de la société GEC Île-de-France.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

1-1) Sur les désordres

En l'espèce, les parties ne contestent pas les désordres constatés dans le logement des époux [W], à savoir la présence de moisissures en cueillie de plafond et encoignures de murs dans les pièces de l'étage (chambres et salle de bain).

Un rapport d'expertise amiable contradictoire, établi par la société Polyexpert le 11 janvier 2023 à la demande de la société Pacifica, assureur des locataires, a constaté que :

- les désordres sont présents sur les murs donnant sur la façade de l'immeuble et au pourtour des menuiseries en PVC,

- les supports sont secs, aucune humidité anormale,

- les champignons constatés ne peuvent être le résultat d'un dégât des eaux compte tenu de l'absence d'humidité à saturation,

- les menuiseries présentent des buses de ventilation, à l'exception des fenêtres de la chambre parentale et de la salle de bain ; le logement comporte une ventilation mécanique dans la salle de bain et les WC,

- en décembre 2022, lors d'une visite, il avait été constaté que les buses de ventilation et la bouche de VMC étaient obstruées par de la poussière, constat que l'expert amiable n'a pas fait lors de sa visite.

L'expert a imputé les désordres à la présence de ponts thermiques sur l'ensemble des menuiseries en PVC à l'étage, à l'absence de buses de ventilation sur certaines fenêtres, à l'insuffisance d'épaisseur des buses présentes sur les autres fenêtres pour capter l'air extérieur et à un défaut d'aération possible, précisant que "l'air ambiant ne circulant pas correctement et étant très difficilement renouvelé, ce dernier au contact des parois froides de l'immeuble se transforme d'un état gazeux à état liquide entraînant ainsi l'apparition de moisissure."

A la suite de cette expertise, un accord transactionnel a été conclu entre les parties, par lequel :

- M. et Mme [W] s'engageaient à ouvrir les fenêtres quotidiennement, vérifier et nettoyer les bouches de ventilation et supprimer les champignons,

- le bailleur s'engageait à faire vérifier l'étanchéité de la toiture-terrasse de l'immeuble, mandater une société pour effectuer une étude complète du renouvellement d'air du logement et procéder aux réparations qui s'avèreraient nécessaires après l'étude.

Les engagements devaient être réalisés avant le 15 février 2023.

Les rapports d'interventions de la société GEC Île-de-France, mandatée par l'office public de l'habitat de [Localité 2], démontrent que, si les moisissures ont été nettoyées par les locataires, elles sont réapparues, dans une moindre mesure, dès le premier rapport de juin 2023 et perduraient en novembre 2025.

1-2) Sur l'imputation des désordres

Les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 disposent qu'un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. (...)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l'espèce, la présence de moisissure persistante dans différentes pièces du logement loué à M. et Mme [W] établit l'indécence de celui-ci.

Il résulte des pièces versées aux débats que, si par le passé les buses de ventilation et la bouche d'aération ont pu être obstruées en raison d'un défaut d'entretien par les locataires, l'expert amiable n'a pas constaté d'obstruction en janvier 2023, pas plus que la société mandatée par le bailleur, intervenue en 2023 et 2025, de sorte que cette origine des désordres doit être écartée. La société GEC Île-de-France a procédé à des vérifications sur l'étanchéité de la toiture-terrasse de l'immeuble, située juste au-dessus du logement des époux [W], et a constaté l'efficacité de celle-ci, y compris au niveau du joint de dilatation, excluant cette cause de désordre. Doit être également écarté le défaut d'entretien de la bouche de ventilation et des buses d'aération des fenêtres, aucune obstruction par de la poussière ou autre n'ayant été constatée par l'expert de la société Polyexpert ou la société GEC Île-de-France intervenue à plusieurs reprises. De même, il a été constaté que le logement était en bon état, ce qui ne permet pas de conclure à une insuffisance de ventilation par défaut d'ouverture des fenêtres de la part des locataires.

Demeurent les autres causes identifiées par l'expert de la société Polyexpert en janvier 2023 : existence de ponts thermiques, insuffisance des buses de ventilation des fenêtres (certaines absentes, celles présentes sont insuffisantes), insuffisance de l'aération mécanique.

Si la société GEC Île-de-France a vérifié, lors de son intervention de juin 2023, le fonctionnement de la VMC et les aérations des fenêtres, elle n'a aucunement mesuré les débits d'air au droit de la bouche d'aération, des extracteurs d'air et des buses de ventilation, alors que l'expert de la société Polyexpert avait relevé leur insuffisance. Au contraire, dans son devis du 5 juin 2023, elle a préconisé au bailleur de "faire vérifier les dimensions des amenées d'air et le débit de l'extraction de la VMC si elles suffisent par rapport à la superficie de l'appartement par une entreprise spécialisée."

Tant l'expert de la société Polyexpert que la société GEC Île-de-France ont relevé une insuffisance d'aération dans le logement, et des ponts thermiques autour des menuiseries traduisant une isolation insuffisante à ces endroits.

Or, le bailleur, qui s'était engagé, selon le protocole d'accord transactionnel, à réaliser une "étude complète du renouvellement de l'air du logement" n'a manifestement pas fait rechercher l'origine des désordres en lien avec les ponts thermiques constatés ni l'insuffisance structurelle d'aération pour absence et/ou insuffisance d'apport d'air depuis la VMC et les buses d'aération des fenêtres, ne faisant seulement pas relever les débits d'air comme conseillé par la société GEC Île-de-France. L'étude réalisée par la société GEC Île-de-France ne peut être considérée comme une étude 'complète' compte tenu de ces éléments manquants. De même, il n'a pas été remédié aux désordres du logement des époux [W] par le bailleur, ni à la réfection des revêtements de nouveau dégradés.

Par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge a condamné l'office public de l'habitat de [Localité 2] à faire réaliser, par un professionnel compétent, une étude complète sur le renouvellement de l'air du logement loué, à procéder aux réparations qui s'avèreraient nécessaires pour mettre fin aux problèmes d'humidité et de moisissure au sein du logement loué et à procéder à la réfection des murs et plafonds endommagés par l'apparition de moisissures du fait et de l'absence de réalisation des réparations nécessaires et ce sous astreinte provisoire. Il convient de confirmer ce chef du jugement.

2) Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance allégué

Le premier juge a alloué à M. et Mme [W] la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts du fait du trouble de jouissance subi, causé par la moisissure dans plusieurs pièces de leur logement, relevant qu'un certificat médical établi le 30 août 2021 avait préconisé un changement de logement en raison d'affections ORL chroniques présentées par la jeune [Y], âgée de 6 mois, affections secondaires à une exposition à des moisissures à domicile.

L'office public de l'habitat de [Localité 2] conclut à l'infirmation de ce chef du jugement.

M. et Mme [W] ont conclu à la confirmation du jugement.

En l'espèce, il a été établi que le logement était indécent du fait de la présence de moisissure persistante dans plusieurs pièces de celui-ci, résultant d'une insuffisance d'aération du logement sans qu'il ne puisse être retenu un manquement des locataires à leur obligation d'entretien, ainsi que l'absence d'étude complète du défaut de renouvellement d'air de la part du bailleur, malgré un engagement de sa part en ce sens, et de mesures de reprise découlant des conclusions de cette étude.

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a alloué à M. et Mme [W] la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et a condamné l'office public de l'habitat de Drancy à leur verser cette somme. Ce chef du jugement sera confirmé.

3) Sur les frais du procès

Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne l'office public de l'habitat de [Localité 2] aux dépens et à verser à M. et Mme [W] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS