TJ 59350, 30 avr. 2026, RG 24/02912

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 24/02912 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YCKC

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Mme [L] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Héloïse HICTER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DE [Localité 2]
POLE JURIDICTIONNEL JUDICIAIRE
[Adresse 2]
[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,
Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,
Assesseur : Etienne DE MARICOURT,

Greffier lors des débats : : Yacine BAHEDDI,
Greffier lors du délibéré : : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 27 Octobre 2025, avec effet au 03 Octobre 2025.

A l’audience publique du 22 Janvier 2026 devant la formation collégiale, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 Avril 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Avril 2026 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier lors du délibéré.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Pas actes successifs entre 2018 et 2021, Monsieur [W] [H] a vendu un ensemble de maisons de la [Adresse 3] à [Localité 4], à ses trois neveux [L], [P] et [I] [H], toutes pour une valeur de 60 000€, de la manière suivante :

- le 4 mai 2018 , le 95 et le 97 à [L] ;

- le 5 avril 2019 et le 16 décembre 2019, respectivement le 99 et le 101, à [I] ;

- les 5 décembre 2020, 24 février et 31 mai 2021, respectivement les 109, 107 et 105 à [P].

Une procédure de vérification et de redressement a été initiée par l’administration fiscale au titre de chaque vente, le service vérificateur soutenant que le prix de vente a été minoré et qu’il en résultait une donation indirecte.

Par acte en date du 4 mars 2024, Mme [L] [H] a fait assigner l’administration fiscale en vue de voir ordonner la décharge des redressements notifiés concernant les ventes des immeubles le [Adresse 4] et le [Adresse 5].

Les parties ont échangé leurs écritures.

La clôture de l’affaire a été ordonnée le 3 octobre 2025 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 22 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 4 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de ses moyens, Mme [L] [H] demande au tribunal de :

PRONONCER l’annulation de la décision de rejet de sa réclamation préalable à 1’encontre de l’avis de mise en recouvrement n° 2023 05 05 364 et de la mise en demeure de payer du 15 juin 2023 ;
PRONONCER la décharge des sommes correspondantes ;
COMDAMNER l’Etat à rembourser à 1’exposante les impositions et pénalités réglées indument, avec intérêts de droit à compter du paiement de 1’impôt ;
CONDAMNER1’Etat à supporter les frais et dépens de l’instance ainsi qu’à verser à l’exposante la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des articles L 207 et R* 207-1 du LPF.

- Elle se prévaut d’une non application inéquitable du droit à l’erreur, en invoquant l’article L. 62 du Livre des procédures fiscales qui permet au contribuable de régulariser rapidement erreurs et omissions dans les déclarations afin de bénéficier d’une réduction des intérêts de retard. Il souligne qu’il n’a pas été informé de cette possibilité.

Elle considère que la position de l’administration consistant à soutenir que les dispositions ne sont pas applicables au cas d’espèce s’agissant de rectifications concernant un acte notarié n’a pas de fondement légal.

Elle soutient qu’elle ne s’est pas vue non plus proposer le nouveau taux de 0,10 % applicable depuis août 2018 dans le cadre du droit à l’erreur, alors qu’elle aurait pu en bénéficier compte tenu de sa bonne foi. Elle estime qu’elle peut en bénéficier dès lors qu’elle a effectué une déclaration initiale et acquitté les droits correspondants dans les délais dans le cadre de la vente.

- Elle invoque l’irrégularité de la procédure en raison de l’absence de motivation de l’avis de la commission départementale de conciliation.

- Elle fait ensuite valoir que l’administration a commis une erreur manifeste d’appréciation:

* commune à tous les immeubles en ce qu’elle a écarté les éléments de comparaison qu’elle a soumis à son appréciation ; en ce qu’elle n’a pas pris en compte le contexte particulier d’appréciation de la valeur vénale ; et en ce qu’elle a retenu la qualification de donation déguisée, sans démonstration.

* concernant chaque immeuble spécifiquement, les termes de comparaison retenus par l’administration n’étant pas pertinents, dans la mesure où elle n’a pas tenu compte de l’état d’entretien très mauvais et des travaux de rénovation qu’ils nécessitaient.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 5 juin2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de ses moyens, l’administration fiscale demande au tribunal de :

au visa des article 1727 V du code général des impôts
des articles L. 17, L. 62, L. 199 et R*60-3 du livre des procédures fiscales
l’article 894 du code civil

CONFIRMER la régularité de la procédure de rappel,
CONFIRMER la régularité de l’avis de la commission départementale de conciliation,
CONFIRMER le bien fondé des rehaussements,
CONFIRMER la décision de rejet tacite de la réclamation,
DÉBOUTER Mme [H] de l’ensemble de ses demandes,
CONFIRMER M. [H] aux dépens de l’instance et à verser à l’administration la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

- Elle considère que le droit à l’erreur de l’article L. 62 du Livre des procédures fiscales n’est pas applicable, dans la mesure où la rectification porte sur les conséquences fiscales d’éléments contenus dans un acte notarié lequel découle d’une décision prise par les différentes parties à l’acte et non sur une erreur déclarative qui aurait pu être corrigée au moyen d‘une seconde déclaration souscrite auprès de l’administration fiscale.

- Elle fait valoir que l’article 1727 V du Code général des impôts - proposition de la réduction de moitié de l’intérêt de retard - n’est pas non applicable puisqu’il impose au contribuable de déposer spontanément une déclaration rectificative avant l’expiration du délai de reprise et d’acquitter les droits correspondants ;

- Elle considère que la procédure est régulière en ce que l’avis de la commission est motivé;

- Puis elle fait valoir qu’il n’y a pas d’erreur manifeste d’appréciation :

elle justifie les évaluations auxquelles elle a procédé et particulièrement les termes de comparaison retenus et ceux écartés ;

Elle souligne qu’elle a retenu une donation indirecte et non déguisée et que le régime de la preuve est différent ; qu’en cas de donation indirecte il n’est pas demandé de prouver l’intention frauduleuse ; que la donation indirecte est établie - intention libérale ; dessaisissement ; acceptation du donataire.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes principales

1- Sur le droit à l’erreur

Selon l’article L. 62 du Livre des procédures fiscales, “Si, dans un délai de trente jours à compter de la réception d'une demande mentionnée aux articles L. 10, L. 16 ou L. 23 A du présent code ou de la réception d'une proposition de rectification ou, dans le cadre d'une vérification de comptabilité ou d'un examen de situation fiscale personnelle, avant toute proposition de rectification, le contribuable demande à régulariser les erreurs, inexactitudes, omissions ou insuffisances dans les déclarations souscrites dans les délais, il est redevable d'un montant égal à 70 % de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du code général des impôts.”

Ces dispositions permettent ainsi au contribuable de régulariser rapidement erreurs et omissions dans les déclarations afin de bénéficier d’une réduction des intérêts de retard.

Mais la requérante ne présente aucune demande tendant à voir réduire le montant des intérêts de retard qui lui ont été appliqués. De surcroît, il n’est pas démontré que le non respect de ces dispositions, à les supposer applicables au cas d’espèce, serait susceptible d’entraîner une décharge totale des impositions mises à sa charge, alors qu’elles ne sont relatives qu’aux intérêts de retard et ne portent pas sur le principe et l’étendue de l’imposition elle-même.

En conséquence, il convient de rejeter le moyen soulevé.

2- Sur l’avis de la commission départementale de conciliation

Il est admis que l'avis de la commission départementale de conciliation doit être motivé de manière à permettre aux parties, à défaut d'accord, de poursuivre utilement leur discussion devant le juge au vu des éléments qu'elle a pris en considération. l'obligation de motiver l'avis de la commission départementale de conciliation constitue une formalité substantielle en sorte qu’un défaut de motivation est de nature à entacher l'imposition d'irrégularité et partant de justifier une décharge des droits. (Com. 21 octobre 1997 ; Com 13 novembre 2003, 25 janvier 2005 ; Com. 11 octobre 2005)

En l’espèce, il convient de relever d’emblée que le document sur lequel se fonde le contribuable pour reprocher un défaut de motivation n’est pas l’avis de la commission lui-même mais le courrier de l’administration fiscale informant le contribuable de l’avis et détaillant les conséquences financières en découlant et auquel est joint l’avis lui-même. De même, la requérante critique ensuite l’analyse que fait l’administration fiscale de cet avis dans ses écritures.

Or, l’avis rendu par la commission est le suivant :

“Après avoir pris connaissance du rapport et des mémoires en défense établis par les parties, et après qu'ont été entendus M. [P] [H], dûment mandaté par Mme [L] [H] et M. [I] [H], et M [Y] [E], Inspecteur Principal des Finances Publiques, étant précisé que ces personnes se sont retirées avant le délibéré:

La Commission, compte tenu :

De la méthode d'évaluation mentionnée dans les propositions de rectification du 16 décembre 2021;
Des caractéristiques spécifiques des biens :
Des explications fournies en séance par M. [P] [H] et M. [Y] [E] :
Après en avoir délibéré, et à la majorité des voix, la Commission a émis l'avis suivant :

La Commission estime opportune la méthode par comparaison retenue par l'Administration en ce qu'elle est conforme à la jurisprudence de la Cour de Cassation.

Elle considère après examen que les termes de référence proposés par l'Administration et servant de base à la méthode par comparaison sont intrinsèquement similaires (Cass.Com 23 octobre 1984, légifrance n° 83-12568) au bien à évaluer, étant précisé que la similitude n'implique pas que les biens soient strictement identiques dans le temps et l'emplacement (Cass. Com. 12 janvier 1993, légifrance n°90-21494).

En outre, la Commission estime qu'il n'y a pas lieu d'appliquer une décote pour travaux sur la valeur vénale déterminée par comparaison dans la mesure où les biens vendus sont régulièrement entretenus et que les termes de comparaison, de catégorie cadastrale identique ou approchante, sont réputés être dans un état d'entretien similaire aux biens en cause.

Toutefois, la Commission constate que la convention ANAH concernant le [Adresse 6] à [Localité 5], en cours de validité au jour de la cession, a été produite à l'appui du mémoire en défense.

Une décote doit donc être appliquée sur la valeur de l'immeuble du [Adresse 6] comme cela a été le cas sur la valeur des autres immeubles.

De plus, elle estime que les contraintes liées à la location sous convention ANAH doivent être prises en compte sous la forme d'un abattement de 25% appliqué sur la valeur vénale de tous les immeubles.

En conséquence, la Commission émet un avis favorable aux rectifications envisagées par l'administration, sous réserve de l'application d'une décote locative de 25% sur la valeur vénale des 7 biens immobiliers.”

L’avis apparaît ainsi expressément et suffisamment motivé et en l’absence de critique plus précise articulée par le requérant, il convient de considérer que le moyen tiré du défaut de motivation de l’avis est encore inopérant.

3- Sur l’évaluation des immeubles

De manière générale et avant de développer une argumentation propre à chaque immeuble, Mme [L] [H] critique la méthode de l’administration qui a refusé de tenir compte des termes de comparaison qu’elle a proposés, en se fondant sur des arguments injustifiés, et soutient que seules les moyennes d’un maximum d’éléments de comparaison comparables sont pertinentes, et non en ne retenant que les 3 plus chères pour établir une moyenne supérieure.

Il est fait état des particularités des biens litigieux, en raison des conditions d’habitabilité minorant la valeur des maisons - eu égard aux travaux à prévoir tels que isolation thermique, rénovation de l’installation électrique, remplacement du chauffage au gaz à terme-.

Il est encore soutenu que le dégrèvement appliqué pour tenir compte de ce que les biens sont loués n’est pas suffisant, eu égard aux loyers particulièrement bas qui sont appliqués et au fait que la MEL n’ait pas préempté ces biens.

Puis plus précisément, s’agissant des deux immeubles, elle fait valoir que l’administration a retenu des termes de comparaison ne reflétant pas un marché immobilier comparable avec les maisons de la requérante et qu’elle a insuffisamment tenu compte des travaux à effectuer :

Travaux qui étaient à effectuer le jour de la vente le 04/05/2018, pour les [Adresse 7] :

-Les plafonds et murs du séjour, du couloir d’entrée et de la cuisine du rez-de - chaussée sont en torchis sans isolation ; à refaire laine de bois + Pare vapeur Rez-de-chaussée + 1er étage;
-Rejointoiement du mur de façade cette rue ;
-Isolation extérieure du mur de façade de jardin, en briques d’une seule épaisseur de 11 centimètres -) laine de verre rigide 1000Mn ;
-Suppression de l’abri de jardin en ruine au fond du jardin ;
-Isolation complète de maison ;
-Remise aux normes PROMOTELEC de l’installation électrique complète (tableau, lignes électriques, équipements prises et interrupteurs) ;
-Changement de la trémie de l’escalier, un nouvel escalier avec des marches, aux normes, de 22 cm de profondeur doit etre installé supprimant les marches actuelles de 15 cm de profondeur ;
-Suite au déplacement de la trémie pose de nouvelles cloisons à l’étage pour séparer les chambres ;
-Suppression des cloisons du rez-de-chaussée afin d’installer un sas d’entrée ;
-Remplacement de l’ensemble des ouvrants surtout en urgence, double-vitrage PVC ;
-Fenêtre de la salle de bain, double-vitrage PVC ;
-Remplacement de la porte d’entree sécurisée ;
-Remplacement de la porte fenêtre au rez-de-chaussée, double-vitrage PVC;
-Changement de sol, rez-de-chaussée + 1er étage -) Parquet ;
-La chaudière au gaz de ville sera à remplacer par un système non polluant avec une isolation performante afin de limiter les factures d’énergie.

Travaux effectués en 2020, pour la maison du [Adresse 8] :

-Isolation ;
-travaux d’intérieur ;
-remise en conformité de l’électricité ;
-déplacement de 1’esca1ier central remis sur le côté ;
-pose de fenêtres double vitrage ;
-nouvelle cuisine ;
-remise aux normes de la salle de bain ;

-nouveaux radiateurs ;
-peinture ;
-carrelages.

Travaux à effectuer pour le [Adresse 9] :

-Rejointoiement du mur de facade avant ;
-Isolation extérieure du mur de facade arrière en parpaings ;
-Elagage ou abattage de trois arbres importants dans le jardin ;
-Remplacement de la porte d’entrée sécurisée ;
-Remplacement de la porte fenêtre du rez-de-chaussée de la cuisine ;
-La chaudière au gaz de ville sera à remplacer par un système non polluant avec une isolation performante afin de limiter les factures d’énergie.

Elle revendique l’application de 6 autres termes de comparaison, pour retenir in fine une valeur moyenne de 1743 euros le mètre carré, déduit de la valeur totale un montant forfaitaire pour les travaux et applique une décote de 25 % pour la location ANAH, de sorte qu’elle retient une valeur finale de 70.659 euros. Cela la conduit à considérer qu’il n’y a insuffisance du prix qu’à hauteur de 17,7 % pour chaque immeuble.

L’administration soutient les propositions de rectification qu’elle a effectuées, rappelle les comparables retenus, critique les terme de comparaison invoqués par la requérante, rappelle que la décote de 25 % appliquée à chaque immeuble permet de tenir compte de la particularité tenant à la vente d’un immeuble loué, souligne que les photos fournies ne permettent pas d’étayer l’argumentation de l’intéressé et ne font la preuve que de logements mal entretenus.

*

L'article L. 17 du livre des procédures fiscales confère à l'administration le pouvoir de rectifier les évaluations des biens immobiliers pour l'application des droitsd'enregistrement.

La valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l'acte (Cass. com., 23 oct. 1984, n° 82-17.054, GFA de Plaimpied : Bull. 1984, IV, n° 275 ; Dr. fisc. 1985, n° 26, comm. 1241).

Lorsque l'administration entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement, la valeur vénale réelle du bien en cause en application de l'article L. 17 du LPF, il lui appartient, dès la proposition de rectification, de justifier l'évaluation par elle retenue. En principe, la méthode comparative est applicable pour déterminer la valeur vénale des biens. Selon la jurisprudence, elle se fait au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires (Cass. com., 28 janv. 1992, n° 89-19.388, M. [U] : JurisData n° 1992-000291 ; Bull. civ. IV, n° 42 ; Dr. fisc. 1992, n° 18, comm. 969 ; RJF 08/92, n° 575).

Néanmoins, il est admis que l'obligation de procéder à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires pour déterminer la valeur vénale réelle d'un immeuble n'implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige.

En l’espèce, il s’agit d’évaluer deux immeubles qui sont des maisons mitoyennes à usage
d’habitaiton, achevées en 1931, d’une surface utile de 77 m2 et de catégorie cadastrale 7 correspondant à un bien présentant un état d’entretien passable. Tous deux sont raccordés au tout à l’égoût.

Dans ses propositions de rectification, l’administration a procédé à l’évaluation des immeubles litigieux par comparaison directe avec des biens ayant fait l’objet de transactions antérieures au 4 mai 2018, date de cession.

Ainsi donc a-t-elle retenu :

- en premier terme de comparaison : une maison mitoyenne située [Adresse 10] prévoyante à [Localité 4] (soit à 350 m du bien de référence) ; construite en 1930 ; d'une surface utile de 77 m2 ; d'une catégorie cadastrale 7 qui correspond à un bien présentant un état d'entretien passable.

Prix de vente : 237 400 € = 3 083 €/m2

- En deuxième terme de comparaison : une maison mitoyenne située [Adresse 11] à [Localité 4] (soit à 500 m du bien de référence) ; construite en 1930 ; d'une surface utile de 70 m2 ; d'une catégorie cadastrale 6M qui correspond à un bien présentant un état d'entretien passable.

Prix de vente : 230 000 € = 3 285 €/m2

- En troisième terme de comparaison : une maison mitoyenne située [Adresse 12] à [Localité 6] (soit à 7 00 m du bien de référence); construite en 1930 ; d'une surface utile de 74 m2 ; d'une catégorie cadastrale 7 qui correspond à un bien présentant un état d'entretien passable.

Prix de vente : 171 000 € = 2310 €/m2

Moyenne : 2 892, 67 € /m2.

Suite à l’avis de la commission de conciliation, une décote de 25 % a été appliquée pour tenir compte de la location des biens sous convention ANAH.

L’administration a ainsi retenu pour chacun des immeubles, trois termes de comparaison vendus à [Localité 4], dans un rayon de 700 mètres autour du bien en cause, présentant des caractéristiques similaires en termes de superficie et de nature - maison mitoyenne achevée dans les années 1930, outre leur référence cadastrale permettant de déterminer l’état du bien.

Elle s’est également référée aux diagnostics de performance énergétique de catégorie E et D communiqués. De manière générale, la méthode retenue par l’administration qui a procédé par voie de comparaison avec plusieurs termes de comparaison similaires, apparaît donc conforme aux principes ci-dessus rappelés.

S’agissant des spécificités des immeubles, il convient de relever que d’une part les termes de comparaison retenus par l’administration relèvent des catégories cadastrales 6M et 7, soit proches ou identiques de celle des immeubles litigieux et que l’administration s’est également référée aux diagnostics de performance énergétique, ce qui permet de tenir compte de l’état des immeubles évalués, et qu’il n’est pas démontré en conséquence qu’il conviendrait d’appliquer à nouveau une décote particulière pour les travaux restant à effectuer dans ces immeubles dont l’état n’empêche pas la propriétaire de les louer au demeurant.

Quant à la spécifité tenant à la location des biens, si la contribuable soutient que la décote appliquée n’est pas suffisante, elle n’explique pas en quoi, alors que dans l’évaluation qu’elle propose de retenir pour chaque immeuble, elle applique la même décote de 25 % que celle finalement appliquée par l’administration fiscale.

Puis, les termes proposés par la contribuable n’apparaissent, pour leur part, pas plus appropriés compte tenu de leur période de construction - jusqu’à 77 années de différence-, de différences notables de superficie de l’immeuble proposé, de sa nature - une seule mitoyenneté, présence d’un garage ou maison individuelle-, et/ou de son état général - inhabitabilité due à la présence de plomb, absence d’installation gaz ou électrique ou encore de chauffage, situation dans une zone de bruit déterminée par arrêté ministériel.

Il ressort de l’ensemble que la méthode appliquée par l’administration pour évaluer les deux biens apparaît justifiée et qu’ainsi la valeur vénale des immeubles peut être fixée à hauteur de 167.052 euros de sorte que la minoration s’élève à 107.052 euros, soit 178%.

4- Sur la caractérisation de la donation indirecte

Aux termes de l'article 894 du code civil, “la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l'accepte”.

En l’espèce, il doit être relevé, à l’instar de l’administration que le prix de la transaction accepté par la requérante est très inférieur au prix du marché. De surcroît, la vente est intervenue entre membres d'une même famille étant souligné que des facilités de paiement sans prise de garantie ont été accordées par le donateur au donataire, ce qui tend à conforter les liens de confiance unissant les parties à la cession. Ces éléments sont de nature à caractériser l’intention libérale du donateur et l’acceptation non équivoque du donataire.

Les conditions de la donation indirecte sont ainsi réunies, étant précisé le dépouillement irrévocable du donateur est constitué par le transfert du bien immobilier, moyennant un prix largement minoré.

*

En conséquence, il convient de considérer que la différence entre la valeur réelle de l’immeuble et le prix de cession fixé constitue une donation justifiant le réhaussement pratiqué. La requérante n’est donc pas fondée à contester le redressement qui lui a été notifié et il convient de rejeter sa demande tendant à voir ordonner l’annulation de la décision de rejet de sa réclamation et de la mise en demeure et la demande tendant à voir prononcer la décharge des impositions.

II- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner la requérante aux dépens, la condamner à payer à l’administration fiscale la somme de 2800 euros pour ses frais non compris dans les dépens et la débouter de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS