TJ 75056, 11 mai 2026, RG 24/05564

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me DROUARD

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me DELACHAUX

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 24/05564
N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

Assignation du :
23 avril 2024

JUGEMENT
rendu le 11 mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne
« SELESTIM »
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0378

DÉFENDERESSE

S.A.S. [G]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 11 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/05564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

DÉBATS

A l’audience du 20 février 2026, tenue en audience publique devant Madame Valérie AVENEL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

---

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2021, le mandat de syndic du cabinet [G] a été renouvelé pour une durée d’un an (résolution n°7).

L’assemblée générale du 27 juillet 2023 a désigné en qualité de syndic la société Daumesnil & Cie Immobilier, exerçant sous l’enseigne
« Selestim », succédant ainsi à la société [G].

Par un courrier du 10 août 2023, la société Daumesnil & Cie Immobilier a demandé à la société [G] de restituer au syndicat des copropriétaires les honoraires perçus par cette dernière entre le 1er juillet 2022 et le 30 septembre 2023. Elle a renouvelé sa demande de rétrocession d’honoraires, outre le paiement de frais et pénalités réclamés par l’Urssaf, par un courrier du 5 septembre 2023.

Par un courrier du 6 février 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société [G] de régler les sommes dues pour un montant de 9 054,37 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 15ème a fait assigner la société [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de remboursement d’honoraires et d’indemnisation des préjudices qu’il estime avoir subis - outre des demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 15ème demande au tribunal, au visa de l’article 17 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1231 et suivants du code civil et des articles 28 et 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :
Décision du 11 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/05564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

« Dire recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Daumesnil & Cie Immobilier, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM », en ses demandes ;

Dire et juger qu’en tout état de cause, la société [G] n’a été syndic de l’immeuble du [Adresse 5] que jusqu’au 30 juin 2022, et ce en application de la résolution n° 7 qui avait été votée lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2021, qui avait désigné « le cabinet [N] [I] pour une durée de 1 an qui se terminera le jour de l’assemblée générale ayant à statuer sur les comptes clos le 31/12/2021 (étant précisé que), cette assemblée se tiendra, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, conformément aux délais prévus par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant les conditions de vote du budget prévisionnel, soit le 30/06/2022 ;

Dire et juger en conséquence qu’à compter du 30 juin 2022, la société [N] [I] n’avait plus aucun pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 5] [Adresse 7], en qualité de syndic, ce qui signifie qu’elle était dans l’impossibilité d’accomplir le moindre acte dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires d’une part, et de prélever le moindre honoraire sur la comptabilité de la copropriété d’autre part ;

Dire et juger en conséquence, qu’au plus tard à la date du 30 juin 2022, la copropriété du [Adresse 5], était dépourvue de syndic ;

Dire et juger en conséquence, qu’au visa des dispositions de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [A] [D], en sa qualité de copropriétaire, avait tout pouvoir pour convoquer une assemblée générale aux fins de doter la copropriété d’un syndic ;

Dire et juger en conséquence, que c’est grâce à l’intervention de M. [D], qui a convoqué les copropriétaires en vue d’assister à l’assemblée générale du 27 juillet 2023, que la copropriété a été dotée d’un syndic, en désignant la société Daumesnil & Cie Immobilier, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM » ;

Dire et juger qu’en ne convoquant pas une assemblée générale avant l’expiration de son mandat, et en percevant des honoraires au-delà de l’expiration de son mandat, la société [G] a engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,
Dire et juger que la société [G] a indûment perçu auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], des honoraires de gestion portant sur une période où elle n’était plus syndic ;

Dire et juger en effet, que la société [G] était dans l’impossibilité de percevoir le moindre honoraire et opérer la moindre facturation auprès de la copropriété du [Adresse 5], à compter du 30 juin 2022, date à laquelle son contrat de syndic est arrivé à expiration ;

En conséquence,
Décision du 11 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/05564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

Condamner la société [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Daumesnil & Cie Immobilier, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM », à lui payer la somme totale de 9 231,88 euros, se ventilant comme suit :
- 8 588,37 euros TTC, au titre des honoraires indument perçus entre le 3ème trimestre 2022 et le 3ème trimestre 2023 ;
- 643,51 euros au titre de la prise en charge des frais et pénalités sur le contrôle effectué par les URSSAF en 2022 ;

Dire et juger qu’en se refusant obstinément à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], les honoraires indument perçus pour une période à compter de laquelle elle n’était plus syndic de la copropriété, et en ayant au surplus opéré d’autres facturations auprès de la copropriété, postérieurement au 30 juin 2022, date à laquelle son contrat de syndic était venu à expiration, la société [G] a opéré une résistance manifestement abusive vis-à-vis de la copropriété ;

En conséquence,
Condamner la société [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Daumesnil & Cie Immobilier, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM », à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive ;

Condamner la société [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Daumesnil & Cie Immobilier, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM », à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ».
*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, la société [G] demande au tribunal de :

« Recevoir le cabinet [N] [I] en ses observations ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en remboursement des honoraires du cabinet [L] [I] pendant la durée de son mandat soit jusqu’au 28 septembre 2022 ;

Considérant la carence et le mutisme du conseil syndical, dire que le syndicat des copropriétaires assume la responsabilité du défaut de convocation de l’assemblée des copropriétaires pour le renouvellement du mandat du syndic.

En application de la notion d’enrichissement sans cause et par référence à l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 9 juin 2021 précité et si le tribunal faisait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement par compensation au profit du cabinet [N] [I] des factures émises par ce dernier à compter du 29 septembre 2022 jusqu’à l’assemblée du 27 juillet 2023 ;
Décision du 11 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/05564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

Débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de ses demandes de remboursement :
- des honoraires des 3ème trimestre 2022 ;
- visioconférence du 2 janvier 2022 ;
- mise à jour règlementaire du 26 août 2022 et de toute autre somme au titre de l’article 700 ou à titre de dommages et intérêts ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 20 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remboursement des honoraires de syndic
Sur la date de fin du mandat du précédent syndic
Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en l’absence d’assemblée générale dans les six mois de la clôture de l’exercice comptable précédent, le mandat de syndic de la société [G] est arrivé à expiration le 30 juin 2022.

La défenderesse oppose que le délai fixe d’un an courant à compter du 28 septembre 2021 prenait nécessairement fin le 28 septembre 2022, et fait valoir qu’en l’absence de toute manifestation du conseil syndical et dans l’incertitude, elle a été contrainte de poursuivre la gestion de la copropriété.

***

Sur ce,

En vertu de l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. / Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires. / A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. / Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic. »

En vertu des VI et VII de l’article 18 de la même loi : « Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale. / VII.-Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes. / Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale. / L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. »

L’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise : « (…) / (…) la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. (…) / Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent. »

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2021, le mandat de syndic de la société [G] a été renouvelé en ces termes : « L’assemblée générale désigne en qualité de syndic le Cabinet [N] [I] pour une durée de 1 AN qui se terminera le jour de l’assemblée générale ayant à statuer sur les comptes clos le 31/12/2021. / Cette assemblée se tiendra, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent conformément au délai prévu par l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant les conditions de vote du budget prévisionnel, soit le 30/06/2022. »

Il résulte des écritures des parties qu’aucune assemblée générale ne s’est tenue entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2022 pour statuer sur les comptes clos le 31 décembre 2021. Dès lors, le mandat de syndic de la société [G], dont la durée était fixée à un an lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2021, n’a pas pu prendre fin le 30 juin 2022 comme le soutient, à tort, le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, aucune autre assemblée générale ne s’est tenue, en 2022, pour renouveler le mandat de syndic de la société [G]. Or, il est constant qu’à défaut de renouvellement explicite, le mandat du syndic prend fin de plein droit à son échéance et que le syndic est alors dessaisi de l’administration de l’immeuble.

Par suite, le mandat de syndic de la société [G] a pris fin le 28 septembre 2022, sans que cette dernière ne soit fondée à se prévaloir d’une gestion de fait de la copropriété à l’issue de son mandat - une telle gestion étant contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’à compter du 30 juin 2022, date à laquelle le contrat de syndic de la société [G] est venu à expiration, cette dernière a prélevé des honoraires de gestion indus, la gestion de fait d’une copropriété par un syndic dont le mandat est venu à expiration étant illicite.

La société [G] oppose que l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2023 a approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour un montant de 35 566, 35 euros, qui correspond strictement au total du relevé des dépenses établi pour cette même année par son cabinet et que, dans cette somme, sont compris les honoraires contractuels annuels du cabinet [G], outre les honoraires « hors barème de base » pour la réunion d’expertise sur les dégâts des eaux dans l’immeuble et la mise à jour de la règlementation ; elle fait valoir, en outre, que le remboursement des honoraires prélevés par son cabinet constituerait, pour le syndicat des copropriétaires, un enrichissement sans cause.

***

Sur ce,

Aux termes de l’article 1302 du code civil : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. / (…) ».

En l’espèce, n’étant plus syndic depuis le 29 septembre 2022, la société [G] avait perdu toute qualité pour revendiquer des honoraires et elle a exercé, depuis l’expiration de son mandat par suite de sa faute, une gestion de fait contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, la société [G] ne saurait utilement soutenir que le remboursement des honoraires perçus par le syndicat constituerait pour ce dernier un enrichissement sans cause, dans la mesure où la faute commise par l’appauvri est, en l’espèce, la seule cause de son appauvrissement.

Enfin, si l’assemblée générale du 28 novembre 2023 a approuvé les comptes sur la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, il résulte expressément de la résolution n° 14 qu’elle l’a fait après avoir approuvé « la demande en remboursement des honoraires et vacations facturés et prélevés hors contrat de syndic, depuis le 1er juillet 2022, à hauteur de 3608.75 euros sur l’exercice 2022 ».

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires est bien fondé dans son action en restitution contre la société [G], qui a indûment perçu des honoraires postérieurement au 28 septembre 2022, alors que sa rémunération n’avait été fixée par aucune délibération de l’assemblée générale.
Il est établi et non contesté que la société [G] a procédé à la facturation des honoraires suivants :
- Honoraires 4ème trimestre 2022 facturés le 01/10/2022 : 1.511,87 euros TTC ;
- Honoraires 1er trimestre 2023 facturés le 01/01/2023 : 1.511,87 euros TTC ;
- Honoraires 2ème trimestre 2023 facturés le 01/04/2023 : 1.511,87 euros TTC ;
- Honoraires 3ème trimestre 2023 facturés le 01/07/2023 : 1.511,88 euros TTC.

Par ailleurs, alors qu’elle n’avait plus le pouvoir de poursuivre sa gestion de la copropriété postérieurement au 28 septembre 2022, la société [G] a indûment fait payer les honoraires complémentaires suivants au syndicat des copropriétaires :
- « Réunion d’expertise dégât des eaux hall de l’immeuble » facturée le 17/11/2022 pour un montant de 105,00 euros TTC ;
- « Modification législation » facturée le 10/02/2023 pour un montant de 264,00 euros TTC ;
- « Visio-conférence » facturée le 02/01/2023 pour un montant de 180 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors fondé à en solliciter la restitution.

En revanche, les honoraires facturés le 01/07/2022, qui correspondent à sa gestion de la copropriété au titre du 3ème trimestre 2022, n’ont pour cette raison pas été indûment perçus par la société [G]. Il en va de même des honoraires facturés par la société [G] le 02/01/2022 (« Visio-conférence » pour un montant de 180 euros TTC) et le 26/08/2022 (« Mise à jour réglementation » pour un montant de 300,00 euros TTC).

En conséquence, il sera fait droit à la demande de remboursement formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de
6 596,49 euros.

Sur la demande indemnitaire
Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en ne convoquant pas une assemblée générale avant l’expiration de son mandat, la société [G] a engagé sa responsabilité vis-à-vis à son encontre ; de même, qu’en prélevant indûment des honoraires outre diverses sommes facturées à la copropriété, et en refusant de rembourser au syndicat des copropriétaires les honoraires perçus alors qu’elle n’était plus syndic de la copropriété, outre d’autres facturations postérieures au 30 juin 2022, la société [G] a opéré une résistance manifestement abusive vis-à-vis de la copropriété.

La société [G] oppose la carence et le mutisme du conseil syndical, et fait valoir que le syndicat des copropriétaires doit assumer la responsabilité du défaut de convocation de l’assemblée des copropriétaires pour le renouvellement du mandat du syndic.

***

Sur ce,
En premier lieu, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Dès lors, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement en cas de fautes commises dans l’exécution de son mandat.

En l’espèce et comme indiqué précédemment, il est établi qu’aucune assemblée générale ne s’est tenue avant l’expiration du mandat de syndic de la société [G] le 28 septembre 2022.

Or, si en application de l’article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi précitée, « l'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical », la société [G] ne peut faire peser l’absence de convocation d’une assemblée générale sur une absence de réponse du conseil syndical - ce qui, au demeurant, n’est pas établi au vu des pièces versées par la défenderesse. Il revenait en toute hypothèse à la société [G] de convoquer une assemblée générale avant l’expiration de son mandat, afin que la copropriété soit toujours gérée par un syndic dument désigné à cet effet.

Le défaut de convocation d’une assemblée générale avant l’expiration de son mandat constitue donc une faute dont il a résulté une carence de syndic pendant presque un an. Or, il est établi par le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2023 qui fait état de
« découvertes de factures impayées et dépenses urgentes », que la situation financière de la copropriété s’en est trouvée obérée.

Par suite, en ne convoquant pas une assemblée générale avant l’expiration de son mandat, la société [G] a engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires réclame la restitution de la somme de 643,51 euros au titre des majorations qui auraient été appelées par les URSSAF Ile-de-France le 30 août 2023 à la suite d’un redressement.

Toutefois, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires produit seulement un mail récapitulatif établi par son syndic en exercice sans produire de pièce justifiant de la somme de 643,51 euros (seule une mise en demeure adressée par les URSSAF Ile-de-France pour un montant de 466 euros ayant été produit).

Ensuite et en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la preuve du redressement dont il se prévaut. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que ce redressement aurait été adressé à la société [G] pendant le cours de son mandat et que, par suite, cette dernière aurait commis une faute de gestion en ne payant pas les sommes réclamées par l’administration, ce qui aurait entrainé lesdites pénalités de retard.

Décision du 11 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/05564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

En l’absence de preuve d’une faute de gestion commise à ce titre par la société [G], le préjudice financier dont se prévaut le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 643,51 euros ne peut donc être indemnisé.

Le syndicat des copropriétaires conteste également le bien-fondé des demandes suivantes au titre de sommes facturées par la société [G] en exécution de son mandat :
- « Visio-conférence » facturée le 02/01/2022 pour un montant de 180 euros TTC ;
- « Mise à jour réglementation » facturée le 26/08/2022 pour un montant de 300,00 euros TTC.

Il est constant qu’aucune assemblée générale n’a été réunie en 2022, de sorte que la facturation d’honoraires « Visio-conférence » le 02/01/2022 pour un montant de 180 euros TTC n’est pas justifiée. Cette facturation constitue donc une faute de gestion ouvrant droit à réparation au profit du syndicat des copropriétaires.

S’agissant en revanche de la seconde facturation, aucune pièce n’établit qu’elle ne correspondrait pas à une diligence réalisée par la société [G]. Il n’est donc pas démontré que cette somme aurait été facturée à tort par la société [G].

***

En second lieu, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la société [G] en raison de fautes commises postérieurement à l’expiration de son mandat de syndic.

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le mandat de syndic de la société [G] ayant pris fin le 28 septembre 2022, cette dernière, qui n’avait plus le pouvoir de poursuivre sa gestion, ne pouvait dès lors plus facturer le moindre honoraire sur la comptabilité de la copropriété à partir de cette date.

Il est établi par les pièces versées aux débats que la société [G] s’est abstenue de répondre aux demandes de rétrocession d’honoraires que lui a adressées le nouveau syndic (Selestim) postérieurement à sa désignation le 27 juillet 2023, en dépit d’une relance outre une mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires.

Cette résistance à rembourser des sommes qu’elle savait devoir est manifestement abusive et constitue, dès lors, une faute.

Or, il ressort des pièces produites par le demandeur que la trésorerie du syndicat des copropriétaires étant nettement obérée lorsque le cabinet Selestim a commencé sa gestion, de sorte que la copropriété a pâti de l’absence de rétrocession pendant de nombreux mois.

Au regard de l’ensemble de ces éléments démontrant le préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires en raison de fautes commises par la société [G], il sera fait droit à la demande de condamnation de cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros.
Décision du 11 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/05564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société [G], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société [G] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. La société [G] sera, en conséquence, déboutée de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS