TJ 75056, 7 mai 2026, RG 25/05499

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [O], Madame [C] [N] [F] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe BENSUSSAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05499 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFG4

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] représenté par son syndic SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 1] , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS
Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [C] [N] [F] [O], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 07 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05499 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFG4

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] sont propriétaire indivis au sein d'un immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 1].

Il a été constaté par le syndic que M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] ne déféraient pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.
Plusieurs sommations de payer ainsi que des relances leur ont a adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 1] (ci-après le SDC) a assigné M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, de :
-condamner M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] à lui payer la somme de 3350,95 € pour les charges arrêtées au 21/01/2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18/12/2023,
-condamner M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] à lui payer la somme de 210 € au titre des frais engagés,
- condamner M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] à lui payer la somme de 1500 € de dommages et intérêts,
-condamner M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 25 février 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et confirmé la dette de l'assignation.

Assignés à étude, M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] n'ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de par-ticiper aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l'espèce, le SDC du [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] sont bien propriétaires indivis du lot 4 au sein d'un immeuble sis [Adresse 1] correspondant à 100/1000 e des tantièmes de la copropriété.
De ce fait, selon la loi précitée, ils sont tenus au paiement de leur quote-part de charges et travaux de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] n'ont pas contestées attestent comme suit de l'existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

- le contrat de syndic SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 1] (pièce 1),

-Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2022 à 2024 (pièces 8) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l'année n et arrêtant son budget prévisionnel de l'année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrés par le syndic (pièce 9), et donc engageant tous les copropriétaires à l'instar d'un contrat,

- Sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l'attention de l'intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 20/04/2023 et le 21/01/2025 (pièces 5,6).

-des mises en demeure des 18/12/23 (facturée mais non produite), 05/11/24 (3136,45 €), 11/06/2024 (facturée mais non produite) 10/12/24 (3298,45 €) attestant de l'inexécution des obligations de copropriétaire de M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] (pièces 3, 4),

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] arrêté au 21/01/2025 également produit aux débats (pièce 6), lequel reflète les appels de fonds susdits et leurs règlements partiels pour une créance totale de charges et travaux de 3350,95 € entre le 20/04/2023 et le 01/01/2025.
Le décompte dans le corps des conclusions intègre les frais de recouvrement précontentieux pour un total de 210 €.

En l'espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l'existence de la créance alléguée du SDC dont les défendeurs, par basculement de la charge de la preuve, ne justifient pas s'être libéré.

M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] seront donc condamnés à payer au SDC la somme de 3350,95 € pour les charges impayées entre le 20/04/2023 et le 01/01/2025, arrêtées au 21/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05/11/24 pour la somme de 3136,45 €, à compter de celle du 10/12/24 (3298,45 €) et à compter de l'assignation pour le surplus.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l'espèce, il ressort de la pièces 3 et 7, des tarifs exposés au contrat de syndic et des factures d'avocat la preuve des frais de 210 € exposés par la copropriété via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O].

M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] seront donc condamnés à payer la somme de 210€ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l'espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure et relances diligentées en vain, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s'est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle fragmentée d'avril 2023 jusqu'au 1er trimestre 2025.

Compte tenu de la longueur de la défaillance (deux exercices) du montant des impayés des lots concernés proportionnellement à la taille de la copropriété (100/1000 e) mais aussi du paiement en 2024 de certaines provisions pour charges et travaux, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l'espèce, M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O], partie succombante, seront solidairement condamnés aux dépens, dont le coût des sommations de payer.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d'équité ne justifie que M. [I] [O] ET [U] [C] [N] [F] [O] soient déchargés de l'indemnité que l'article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS