TJ 75056, 7 mai 2026, RG 25/03027

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marie-christine JANIER, Me Anissa MEKKAS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/03027 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3H

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR
Société IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marie-christine JANIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0857

Monsieur [H] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Anissa MEKKAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1085

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 février 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 07 mai 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03027 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3H

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 juillet 2014, la société IMMOBILIERE 3F a conclu avec M. [B] [N] un contrat de location pour un logement n°141, étage 4, [Adresse 3] pour un montant de 364,80 €.

M. [B] [N] est décédé le 2 octobre 2022.

La société IMMOBILIERE 3F a fait désigner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en qualité de curateur de la succession déclarée vacante.

Par courrier du 16/02/2024, la DNID a donné congé du logement au 2 octobre 2022.

Il a été constaté que le logement était occupé par M. [T] [N].

Par sommation en date du 4 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3F a demandé à M. [T] [N] de quitter les lieux ainsi que la somme de 7453,85 € correspondant aux indemnités d’occupation depuis le 3 avril 2024.

Par PV du 16/09/2024, un commissaire de justice a rencontré sur place M. [H] [M] se présentant comme le locataire de M. [T] [N] depuis une date indéterminée et s’engageant à prendre ses dispositions pour quitter les lieux.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 février 2025, la société IMMOBILIERE 3F a assigné M. [T] [N] et M. [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, aux fins des demandes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
- dire et juger que le bail est résilié depuis le 2 octobre 2022 et les occupants sans droit ni titre,
- ordonner l’expulsion sans délai de M. [T] [N] et M. [H] [M] et de tous occupants de leur chef , avec séquestration des meubles au choix du bailleur aux risques et frais du locataire,
- condamner M. [T] [N] et M. [H] [M] à lui payer la somme de 11.662,68 € au titre des redevances et charges et indemnités d'occupation et charges dues au 31/10/2024 inclus,
- condamner in solidum M. [T] [N] et M. [H] [M] à compter du 01/11/2024 à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer actuel augmentée de 30% outre les charges jusqu’à complète libération des lieux,
Elle demande la condamnation in solidum à 500 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Dans ses conclusions en réponse n°2, M. [T] [N] demande :
- le débouté des demandes de la société IMMOBILIERE 3F,
- dire et juger que les indemnités d’occupation ne sont pas dues pour une pèriode antèrieure au 6 novembre 2023, date d’entrée dans les lieux de M. [H] [M] et seront arrêtées au 29/04/2025 correspondant à la date de restitution des clés au gardien,
- fixer l’indemnité d’occupation à 364,80 € par mois,
- accorder à M. [T] [N] les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette,
- condamner M. [H] [M] à garantir toute condamnation pouvant être prononcée contre M. [T] [N],
- condamner M. [H] [M] à payer à M. [T] [N] la somme de 5000 € au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice,
- le débouter de toutes ses demandes,
- condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 2000 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

M. [T] [N], alors en attente d’une réponse de la société IMMOBILIERE 3F pour voir transférer le bail au nom de son frère, explique avoir voulu rendre service à son collègue de travail, en proie à des difficultés personnelles, en l’autorisant à résider provisoirement dans les lieux à titre gratuit dès novembre 2023.

Résidant alors chez sa mère, il nie avoir jamais vécu dans les lieux entre le 02/10/2022 et la remise des clés à [H] [M] le 06/11/2023, lequel refusa ensuite de quitter l’appartement pendant plus de 18 mois malgré des SMS de son collègue.

Il indique s’être débrouillé pour récupérer les badges et les clés le 17/04/2025 et les remettre au gardien le 29/04/2025 et non pas le 29/09/2025, comme attesté par ce dernier.

M. [T] [N] affirme n’avoir jamais reçu le commandement de quitter les lieux du 04/04/2024, n résidant pas à l’adresse du logement.
Il émet des doutes sur les chiffres du décompte de 19904,64 € de 2023 à 2026, les facturations variant d’un mois à l’autre, y compris des régularisations de charges qui ne lui incombent pas.
M. [T] [N], invalide à 80%, fait état de ses ressources et charges dans le cadre de sa demande délais

Dans ses conclusions en défense, M. [H] [M] demande, sans exécution provisoire, :
- le débouté des demandes de la société IMMOBILIERE 3F,
- le débouté des demandes de M. [T] [N],
- juger que s’étant acquitté des sommes locatives auprès de M. [T] [N], il ne peut être tenu au paiement d’une somme supplémentaire,
Subsidiairement,
- fixer les indemnités d’occupation pour la période entre le 16/09/2024 et le 29/04/2025 et à une somme de 364,80 € par mois, en l’absence de préjudice distinct,
- juger infondées les demandes de la société IMMOBILIERE 3F au titre des charges et accessoires faute de lien contractuel et de justificatifs
- lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette,
- condamner M. [T] [N] à garantir toute condamnation pouvant être prononcée contre M. [H] [M],
- juger sans objet les demandes d’expulsion et subséquentes,
- condamner M. [T] [N] à lui payer la somme de 2500 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

M. [H] [M] affirme que M. [T] [N] lui a proposé de lui louer le logement, plus proche de son travail pour 850 €/mois en espèces à la rentrée 2024, tout en se réservant la possibilité de disposer du logement puisqu’il avait conservé un jeu de clés. Il savait que le logement était provisoire et a mis tout en œuvre pour se reloger. Il évoque un climat paisible avec M. [N] illustré par ses textos.
Subsidiairement, M. [H] [M] note qu’aucune provision pour charges n’était prévue au contrat de bail et émet des doutes sur les chiffres du décompte de 11662,68 € de 2023 à 2024, les facturations variant d’un mois à l’autre et n’étant appuyées par aucun justificatifs pour la période antérieure à février 2025.
Il demande de fixer les indemnités d’occupation pour la période entre le 16/09/2024 et le 29/04/2025 à une somme de 364,80 € par mois, en l’absence de préjudice distinct qualifié par le bailleur.

A l’audience du 25 février 2026 la société IMMOBILIERE 3F a maintenu ses moyens et demandes écrites.

M. [T] [N] a demandé d’écarter des débats l’attestation de Mme [P] versée à la dernière minute. Il précise que l’appartement aurait pu être reloué depuis un an.

M. [H] [M] a réitéré ses demandes et moyens écrits.

Le jugement a été mis en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

N’étant pas discuté le départ de M. [M] le 29/04/2025 suite à la remise des jeux de clés et badge au gardien selon attestation de ce dernier, il sera constaté que les demandes liminaires de la société IMMOBILIERE 3F relativement à l’expulsion eu autres demandes subséquentes visant les occupants sans droit ni titre sont devenues sans objet.

I. Sur les demandes principales

Sur l’occupation sans droit ni titre

La société IMMOBILIERE 3F ne fait aucune mention des démarches de M. [T] [N] pour voir transférer le bail de son père décédé au nom de son frère, et même s’en défend, alors pourtant qu’elle lui a adressé une sommation de quitter les lieux et réclamé des loyers le 04/04/2024.

M. [N] lui-même n’étaye en rien cette situation administrative dont il avait pourtant manifestement parlé à ses proches.

Pour démontrer que M. [N] a été occupant sans droit ni titre à compter du 02/10/2022, la société IMMOBILIERE 3F produit une lettre de la DNID en date du 16/02/2024 évoquant une occupation anonyme des lieux, une sommation de quitter les lieux adressée à M. [N] en date du 4 avril 2024 (deux ans après le décès) et un PV du 16 septembre 2024 qui relève la présence dans les lieux du seul [H] [M], s’avouant occupant du fait de M. [N].

M. [T] [N] affirme n’avoir jamais habité les lieux après le décès de son père, ainsi que tend à le démontrer une attestation de sa mère ; pour autant, il ne nie pas s’être trouvé en possession des clés du logement (en lieu et place de la DNID), que, par négligence, calcul ou imprudence, il n’a jamais restitué au bailleur alors même que, selon lui, la question du transfert du bail était pendante et au profit d’un autre, ne lui donnant ainsi aucun droit même virtuel à disposer des lieux. Il avait ainsi bel et bien accès aux lieux en lieu et place du bailleur.

Qui plus est, il a transmis cette faculté à M. [M] en lui remettant les clés - peu importe son altruisme déclaré. M. [M] est donc devenu occupant sans droit ni titre de son fait et se trouve ainsi, toute bonne ou mauvaise foi mis à part, tout autant redevable que M. [N] de son occupation sans droit ni titre envers le bailleur, tout au moins pour la période où on peut constater qu’il a effectivement occupé l’appartement et non selon les dires de M. [N], soit du 16/09/2024 (selon PV de commissaire de justice du même jour) au 29/04/2025 (selon attestation du gardien, M. [U]).

Dès lors, l’évidence à l’égard du préjudice subi de ce fait par le bailleur veut que l’obligation à la dette locative s’effectue ainsi:
-M. [T] [N] sera condamné aux sommes indemnitaires dues pour l’occupation de l’appartement du 03/10/2022 au 29/04/2025.
-M. [T] [N] et M. [M] seront condamnés in solidum aux sommes indemnitaires dues pour l’occupation de l’appartement du 16/09/2024 (selon pv du même jour) au 29/04/2025,

Il n’est donc pas question de faire supporter aux défendeurs une indemnité au-delà de cette date, aucun élément n’attestant que des meubles soient restés dans les lieux jusqu’en février 2026.

Et ce, sans préjudice de la contribution finale à la dette qui sera examinée ci-dessous.

Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation le 02/10/2022 jusqu’au départ effectif des lieux des occupants sans droit ni titre par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Le montant du loyer versé par M. [B] [N] dès avant son décès n’a pas été porté aux débats qui aurait permis de valider sans contestation un niveau de loyer réindexé et nanti de charges (effectivement dues selon le bail du 30/07/2014, contrairement aux mensonges des défendeurs). Le décompte en pièces 6, 10, 11 , pourvus de chiffres parfois différents d’un mois sur l’autre et sans distinguer entre loyers et charges, ne permet pas de fixer sérieusement ce montant et les factures de 2025 pas davantage. IMMOBILIERE 3F ne se donne pas la peine de clarifier la situation.

S’agissant d’un loyer initial de 364,80 € avec un indice de référence IRL de 125,15 (trimestre 2) à cette date et un dernier indice IRL connu de 140,59 au second trimestre 2023, il en résulte un loyer en octobre 2023 de :
364,80 x 140,59 = 409,80 €
125,15

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme de 409,80 € avec une majoration de 20% correspondant tout à la fois aux indexations subséquentes et à la privation de la prérogative du propriétaire, soit 409,80 € + 81,96 = 491,76 €

Par ailleurs, s’adjoint nécessairement à l’indemnité d’occupation le montant des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était noué avec un locataire au sortir du décès de M. [B] [N] et que le bailleur n’a pu récupérer du fait fautif des défendeurs.

Il reviendra à IMMOBILIERE 3F d’en justifier.

M. [T] [N] sera condamné aux sommes indemnitaires dues pour l’occupation de l’appartement du 03/10/2022 au 16/09/2024, soit la somme de 491,76 € x 23 mois (11310,48 €) + 491,76 € x 16/31 (253, 81 €) = 11654, 29 €, ainsi que des charges révisées qui auraient été payés en cas de bail, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

M. [T] [N] et M. [M] seront condamnés in solidum aux sommes indemnitaires dues pour l’occupation de l’appartement du 16/09/2024 au 29/04/2025, soit la somme de 491,76 € x 15/31 (237,94 €) + 491,76 € x 7 (3442, 32 €) = 3680,26 €, ainsi que des charges révisées qui auraient été payés en cas de bail, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [M] contre M. [N]

M. [M] avoue dans ses écritures qu’il savait que le logement était provisoire sans démontrer qu’il a mis tout en œuvre dès la visite du commissaire de justice pour se reloger, sinon en produisant des échanges de textos inexploitables, et alors qu’au pire, il aurait pu retourner vivre chez sa mère dans le 91 – ce qu’il avoue d’ailleurs avoir fini par faire, ainsi que confirmé par l’intéressée.

On peut donc considérer que M. [M] s’est maintenu indûment à compter du 16/09/2024, date à laquelle il a été dûment informé de la situation par le commissaire de justice et ce, jusqu’au 29/04/2025.

Pourtant, il n’est jamais entré en contact avec la société IMMOBILIERE 3F pour lui révéler la situation de sous-location payante dont il se prévaut aujourd’hui, ce qui tend à démontrer que son occupation lui était bien consentie à titre gratuit par M. [N].

En effet, M. [M] se prévaut de ce que, s’étant acquitté des sommes locatives auprès de M. [T] [N], il ne saurait être tenu au paiement d’une somme supplémentaire et demande à être garanti par M. [N] de ce fait.

Cependant, M. [M] ne démontre d’aucune façon s’être acquitté de sommes en liquide envers M. [N] faute de bail écrit ou de reçus qu’il lui appartenait de demander, ou faute de preuves de retraits bancaires mois après mois à dates fixes, l’attestation fournie constatant le retrait ponctuel d’une grosse somme d’argent « au titre du loyer » ne pouvant se substituer à des faits objectifs aisément démontrables par n’importe quel titulaire de compte bancaire comme M. [M].

Aucune démonstration n’est donc raisonnablement faite de ce que l’hébergement de M. [M] n’était pas à titre gratuit. De plus, en l’absence de preuve de bail, manœuvres frauduleuses ou autre faute de M. [N] visant à tromper sa bonne foi, M. [M] ne saurait être accueilli en sa demande de garantie érigée contre M. [T] [N].

Sur les demandes reconventionnelles de M. [N] contre M. [M]

La durée de l’hébergement de M. [M] à l’appartement litigieux et donc de l’abus reproché est sujette à caution et ne peut être objectivement tracée que sur sept mois.

Surtout, Malgré les déclarations de M. [N], qui jure avoir été profondément miné par le refus de son collègue de quitter les lieux, celui-ci ne démontre pas avoir usé de quelque diligence dans ce but, ni auprès de M. [M] pour le faire partir (l’échange de texto du 30/03/2025, fourni par M. [N] lui-même, n’allant pas dans ce sens), ni auprès du bailleur pour faire partir M. [M] ;

M. [N] ne saurait donc être accueilli dans sa demande de dommages-intérêts au quantum, qui plus est non argumenté.

III. Sur les demandes reconventionnelles de délais

En application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

M. [N] démontre percevoir un revenu de 3297 € par mois, dont 400 € qu’il verse à sa mère souffrante et des sommes qu’il envoie à sa grand-mère en Tunisie.

Etant ainsi fait état de ses ressources et charges et en considération de l’importance des sommes dues, il sera accordé à M. [N] un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

M. [M] quant à lui fait état d’une partie de ses charges sans même rapporter la preuve de ses revenus.

A défaut de justificatifs sur ressources et charges, M. [M] ne permet donc pas au Tribunal d'arrêter un plan d'apurement de la dette susceptible d'être respecté .

Sa demande sera donc rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

M. [T] [N] et M. [H] [M] qui perdent le procès, supporteront solidairement les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner in solidum M. [T] [N] et M. [H] [M] à payer une somme de 500 € à IMMOBILIERE 3F au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Les demandes des défendeurs relativement aux frais irrépétibles seront rejetées.

Sur l'exécution provisoire :

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et en l’absence de mention de ressources de M. [H] [M], aucun élément ne permet de l’en dispenser.

PAR CES MOTIFS