TJ 87085, 7 mai 2026, RG 25/00888

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
N° du dossier : N° RG 25/00888 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQ2I
Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 07 Mai 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Y] RESTAURATION exerçant sous l’enseigne [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

INTERVENANT VOLONTAIRE

La société LAPOUMEROULIE, SCI au capital de 300 €, inscrite au RCS de LIMOGES sous le numéro 494 131 956, dont le siège social est situé [Adresse 3] 87230 [Adresse 4].
représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.C.I. ARTHEMIS
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 03 avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 07 Mai 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 15 novembre 2012, le bail consenti le 7 mars 2003 pour une durée de neuf années entières par M. [A] à Mme [X] [B] épouse [V] portant sur un local sis [Adresse 2] à [Localité 3] et destiné à l’activité de restauration a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années moyennant un loyer de 22 471,68 euros payable par mensualités de 1812,74 euros et d’avance.
La SARL DONNA [X] [Localité 3] est venue aux droits de Mme [X] [B] épouse [V] suivant cession publiée au BODACC le 11 décembre 2012.
La SARL [Y] RESTAURATION exerçant sous la dénomination [U] [N] est venue aux droits de la SARL DONNA [X] [Localité 3] suivant cession publiée au BODACC le 30 septembre 2015.
Par acte du 26 juin 2025, le bien immobilier sis [Adresse 2] a été cédé à la SCI LAPOUMEROULIE par la SCI ARTHEMIS, elle-même venue aux droits de M. [A].
Par acte du 25 novembre 2025, la SARL [Y] RESTAURATION a fait assigner, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, la SCI ARTHEMIS, au visa des articles 834 du code de procédure civile, 1302 et 1302-1 du code civil, aux fins de voir :
Juger que les sommes reçues par la SCI ARTHEMIS au titre des loyers de juillet et août 2025 doivent être restituées à la société [Y] RESTAURATION ;Condamner la SCI ARTHEMIS à lui restituer les sommes de 2116,22 euros versée le 10 juillet 2025 et la somme de 2116,22 euros versée le 10 août 2025 ;Condamner la SCI ARTHEMIS à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Par conclusions communiquées par RPVA le 5 décembre 2025, la société LAPOUMEROULIE, cessionnaire du bien loué, est intervenue volontairement à l’instance aux côtés du demandeur.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 avril 2026 au cours de laquelle la SARL [Y] RESTAURATION a, reprenant oralement ses conclusions, réitéré ses demandes et conclu au rejet des demandes, fins et prétentions de la SCI ARTHEMIS.
A l’appui de ses demandes, la SARL [Y] RESTAURATION soutient avoir appris, ultérieurement aux versements des loyers de juillet et août 2025 à son ancien bailleur que le bien loué avait été cédé en juin à la société LAPOUMEROULIE, avoir alors vainement demandé à son ancien bailleur le remboursement desdites sommes qui, selon elle lui ont été indument versées. Elle conteste toute dette locative auprès de son ancien bailleur, arguant que ce dernier n’a jamais évoqué d’arriérés de loyers, notamment lors des pourparlers relatifs à vente du bien immobilier, immeuble qu’elle avait envisagé d’acquérir. Elle prétend n’avoir jamais reçu d’avis d’échéance relatif à l’arriéré locatif, arguant qu’elle était en vacances lors de l’envoi de l’avis d’échéance allégué. Elle se prévaut d’un extrait de l’acte authentique du 26 juin 2025 pour soutenir que son ancien bailleur ayant déclaré au nouveau propriétaire du bien qu’il n’existait aucun retard dans le paiement des loyers, elle n’a pas de dette locative. Elle affirme que son action en paiement est fondée sur la répétition de l’indu des articles 1302 et 1302-1 du code civil et ne peut être fondée sur les relations contractuelles qui la liaient à la SCI ARTHEMIS dès lors que cette dernière n’est plus propriétaire du bien. Elle soutient qu’il y a urgence pour elle à récupérer les sommes pour pouvoir les verser à son nouveau propriétaire et prévenir ainsi toute procédure en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. S’agissant de la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 16582,44 euros au titre d’un arriéré d’échelle mobile, elle oppose que l’indexation a été régulièrement appliquée, excipe de la prescription quinquennale, discute le calcul effectué et ajoute que cette demande reconventionnelle en référé ne peut valoir interruption de la prescription.

La SCI LAPOUMEROULIE, représentée par son conseil, a, reprenant ses conclusions, demandé de :
Juger que les sommes reçues par la SCI ARTHEMIS au titre des loyers de juillet et août 2025 doivent être restituées à la SARL [Y] RESTAURATION ;Condamner la SCI ARTHEMIS à restituer à la SARL [Y] RESTAURATION la somme de 2116,22 euros versée le 10 juillet 2025 et la somme de 2116,22 euros versée le 10 août 2025 ;Condamner la SCI ARTHEMIS à verser à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.A l’appui de son intervention, elle soutient que lors de la transaction, il n’a pas été évoqué un retard de loyer.
En réplique, la SCI ARTHEMIS, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, au visa des articles 1103, 1104, 1728, 1832 et 2241 du code civil, ensemble l’article 834 du code de procédure civile, demandé de :
Déclarer la SARL [Y] RESTAURATION irrecevable en ses demandes et la SCI LAPOUMEROULIE irrecevable en son intervention volontaire ;Débouter la SARL [Y] RESTAURATION et la SCI LAPOUMEROULIE irrecevables en leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner la SARL [Y] RESTAURATION à lui payer la somme de 16581,44 euros à titre de provision sur les arriérés de loyers correspondant à la différence entre les loyers payés et le montant des loyers qui auraient dû être payés par application de la clause d’indexation. Condamner in solidum la SARL [Y] RESTAURATION et la SCI LAPOUMEROULIE à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.Au soutien de sa défense, elle oppose d’abord que la SCI LAPOUMEROULIE ne justifie pas d’un intérêt à intervenir à la présente instance. Elle fait principalement valoir ensuite que les dernières sommes versées par la SARL [Y] RESTAURATION ont été affectées à l’arriéré locatif tel que résultant des avis d’échéance qui lui avaient été envoyés en avril, mai et juin 2025 par l’agence Esthete Agency qu’elle avait mandatée pour la gestion locative de ce bien. Elle ajoute que le bail prévoyait une clause d’indexation automatique, dite clause d’échelle mobile, et qu’elle est en droit de réclamer le paiement de l’indexation dans la limite de la prescription quinquennale, c’est-à-dire pour les périodes de décembre 2020 à juin 2025.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

MOTIFS DE [U] DECISION
Sur les demandes de donner acte, constater, dire et/ou juger
En application de l'article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.
Il n’y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.
Sur l’exception d’irrecevabilité tirée du défaut d’intérêt
Selon l'article 328 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire.
Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
Les juges du fond apprécient souverainement l'intérêt à intervenir mais ils doivent rechercher cet intérêt.
En l’espèce, la SCI LAPOUMEROULIE n’a formé aucune demande, à l’exception de demandes en condamnation du demandeur principal.
Elle n’explique ni ne circonstancie son intérêt à agir.
Il ne ressort ni des débats, ni des pièces produites qu’elle a un intérêt à préserver ses droits.
En conséquence, il y a lieu de la déclarer irrecevable en son intervention volontaire.
Sur la demande en condamnation au paiement d’une somme d’argent
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
Il résulte de l’article 1728 du code civil que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Au cas présent, la SARL [Y] RESTAURATION, en se fondant sur les articles 834 du code de procédure civile et 1302 du code civil, demande la condamnation de la partie défenderesse à lui payer les sommes de 2116,22 euros qu’elle a versées les 10 juillet et 10 août 2025, selon elle, par erreur, à la SCI ARTHEMIS. Elle soutient que ces versements correspondent aux paiements des loyers de juillet et août 2025 et qu’ils devaient en conséquence être versés à son nouveau bailleur, la SCI LAPOUMEROULIE, propriétaire du bien depuis le 26 juin 2025.
La SCI ARTHEMIS oppose d’une part que la requérante ne justifie pas de l’urgence requise par l’article 834 du code de procédure civile visé dans ses écritures, d’autre part que les deux versements de 2116,22 euros effectués en juillet et août 2025 correspondent aux loyers de mai et juin 2025 qui n’avaient pas encore été réglés.
Il est exact que la SARL [Y] RESTAURATION n’apporte pas la preuve de l’urgence requise au sens de l’article 834 précité sur lequel elle fonde son action en paiement. En effet, la circonstance qu’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pourrait lui être signifié est, à ce stade, hypothétique. Par ailleurs, la SARL [Y] RESTAURATION ne justifie pas de son incapacité financière à payer les loyers échus et réclamés par son nouveau bailleur.
L’action de la SARL [Y] RESTAURATION ne peut donc être fondée que sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.
Or, le juge des référés ne peut condamner qu’au paiement d’une provision.
En conséquence, la SARL [Y] RESTAURATION, qui sollicite une condamnation en paiement, laquelle relève de la seule compétence du juge du fond, sera déboutée.
Au surplus et de manière surabondante, il échet de rappeler qu’en application de l’article 1253 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter.
Par ailleurs, en application de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Or, la SCI ARTHEMIS justifie qu’elle était créancière d’une dette locative à l’endroit de son ancien locataire correspondant aux termes de mai et juin 2025 par la production des avis d’échéance adressés par son mandataire, Esthète Agence, en date des 1er avril 2025 et 2 mai 2025 pour un montant total de 5097,86 euros correspondant au solde dû le 31 mars 2025 (2910,76 euros), au terme d’avril (2151,66 euros) et à celui de mai (2151,66 euros), déduction faite du règlement de 2116,22 euros en avril.
La SARL [Y] RESTAURATION ne saurait sérieusement soutenir ne pas avoir eu connaissance de ces quittances de loyers au motif pris de congés, ce d’autant que Esthète Agency, l’agence qui était chargée de la gestion locative du bien litigieux, atteste avoir envoyé les avis d’appel de loyer, relance et toutes autres correspondances à l’entreprise [Y] Restauration à l’adresse [Courriel 1], depuis le 14 février 2019, ce qui n’est au demeurant pas discuté, et n’avoir jamais été alertée par le locataire de quelconques difficultés depuis qu’elle utilise les envois dématérialisés.
La SCI ARTHEMIS justifie donc du principe et du montant de sa créance locative au titre des loyers et charges de mai et juin 2025.
A l’inverse, la SARL [Y] RESTAURATION ne justifie ni s’être acquittée de ces termes, ni avoir affecté expressément les versements litigieux aux termes de juillet et août 2025. Il sera d’ailleurs observé que la requérante s’est abstenue de produire les justificatifs des versements dont elle demande la restitution, tels des relevés de compte bancaire ou des relevés comptables.
Enfin, la circonstance que le cédant n’a pas déclaré au cessionnaire l’existence d’une dette locative, pour manifestement en faire son affaire personnelle, est sans emport sur la dette du locataire à l’égard de son ancien bailleur. Le document intitulé « extrait de l’acte authentique communiqué par la société Immojuriste », ni daté, ni signé, ni certifié, ne saurait avoir ni force probante, ni effet extinctif au profit de la SARL [Y] RESTAURATION, tiers à l’acte de vente.
En conséquence, la SARL [Y] RESTAURATION sera déboutée de sa demande en paiement.
Sur la demande reconventionnelle en paiement provisionnel d’arriérés au titre d’un rappel de clause d’échelle mobile
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l’espèce, la SCI ARTHEMIS demande à titre reconventionnel la condamnation de son ancien preneur au paiement d’une provision de 16581,44 euros correspondant à un rappel de clause d’échelle mobile dans la limite de la prescription quinquennale.
La SARL [Y] RESTAURATION oppose que la demande n’est pas recevable en référé au motif que la SCI ARTHEMIS ne justifie pas d’un trouble manifestement illicite.
L’action en paiement d’une somme à titre de provision sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ne nécessite cependant pas la preuve d’un trouble manifestement illicite.
La SARL [Y] RESTAURATION conteste le calcul effectué par la requérante, oppose que l’indexation a été réalisée chaque année, faisant observer que le loyer initial était de 1872,64 euros initialement et en dernier lieu de 2016,22 euros (en réalité 2051,66 euros, hors provision sur charges, depuis le 3 mars 2025), critique le caractère rétroactif de la demande et soutient que la demande formée par conclusions en référé ne peut valoir interruption de prescription.
Il n’est pas sérieusement contesté que le loyer était d’un montant mensuel de 1872,64 euros en 2012.
Le bail renouvelé le 15 novembre 2012 stipule en page 9 paragraphe « 3° Révision du loyer clause d’indexation que le loyer variera automatiquement tous les trois ans sans que le bailleur ou le preneur ait à formuler de demande particulière à cette fin. La première révision interviendra le 1er mars 2015. Cette révision triennale et automatique sera proportionnelle à la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE (base 100 au quatrième trimestre 1953). L’indice pris pour base sera celui du DEUXIEME trimestre de l’année 2011 (1593) »
La SCI ARTHEMIS présente dans ses écritures un calcul aboutissant à un prix de loyer en 2025 égal à 2692,07 euros.
Or, il résulte de l’avis intitulé “informations révision” adressé au locataire le 3 mars 2025 par la société Esthète Agency, mandatée pour assurer la gestion locative de du bien, que la révision triennale a été appliquée le 1er mars 2025 sur la base de l’indice de base du 2ème trimestre 2011 (1593) et la valeur de l’indice révisé du 2ème trimestre 2014 (1621) portant le loyer révisé à 2051,66 euros selon le calcul suivant : 2016,22 euros x 1621/1593.
Selon le mandataire, le loyer et les charges s’élevaient ainsi en 2025 à 2151,66 euros et non pas à 2692,07 euros.
Il s’ensuit que la demande reconventionnelle en paiement provisionnel se heurte à des contestations sérieuses. Elle sera donc rejetée.
Sur les frais de procès
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [Y] RESTAURATION, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;
Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;
Déclare la SCI LAPOUMEROULIE irrecevable en son intervention volontaire ;
Déboute la SARL [Y] RESTAURATION de sa demande en condamnation à restituer les sommes de 2116,22 euros versées les 10 juillet et 10 septembre 2025 ;
Rejette la demande reconventionnelle en référé-provision ;
Condamne la SARL [Y] RESTAURATION à payer à la SCI ARTHEMIS la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL [Y] RESTAURATION aux dépens de l’instance ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER, [U] PRESIDENTE,