TJ 78646, 7 mai 2026, RG 23/06238

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
07 MAI 2026

N° RG 23/06238 - N° Portalis DB22-W-B7H-RUIX
Code NAC : 54Z

DEMANDERESSE :

La SARL CLIRIMMO,
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 881 308 415, représentée par sa gérante, Madame [J] [W], domiciliée en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me Michel COSMIDIS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Bénédicte BALLOUHEY, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Madame [Q] [V]
née le 16 Décembre 1975 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [O] [T]
née le 19 Novembre 1958 à [Localité 3] (ROYAUME UNI)
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentés par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Copie exécutoire à la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, vestiaire 31, Me Michel COSMIDIS, vestiaire 681

ACTE INITIAL du 24 Octobre 2023 reçu au greffe le 26 Octobre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 12 Mars 2026, après le rapport de Madame Inès RIOU, auditrice de justice, désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame RICHARD, Vice-président
Madame [N], auditrice de justice

GREFFIER :
Madame GAVACHE
Madame [K], greffière stagiaire

EXPOSE DU LITIGE

La SARL CLIRIMMO, détenue par Monsieur [A] [W] et son épouse Madame [J] [R], est propriétaire depuis le 18 décembre 2020 d’une maison située au croisement du [Adresse 4] et du [Adresse 5] à [Localité 2]. L’acte de vente mentionne l’existence d’un abri de jardin en construction dure avec un WC intérieur.

Mesdames [Q] [V] et [O] [T] sont respectivement propriétaires de maisons sises [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2].

Le 10 septembre 2020, la SARL CLIRIMMO a déposé une déclaration préalable de travaux visant à diviser la propriété en trois lots comprenant un duplex, un appartement en rez-de-chaussée et un appartement au premier étage.

Le 3 décembre 2020, Madame [Q] [V] a écrit à la Direction de l’urbanisme de la mairie afin de signaler et de s’opposer au changement de destination de l’abri de jardin en espace habitable. Par courrier du 14 décembre 2020, la mairie lui a répondu que la déclaration préalable de travaux de la SARL CLIRIMMO ne faisait nulle mention d’une transformation de cet abri en habitation.

Le 30 mars 2022, Mesdames [Q] [V] et [O] [T] ont assigné la SARL CLIRIMMO devant le tribunal judiciaire de VERSAILLES. Leur assignation a été déclarée nulle par ordonnance du juge de la mise en état du 12 janvier 2023.

Par assignation en date du 24 octobre 2023, la SARL CLIRIMMO a fait assigner Mesdames [Q] [V] et [O] [T] devant le tribunal judiciaire de VERSAILLES aux fins de les voir condamner à lui verser des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2024, la SARL CLIRIMMO demande au Tribunal, au visa l’article 1240 du code civil, de :
- Condamner in solidum Madame [Q] [V] et Madame [O] [T] à lui verser les sommes de :
372 380 euros au titre du manque à gagner sur les prix de vente de ses biens immobiliers, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;100 847,96 euros s’agissant des intérêts bancaires supplémentaires dont elle a dû s’acquitter, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de l’atteinte à sa réputation, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;- Les condamner aux dépens ;
- Condamner Madame [Q] [V] à lui verser la somme de 5 000 euros et Madame [O] [T] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières écritures échangées le 22 octobre 2024, Madame [Q] [V] et Madame [O] [T] demandent au Tribunal, au visa des articles 1240 et 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :
- Débouter la SARL CLIRIMMO de l’intégralité de ses demandes formées à leur encontre ;
- Condamner la SARL CLIRIMMO à leur verser à chacune la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner la SARL CLIRIMMO aux dépens et payer à chacune 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- En cas de condamnation de Madame [Q] [V] et Madame [O] [T], écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture a été prononcée le 11 février 2025, l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constater » et « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

- Sur la responsabilité de Mesdames [V] et [T]

- La SARL CLIRIMMO indique, à titre liminaire, qu’elle n’a entrepris aucun travaux modifiant l’état des lieux tels qu’ils se trouvaient au jour de leur acquisition le 18 décembre 2020. Elle expose que les défenderesses ont commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil. Ainsi, à compter du mois de janvier 2022, elles l’ont dénigrée auprès des visiteurs et potentiels acheteurs en affirmant qu’elle ne respectait pas le PLU et diligentait des travaux illicites. En outre, elle souligne que les défenderesses auraient affirmé avoir engagé une procédure judiciaire à son encontre, alors même qu’elles ne lui avaient pas encore signifié leur assignation et que cette dernière a finalement été déclarée nulle. La SARL CLIRIMMO estime que ces agissements avaient pour objet de décourager les potentiels acquéreurs.
En réponse aux moyens des défenderesses, elle indique que les attestations fournies par Monsieur [M] et Monsieur [Y] sont irrecevables aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, faute pour elles de mentionner la communauté d’intérêts qui les lie. Elle ajoute que Monsieur [Y], qui prétend avoir visité la maison objet du litige en mars 2022, n’apparaît pas dans les carnets de bons de visites de la société et qu’il n’y a donc aucune preuve qu’il l’ait effectivement visitée. Elle précise encore que ces attestations sont des attestations mensongères et de complaisance.
La SARL CLIRIMMO affirme que ces dénigrements lui ont causé un préjudice financier car ils ont eu pour conséquence de faire perdre de la valeur à ses biens et de retarder leur vente. Elle déplore aussi un préjudice moral.

- Mesdames [V] et [T] rétorquent ne pas avoir commis de faute. Elles indiquent qu’elles ne faisaient qu’exercer leur droit d’ester en justice lorsqu’elles ont assigné la SARL CLIRIMMO le 30 mars 2022.
Elles réfutent tout abus de droit de leur part et nient toute intention de nuire, mauvaise foi ou intention dilatoire. Elles affirment que leur bonne foi se déduit au contraire du fait qu’elles n’ont pas interjeté appel de l’ordonnance du juge de la mise en état et n’ont pas délivré de nouvelle assignation à la requérante.
Elles ajoutent qu’elles étaient fondées à craindre que la destination de l’abri de jardin ait changé puisque celui-ci a été présenté comme habitable aux visiteurs sur l’annonce en ligne et durant les visites du bien. En réponse, elles indiquent que les attestations produites par la SARL CLIRIMMO ne mentionnent pas Madame [O] [T], de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.
Elles ajoutent qu’il existe une communauté d’intérêts entre Monsieur [X] et la SARL CLIRIMMO puisqu’il est le gérant d’une société ayant effectué des travaux dans ses lots.
Elles exposent ensuite que les attestations de Monsieur [M] et Monsieur [Y] sont bien conformes à l’article 202 du code de procédure civile et rappellent qu’ils ont attesté que l’abri de jardin leur avait été présenté comme habitable.
En outre, elles affirment que la SARL CLIRIMMO n’apporte pas la preuve de ses préjudices ni d’un lien de causalité.
****

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif. 

S’agissant de la responsabilité de Madame [O] [T]

En l’espèce, il ressort des attestations de Monsieur [X], Madame [B] et Madame [L] que Madame [O] [T] n’est jamais mentionnée comme ayant dénigré la SARL CLIRIMMO auprès de visiteurs et potentiels acheteurs.

Par ailleurs, le fait qu’elle ait assigné la SARL CLIRIMMO en justice et que son assignation ait été déclarée nulle par ordonnance du 12 janvier 2023 ne constitue pas une faute mais relève de son droit d’ester en justice.

Enfin, aucune des autres pièces versées aux débats par la requérante ne permet de lui imputer une faute quelconque.

Dès lors, il y a lieu de constater que Madame [O] [T] n’a pas commis de faute à l’encontre de la SARL CLIRIMMO, laquelle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre.

S’agissant de la responsabilité de Madame [Q] [V]

Madame [V] ne conteste pas avoir abordé les visiteurs et potentiels acheteurs du bien mis en vente par la SARL CLIRIMMO.
Néanmoins, Monsieur [M] et Monsieur [Y], qui ont tous les deux visité la maison en 2022, ont confirmé que l’abri de jardin litigieux leur avait effectivement été présenté comme habitable en cas d’achat. Leurs attestations sont conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile.
Dans son attestation, Monsieur [M] expose ainsi : « lors de cette visite, nous avions en particulier compris que l’abri de jardin était aménageable en chambre avec salle de bains puisqu’il y avait un WC quand nous l’avons visité. C’était un argument important puisque ma belle-famille vient nous voir des États-Unis et cet abri réaménagé en chambre aurait pu leur offrir une certaine indépendance ».

De même, Monsieur [Y] indique que : « cette dernière [Madame [B]] m’a dit, au sujet de l’abri de jardin présent sur le terrain, que je pouvais l’aménager à ma guise et le rendre habitable pour mes enfants ».

La SARL CLIRIMMO ne démontre pas qu’une communauté d’intérêts lient Monsieur [M] et Monsieur [Y] aux défenderesses et donc que leurs dires ne soient pas probants.

En outre il est établi par les défenderesses que Madame [B] s’est bien entretenue avec Monsieur [Y] pour lui faire visiter le bien en 2022 par une capture d’écran d’un email envoyé par la première le 31 mars 2022 comprenant le message suivant : « comme convenu, veuillez trouver en pièces jointes le dossier concernant la maison que nous avons visité ensemble mardi dernier [Adresse 2] à [Localité 2] ».

Ainsi, il apparaît que Madame [V] avait des raisons fondées de penser que l’abri de jardin était présenté comme habitable aux potentiels acheteurs du bien.

A l’inverse, le témoignage de Monsieur [X] produit par la SARL CLIRIMMO ne permet pas de démontrer que ces doutes étaient infondés puisqu’il ne fait que confirmer que Madame [V] abordait les visiteurs, ce qu’elle ne conteste pas.
L’attestation de Madame [B], expressément et en tous points contredite par celle de Monsieur [M], n’est pas non plus probante.

En outre, les autres pièces versées aux débats par la SARL CLIRIMMO, notamment la déclaration préalable de travaux, les deux constats d’huissier de 2020 et 2022, et le courrier de la mairie du 14 décembre 2020, ne permettent pas non plus de démontrer que [Q] [V] ait agi de mauvaise foi. Madame [Q] [V]. En effet, le projet de rendre habitable l’abri de jardin pouvait raisonnablement sembler occulte.

La SARL CLIRIMMO ne rapporte donc pas la preuve que Madame [Q] [V] ait agi de mauvaise foi ou était animée d’une intention de nuire.

Par ailleurs, comme pour Madame [O] [T], le fait qu’elle ait assigné la SARL CLIRIMMO en justice et que cet acte ait été annulé pour des motifs procéduraux ne constitue pas une faute mais relève de son droit d’ester en justice.

Dès lors, la SARL CLIRIMMO ne démontre pas que Madame [Q] [V] a commis à son égard une faute à l’origine d’un dommage.

Par conséquent, la SARL CLIRIMMO sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [Q] [V].

- Sur la responsabilité de la SARL CLIRIMMO

Mesdames [V] et [T] font valoir que la SARL CLIRIMMO les soumet à une procédure injustifiée qui a des conséquences négatives sur leur santé et leur quotidien de nature à engager sa responsabilité.

En réponse, la SARL indique que les défenderesses ne justifient aucunement d’une faute à son endroit car elles ont judiciarisé le conflit en premier. Elle ajoute qu’elles ne démontrent pas non plus la réalité de leur préjudice puisque l’attestation qu’elles versent émane de la mère de Madame [Q] [V] et qu’elles ont refusé la médiation à toutes les étapes de la procédure.

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En l’espèce, il ressort de la présente procédure que la SARL CLIRIMMO a présenté des conclusions argumentées et a communiqué des pièces au soutien de ses prétentions. Il s’agit de sa première instance diligentée contre Mesdames [V] et [T]. Cette action fait légitimement suite à la nullité de l’assignation que ces dernières lui avaient fait délivrer.

Ainsi, il n’est pas démontré que la SARL CLIRIMMO a fait preuve de légèreté ou qu’elle a été animée par une intention de nuire en introduisant la présente instance.

En conséquence, Madame [Q] [V] et Madame [O] [T] seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SARL CLIRIMMO.

- Sur les autres prétentions

L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Dans la mesure où toutes les parties ont été déboutée de leur demande, chacune conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles, ce qui conduit à rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS