TJ 01053, 23 avr. 2026, RG 26/00018

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2026

N° RG 26/00018 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HJIZ

N° minute : 26/00129

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [Q] [V] divorcée [Z]
née le 16 Septembre 1976 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 12 Février 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

copies délivrées le 23 AVRIL 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT
Madame [Q] [V] divorcée [Z]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 AVRIL 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé du 18 avril 2012 la société ICF SUD EST MEDITERRANEE a consenti un bail d'habitation à Mme [Q] [V] et à M. [T] [Z] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 2] (01), et un emplacement de stationnement situé dans la même rue.

L’immeuble a ensuite été acquis par l’OPH [Localité 3] HABITAT le 21 décembre 2012.

Le divorce de Mme [Q] [V] et de M. [T] [Z] a été prononcé le 26 avril 2021.

Les baux ont été résiliés du fait d’impayés de loyers.

Toutefois, suivant acte sous seing privé régularisé le 15 mars 2024 (et à effet rétroactif au 23 juillet 2020), l'Office Public de l'Habitat [Localité 4] HABITAT a consenti un nouveau bail d'habitation à Mme [Q] [V] portant sur le même logement contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 416,45 euros, provision sur charges incluse.

Suivant acte séparé du même jour, [Localité 4] HABITAT a également consenti un nouveau bail à Mme [Q] [V] portant sur une aire de stationnement située [Adresse 4][Adresse 5] à [Localité 2] (01), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 53,41 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 01er septembre 2025, [Localité 4] HABITAT a fait commandement à Mme [Q] [V] d’avoir à payer la somme en principal de 1.257,32 euros et visant les clauses résolutoires des baux du logement et du garage.

Par acte délivré par commissaire de justice du 28 novembre 2025, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 02 décembre 2025, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Mme [Q] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation des baux par l'effet des clauses résolutoires,
- l'expulsion sans délai de Mme [Q] [V], si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de la locataire au paiement :
- de la somme de 2.032,35 euros au titre des loyers échus à fin septembre 2025, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 12 février 2026, [Localité 4] HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant à 3.642,52 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges au 31 janvier 2026. Il a précisé que la locataire avait repris les paiements au mois de février 2026 et qu'il était donc favorable à l'octroi de délais de paiement suspensifs.

En défense, Mme [Q] [V], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a expliqué avoir trois enfants (dont un pour lequel elle doit faire face à des frais de garde qui la mettent en difficulté financière). En outre, elle a déclaré percevoir un salaire de 1.500 euros et avoir d'autres dettes. Elle a proposé de régler le loyer résiduel outre la somme de 100 euros par mois en paiement de l'arriéré locatif.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience, indiquant que la locataire ne s'était pas présentée au rendez-vous proposé par le CDS.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 02 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi le 12 décembre 2024 la caisse d'allocations familiales et le 25 août 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation des baux et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, les contrats de baux du logement et du garage conclus entre les parties contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 01er septembre 2025, [Localité 4] HABITAT a fait commandement à Mme [Q] [V] d’avoir à payer la somme en principal de 1.257,32 euros. Ce commandement, délivré en personne, reproduit les clauses résolutoires insérées aux contrats de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Ainsi, la locataire a pu légitimement croire qu'elle disposait d'un délai de deux mois et non de six semaines. Il convient donc d'appliquer ce délai de deux mois, plus favorable à la partie légalement protégée.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets des clauses résolutoires.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 02 novembre 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [Q] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 02 novembre 2025. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à [Localité 5] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation des baux, et ce jusqu'à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés le 15 mars 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 11 février 2026 d'une dette de 3.642,52 euros dont il y a lieu de déduire les “frais de poursuite” imputés en décembre 2024 qui ne sont pas justifiés et qui ne sont pas afférents à la présente procédure, soit la somme de 69,88 euros.

A l'audience, Mme [Q] [V] reconnaît le montant de la dette.

Il y a donc lieu de condamner Mme [Q] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT la somme de 3.572,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 11 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [Q] [V] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a exposé sa situation familiale et professionnelle, affirmant percevoir désormais un salaire de 1.500 euros dans le cadre d’un CDI. Elle a proposé de régler le loyer résiduel, outre la somme de 100 euros par mois en paiement de l'arriéré locatif.

L'analyse du décompte permet de constater que Mme [Q] [V] a effectué deux règlements au mois de février 2026, qui couvrent le montant du loyer résiduel après déduction des aides au logement.

Mme [Q] [V] a ainsi prouvé sa bonne foi et la réalité de son engagement. De plus, la proposition de règlement, qui est acceptée par le bailleur, apparaît adaptée à ses capacités contributives.

Eu égard à la situation économique et familiale de Mme [Q] [V], il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets des clauses résolutoires seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu des clauses résolutoires, la résiliation des contrats de location et la poursuite de l’expulsion sans qu'il n'y ait besoin d'une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [Q] [V] qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 01er septembre 2025.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,