TJ 06088, 28 avr. 2026, RG 25/04182

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 28 Avril 2026

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [G]

DU 28 Avril 2026

N° RG 25/04182 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QWZI

- Exécutoire le :
à Mme [T] [N]

- copie certifiée conforme le:
à Madame [W] [G]
à [Localité 2]

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [T] [N], chargée d’affaires du contentieux

DEFENDERESSE:

Madame [W] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame HERRY-VERNIMONT Anne-Christine, Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice en présence de Mme [I] [K], auditrice de justice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes, ci-après dénommé COTE D’AZUR HABITAT, a, selon acte sous seing privé du 3 avril 2015 à effet au 8 avril 2015, donné à bail d’habitation à Madame [W] [G], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel indexé de 470,91 euros et une provision mensuelle sur charges de 116 euros, soit un total mensuel de 586,91 euros, actualisé à 689,70 euros à la date de l’assignation.

COTE D’AZUR HABITAT a également, selon une convention d’occupation précaire en date du 15 avril 2015 à effet à la même date, mis à disposition de Madame [W] [G] un garage/parking n°GR1065B00E00L00019, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, sis à la même adresse, moyennant un loyer mensuel indexé de 60 euros, actualisé à 67,93 euros à la date de l’assignation.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur à Madame [W] [G] par acte du commissaire de justice en date du 16 juin 2025 pour un arriéré locatif de 8.364,75 euros, selon décompte locatif arrêté au mois de mai 2025, le coût de l’acte pour 170,17 euros et les frais liés à l’application de l’article 444-31 du code de commerce pour une somme de 17,66 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 27 août 2025, COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [W] [G], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 2 mars 2026 à 10h30 aux fins notamment de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences.

Dans son assignation du 26 août 2025, COTE D’AZUR HABITAT, demande au tribunal de :
- Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 avril 2015 et prononcer la résiliation du bail de ce fait
- Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [W] [G]
- Condamer Madame [W] [G] à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail égale aux loyers, surloyers et charges
- Condamner Madame [W] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 11.086,40 euros au titre des loyers impayés
- Condamner Madame [W] [G] aux dépens et intérêts de droits à compter de chaque terme de loyer
- Condamer Madame [W] [G] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En effet, COTE D’AZUR HABITAT sollicite, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire incrite dans le bail du 3 avril 2015 et rappelée dans le commandement de payer du 16 juin 2025 en raison de l’absence de régularisation de l’arriéré locatif par Madame [W] [G] dans le délai de 2 mois suivant ledit commandement.

En conséquence, COTE D’AZUR HABITAT demande l’expulsion sans délai de Madame [W] [G] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer, surloyer et charges appelé et ce jusqu’à la compléte libération des lieux.

Enfin, COTE D’AZUR HABITAT fait valoir une dette locative de 11.086,40 euros au titre des loyers impayés et sollicite la condamnation de Madame [W] [G] à lui payer cette somme à titre provisionnel.

Vu les articles 446-1,455 et 768 du code de procédure civile,

À l’audience du 2 mars 2026, COTE D’AZUR HABITAT, représenté par Madame [N] [T] mandataire ayant pouvoir visé, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, et il précise à titre d’information que le montant de l’arriéré locatif a augmenté selon un décompte arrêté au 5 février 2026 à la somme de 19.519,22 euros.

Madame [W] [G] n’a pas comparu, ni personne pour elle, bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la [Localité 2] du commandement de payer du 16 juin 2025, en date du 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 26 août 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 27 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 mars 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les conditions générales de location annexées au bail liant les parties stipulent en page quatre une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois à compter du commandement de payer resté sans effet.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur à Madame [W] [G] par acte du commissaire de justice en date du 16 juin 2025 pour un arriéré locatif de 8.364,75 euros, selon décompte locatif arrêté au mois de mai 2025, le coût de l’acte pour 170,17 euros et les frais liés à l’application de l’article 444-31 du code de commerce pour une somme de 17,66 euros.

Il est constant que le bail en date du 3 avril 2015 à effet au 8 avril 2015, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023, en l’espère le 3 avril 2024, sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation ainsi que la convention d’occupation précaire du 15 avril 2015 portant sur un local accessoire à effet au 28 juillet 2025 et d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement et du parking/garage N°GR1065B00E00L00019.

Il convient également de condamner Madame [W] [G] à payer à COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives et d’un éventuel surloyer à la date de la résiliation , à savoir 689,70 euros, ainsi que le dernier loyer indexé appelé au titre de l’occupation du garage/parking, à savoir 67,93 euros, soit un total de 757,63 euros à compter du 29 juillet 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

S’il apparait que COTE D’AZUR HABITAT sollicite dans le dispositif de son assignation une expulsion “immédiate et sans délais” de Madame [W] [G], il ne ressort pas de l’assignation de moyens tendant à soutenir cette prétention. Ainsi le juge n’est pas saisi d’une demande visant à écarter le délai légal de deux mois avant expulsion, d’autant plus qu’en l’absence de discussion sur ce point le bailleur ne démontre pas la mauvaise foi de la locataire nécessaire pour imposer une expulsion sans délai.

Par conséquent, le délai légal de deux mois pour libérer les lieux s’appliquera.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnelle de la somme de 11.086,40 euros le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif duquel il ressort que Madame [W] [G] resterait devoir la somme de 11.086,40 euros arrêtée au mois de juillet 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif.

Cette somme est constituée notamment de 9.311,02 euros correspondant à des surloyers imposés à Madame [W] [G] pour la période du 1er janvier 2024 au 05 août 2025 en raison de l’absence de réponse à l’enquête supplément de loyer de solidarité, dont COTE D’AZUR HABITAT justifie l’envoi sur les deux années concernées.

Il convient de déduire de cette somme les frais suivants comptabilisés au débit du compte du locataire pour :
-150 euros le 31 mai 2023 pour des frais de poursuites issu de l’article 700 sérieusement contestables dès lors qu’ils ne sont pas justifiés,
- 53,67 euros le 31 mai 2023 pour des frais de poursuites sérieusement contestables dès lors qu’ils ne sont pas justifiés,
- 68,60 euros le 31 mai 2023 pour des frais de poursuites sérieusement contestables dès lors qu’ils ne sont pas justifiés,
- 41,50 euros le 31 juillet 2023 pour des frais de poursuites sérieusement contestables dès lors qu’ils ne sont pas justifiés,
- 157,64 euros le 31 juillet 2024 pour des frais de poursuites sérieusement contestables dès lors qu’ils ne sont pas justifiés,
- 170,17 euros le 31 juillet 2025 pour les frais du commissaire de justice sérieusement contestables dès lors qu’ils relèvent des dépens,
Soit la somme totale de 641,58 euros à déduire.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative, fixée à 10.444,82 euros, au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 10.444,82 euros, il convient de condamner Madame [W] [G] à payer à COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2025 sur la somme de 8364.75 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [W] [G], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 16 juin 2025 et sera condamné à payer à COTE D’AZUR HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de préciser que seuls les frais antérieurs à l’engagement de l’instance liés à la procédure par une relation étroite et nécessaire peuvent être compris dans les dépens.
En l’espèce, seul le commandement de payer en date du 16 juin 2025 ayant produit effet sera pris en compte, les frais de poursuite antérieurs invoqués ne sauraient être compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS