TJ 06088, 30 avr. 2026, RG 25/04005

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 30 Avril 2026

N° RG 25/04005 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QVYF

Grosse délivrée
à Me SABATIE

Expédition délivrée
à M. [C]

le

DEMANDEUR:
Le Syndicat des copropriétaires PALAIS HISPANIA sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet SYNGESTONE IMMO
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Cyril SABATIE, substitué par Me David SAID, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [Y] [C]
né le 01 Juin 1975 à [Localité 3] (SENEGAL)
[Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE

assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [Y] [E] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 4] au [Adresse 5] à NICE (06000) .

Le 9 août 2025, le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice Cabinet S.A.R.L SYNGESTONE IMMO, (ci-après le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] ») a fait assigner M. [I] [Y] [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
CONDAMNER M. [I] [Y] [E] à lui payer la somme de 4 473,61 euros, au titre des charges impayées au 5 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNER M. [I] [Y] [E] à lui payer la somme de 45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;CONDAMNER M. [I] [Y] [E] à lui payer la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts,CONDAMNER M. [I] [Y] [E] à lui payer la somme de 2 000 € euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 mars 2026.

Au jour de l'audience, le Syndicat des copropriétaires « Palais Hispania », représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise le montant de la dette, au titre des charges impayées au 17 mars 2026, à hauteur de 2 213,48 euros. Elle s’en rapporte sur la demande de délai de paiement.

M. [I] [Y] [E], valablement assigné a comparu à l’audience et conteste le montant de la dette et fait état de frais abusifs. Il reconnaît que les versements qu’il a effectués ont été pris en compte dans le dernier décompte fourni par la société. Il évoque sa situation financière, en précisant qu’il est kinésithérapeute en contrat à durée indéterminée, ce qui lui permet de percevoir un revenu mensuel de l’ordre de 2 000 euros net. Il précise qu’il est marié, sa femme, sans emploi, et ses trois enfants à charge se trouvant au Sénégal. Il ajoute qu’il paye un crédit avec des mensualités de 700 euros par mois et qu’il a des charges de copropriété d’un montant de 600 euros par trimestre. Il sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que M. [I] [Y] [E] est propriétaire du bien situé au [Adresse 6] à NICE (06000) ,les appels de fonds,un décompte actualisé au 17 mars 2026, à hauteur de 2 168,48 euros (déduction faite des frais nécessaires pour le recouvrement); les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 29 mars 2022, 17 janvier 2023, 27 février 2024, 25 février 2025 et 25 février 2026, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).
Il ressort des débats de l’audience que M. [I] [Y] [E] reconnaît que le dernier décompte prend en compte ses versements. Il n’apporte aucun autres éléments de preuve démontrant que les sommes réclamées ne seraient pas dues.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [I] [Y] [E] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 168,48 euros. Il convient, en conséquence, de condamner M. [I] [Y] [E] au paiement de la somme de 2 168,48 euros, au titre des charges dues à la date du 17 mars 2026, l’appel de fond du 14 décembre 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 août 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit :
mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,relance après mise en demeure,constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » sollicite la somme de 45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » fait état de démarches et de diligences du syndic ayant entraînés des frais de recouvrement, dans la mesure où elle a été contrainte d’effectuer une mise en demeure en date du 9 avril 2024, engendrant un coût de 15 euros, ainsi que des frais de mise en demeure en date du 8 août 2024, engendrant un coût de 30 euros. Ces actes constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant, aussi il convient de condamner M. [I] [Y] [E] au paiement de ces frais.

Par conséquent, M. [I] [Y] [E] sera condamné à payer la somme de 45 euros au Syndicat des copropriétaires « Palais Hispania » au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 août 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » sollicite la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [I] [Y] [E] sollicite des délais de paiement, ce à quoi ne s’oppose pas le Syndicat des copropriétaires « Palais Hispania ».

En l'espèce M. [I] [Y] [E] justifie de ses ressources et de ses charges. En effet, il explique à l’audience qu’il est kinésithérapeute en contrat à durée indéterminée et qu’il perçoit environ 2 000 euros net de salaire mensuel, avec un revenu net annuel à hauteur de 12802,85 euros. Cependant, il précise avoir contracté un crédit comportant des mensualités à hauteur de 700 euros par mois et avoir des charges de copropriété de 600 euros par trimestre. Il ajoute être marié et avoir trois enfants à charge, ses derniers ainsi que son épouse se trouvant au Sénégal. Il propose de verser 200 euros par mois pour apurer sa dette.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [I] [Y] [E] et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 12 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour M. [I] [Y] [E] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [Y] [E] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [I] [Y] [E] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [I] [Y] [E] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS