TJ 83137, 11 mai 2026, RG 22/05874

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/05874 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LZF7

En date du : 11 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du onze mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 mars 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 mai 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [X] [G] veuve [F], née le 16 Août 1967 à [Localité 1] (41), demeurant [Adresse 1], venant aux droits de feu Monsieur [K] [F]
représentée par Me Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [L], né le 11 Juillet 1944 à [Localité 2] (07), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Frédéric BOUHABEN, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :
à :
Me Frédéric BOUHABEN
Me Anne hélène REDE-TORT

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 18 janvier 2022, Monsieur [K] [F], en qualité de vendeur, et Monsieur [C] [L], en qualité d’acquéreur, ont régularisé, par devant Maître [D] [H], notaire à [Localité 3], un compromis de vente portant sur une maison d'habitation située à [Adresse 3], pour un montant de 772.500 euros.
Le compromis mentionnait que l’acquéreur financerait l’acquisition à l’aide de ses fonds personnels. Il comportait des conditions suspensives et notamment celle de la vente par Monsieur [L] d’un bien immobilier.
L’acte de vente devait être réitéré au plus tard le 31 mars 2022.

La vente n’a finalement pas été réalisée, Monsieur [L] se prévalant de la non-réalisation de la condition suspensive particulière.

Par acte du 26 octobre 2022, Monsieur [F] a assigné devant le tribunal de céans Monsieur [L] sur le fondement de l’article 1103 du code civil.

Monsieur [F] est décédé le 14 janvier 2024.

Aux termes de conclusions notifiées le 17 février 2025, Madame [X] [G] épouse [F], venant aux droits de feu [K] [F], demande au tribunal de :
- CONDAMNER Monsieur [L] à payer à Madame [G] épouse [F] venant aux droits de Monsieur [F] la somme de 77.250 € correspondant au montant de la clause pénale
- CONDAMNER Monsieur [L] à payer à Madame [G] épouse [F] venant aux droits de Monsieur [F] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens
- DIRE n'y avoir lieux à écarter l'exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées le 19 février 2024, Monsieur [L] demande au tribunal de :
A titre principal
- DEBOUTER Monsieur [K] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions
- ORDONNER à Maître [D] [H], Notaire au sein de la Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée dénommée « [D] [H] et Vincent FABRE, notaires associés », titulaire d'un Office Notarial dont le siège est à [Adresse 4], de débloquer au profit de Monsieur [C] [L] la somme de 38.625 euros, séquestrée en sa comptabilité
A titre subsidiaire
- JUGER que le montant de la clause pénale est excessif et disproportionné, et le réduire à néant
En tout état de cause
- CONDAMNER Monsieur [K] [F] à payer à Monsieur [C] [L] une somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens
- DIRE n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 11 février 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2026 et mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la condition suspensive

L’article 1304-3 alinéa 1du code civil dispose que :
“La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt”.

L’article 1304-4 du même code prévoit que :
“Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie”.

Madame [F] considère, d’une part, que Monsieur [L] ne rapporte pas la preuve de la défaillance de la condition suspensive puisqu’il ne justifie pas qu’il n’a pas vendu le bien immobilier lui appartenant.

Madame [F] estime qu’en tout état de cause Monsieur [L] à renoncer au bénéfice de la condition suspensive puisqu’il a informé le vendeur, par l’intermédiaire des notaires, qu’il avait opté pour un autre mode de financement en obtenant un prêt et qu’il souhaitait poursuivre la vente. Elle précise que Monsieur [F] avait consenti à cette renonciation, ce que Maître REDE-TORT a indiqué à Maître [H] par courrier du 9 mai 2022.
Elle affirme qu’un rendez-vous avait été fixé pour la signature de l’acte authentique le 26 juillet 2022 ; que la veille Monsieur [L] a demandé un report avant de finalement refuser de réitérer la vente.

Monsieur [L] soutient qu’il n’a pas renoncé à se prévaloir de la condition suspensive et qu’aucune prorogation du compromis n’a été régularisée. Il estime que le fait qu’il ait obtenu un crédit de 270.000 euros n’établit pas qu’il a renoncé à la vente de son bien immobilier pour financer l’acquisition du bien de Monsieur [F] puisque ce prêt était un crédit-relais de 270.000 euros et que son bien devait être vendu au prix de 500.000 euros.
Il considère que le demandeur ne peut faire état de courriels de son notaire et de son conseil, postérieurs au 31 mars 2022, date prévue pour la réitération de l’acte, pour caractériser la renonciation alléguée puisque celle-ci doit intervenir avant le délai fixé pour la réalisation.
Il souligne que le compromis prévoyait que toute renonciation à une condition suspensive devait intervenir par courrier recommandé, électronique ou adressé au notaire.
Monsieur [L] considère ainsi qu’au 31 mars 2022 le compromis de vente était caduc.

Il convient de rappeler que celui qui invoque un fait pour se libérer d’une obligation doit le prouver.
Or, Monsieur [L], qui se prévaut de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à la vente de son bien immobilier, ne produit aucun pièce afin d’établir que celle-ci n’a pas eu lieu.
Aucune renonciation à cette condition suspensive n’est intervenue dans les formes prévues dans le compromis de vente.

Par conséquent, il y a lieu de dire que la condition suspensive est réputée accomplie de sorte que le refus de réitérer l’acte est injustifié et que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale sont réunies.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que :
“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Madame [F] sollicite la somme de 77.250 euros au titre de la clause pénale telle que prévue dans le compromis du 18 janvier 2022.
Elle estime que cette clause n’est pas excessive ou disproportionnée au regard du montant de la transaction envisagée, du fait que Monsieur [L] a annulé la vente la veille du jour prévu pour la réitération et que Monsieur [F] a engagé des frais et a dû annuler la réservation d’un appartement de rapport du fait de la non-finalisation de la vente.

Monsieur [L] demande que le montant de la clause pénale soit réduit à néant en l’absence de préjudice prouvé par le demandeur.

Il sera observé que la clause pénale a été fixée par les parties à 10 % du prix de vente ce qui est conforme à la pratique habituelle en la matière.
Aucun élément versé aux débats ne permet de la dire manifestement excessive.
Par conséquent, Monsieur [L] sera condamné à payer à Madame [G] veuve [F], en sa qualité d’ayant droit de [K] [F], la somme de 77.250 euros au titre de la clause pénale.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de libération de la somme séquestrée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L], succombant, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

Il sera également condamné à payer à Madame [G] veuve [F] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Son principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS