TJ 83137, 11 mai 2026, RG 25/00697

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 25/00697 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NDQN

En date du : 11 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du onze mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 mars 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 mai 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 1] » sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.R.L. HD IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Madame [E] [T], née le 25 Avril 1980 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
défaillante

Monsieur [H] [B], né le 09 Mai 1982 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
défaillant

Grosse délivrée le :
à :
Me Olivier PEISSE - 1010

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [T] et Monsieur [H] [B] sont propriétaires de lots de copropriété au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 3].

Le 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires leur a délivré une sommation de payer leurs charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure de payer leurs charges de copropriété.

Par acte du 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société HD IMMO, a fait assigner Madame [E] [T] et Monsieur [H] [B] devant le tribunal judiciaire de céans aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 12.536, 41 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023
- 169, 04 euros au titre du remboursement des frais nécessaires exposés par le syndicat au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- 1.300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive
- 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [T] et Monsieur [B], cités à étude, n’ont pas constitué avocat.

*

La clôture a été prononcée le 11 février 2026.

L’audience s’est tenue le 11 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspondent au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.

En l’espèce, le syndicat demandeur au présent litige produit aux débats les pièces suivantes :
les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018, 2019, 2022, 2023 et 2024un relevé de propriété du cadastreles appels de fonds pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et du 1er janvier au 31 mars 2024,la sommation de payer en date du 20 avril 2023la mise en demeure du 22 mars 2024un relevé de compte en date du 20 janvier 2025le contrat de syndic. 
S’agissant des charges de copropriété proprement dites à hauteur de 12.536, 41 euros, somme arrêtée au 1er janvier 2025, la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats.

En conséquence, Madame [E] [T] et Monsieur [H] [B] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 12.536, 41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023, date de la sommation de payer les charges de copropriété, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du coût de la sommation de payer du 20 avril 2023, soit la somme de 169, 04 euros.

Madame [E] [T] et Monsieur [H] [B] seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 169, 04 euros au titre du remboursement des frais nécessaires exposés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance du défendeur.

Il est constant que la résistance abusive exige au moins un acte de mauvaise foi et plus rarement, une simple faute.

Il est en outre nécessaire de caractériser l'abus, et non seulement d'évoquer le préjudice subi par le demandeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre, ni n’allègue d’aucun abus commis par les copropriétaires requis, distinct du défaut de paiement.

Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] et Monsieur [B], qui succombent en la présente instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure.

Madame [T] et Monsieur [B] devront également payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS